Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2025

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit moderaten Preisanpassungen gegenüber dem Vorquartal. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt nach wie vor das Marktgeschehen. Dieser Bericht analysiert die vier zentralen Marktsegmente des Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuelle Entwicklung dem zweiten Quartal 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Frankfurt verzeichnet im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.589 Euro. Dies bedeutet eine moderate Steigerung gegenüber dem Vorjahresquartal Q3 2024, als der Durchschnittspreis noch bei 5.331 Euro pro Quadratmeter lag. Die Preisentwicklung zeigt somit eine Jahressteigerungsrate von etwa 4,8 Prozent.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist ebenfalls eine leichte Aufwärtsbewegung zu verzeichnen. Laut den Daten des Vorquartals lagen die Preise für Häuser etwas unter dem aktuellen Niveau, was auf eine kontinuierliche, wenn auch moderate Preissteigerung hindeutet. Die Kaufpreise für durchschnittliche Einfamilienhäuser bewegen sich damit im Bereich von 900.000 bis 1,2 Millionen Euro, abhängig von Größe und Ausstattung.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser ist durch ein deutliches Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Die Neubauaktivität bleibt signifikant hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück. Besonders auffällig ist die Diskrepanz zwischen genehmigten und tatsächlich fertiggestellten Bauprojekten: Während Baugenehmigungen erteilt werden, liegt die Fertigstellungsquote etwa 30 Prozent unter dem langjährigen Mittel.

Diese gedämpfte Bautätigkeit hat mehrere Ursachen. Zum einen führen die anhaltend hohen Baukosten zu einer Zurückhaltung bei Bauherren und Entwicklern. Zum anderen halten viele Eigentümer ihre Baugrundstücke im Bestand, da sie auf günstigere Rahmenbedingungen oder höhere Verkaufspreise spekulieren. Die Nachfrage nach Häusern bleibt hingegen auf konstant hohem Niveau, getrieben von der anhaltenden Niedrigzinsphase der vergangenen Jahre und dem Wunsch nach Wohneigentum in einer wirtschaftlich starken Metropolregion.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtlagen sind im dritten Quartal 2025 weiterhin deutlich ausgeprägt. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in den zentrumsnahen Lagen sowie in etablierten Villengegenden wie dem Westend, Sachsenhausen-Nord oder dem Holzhausenviertel erzielt. Hier liegen die Preise teilweise bei über 8.000 Euro pro Quadratmeter.

In den Stadtrandlagen und den eingemeindeten Ortsteilen wie Nieder-Eschbach, Harheim oder Bergen-Enkheim sind Häuser zu moderateren Preisen zwischen 4.000 und 5.000 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Besonders gefragt sind Lagen mit guter S-Bahn-Anbindung und intakter Infrastruktur. Die Stadtteile Höchst, Sindlingen und Zeilsheim profitieren von ihrer relativen Nähe zum Zentrum bei gleichzeitig moderateren Preisen und verzeichnen eine steigende Nachfrage von Familien.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Häusermarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten bleibt verhalten optimistisch. Der Gutachterausschuss Frankfurt erwartet aufgrund der politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen weiterhin Herausforderungen. Insbesondere die steigenden Baukosten, potenzielle Zollerhöhungen auf Baumaterialien und die restriktive Kreditvergabe könnten das Neubauvolumen weiter einschränken.

Dennoch wird erwartet, dass die Preise aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage und des knappen Angebots stabil bleiben oder moderat steigen werden. Eine Preiskorrektur nach unten erscheint angesichts der Marktfundamentaldaten unwahrscheinlich. Mittelfristig könnte sich der Markt bei einem Preisniveau von 5.800 bis 6.000 Euro pro Quadratmeter einpendeln, sofern keine größeren wirtschaftlichen Verwerfungen eintreten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Eigentumswohnungen in Frankfurt werden im dritten Quartal 2025 zu einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.479 Euro gehandelt. Interessanterweise zeigt sich hier eine leicht rückläufige Entwicklung im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, als der Durchschnittspreis noch bei 6.496 Euro pro Quadratmeter lag. Dies entspricht einem minimalen Rückgang von etwa 0,3 Prozent.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 bewegen sich die Preise auf einem ähnlichen Niveau mit nur marginalen Schwankungen. Die Daten aus Q2 2025 zeigen, dass sich der Markt für Eigentumswohnungen in einer Phase der Konsolidierung befindet, nachdem in den Vorjahren teilweise deutliche Preissprünge zu verzeichnen waren. Durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnungen mit 80 Quadratmetern werden damit zu Preisen zwischen 500.000 und 550.000 Euro angeboten.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen ist durch eine angespannte Angebotssituation charakterisiert. Im Jahr 2023 wurden zwar circa 3.200 Wohnungen genehmigt, jedoch wurden durchschnittlich nur etwa 70 Prozent davon tatsächlich fertiggestellt. Das aktuelle Angebot entspricht lediglich etwa 15 Prozent des geschätzten Jahresbedarfs, was die strukturelle Unterversorgung des Marktes verdeutlicht.

Ein weiterer Faktor, der das Angebot verknappt, ist das Verhalten vieler institutioneller Anleger und privater Investoren. Diese halten ihre Immobilien verstärkt im Bestand, anstatt sie zu verkaufen, was das verfügbare Angebot zusätzlich reduziert. Die Nachfrage bleibt hingegen auf hohem Niveau, getrieben von der Attraktivität Frankfurts als Wirtschaftsstandort und dem anhaltenden Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte.

Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen ist praktisch nicht existent, was die Marktanspannung zusätzlich unterstreicht. Neubauprojekte werden oft bereits in der Planungsphase zu großen Teilen vermarktet, und Bestandswohnungen in guten Lagen finden innerhalb kürzester Zeit neue Eigentümer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtlagen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Spitzenpreise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter werden in Premium-Lagen wie dem Bankenviertel, dem Westend oder in exklusiven Neubauprojekten am Mainufer erzielt. Diese Objekte richten sich primär an eine kaufkräftige, oft internationale Klientel.

In beliebten Stadtteilen wie Nordend, Bornheim oder Sachsenhausen bewegen sich die Preise zwischen 7.000 und 8.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der guten Infrastruktur und der Nähe zu kulturellen Einrichtungen.

Günstigere Eigentumswohnungen finden sich in den Stadtrandlagen und in Stadtteilen mit Entwicklungspotenzial. In Gebieten wie Gallus, Gutleutviertel oder Fechenheim liegen die Preise zwischen 4.500 und 6.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren zunehmend von Gentrifizierungsprozessen und städtebaulichen Aufwertungsmaßnahmen.

Prognose und Ausblick

Der Ausblick für den Eigentumswohnungsmarkt in Frankfurt zeigt ein gemischtes Bild. Einerseits stabilisiert sich der Markt nach Jahren starker Preissteigerungen, was für eine gewisse Marktreife spricht. Andererseits bleiben die fundamentalen Faktoren – knappes Angebot bei hoher Nachfrage – bestehen.

Der Gutachterausschuss erwartet für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Seitwärtsbewegung der Preise mit leichter Aufwärtstendenz. Politische und wirtschaftliche Unsicherheiten, insbesondere potenzielle Zollerhöhungen und steigende Baukosten, könnten die Neubautätigkeit weiter dämpfen. Dies würde mittelfristig zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen und Preisdruck nach oben erzeugen.

Experten rechnen damit, dass sich die Quadratmeterpreise in einem Korridor zwischen 6.400 und 6.700 Euro bewegen werden. Größere Preiskorrekturen nach unten sind angesichts der robusten Nachfrage und des limitierten Angebots nicht zu erwarten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Frankfurt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt, auch wenn konkrete Durchschnittsmieten für dieses Segment in den verfügbaren Marktdaten nicht explizit ausgewiesen werden. Basierend auf der allgemeinen Marktentwicklung und den Tendenzen aus dem zweiten Quartal 2025 kann von einem stabilen bis leicht steigenden Mietniveau ausgegangen werden.

Die Mietpreise für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser bewegen sich je nach Lage, Größe und Ausstattung in einer breiten Spanne. In gehobenen Lagen sind Kaltmieten von 2.500 bis 4.000 Euro für ein durchschnittliches Einfamilienhaus keine Seltenheit, während in Randlagen Mieten zwischen 1.800 und 2.500 Euro üblich sind.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietobjekten im Segment der Häuser ist äußerst begrenzt. Viele Eigentümer präferieren den Verkauf gegenüber der Vermietung, insbesondere angesichts der aktuell erzielbaren Verkaufspreise. Dies führt zu einer strukturellen Verknappung des Mietangebots in diesem Segment.

Die Nachfrage nach Mietobjekten dieser Art kommt hauptsächlich von zwei Gruppen: Einerseits von Familien, die sich den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können oder wollen, andererseits von international mobilen Führungskräften und Expatriates, die für begrenzte Zeit in Frankfurt leben. Letztere Gruppe ist oft bereit, Premiummieten für hochwertig ausgestattete Objekte in Top-Lagen zu zahlen.

Die Neubautätigkeit im Segment der Miethäuser ist marginal. Die hohen Baukosten und die erzielbaren Renditen machen Neubauprojekte für Vermieter oft unattraktiv. Stattdessen konzentriert sich die Bautätigkeit auf den Eigentumswohnungsbau oder den Verkauf von Einfamilienhäusern.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede bei Miethäusern sind erheblich. In premium Wohnlagen wie Westend, Sachsenhausen oder dem Diplomatenviertel werden Spitzenmieten erzielt. Hier sind möblierte oder teilmöblierte Objekte besonders gefragt, die sich an eine internationale Klientel richten.

In familienfreundlichen Stadtteilen wie Dornbusch, Ginnheim oder Eschersheim finden sich Mietobjekte im mittleren Preissegment. Diese Lagen sind besonders bei Familien beliebt, die Wert auf gute Schulen, Grünflächen und eine ruhige Wohnumgebung legen.

Die günstigsten Mieten für Häuser finden sich in den Randlagen und eingemeindeten Stadtteilen. Hier profitieren Mieter von größeren Grundstücken und mehr Wohnfläche bei moderateren Preisen. Stadtteile wie Sossenheim, Unterliederbach oder Preungesheim bieten noch bezahlbare Alternativen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietmarkt bei Häusern deutet auf eine weitere Verknappung und damit einhergehende Mietsteigerungen hin. Da nicht mit einer signifikanten Ausweitung des Angebots zu rechnen ist, wird die Nachfrage weiterhin das verfügbare Angebot übersteigen.

Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate moderate Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird durch die allgemeine Wohnraumknappheit in Frankfurt und die anhaltend hohe Nachfrage gestützt. Besonders in gefragten Lagen könnten die Steigerungen auch darüber liegen.

Mittelfristig könnte sich der Markt nur entspannen, wenn entweder das Angebot durch verstärkte Bautätigkeit ausgeweitet wird oder die Nachfrage durch wirtschaftliche Faktoren nachlässt. Beides erscheint aus heutiger Sicht unwahrscheinlich.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine Tendenz zur Stabilisierung auf hohem Niveau mit leichten Aufwärtstendenzen. Während konkrete Durchschnittsmieten für das aktuelle Quartal in den verfügbaren Daten nicht detailliert ausgewiesen sind, lässt sich aus der allgemeinen Marktentwicklung und den Trends der Vorquartale eine kontinuierliche Preisentwicklung ableiten.

Die durchschnittlichen Kaltmieten für Wohnungen bewegen sich je nach Größe, Ausstattung und Lage in einer Spanne von 12 bis 20 Euro pro Quadratmeter, wobei in Spitzenlagen auch deutlich höhere Mieten erzielt werden. Für eine durchschnittliche 2-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmetern bedeutet dies Kaltmieten zwischen 720 und 1.200 Euro, je nach Stadtteil und Ausstattungsstandard.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 und zum Vorjahr zeigt sich eine leicht steigende Tendenz. Die Mietpreisentwicklung wird maßgeblich durch die anhaltend hohe Nachfrage und das strukturell knappe Angebot bestimmt. Die indirekte Wirkung steigender Mieten im Büroimmobilienmarkt, wo Spitzen- und Durchschnittsmieten zunehmen, verstärkt den Druck auf den Wohnungsmarkt zusätzlich.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist durch eine extreme Anspannung gekennzeichnet. Die Neubauzahlen liegen mit etwa 1.140 Fertigstellungen deutlich unter den circa 3.200 erteilten Genehmigungen. Diese Diskrepanz verdeutlicht die strukturellen Probleme bei der Schaffung neuen Wohnraums. Das verfügbare Angebot deckt nur einen Bruchteil des tatsächlichen Bedarfs.

Die Leerstandsquote bei Mietwohnungen ist praktisch bei null, was bedeutet, dass nahezu jede verfügbare Wohnung sofort vermietet wird. Bei Neuvermietungen kommt es regelmäßig zu Massenbesichtigungen mit dutzenden Interessenten. Die Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen und setzen zunehmend hohe Anforderungen an Bonität und Einkommen.

Ein zusätzlicher Faktor, der die Marktdynamik beeinflusst, ist die zunehmende Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in attraktiven Lagen. Dies reduziert das Mietangebot weiter und erhöht den Druck auf die verbleibenden Mietobjekte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtlagen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. In Top-Lagen wie dem Westend, Nordend-Ost oder in Neubauprojekten im Europaviertel werden Spitzenmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter erzielt. Luxuswohnungen in diesen Lagen können sogar Mieten von 25 bis 30 Euro pro Quadratmeter erreichen.

In etablierten Wohnlagen wie Bockenheim, Bornheim oder Sachsenhausen-Süd liegen die Mieten typischerweise zwischen 14 und 18 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Universitäten und kulturellen Einrichtungen sowie einem lebendigen Stadtteileben.

Die günstigsten Mieten finden sich in Stadtrandlagen und in Stadtteilen mit Entwicklungspotenzial. In Gebieten wie Griesheim, Fechenheim oder Schwanheim bewegen sich die Mieten zwischen 10 und 13 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile werden zunehmend von Haushalten nachgefragt, die aus den teuren zentralen Lagen verdrängt werden.

Besonders dynamisch entwickeln sich Stadtteile, die von Gentrifizierungsprozessen betroffen sind. Das Gallus und das Gutleutviertel beispielsweise verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen und nähern sich preislich den etablierten Innenstadtlagen an.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Frankfurt bleiben für die kommenden 12 bis 24 Monate angespannt. Experten rechnen mit einer Fortsetzung des aktuellen Trends: stabile bis leicht steigende Mieten bei weiterhin knappem Angebot und hoher Nachfrage.

Die strukturellen Probleme des Frankfurter Wohnungsmarktes werden sich kurzfristig nicht lösen lassen. Die Fertigstellungszahlen bleiben hinter dem Bedarf zurück, und die hohen Baukosten sowie regulatorische Hürden bremsen die Neubautätigkeit. Gleichzeitig bleibt Frankfurt als Wirtschaftsstandort attraktiv und zieht weiterhin Arbeitskräfte an, was die Nachfrage hochhält.

Für die kommenden 24 Monate erwarten Marktbeobachter moderate Mietsteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich, wobei in gefragten Lagen und bei Neuvermietungen auch höhere Steigerungen möglich sind. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Eingriffe könnten die Steigerungen dämpfen, werden aber das grundlegende Problem der Wohnraumknappheit nicht lösen.

Mittelfristig könnte eine Entspannung nur durch eine deutliche Ausweitung der Bautätigkeit oder durch eine nachlassende Nachfrage infolge wirtschaftlicher Abschwächung eintreten. Beides ist aus heutiger Sicht jedoch unwahrscheinlich. Vielmehr deuten die aktuellen Rahmenbedingungen darauf hin, dass sich die Wohnraumknappheit in Frankfurt weiter verschärfen könnte.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als ein von strukturellen Ungleichgewichten geprägter Markt. Während die Kaufpreise für Häuser moderat steigen und sich die Preise für Eigentumswohnungen auf hohem Niveau konsolidieren, bleibt der Mietmarkt sowohl für Häuser als auch für Wohnungen extrem angespannt.

Die zentrale Herausforderung bleibt die unzureichende Neubautätigkeit, die den steigenden Bedarf einer wachsenden Stadt nicht decken kann. Mit Fertigstellungsquoten, die deutlich unter den Genehmigungszahlen liegen, und einem Angebot, das nur einen Bruchteil des Bedarfs abdeckt, wird sich die Marktsituation ohne grundlegende Änderungen der Rahmenbedingungen nicht entspannen.

Die Lageunterschiede innerhalb der Stadt werden zunehmend ausgeprägter. Während Premium-Lagen weiterhin Höchstpreise erzielen, werden auch bisher günstigere Stadtteile durch Gentrifizierungsprozesse aufgewertet. Dies führt zu einer schleichenden Verdrängung einkommensschwächerer Haushalte an den Stadtrand.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer müssen sich auf weiterhin hohe Preise und knappes Angebot einstellen. Verkäufer profitieren von der günstigen Marktlage. Mieter sehen sich mit steigenden Mieten und extremem Wettbewerb um verfügbare Objekte konfrontiert. Investoren finden einen stabilen, aber zunehmend regulierten Markt vor.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob politische Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus greifen und ob die wirtschaftliche Entwicklung die Nachfrage beeinflusst. Bis dahin bleibt der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt ein Verkäufer- und Vermietermarkt mit allen damit verbundenen Herausforderungen für Wohnungssuchende.