Immobilienmarktbericht Frankfurt am Main - Q3 2025

Analyse des Wohnimmobilienmarktes im Vergleich zum Vorquartal

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen bei Kaufimmobilien und einer anhaltenden Angebotsknappheit über alle Segmente hinweg. Die Neubautätigkeit bleibt mit erwarteten 1.140 Wohneinheiten für das Gesamtjahr 2025 deutlich hinter dem Bedarf zurück, was nur etwa 15 Prozent der erforderlichen Neubauten entspricht. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich leichte Verschiebungen in der Marktdynamik, wobei die grundlegenden Herausforderungen von hohen Baukosten, steigenden Finanzierungskosten und politischen Unsicherheiten bestehen bleiben.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Frankfurt bei 5.589 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine moderate Steigerung von etwa 4,8 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal dar, als der Preis noch bei 5.331 Euro pro Quadratmeter lag. Die Preisentwicklung zeigt damit eine gewisse Stabilisierung nach den volatilen Vorjahren, bleibt jedoch aufwärts gerichtet.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, für das keine exakten Kaufpreisdaten aus dem Certa-Gutachten vorliegen, ist basierend auf der Jahresentwicklung von einer leichten Steigerung auszugehen. Die typischen Quartalsschwankungen des dritten Quartals werden durch die anhaltende Knappheit an verfügbaren Objekten und die stabilen Fundamentaldaten des Marktes ausgeglichen. Die Preisdynamik wird wesentlich durch die anhaltend hohen Baukosten und die gestiegenen Finanzierungskosten beeinflusst, die sowohl Anbieter als auch Nachfrager vor Herausforderungen stellen.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt angespannt. Die Neubauaktivität zeigt sich weiterhin zurückhaltend, was primär auf die hohen Baukosten und die unsicheren wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zurückzuführen ist. Viele potenzielle Verkäufer halten ihre Immobilien zurück, da sie auf bessere Marktbedingungen oder höhere Preise spekulieren. Diese Zurückhaltung verstärkt die bereits bestehende Angebotsknappheit zusätzlich.

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern bleibt trotz der gestiegenen Preise und höheren Finanzierungskosten robust. Insbesondere Familien mit Kindern suchen weiterhin nach geeigneten Objekten, wobei die Kompromissbereitschaft hinsichtlich Lage und Ausstattung zunimmt. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, was auf eine vorsichtigere Herangehensweise der Käufer hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Frankfurts bleiben signifikant. Die höchsten Preise werden weiterhin in den zentralen und besonders beliebten Stadtteilen wie dem Westend, Nordend und der Innenstadt erzielt. Hier sind Häuser besonders knapp und die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich. Die Preisentwicklung in diesen Lagen zeigt sich robuster als in peripheren Bereichen.

Am Stadtrand und in den weniger zentralen Stadtteilen sind die Preise moderater, wobei hier ein größeres Angebot verfügbar ist. Stadtteile wie Niederrad, Griesheim oder Fechenheim bieten noch vergleichsweise erschwingliche Optionen für Käufer. Die Preisspanne zwischen Zentrum und Peripherie hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht vergrößert, da die Nachfrage nach zentralen Lagen unvermindert hoch bleibt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen bei Häusern. Die Baukosten werden voraussichtlich auf hohem Niveau verbleiben, was die Neubautätigkeit weiterhin dämpfen wird. Gleichzeitig wird die demografische Entwicklung Frankfurts mit kontinuierlichem Zuzug die Nachfrage stützen.

Die politischen Rahmenbedingungen, insbesondere mögliche Änderungen in der Förderpolitik und Bauregulierung, könnten mittelfristig Einfluss auf die Marktentwicklung nehmen. Eine deutliche Ausweitung des Angebots ist jedoch nicht zu erwarten, sodass die Preise voraussichtlich weiter moderat steigen werden, allerdings mit geringerer Dynamik als in den Boomjahren der Vergangenheit.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Frankfurt liegt im dritten Quartal 2025 bei durchschnittlich 6.479 Euro. Dies bedeutet einen leichten Rückgang gegenüber dem Vorjahresquartal, als noch 6.496 Euro pro Quadratmeter gezahlt wurden. Diese minimale Preiskorrektur von etwa 0,3 Prozent deutet auf eine Stabilisierung des Marktes nach Jahren kontinuierlicher Preissteigerungen hin.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 zeigt sich das Preisniveau weitgehend stabil mit einer leicht rückläufigen Tendenz. Diese Entwicklung kann als erste Entspannung im überhitzten Wohnungsmarkt interpretiert werden, wobei die absolute Preishöhe weiterhin eine erhebliche Herausforderung für viele Kaufinteressenten darstellt. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Standard-Eigentumswohnungen bewegen sich damit weiterhin auf historisch hohem Niveau.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt deutlich hinter der Nachfrage zurück. Mit den für 2025 erwarteten 1.140 neuen Wohneinheiten wird nur ein Bruchteil des tatsächlichen Bedarfs gedeckt. Diese strukturelle Unterversorgung führt zu anhaltenden Spannungen im Markt. Die Fertigstellungszahlen sind rückläufig, da viele Projektentwickler aufgrund gestiegener Baukosten und unsicherer Absatzperspektiven ihre Vorhaben verschieben oder ganz aufgeben.

Die Nachfrage zeigt sich relativ stabil, wird jedoch zunehmend durch die gestiegenen Finanzierungskosten und die eingeschränkte Kaufkraft vieler Interessenten limitiert. Besonders junge Familien und Erstkäufer haben Schwierigkeiten, die hohen Kaufpreise zu stemmen. Dies führt zu längeren Vermarktungszeiten und einer selektiveren Käuferschaft, die vorwiegend aus kapitalstarken Investoren und Eigennutzern mit hohem Eigenkapitalanteil besteht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Spitzenpreise werden im Stadtzentrum sowie in den gehobenen Vierteln Westend und Nordend erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise deutlich über 8.000 Euro, wobei Luxusobjekte auch die 10.000-Euro-Marke überschreiten können. Diese Toplagen zeigen trotz des allgemein leicht rückläufigen Trends stabile bis leicht steigende Preise.

In den Stadtrandlagen und weniger prestigeträchtigen Vierteln sind Eigentumswohnungen zu moderateren Preisen zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Stadtteile wie Sossenheim, Zeilsheim oder Nieder-Eschbach bieten noch bezahlbare Optionen, wobei auch hier die Preise in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind. Die Schere zwischen teuren und günstigeren Lagen bleibt weit geöffnet.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt erwarten Experten in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine Seitwärtsbewegung mit leichter Volatilität. Die Preise dürften sich auf hohem Niveau stabilisieren, wobei einzelne Marktsegmente unterschiedliche Entwicklungen zeigen werden. Neubauwohnungen in guten Lagen werden voraussichtlich weiter im Preis steigen, während Bestandswohnungen in durchschnittlichen Lagen eher stagnieren könnten.

Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank, der wirtschaftlichen Gesamtlage und möglichen regulatorischen Eingriffen abhängen. Eine signifikante Ausweitung des Angebots ist nicht in Sicht, sodass die Knappheit als preistreibender Faktor bestehen bleibt. Mittelfristig könnte sich der Markt jedoch etwas entspannen, wenn die Nachfrage aufgrund der hohen Preise und Finanzierungskosten nachlässt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung bei den Mietpreisen. Konkrete Durchschnittswerte für Häusermieten sind im aktuellen Quartal nicht explizit ausgewiesen, jedoch bewegen sich die Mieten erwartungsgemäß deutlich über dem Niveau von Mietwohnungen. Die Mietpreise für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Lage, wobei in beliebten Wohnlagen Mieten von 2.500 bis 4.000 Euro monatlich keine Seltenheit sind.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist von einer leichten Steigerung der Mietpreise auszugehen. Diese Entwicklung wird getrieben durch die anhaltende Angebotsknappheit und die hohe Nachfrage, insbesondere von Familien, die sich den Kauf eines Eigenheims nicht leisten können oder wollen. Die Mietpreissteigerungen fallen jedoch moderater aus als in den Vorjahren, was auf eine gewisse Marktsättigung im oberen Preissegment hindeutet.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern ist äußerst begrenzt. Viele Eigentümer behalten ihre Objekte im Bestand und profitieren von den steigenden Mieteinnahmen. Die Neubautätigkeit im Segment der Mietshäuser ist marginal, da sich Entwickler vorwiegend auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbau konzentrieren. Dies führt zu einer strukturellen Unterversorgung des Marktes.

Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt auf hohem Niveau stabil bis steigend. Besonders Familien mit Kindern, die Wert auf Garten und zusätzlichen Wohnraum legen, konkurrieren um die wenigen verfügbaren Objekte. Auch expatriates und Führungskräfte großer Unternehmen fragen verstärkt nach hochwertigen Mietshäusern nach. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da Mieter aufgrund der Marktlage seltener umziehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Häuser werden in den zentralen und prestigeträchtigen Stadtteilen wie Westend, Nordend und Sachsenhausen verlangt. Hier sind Mietshäuser besonders rar und die wenigen verfügbaren Objekte erzielen Spitzenmieten. In diesen Lagen sind monatliche Mieten von über 5.000 Euro für gehobene Einfamilienhäuser keine Ausnahme.

In den Außenbezirken und gut angebundenen suburbanen Stadtteilen wie Niederursel, Bergen-Enkheim oder Harheim sind die Mieten moderater, wobei auch hier ein deutlicher Aufwärtstrend zu beobachten ist. Diese Stadtteile profitieren von ihrer familienfreundlichen Infrastruktur und der guten Verkehrsanbindung. Die Mietpreise liegen hier typischerweise zwischen 1.800 und 3.000 Euro monatlich, abhängig von Größe und Ausstattung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mieten für Häuser erwartet. Die Neubautätigkeit wird voraussichtlich gering bleiben, während die Nachfrage durch den kontinuierlichen Zuzug nach Frankfurt und die veränderten Wohnbedürfnisse nach der Pandemie weiter steigen dürfte. Der Trend zum Homeoffice verstärkt den Wunsch nach größeren Wohnflächen mit Arbeitszimmern.

Eine Entspannung des Marktes ist nicht absehbar, solange das Angebot derart begrenzt bleibt. Mögliche regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen könnten die Dynamik etwas dämpfen, werden aber die grundlegende Knappheit nicht beheben. Mittelfristig könnten steigende Neubauaktivitäten im Umland von Frankfurt zu einer gewissen Entlastung führen, wobei dies primär Haushalte betrifft, die bereit sind, längere Pendelwege in Kauf zu nehmen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Frankfurt zeigt im dritten Quartal 2025 weiterhin hohe Preise mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete zwischen 16 und 20 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr. Diese Preisspanne reflektiert die erheblichen Unterschiede innerhalb des Stadtgebiets und zwischen verschiedenen Wohnungskategorien. Neubauwohnungen in guten Lagen erreichen teilweise Spitzenmieten von über 25 Euro pro Quadratmeter.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine leichte Steigerung der Durchschnittsmieten, wobei die Zuwachsraten deutlich moderater ausfallen als in den Vorjahren. Nach Jahren starken Mietwachstums deutet sich eine gewisse Stabilisierung an, die jedoch auf sehr hohem Niveau stattfindet. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen zeigen teilweise Wirkung, können aber den grundlegenden Nachfrageüberhang nicht ausgleichen.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit bei Mietwohnungen bleibt das dominierende Merkmal des Frankfurter Marktes. Mit einer Leerstandsquote nahe null in den beliebten Stadtteilen herrscht ein extremer Vermietermarkt. Die geringe Neubautätigkeit kann die starke Nachfrage bei weitem nicht befriedigen. Viele Bauprojekte werden aufgrund hoher Kosten und regulatorischer Hürden verzögert oder eingestellt.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt unvermindert hoch. Frankfurt als Wirtschaftsmetropole und Finanzzentrum zieht weiterhin Arbeitskräfte aus dem In- und Ausland an. Gleichzeitig führen die hohen Kaufpreise dazu, dass viele Haushalte länger zur Miete wohnen als ursprünglich geplant. Die durchschnittliche Anzahl der Bewerber pro Wohnung liegt in attraktiven Lagen oft bei über 50, was den enormen Nachfragedruck verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. Die höchsten Mieten werden in den zentralen Lagen der Innenstadt, im Westend und Nordend verlangt. Hier liegen die Durchschnittsmieten oft über 20 Euro pro Quadratmeter, wobei Penthouse-Wohnungen und Luxusobjekte deutlich darüber liegen können. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Am Stadtrand und in weniger zentralen Stadtteilen wie Preungesheim, Eckenheim oder Sindlingen sind die Mieten niedriger, bewegen sich aber immer noch auf einem für deutsche Verhältnisse hohen Niveau zwischen 12 und 16 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile werden zunehmend attraktiver für Mieter, die sich die Innenstadt nicht mehr leisten können, was auch hier zu steigenden Preisen führt.

Ein besonderes Phänomen zeigt sich in den ehemals günstigen Stadtteilen wie dem Gallus oder Teilen von Bockenheim, die durch Gentrifizierungsprozesse erhebliche Mietsteigerungen erfahren haben. Diese Entwicklung setzt sich fort und führt zu einer zunehmenden Verdrängung einkommensschwächerer Bevölkerungsgruppen an den Stadtrand.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Marktbeobachter eine Fortsetzung der Mietpreissteigerungen, allerdings mit abnehmender Dynamik. Die Mieten werden voraussichtlich weiter steigen, jedoch nicht mehr in dem Tempo der vergangenen Jahre. Regulatorische Eingriffe und die teilweise erreichten Schmerzgrenzen der Mieter dämpfen die Entwicklung.

Die strukturellen Probleme des Frankfurter Mietwohnungsmarktes werden mittelfristig bestehen bleiben. Ohne eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots durch verstärkte Neubautätigkeit ist keine grundlegende Entspannung zu erwarten. Politische Initiativen zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus und zur Mobilisierung von Bauland könnten langfristig zu einer Verbesserung der Situation beitragen, zeigen aber kurzfristig keine spürbare Wirkung.

Die Entwicklung der Büronutzung und mögliche Umwandlungen von Gewerbeflächen in Wohnraum könnten zusätzliche Potenziale bieten, sind jedoch mit erheblichen baulichen und regulatorischen Herausforderungen verbunden. Insgesamt bleibt der Frankfurter Mietwohnungsmarkt einer der angespanntesten in Deutschland mit weiterhin steigenden Preisen und extremer Knappheit.

Fazit und Gesamteinschätzung

Der Frankfurter Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als hochpreisiger, angespannter Markt mit strukturellen Ungleichgewichten zwischen Angebot und Nachfrage. Während sich bei Kaufimmobilien eine gewisse Stabilisierung auf hohem Niveau abzeichnet, bleibt der Mietmarkt extrem angespannt mit weiter steigenden Preisen. Die geringe Neubautätigkeit von nur 1.140 erwarteten Wohneinheiten für 2025 verschärft die Situation zusätzlich.

Die Unterschiede zwischen den Stadtteilen verstärken sich weiter, wobei zentrale und prestigeträchtige Lagen zunehmend nur noch für einkommensstarke Haushalte erschwinglich sind. Diese Entwicklung führt zu einer fortschreitenden sozialen Segregation und stellt die Stadtentwicklung vor erhebliche Herausforderungen.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass schnelle Entscheidungen und Kompromissbereitschaft bei der Immobiliensuche unerlässlich bleiben. Investoren finden weiterhin attraktive Renditechancen, müssen aber mit hohen Einstiegspreisen und zunehmendem regulatorischem Druck rechnen. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob sich die leichte Entspannung bei den Kaufpreisen fortsetzt oder ob der Markt zu neuer Dynamik findet.