Executive Summary
Der Wohnimmobilienmarkt in Freiburg im Breisgau zeigt sich im zweiten Quartal 2025 weitgehend stabilisiert mit ersten Anzeichen einer leichten Erholung gegenüber dem Vorquartal. Nach der Preiskonsolidierung der vergangenen Quartale deutet sich eine moderate Trendwende an, wobei die Mietmärkte eine stärkere Dynamik aufweisen als die Kaufmärkte. Die anhaltend hohe Nachfrage trifft weiterhin auf ein knappes Angebot, insbesondere im Neubaubereich.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im zweiten Quartal 2025 bewegt sich das Preisniveau für Häuser in Freiburg im Breisgau in einem stabilen Korridor. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei etwa 5.100 €/m², was einer marginalen Steigerung von etwa 0,5% gegenüber dem ersten Quartal 2025 entspricht. Im Jahresvergleich zum Q2 2024 zeigt sich jedoch eine leichte Preiskorrektur von circa 7,5%, nachdem die Preise im Vorjahr noch bei durchschnittlich 5.500 €/m² lagen.
Die absolute Preisspanne für Einfamilienhäuser reicht je nach Lage, Ausstattung und Baujahr von 650.000 Euro für einfachere Objekte in Randlagen bis zu 1,8 Millionen Euro für hochwertige Neubauten in Premiumlagen. Der Median-Kaufpreis für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche beträgt aktuell rund 714.000 Euro.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Häusern in Freiburg bleibt auf einem konstant hohen Niveau, zeigt jedoch erste Anzeichen einer Normalisierung. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich von 45 Tagen im Q1 2025 auf etwa 52 Tage im Q2 2025 verlängert, was auf eine ausgewogenere Marktsituation hindeutet. Das Angebot an zum Verkauf stehenden Häusern ist gegenüber dem Vorquartal um etwa 8% gestiegen, bleibt aber historisch betrachtet niedrig.
Die Neubauaktivität zeigt erste positive Signale mit einem Anstieg der Baugenehmigungen um 4,9% gegenüber dem Vorquartal. Allerdings wirkt sich der drastische Rückgang der Baubeginnzahlen um 73% seit 2022 weiterhin dämpfend auf das Neubauangebot aus. Die Leerstandsquote bei Häusern liegt praktisch bei null, was die angespannte Angebotssituation unterstreicht.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen zeigt sich im Q2 2025 besonders ausgeprägt. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in den etablierten Wohnlagen Wiehre (6.200 €/m²) und Herdern (5.900 €/m²) erzielt. Das Stadtzentrum selbst ist für Häuser weniger relevant, da hier kaum entsprechende Objekte vorhanden sind.
Mittelpreisige Lagen finden sich in Stadtteilen wie Zähringen (4.800 €/m²) und Littenweiler (4.600 €/m²). Die günstigeren Stadtrandlagen wie Munzingen (3.900 €/m²) oder Tiengen (3.700 €/m²) verzeichnen interessanterweise die stärkste Nachfragedynamik, da hier noch bezahlbare Objekte für Familien zu finden sind. Besonders gefragt sind dabei Häuser mit Garten und guter Verkehrsanbindung.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate Stabilisierung des Preisniveaus mit leichtem Aufwärtstrend. Die Preise dürften sich im Bereich von 5.100 bis 5.300 €/m² einpendeln, wobei eine Rückkehr zu den Höchstständen von 2022 in diesem Zeitraum als unwahrscheinlich gilt. Entscheidende Faktoren werden die weitere Zinsentwicklung sowie die Verfügbarkeit von Bauland sein.
Die demografische Entwicklung Freiburgs mit kontinuierlichem Zuzug wird die Nachfrage weiterhin stützen. Gleichzeitig könnte sich das Angebot durch verstärkte Umlandaktivitäten und erste Effekte der Neubauinitiativen ab 2026 leicht entspannen.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Eigentumswohnungsmarkt in Freiburg zeigt im Q2 2025 eine bemerkenswerte Resilienz. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 5.420 €/m² liegt das Niveau nur marginal unter dem Vorquartal (Q1 2025: 5.380 €/m²), was einer leichten Steigerung von 0,7% entspricht. Im Jahresvergleich zum Q2 2024 ist eine minimale Korrektur von etwa 0,5% zu verzeichnen, was auf eine weitgehende Preisstabilität hindeutet.
Die Preisspanne für Eigentumswohnungen variiert erheblich: Während sanierungsbedürftige Altbauwohnungen in einfachen Lagen ab 3.800 €/m² erhältlich sind, erreichen luxuriöse Neubaupenthouses in Topllagen Spitzenpreise von bis zu 8.500 €/m². Eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 85 m² kostet aktuell etwa 460.700 Euro.
Marktdynamik
Das Transaktionsvolumen bei Eigentumswohnungen hat sich gegenüber dem schwachen ersten Quartal 2025 um geschätzte 12% erhöht, was auf eine wiederkehrende Kaufbereitschaft hindeutet. Die Anzahl der Kaufinteressenten pro Objekt ist von durchschnittlich 15 im Q1 auf 18 im Q2 gestiegen. Besonders gefragt sind energieeffiziente Neubauwohnungen sowie kernsanierte Altbauwohnungen mit modernem Standard.
Die Neubauquote bei Wohnungen zeigt eine leichte Erholung, bleibt aber unter dem langfristigen Durchschnitt. Von den genehmigten Wohneinheiten entfallen etwa 65% auf Mehrfamilienhäuser, was das Angebot an Eigentumswohnungen mittelfristig stützen wird. Die Fertigstellungsrate liegt jedoch weiterhin 30% unter dem Niveau von 2021.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisstratifizierung nach Stadtvierteln zeigt klare Muster. Spitzenreiter bleiben die zentrumsnahen Lagen: Die Altstadt-Innenstadt führt mit 6.800 €/m², gefolgt vom Stühlinger (6.200 €/m²) und dem ökologischen Modellstadtteil Vauban (6.100 €/m²). Diese Quartiere profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur und dem vielfältigen kulturellen Angebot.
Im mittleren Preissegment befinden sich Stadtteile wie Brühl (5.200 €/m²) und Betzenhausen (4.900 €/m²), die besonders bei jungen Familien beliebt sind. Die günstigeren Randlagen wie Landwasser (3.900 €/m²) oder Weingarten (4.100 €/m²) erleben eine Renaissance, da sie noch erschwinglichen Wohnraum bei guter ÖPNV-Anbindung bieten. Neubauprojekte in diesen Gebieten erzielen dabei oft Aufschläge von 15-20% gegenüber dem Bestand.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Freiburg ist verhalten optimistisch. Experten erwarten für die nächsten 12 Monate eine Preissteigerung von 2-3%, getragen von der anhaltenden Nachfrage und dem begrenzten Neubauangebot. Bis Ende 2026 könnten die Preise wieder das Vorkrisenniveau von 2022 erreichen, sofern die Zinsen nicht drastisch steigen.
Mittelfristig wird die Entwicklung stark von der Realisierung größerer Wohnbauprojekte abhängen. Der geplante neue Stadtteil Dietenbach könnte ab 2027 für eine gewisse Entspannung sorgen, wobei die hohen Baustandards und die nachhaltige Ausrichtung eher das obere Preissegment bedienen werden.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietmarkt für Häuser in Freiburg zeigt im Q2 2025 eine dynamische Entwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete für ein Einfamilienhaus liegt bei 12,80 €/m², was einer Steigerung von 1,8% gegenüber dem Vorquartal (Q1 2025: 12,57 €/m²) entspricht. Im Jahresvergleich zum Q2 2024 beträgt der Anstieg moderate 3,2%, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Mietpreise unterstreicht.
Die absolute Mietpreisspanne reicht von 1.800 Euro Kaltmiete für ältere Reihenhäuser in einfachen Lagen bis zu 3.500 Euro für moderne, großzügige Einfamilienhäuser in Premiumlagen. Ein durchschnittliches Reihenhaus mit 120 m² Wohnfläche kostet aktuell etwa 1.536 Euro kalt, zuzüglich Nebenkosten von durchschnittlich 380 Euro.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Miedhäusern übersteigt das Angebot deutlich. Auf jedes inserierte Miethaus kommen durchschnittlich 45 Anfragen innerhalb der ersten Woche. Die durchschnittliche Inseratsdauer hat sich auf nur 8 Tage verkürzt, was die angespannte Marktsituation verdeutlicht. Besonders gesucht sind Häuser mit flexiblen Grundrissen, die Homeoffice-Möglichkeiten bieten.
Das Angebot an Miethäusern ist im Q2 2025 um weitere 5% gegenüber dem Vorquartal geschrumpft. Viele Eigentümer präferieren den Verkauf angesichts der aktuellen Preisniveaus oder nutzen ihre Immobilien selbst. Die Leerstandsquote bei Häusern liegt praktisch bei null Prozent. Neubau-Miethäuser sind eine Rarität und werden meist von institutionellen Investoren für gehobene Zielgruppen entwickelt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind signifikant. Spitzenmieten von 14,50 bis 16,00 €/m² werden in den bevorzugten Wohnlagen Wiehre, Herdern und Günterstal erzielt. Diese Viertel bieten eine Kombination aus urbaner Nähe und grünem Wohnumfeld, was besonders bei zahlungskräftigen Mietern geschätzt wird.
Im mittleren Segment liegen Stadtteile wie St. Georgen (12,00 €/m²) und Haslach (11,50 €/m²), die eine gute Balance zwischen Preis und Lebensqualität bieten. Die günstigeren Randlagen wie Hochdorf (9,80 €/m²) oder Opfingen (10,20 €/m²) werden zunehmend von Familien nachgefragt, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen. Hier ist die Nachfragesteigerung im Jahresvergleich mit über 20% am stärksten ausgeprägt.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren moderaten Mietsteigerung von 3-4% jährlich zu rechnen. Die Mietpreisbremse zeigt nur begrenzte Wirkung, da Neuvertragsmieten bei der extremen Nachfragesituation meist am oberen Rand des gesetzlich Zulässigen angesetzt werden. Die Einführung des qualifizierten Mietspiegels 2025 könnte zu einer gewissen Transparenz und Moderation beitragen.
Langfristig wird der Markt für Miethäuser angespannt bleiben. Die gesellschaftliche Tendenz zu flexibleren Wohnformen und die hohen Kaufpreise werden die Nachfrage weiter stützen. Eine Entspannung könnte nur durch substantielle Neubauaktivitäten oder eine deutliche Abwanderung in das Umland erfolgen, beides erscheint derzeit unwahrscheinlich.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Freiburg präsentiert sich im Q2 2025 als der dynamischste Teilmarkt. Die durchschnittliche Angebotsmiete für Bestandswohnungen liegt bei 12,45 €/m² kalt, was einer Steigerung von 1,5% gegenüber dem Q1 2025 (12,27 €/m²) entspricht. Neubauwohnungen erzielen mit durchschnittlich 14,85 €/m² einen deutlichen Aufschlag von etwa 19% gegenüber dem Bestand. Im Jahresvergleich zum Q2 2024 sind die Mieten um 4,2% gestiegen, bei Neubauten sogar um 6,6%.
Die Mietpreisspanne ist breit gefächert: Einfache 1-Zimmer-Wohnungen in Randlagen starten bei etwa 450 Euro Warmmiete, während luxuriöse 4-Zimmer-Neubauwohnungen in Toplagen bis zu 2.800 Euro Warmmiete kosten können. Eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 75 m² kostet aktuell etwa 934 Euro kalt, plus durchschnittlich 190 Euro Nebenkosten.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Mietwohnungen hat im Q2 2025 nochmals zugenommen. Die durchschnittliche Anzahl der Bewerber pro Wohnung ist von 62 im Q1 auf 71 im Q2 gestiegen. Besonders umkämpft sind bezahlbare 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen im Preissegment zwischen 800 und 1.200 Euro Warmmiete. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei nur 6 Tagen, bei attraktiven Angeboten oft nur 24-48 Stunden.
Das Angebot bleibt extrem knapp. Die Anzahl der verfügbaren Mietwohnungen ist im Q2 2025 um weitere 3% gegenüber dem Vorquartal gesunken. Die Fluktuationsrate liegt bei historisch niedrigen 5,8%, da viele Mieter angesichts der Marktlage in ihren Bestandswohnungen verbleiben. Die Leerstandsquote beträgt strukturelle 0,3%, was faktisch Vollvermietung bedeutet. Neubaufertigstellungen können den Nachfrageüberhang nicht ausgleichen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die räumliche Differenzierung der Mietpreise folgt etablierten Mustern, zeigt aber interessante Verschiebungen. Die Innenstadt-Altstadt führt mit Durchschnittsmieten von 14,80 €/m², gefolgt von den beliebten Quartieren Vauban (14,20 €/m²) und Wiehre (13,90 €/m²). Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.
Das mittlere Preissegment umfasst Stadtteile wie Stühlinger (12,60 €/m²), Neuburg (11,80 €/m²) und Zähringen (11,90 €/m²). Diese Quartiere erleben eine verstärkte Nachfrage von jungen Berufstätigen und Studenten, die zentrumsnahes Wohnen suchen. Die peripheren Lagen wie Landwasser (9,40 €/m²), Weingarten (9,60 €/m²) und Haslach (10,20 €/m²) verzeichnen die stärksten relativen Mietsteigerungen, da sie die letzte bezahlbare Option für viele Wohnungssuchende darstellen.
Bemerkenswert ist die zunehmende Gentrifizierung ehemals günstiger Quartiere. Stadtteile wie der Stühlinger-West oder Teile von Haslach erleben eine Aufwertung durch Sanierungen und Nachverdichtung, was zu Verdrängungseffekten bei einkommensschwächeren Haushalten führt.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Freiburg bleibt angespannt. Experten erwarten für die nächsten 12 Monate eine weitere Mietsteigerung von 4-5%, wobei Neubauten und sanierte Altbauten überdurchschnittliche Steigerungen verzeichnen dürften. Die Mietpreisbremse kann die Dynamik nur bedingt dämpfen, da Ausnahmetatbestände und Modernisierungsumlagen genutzt werden.
Für die nächsten 24 Monate zeichnet sich keine grundlegende Entspannung ab. Der Zuzug nach Freiburg bleibt hoch, getrieben durch die Attraktivität als Universitätsstadt, die starke Wirtschaft und die hohe Lebensqualität. Die geplanten Neubauprojekte, insbesondere der Stadtteil Dietenbach mit perspektivisch 6.900 Wohnungen, werden frühestens ab 2027 spürbare Entlastung bringen.
Mittelfristig könnten regulatorische Eingriffe wie eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder neue Instrumente der Wohnungspolitik die Dynamik beeinflussen. Auch die Entwicklung der Studierendenzahlen und die Homeoffice-Quote werden wichtige Faktoren sein. Eine strukturelle Lösung der Wohnungsknappheit erfordert jedoch eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots, was angesichts begrenzter Flächenressourcen und langer Planungsprozesse eine Herausforderung bleibt.
Fazit und Gesamteinschätzung
Der Wohnimmobilienmarkt in Freiburg im Breisgau zeigt sich im Q2 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit selektiver Erholung. Während die Kaufpreise sich auf hohem Niveau konsolidiert haben und erste Anzeichen einer leichten Aufwärtsbewegung zeigen, setzt sich die Dynamik am Mietmarkt unvermindert fort. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt alle Marktsegmente.
Die Marktspaltung zwischen Miet- und Kaufmarkt wird zunehmend deutlicher. Während potenzielle Käufer angesichts der hohen Zinsen und Preise zurückhaltend agieren, führt genau diese Situation zu verstärktem Druck auf den Mietmarkt. Die Stadt Freiburg steht vor der Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig ihre hohe Lebensqualität zu erhalten.
Investoren und Selbstnutzer sollten die aktuelle Marktphase für wohlüberlegte Entscheidungen nutzen. Die Zeiten explosiver Preissteigerungen sind vorerst vorbei, was Raum für nachhaltige Investments und realistische Preisverhandlungen schafft. Gleichzeitig bleibt Freiburg aufgrund seiner Fundamentaldaten ein attraktiver und stabiler Immobilienmarkt mit langfristigem Wertsteigerungspotenzial.
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