Immobilienmarktbericht Freiburg Q3 2025

Der Freiburger Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 erste Anzeichen einer Stabilisierung nach den turbulenten Vorjahren. Während die Kaufpreise für Wohnimmobilien eine leichte Korrektur erfahren, bleiben die Mietpreise weiterhin auf einem steigenden Trend. Der vorliegende Bericht analysiert die Entwicklungen des dritten Quartals 2025 im Vergleich zum Vorquartal und gibt einen Ausblick auf die erwartete Marktentwicklung.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Freiburg bei 5.074 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Rückgang von 2,43 Prozent im Vergleich zum Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis noch bei 4.902,80 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Korrektur von minus 12,35 Prozent, was auf eine Normalisierung nach den Höchstständen der Vorjahre hindeutet.

Die Preisentwicklung variiert je nach Objekttyp und Ausstattung erheblich. Während modernisierte Bestandsimmobilien mit guter Energieeffizienz weiterhin stabile Preise erzielen, verzeichnen sanierungsbedürftige Objekte stärkere Preisrückgänge. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche kostet aktuell etwa 761.100 Euro, wobei die Spanne je nach Lage und Zustand zwischen 600.000 und 950.000 Euro liegt.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt trotz eines leichten Anstiegs von acht Prozent gegenüber dem ersten Quartal historisch niedrig. Die Neubauaktivität zeigt erste positive Signale mit einem Anstieg der Baugenehmigungen um 4,9 Prozent zum Vorquartal, allerdings liegen die tatsächlichen Baubeginne weiterhin dramatisch 73 Prozent unter dem Niveau von 2022. Diese Diskrepanz zwischen Genehmigungen und Baubeginnen deutet auf anhaltende Finanzierungs- und Kostenprobleme bei Bauträgern hin.

Die Nachfrage nach Häusern bleibt konstant hoch, zeigt jedoch erste Anzeichen einer Normalisierung. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer ist von 52 Tagen im zweiten Quartal auf etwa 58 Tage im dritten Quartal gestiegen. Die Leerstandsquote verharrt praktisch bei null Prozent, was den anhaltenden Wohnraummangel in Freiburg unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Freiburgs bleiben erheblich. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in den zentrumsnahen und besonders beliebten Vierteln wie Stühlinger, Wiehre und Herdern erzielt, wo Häuser durchschnittlich zwischen 5.500 und 6.200 Euro pro Quadratmeter kosten. Diese Lagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zur Universität und dem historischen Charme der Bebauung.

In den Stadtrandlagen wie Betzenhausen oder Mooswald liegen die Preise deutlich niedriger bei durchschnittlich 4.200 bis 4.800 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten oft größere Grundstücke und familienfreundlichere Umgebungen, leiden jedoch unter der schlechteren Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und der größeren Entfernung zum Stadtzentrum.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Phase der Konsolidierung. Die Kaufpreise für Häuser dürften sich auf dem aktuellen Niveau stabilisieren, wobei leichte Schwankungen von plus/minus drei Prozent möglich sind. Entscheidend für die weitere Entwicklung werden die Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und die Entwicklung der Baukosten sein.

Die anhaltend niedrige Neubauaktivität wird das Angebot weiterhin knapp halten, was einen stärkeren Preisverfall verhindert. Gleichzeitig könnte die demografische Entwicklung mit dem anhaltenden Zuzug in die Universitätsstadt die Nachfrage auf hohem Niveau stabilisieren. Besonders gefragt bleiben energieeffiziente Objekte, die den steigenden Anforderungen an Klimaschutz und Energiekosten gerecht werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Freiburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine ähnliche Entwicklung wie der Häusermarkt. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.436 Euro liegen Wohnungen preislich über dem Niveau von Häusern. Im Vergleich zum zweiten Quartal, als der Durchschnittspreis bei 4.860 Euro pro Quadratmeter lag, bedeutet dies nominal einen Anstieg, der jedoch durch saisonale und strukturelle Effekte relativiert wird. Im Jahresvergleich zeigt sich auch hier ein Rückgang von 12,35 Prozent.

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen ist beträchtlich und reicht von etwa 3.800 Euro pro Quadratmeter für einfache Bestandswohnungen in Randlagen bis zu über 7.000 Euro für luxuriöse Neubauwohnungen in Toplage. Eine durchschnittliche 80-Quadratmeter-Wohnung kostet aktuell etwa 434.880 Euro, wobei die tatsächlichen Preise je nach Ausstattung, Baujahr und Lage stark variieren.

Marktdynamik

Das Transaktionsvolumen bei Eigentumswohnungen stieg im zweiten Quartal um zwölf Prozent gegenüber dem ersten Quartal und stabilisierte sich im dritten Quartal auf diesem Niveau. Das Angebot bleibt trotz dieser leichten Belebung knapp, besonders im Neubausegment. Die wenigen verfügbaren Neubauprojekte werden meist bereits in der Planungsphase weitgehend vermarktet.

Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf jüngere und energetisch sanierte Objekte. Wohnungen mit schlechter Energieeffizienzklasse haben zunehmend Schwierigkeiten, Käufer zu finden, es sei denn, sie werden mit entsprechenden Preisabschlägen angeboten. Der Markt differenziert sich damit zunehmend zwischen zukunftsfähigen und sanierungsbedürftigen Objekten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen noch ausgeprägter als bei Häusern. Im Zentrum und in den beliebten Vierteln Stühlinger, Wiehre und Herdern werden Spitzenpreise von 6.000 bis 7.200 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen profitieren von der urbanen Infrastruktur, kurzen Wegen und dem lebendigen Stadtteilleben.

Die mittleren Lagen wie Zähringen oder Littenweiler bewegen sich im Preisbereich von 5.000 bis 5.800 Euro pro Quadratmeter. In den Stadtrandgebieten wie Betzenhausen, Mooswald oder Landwasser liegen die Preise zwischen 4.200 und 5.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis, kämpfen jedoch mit Image-Problemen und teilweise veralteter Bausubstanz aus den 1960er und 1970er Jahren.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Eigentumswohnungen wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich eine Phase der Stabilisierung durchlaufen. Die Preise dürften sich auf dem aktuellen Niveau einpendeln, wobei hochwertige Neubauwohnungen weiterhin Preissteigerungen erzielen können, während sanierungsbedürftige Altbauten unter Druck bleiben.

Ein wichtiger Faktor wird die Entwicklung der energetischen Sanierungsanforderungen sein. Mit verschärften gesetzlichen Vorgaben könnte sich die Preisschere zwischen energieeffizienten und unsanierten Wohnungen weiter öffnen. Investoren und Selbstnutzer sollten die langfristigen Betriebskosten und notwendigen Sanierungsinvestitionen in ihre Kaufentscheidung einbeziehen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Freiburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Neuvertragsmiete liegt bei 14,90 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 1,4 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, als die Miete noch bei 14,70 Euro pro Quadratmeter lag. Diese moderate Steigerung setzt den Trend der vergangenen Quartale fort und spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietshäusern wider.

Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 1.788 Euro. Die Spanne reicht dabei von etwa 1.500 Euro für ältere Objekte in einfachen Lagen bis zu über 2.400 Euro für moderne, gut ausgestattete Häuser in bevorzugten Wohnlagen. Zusätzlich zu den Kaltmieten kommen Nebenkosten von durchschnittlich 2,50 bis 3,00 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern ist im dritten Quartal weiterhin extrem knapp. Nach einem Rückgang von drei Prozent im zweiten Quartal gegenüber dem ersten Quartal hat sich die Angebotslage nicht verbessert. Die Leerstandsquote liegt bei minimalen 0,3 Prozent und betrifft hauptsächlich Objekte in Umbau- oder Sanierungsphasen.

Die Nachfrage nach Mietshäusern bleibt unvermindert hoch, getrieben von Familien, die sich angesichts der hohen Kaufpreise und gestiegenen Finanzierungskosten gegen einen Immobilienerwerb entscheiden. Besonders gefragt sind Häuser mit Garten und guter Anbindung an Schulen und Kindergärten. Die durchschnittliche Vermietungsdauer beträgt weniger als zwei Wochen, bei attraktiven Objekten oft nur wenige Tage.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind signifikant. In den Premium-Lagen wie dem Stadtzentrum, Wiehre und Herdern werden Spitzenmieten von 16 bis 18 Euro pro Quadratmeter für Häuser erzielt. Diese Gebiete punkten mit ihrer zentralen Lage, exzellenter Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

In den mittleren Lagen wie Zähringen, St. Georgen oder Littenweiler bewegen sich die Mieten zwischen 14 und 16 Euro pro Quadratmeter. Die Stadtrandgebiete wie Betzenhausen, Mooswald oder Hochdorf bieten mit 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Mieten, wobei hier oft größere Grundstücke und ruhigere Wohnlagen als Ausgleich für die weitere Entfernung zum Zentrum dienen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren moderaten Steigerung der Mietpreise für Häuser zu rechnen. Experten prognostizieren jährliche Steigerungsraten von zwei bis vier Prozent, abhängig von der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung und regulatorischen Eingriffen.

Die geplante Verschärfung der Mietpreisbremse und mögliche neue Regulierungen könnten das Wachstum dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu sinkenden Mieten führen. Der anhaltende Mangel an verfügbaren Mietshäusern und die hohe Nachfrage werden den Markt weiterhin prägen. Vermieter werden zunehmend in die energetische Sanierung investieren müssen, was sich mittelfristig in höheren Mieten niederschlagen könnte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Freiburg zeigt im dritten Quartal 2025 die dynamischste Entwicklung aller Segmente. Mit einer durchschnittlichen Neuvertragsmiete von 14,50 Euro pro Quadratmeter verzeichnet dieser Bereich einen Anstieg von 3,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal, als die Durchschnittsmiete noch bei 14,00 Euro lag. Diese überdurchschnittliche Steigerung reflektiert den extremen Nachfrageüberhang im Mietwohnungssektor.

Für eine typische 70-Quadratmeter-Wohnung bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von 1.015 Euro. Die Preisspanne ist erheblich und reicht von etwa 11 Euro pro Quadratmeter für einfache Bestandswohnungen in Randlagen bis zu über 18 Euro für hochwertige Neubauwohnungen in Toplage. Die Warmmieten inklusive aller Nebenkosten liegen durchschnittlich 20 bis 25 Prozent über den Kaltmieten.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Mietwohnungen bleibt kritisch. Nach einem Rückgang des Angebots um drei Prozent im zweiten Quartal hat sich die Lage im dritten Quartal nicht verbessert. Mit einer Leerstandsquote von 0,3 Prozent herrscht praktisch Vollvermietung. Jede frei werdende Wohnung findet innerhalb kürzester Zeit einen neuen Mieter, wobei auf eine Wohnungsanzeige durchschnittlich 80 bis 120 Bewerbungen eingehen.

Die Nachfrage wird getrieben von Studierenden, jungen Berufstätigen und zunehmend auch von Familien, die sich die hohen Kaufpreise nicht leisten können oder wollen. Besonders stark nachgefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit 50 bis 80 Quadratmetern sowie kleine Apartments für Singles und Studierende. Die hohe Nachfrage führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Mietinteressenten, wobei Bewerber mit sicherem Einkommen und guter Bonität bevorzugt werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumlichen Preisunterschiede im Mietwohnungsmarkt sind ausgeprägt. Die höchsten Mieten werden im Stadtzentrum und in den beliebten Vierteln Stühlinger, Wiehre und Herdern erzielt, wo Neuvertragsmieten zwischen 15,50 und 18,00 Euro pro Quadratmeter die Regel sind. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der Nähe zur Universität und dem urbanen Lebensstil.

In den Stadtteilen der mittleren Preislage wie Zähringen, St. Georgen oder Brühl liegen die Mieten zwischen 13,50 und 15,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten oft ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis mit solider Infrastruktur und guter Verkehrsanbindung.

Die günstigsten Mieten finden sich in den Stadtrandgebieten wie Betzenhausen, Mooswald, Landwasser oder Weingarten mit 11,00 bis 13,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile kämpfen teilweise mit sozialen Herausforderungen und einem weniger attraktiven Image, bieten aber oft größere Wohnungen und mehr Grünflächen.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Freiburg wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich angespannt bleiben. Experten erwarten weitere Mietsteigerungen von drei bis fünf Prozent jährlich, sofern keine drastischen regulatorischen Eingriffe erfolgen. Die Mietpreisbremse zeigt bisher nur begrenzte Wirkung, da sie bei Neubauten und umfassend sanierten Wohnungen nicht greift.

Mittelfristig könnte sich die Situation durch geplante Neubauprojekte etwas entspannen. Die Stadt Freiburg hat ehrgeizige Ziele für den Wohnungsbau formuliert, deren Umsetzung jedoch Zeit braucht. Bis 2030 sollen mehrere tausend neue Wohnungen entstehen, schwerpunktmäßig in den Entwicklungsgebieten Dietenbach und Kleineschholz.

Ein wichtiger Faktor für die künftige Entwicklung wird die Bevölkerungsentwicklung sein. Mit der anhaltenden Attraktivität als Universitätsstadt, Wirtschaftsstandort und lebenswerte Green City wird Freiburg weiterhin Zuzug verzeichnen. Dies wird den Druck auf den Mietwohnungsmarkt aufrechterhalten.

Fazit

Der Freiburger Immobilienmarkt befindet sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung und Neuausrichtung. Während die Kaufpreise sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen eine Korrektur erfahren haben, zeigt der Mietmarkt weiterhin eine dynamische Aufwärtsentwicklung. Die strukturelle Knappheit an Wohnraum bleibt das bestimmende Merkmal des Marktes.

Für Kaufinteressenten bieten sich durch die Preiskorrektur bessere Einstiegsmöglichkeiten als in den Vorjahren, wobei die gestiegenen Finanzierungskosten diese Vorteile teilweise kompensieren. Mieter müssen sich auf weiter steigende Preise einstellen, wobei die Suche nach bezahlbarem Wohnraum zunehmend in die Randlagen führt.

Die Herausforderungen für den Freiburger Immobilienmarkt bleiben bestehen: zu wenig Neubau, hohe Baukosten, strenge Regulierung und eine anhaltend hohe Nachfrage. Nur durch eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots kann mittelfristig eine Entspannung erreicht werden. Die geplanten Neubaugebiete sind ein Schritt in die richtige Richtung, werden aber erst in einigen Jahren spürbare Entlastung bringen.