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Unverbindlich anfragenQ4 2025
Immobilien Marktbericht Freiburg Q4 2025
Veröffentlicht am
23.03.2026
Aktualisiert am
23.03.2026
Zusammenfassung
Der Freiburger Immobilienmarkt im Q4 2025 zeigt eine differenzierte Entwicklung: Kaufpreise für Häuser und Wohnungen sanken leicht um 2,43 % auf 5.074 €/m² bzw. 5.436 €/m², während Mietpreise anstiegen, besonders bei Wohnungen um 3,6 % auf 14,50 €/m². Die Angebotsknappheit treibt Mieten weiter hoch, Kaufpreise konsolidieren. Mittelfristig ist mit Stabilisierung bei Käufen und steigenden Mieten zu rechnen.
1. Häuser zum Kauf
Preisspanne
3.552 €/m² – 6.596 €/m²
Durchschnitt Ein-/Zweifamilienhäuser
5.074 €/m²
Kurzfristige Entwicklung
-2,43% (Q3 zu Q4 2025)
Der Quadratmeterpreis für Häuser sank im Q4 2025 gegenüber dem Vorquartal um 2,43 %. Die Vermarktungsdauer stieg leicht an, was auf eine beginnende Entspannung des Marktes hinweist.
Jahresentwicklung (Vorjahresquartal zu
aktuellem Quartal)
aktuellem Quartal)
-12,35% (Q4 2024 zu Q4 2025)
Im Jahresvergleich verzeichnet der Markt für Kaufhäuser in Freiburg einen deutlichen Rückgang von 12,35 %. Dieser Trend spiegelt die bundesweite Korrekturphase nach den Hochpreisjahren wider.
Marktdynamik
Der Freiburger Markt für Kaufhäuser befindet sich im Q4 2025 in einer Phase der Stabilisierung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt bei 5.074 €/m², was einem Rückgang von 2,43 % gegenüber dem Vorquartal entspricht. Das Angebot bleibt trotz leicht gestiegener Baugenehmigungen historisch knapp, während die Nachfrage hoch ist. Die Vermarktungsdauer stieg auf 52 Tage, was eine moderate Marktberuhigung signalisiert.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Innerhalb Freiburgs bestehen deutliche Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen. Die höchsten Preise werden in zentralen und gefragten Lagen wie dem Stühlinger, der Wiehre und Herdern erzielt. Randlagen wie Betzenhausen und Mooswald weisen spürbar niedrigere Quadratmeterpreise auf und bieten Käufern mit eingeschränktem Budget eine Alternative.
Prognose und Ausblick
Experten erwarten für den Freiburger Hausmarkt eine fortgesetzte Stabilisierungsphase mit allenfalls moderaten Preisanpassungen. Die strukturell niedrige Leerstandsquote sowie die anhaltend hohe Nachfrage bilden eine stabile Grundlage. Baubeginne bleiben mittelfristig ein limitierender Faktor für das Angebot.
2. Wohnungen zum Kauf
Preisspanne
3.805 €/m² – 7.067 €/m²
Durchschnitt Ein-/Zweifamilienhäuser
5.436 €/m²
Kurzfristige Entwicklung
-2,43% (Q3 zu Q4 2025)
Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen sank im Q4 2025 gegenüber dem Vorquartal um 2,43 %. Das Transaktionsvolumen war im Vorquartal um 12 % gegenüber Q1 gestiegen, was auf eine vorsichtige Markterholung hindeutet.
Jahresentwicklung (Vorjahresquartal zu
aktuellem Quartal)
aktuellem Quartal)
-12,35% (Q4 2024 zu Q4 2025)
Im Jahresvergleich ist der Preis für Eigentumswohnungen in Freiburg um 12,35 % zurückgegangen. Besonders energetisch sanierte und neuere Objekte behalten trotz des allgemeinen Rückgangs ihre Nachfragestärke.
Marktdynamik
Eigentumswohnungen in Freiburg erzielen im Q4 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.436 €/m². Trotz eines Rückgangs von 2,43 % gegenüber dem Vorquartal bleibt die Nachfrage, insbesondere nach energieeffizienten und jüngeren Objekten, hoch. Das Angebot ist weiterhin sehr knapp, besonders im Neubausegment. Das gestiegene Transaktionsvolumen im Q2 deutet auf eine vorsichtige Marktbelebung hin.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Auch beim Wohnungskauf zeigen sich klare Preisgradienten innerhalb Freiburgs. Zentrumsnahe Stadtteile wie Stühlinger, Wiehre und Herdern verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise. Stadtrandlagen wie Betzenhausen und Mooswald sind deutlich günstiger und sprechen preissensible Käufer sowie Kapitalanleger an.
Prognose und Ausblick
Der Markt für Eigentumswohnungen in Freiburg dürfte sich im weiteren Jahresverlauf weiter konsolidieren. Die strukturelle Angebotsknappheit und die hohe Nachfrage nach energieeffizienten Bestandsimmobilien stützen das Preisniveau mittelfristig. Weitere leichte Preisrückgänge sind möglich, ein deutlicher Einbruch gilt als unwahrscheinlich.
3. Häuser zur Miete
Preisspanne
10,43 €/m² – 19,37 €/m²
Durchschnitt Ein-/Zweifamilienhäuser
14,90 €/m²
Kurzfristige Entwicklung
+1,4% (Q3 zu Q4 2025)
Die Neuvertragsmieten für Mietobjekte im Haussegment stiegen im Q4 2025 gegenüber dem Vorquartal um 1,4 %. Das Angebot sank im Vorquartal um 3 %, was den Mietpreisanstieg weiter begünstigt.
Marktdynamik
Die durchschnittliche Neuvertragsmiete für Mietobjekte im Haussegment (Einfamilienhaus ca. 120–140 m²) beträgt im Q4 2025 rund 14,90 €/m², ein Anstieg von 1,4 % gegenüber dem Vorquartal. Das verfügbare Angebot ist weiterhin sehr knapp; die Leerstandsquote liegt bei lediglich 0,3 %. Die hohe Nachfrage, insbesondere in zentralen Lagen, setzt den Mietmarkt weiter unter Druck.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Zentrale Lagen wie Stühlinger, Wiehre und Herdern weisen höhere Mietpreise auf, während Randbezirke wie Betzenhausen und Mooswald günstigere Konditionen bieten. Diese Unterschiede spiegeln die Nachfrage nach guter Infrastruktur wider.
Prognose und Ausblick
Angesichts der strukturellen Angebotsknappheit und der anhaltend hohen Nachfrage ist im Mietmarkt für Häuser in Freiburg mit weiter moderat steigenden Mieten zu rechnen. Ohne nennenswerte Ausweitung des Wohnungsangebots durch Neubau dürfte der Druck auf die Mieten mittelfristig bestehen bleiben.
4. Wohnungen zur Miete
Preisspanne
10,43 €/m² – 19,37 €/m²
Durchschnitt Ein-/Zweifamilienhäuser
14,50 €/m²
Kurzfristige Entwicklung
+3,6% (Q3 zu Q4 2025)
Die Neuvertragsmieten für Mietwohnungen stiegen im Q4 2025 gegenüber dem Vorquartal deutlich um 3,6 %. Das Angebot sank im Vorquartal um 3 %, was den Aufwärtsdruck auf die Mieten verstärkt.
Marktdynamik
Im Segment der Mietwohnungen (2–3 Zimmer, ca. 60–80 m²) verzeichnet Freiburg im Q4 2025 mit +3,6 % den stärksten Anstieg unter allen Segmenten. Die durchschnittliche Neuvertragsmiete liegt bei 14,50 €/m². Das Angebot ist extrem knapp, die Leerstandsquote beträgt nur 0,3 %. Die Nachfrage bleibt ungebrochen hoch, besonders für energieeffiziente und gut angebundene Wohnungen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Zentrumsnahe Viertel wie Stühlinger und Wiehre erzielen höchste Mietpreise, während Mooswald und Betzenhausen günstigere Optionen bieten. Die Lage beeinflusst die Mietentwicklung stark.
Prognose und Ausblick
Der Mietwohnungsmarkt in Freiburg steht vor einer anhaltend angespannten Situation. Ohne deutliche Neubauimpulse ist kurz- bis mittelfristig keine Entspannung zu erwarten. Der starke Quartalszuwachs zeigt, dass der Markt weiterhin angebotsgetrieben ist und Mietpreise weiter steigen dürften.
