Immobilienmarktbericht Freiburg Q4 2025

Der Häusermarkt in Freiburg agiert im Q4 2025 weiterhin auf hohem Niveau mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 5.096 €/m². Die Preisspanne reicht von 2.312 €/m² bis 8.993 €/m². Mit einem Quartalswachstum von 2,03% setzt sich die positive Entwicklung fort, während die Jahresbilanz mit -1,4% eine leichte Korrektur aufweist. Dies deutet auf eine Stabilisierung nach vorherigen Preisrückgängen hin. Die Preisunterschiede zwischen den Freiburger Stadtteilen sind erheblich. Während in Haslach und Weingarten Häuser bereits ab 2.500 €/m² zu finden sind, erreichen die Spitzenlagen im Stadtteil Wiehre Preise von bis zu 8.500 €/m². Das beliebte Viertel Herdern bewegt sich mit Preisen zwischen 6.000 €/m² und 7.500 €/m² im oberen Mittelfeld. Der Freiburger Häusermarkt dürfte sich mittelfristig stabil entwickeln. Die aktuelle Quartalsentwicklung deutet auf eine Bodenbildung nach den leichten Rückgängen im Jahresverlauf hin. Die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum in der Universitätsstadt bei gleichzeitig begrenztem Angebot spricht für eine Seitwärtsbewegung der Preise mit tendenziell leicht steigender Tendenz.

Der Wohnungsmarkt in Freiburg agiert im Q4 2025 gefestigt mit einem Durchschnittspreis von 5.824 €/m². Das vierte Quartal 2025 verzeichnet einen moderaten Preisanstieg von 1,29%, während die Jahresentwicklung mit -0,14% nahezu stagniert. Der Markt zeigt sich damit robust und hat sich nach den Turbulenzen der Vorjahre stabilisiert. Die Preisstruktur für Eigentumswohnungen variiert stark nach Lage. Im Stadtteil Stühlinger finden sich Wohnungen ab 3.500 €/m², während die Altstadt und das Vauban-Viertel mit Preisen zwischen 7.000 €/m² und 9.000 €/m² zu den teuersten Lagen gehören. Rieselfeld als moderner Stadtteil positioniert sich mit durchschnittlich 5.500 €/m² bis 6.500 €/m² im mittleren Segment. Der Eigentumswohnungsmarkt in Freiburg dürfte weiterhin stabil bleiben. Die moderate Quartalsentwicklung bei gleichzeitiger Jahresstagnation deutet auf ein ausgewogenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage hin. Angesichts der demografischen Entwicklung und der Attraktivität Freiburgs als Wohn- und Arbeitsort ist mittelfristig mit einer moderaten Preisentwicklung im niedrigen einstelligen Prozentbereich zu rechnen.

Der Mietmarkt für Einfamilienhäuser mit ca. 120-140 m² Wohnfläche zeigt sich im vierten Quartal 2025 äußerst dynamisch. Bei einem Durchschnittspreis von 15,21 €/m² und einer Spanne von 7,77 €/m² bis 21,05 €/m² verzeichnet das Segment einen bemerkenswerten Quartalsanstieg von 14,62%. Die Jahresentwicklung bleibt mit 0,2% hingegen nahezu unverändert, was auf starke saisonale Schwankungen hindeutet. Die Mietpreise für Häuser unterscheiden sich je nach Stadtteil erheblich. In Hochdorf und Munzingen sind Einfamilienhäuser bereits ab 8,00 €/m² bis 10,00 €/m² verfügbar. Die gefragten Lagen in Günterstal und am Schlossberg erreichen hingegen Spitzenmieten zwischen 18,00 €/m² und 20,50 €/m². Mittelpreisige Angebote finden sich in Zähringen mit etwa 14,00 €/m² bis 16,00 €/m². Nach dem kräftigen Quartalsanstieg dürfte sich der Mietmarkt für Häuser zunächst konsolidieren. Die starke kurzfristige Dynamik bei gleichzeitig stabiler Jahresentwicklung deutet auf eine Normalisierung hin. Mittelfristig ist aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Mietobjekten in diesem Segment mit einem moderaten weiteren Preisanstieg zu rechnen, der sich voraussichtlich im mittleren einstelligen Bereich bewegen wird.

Der Mietmarkt für 2-3 Zimmer-Wohnungen mit ca. 60-80 m² zeigt im vierten Quartal 2025 eine deutliche Entspannung. Bei einem Durchschnittspreis von 15,35 €/m² und einer Preisspanne von 8,70 €/m² bis 28,87 €/m² ist ein Quartalsrückgang von -7,03% zu verzeichnen. Die Jahresentwicklung weist mit -5,31% ebenfalls eine rückläufige Tendenz auf, was auf eine Marktkorrektur nach vorherigen Überhitzungen hindeutet. Die Mietpreisunterschiede für Wohnungen sind in Freiburg besonders ausgeprägt. Während in Landwasser und Brühl-Beurbarung Wohnungen bereits ab 9,00 €/m² bis 11,00 €/m² angeboten werden, erreichen Premium-Lagen in der Wiehre und im Stadtzentrum Spitzenmieten zwischen 24,00 €/m² und 28,00 €/m². Das Stadtviertel Littenweiler bewegt sich mit 14,00 €/m² bis 17,00 €/m² im mittleren Preissegment. Der Wohnungsmietmarkt dürfte nach der aktuellen Korrekturphase eine Stabilisierung erfahren. Die deutlichen Rückgänge sowohl im Quartals- als auch im Jahresvergleich signalisieren eine Normalisierung nach Jahren stetiger Preissteigerungen. Mittelfristig ist mit einer Seitwärtsbewegung der Mieten zu rechnen, wobei die strukturelle Wohnungsnachfrage in der Universitätsstadt einem weiteren stärkeren Preisverfall entgegenwirken dürfte.