Immobilienmarktbericht Gelsenkirchen Q3 2025

Der Gelsenkirchener Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase anhaltender Preissteigerungen bei gleichzeitig angespannter Angebotslage. Sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment setzen sich die Aufwärtstendenzen des Vorquartals fort, wobei die Dynamik je nach Marktsegment variiert.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Kaufhäuser in Gelsenkirchen bei 2.772 Euro. Dies stellt eine Steigerung von 2,1 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als der Durchschnittspreis noch bei 2.715 Euro pro Quadratmeter lag. Die Preisentwicklung zeigt damit eine kontinuierliche, moderate Aufwärtsbewegung von 57 Euro pro Quadratmeter innerhalb eines Quartals.

Im Jahresvergleich wird die Dynamik noch deutlicher: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei 2.534 Euro lag, beträgt die Steigerung beachtliche 9,4 Prozent oder 238 Euro pro Quadratmeter. Diese überdurchschnittliche Jahressteigerung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Wohneigentum in Gelsenkirchen, insbesondere vor dem Hintergrund der vergleichsweise moderaten Preisniveaus im regionalen Vergleich.

Marktdynamik

Die Nachfragesituation im Häusersegment zeigt sich differenziert: Während die Nachfrage in urbanen Bereichen im zweiten Quartal 2025 um 5 Prozent anstieg, verzeichneten die Randgebiete sogar eine Nachfragesteigerung von 8 Prozent. Diese Entwicklung deutet auf eine zunehmende Akzeptanz peripherer Lagen hin, was vermutlich auf die dort noch günstigeren Preise und größeren verfügbaren Grundstücke zurückzuführen ist.

Gleichzeitig ist die Neubauaktivität drastisch eingebrochen. Mit 73 Prozent weniger Baubeginnen im Vergleich zu 2022 fehlen schlichtweg neue Objekte am Markt. Diese stark reduzierte Bautätigkeit verschärft die ohnehin angespannte Angebotssituation weiter und trägt maßgeblich zum anhaltenden Preisdruck bei. Der Markt hat sich zu einem ausgeprägten Verkäufermarkt entwickelt, in dem Käufer nur noch begrenzte Auswahlmöglichkeiten haben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Marktentwicklung in Gelsenkirchen zeigt deutliche Unterschiede zwischen verschiedenen Stadtlagen. Urbane Bereiche, insbesondere zentrumsnah gelegene Viertel, verzeichnen eine solide Nachfragesteigerung von 5 Prozent. Diese Gebiete profitieren von der guten Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und Versorgungseinrichtungen sowie dem urbanen Lebensgefühl.

Interessanterweise zeigen die Randgebiete mit 8 Prozent Nachfragesteigerung eine noch stärkere Dynamik. Diese Entwicklung spiegelt einen Trend wider, bei dem Käufer zunehmend bereit sind, für mehr Wohnfläche und Grün auf die absolute Zentrumsnähe zu verzichten. Die peripheren Lagen bieten oft größere Grundstücke und familienfreundlichere Umgebungen zu noch moderateren Preisen, was besonders für Familien mit Kindern attraktiv ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten keine grundlegende Änderung der Angebotssituation. Die drastisch reduzierte Neubautätigkeit der vergangenen Jahre wird sich weiterhin in allen Marktsegmenten bemerkbar machen. Vor diesem Hintergrund ist mit weiteren moderaten Preissteigerungen zu rechnen, die sich voraussichtlich im mittleren einstelligen Prozentbereich bewegen werden.

Die strukturellen Herausforderungen des Marktes – insbesondere die geringe Neubautätigkeit und die anhaltend hohe Nachfrage – werden den Gelsenkirchener Häusermarkt auch mittelfristig prägen. Käufer sollten sich auf einen wettbewerbsintensiven Markt einstellen, in dem schnelle Entscheidungen und Flexibilität bei der Objektwahl zunehmend wichtiger werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Gelsenkirchen zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von 1.680 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorquartal, in dem sich bereits eine Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen im einstelligen Prozentbereich abzeichnete, setzt sich der positive Trend fort. Die Preisentwicklung bleibt damit robust, jedoch deutlich unterhalb der Dynamik des Häusermarktes.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei 1.546 Euro lag, beträgt die Steigerung 8,7 Prozent oder 134 Euro pro Quadratmeter. Diese solide Wertsteigerung macht Eigentumswohnungen in Gelsenkirchen zu einer attraktiven Investitionsmöglichkeit, insbesondere da das absolute Preisniveau im regionalen Vergleich noch immer moderat ausfällt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen hat sich im zweiten Quartal 2025 stabilisiert und liegt etwa 3 Prozent über dem Niveau des Vorquartals. Diese moderate aber stetige Nachfragesteigerung zeigt, dass der Markt nach einer Phase der Unsicherheit wieder Fahrt aufnimmt. Besonders bemerkenswert ist die unterschiedliche Entwicklung zwischen urbanen und peripheren Lagen: Während städtische Bereiche ein Plus von 5 Prozent verzeichneten, lag die Nachfragesteigerung in den Randgebieten sogar bei 8 Prozent.

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt weiterhin knapp, was durch die stark rückläufige Neubautätigkeit verschärft wird. Die um 73 Prozent reduzierten Baubeginne im Vergleich zu 2022 führen zu einem strukturellen Angebotsdefizit, das sich mittelfristig nicht auflösen wird. Der Markt hat sich zu einem klaren Verkäufermarkt entwickelt, in dem Kaufinteressenten nur begrenzte Auswahlmöglichkeiten haben und oft schnelle Entscheidungen treffen müssen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen zeigt deutliche Unterschiede zwischen verschiedenen Stadtlagen. Urbane Bereiche, insbesondere die zentrumsnahen Viertel, profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen, Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Einrichtungen. Hier verzeichnet die Nachfrage ein Plus von 5 Prozent, was sich stabilisierend auf die Preisentwicklung auswirkt.

Die Randgebiete zeigen mit 8 Prozent Nachfragesteigerung eine noch dynamischere Entwicklung. Diese Tendenz spiegelt einen Wandel in den Wohnpräferenzen wider, bei dem Käufer zunehmend bereit sind, für größere Wohnflächen und ruhigere Wohnlagen auf die absolute Zentrumsnähe zu verzichten. Die peripheren Lagen bieten oft modernere Wohnungen mit besserer Ausstattung zu vergleichsweise günstigeren Quadratmeterpreisen.

Prognose und Ausblick

Der Wohnungsmarkt in Gelsenkirchen befindet sich in einer Phase der Stabilisierung mit moderaten Aufwärtstendenzen. Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung dieser Entwicklung. Die Stadt profitiert dabei von ihrer Position als vergleichsweise günstiger Standort im Ruhrgebiet, was sie besonders für Käufer attraktiv macht, die in den teureren Nachbarstädten keine bezahlbaren Objekte mehr finden.

Die strukturellen Herausforderungen durch die reduzierte Neubautätigkeit werden den Markt weiterhin prägen. Preissteigerungen im mittleren einstelligen Prozentbereich sind wahrscheinlich, wobei die genaue Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinsentwicklung abhängen wird. Käufer sollten sich auf einen weiterhin angespannten Markt einstellen, in dem attraktive Objekte schnell vergriffen sind.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Gelsenkirchen zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Mietniveau von 10,83 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine beachtliche Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem bereits eine Mietpreissteigerung von 4,34 Prozent gegenüber dem Vorquartal verzeichnet wurde. Die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Mietpreise setzt sich damit unvermindert fort.

Besonders markant fällt die Jahresentwicklung aus: Mit einer Preissteigerung von 10,29 Prozent gegenüber dem Vorjahr gehört das Segment der Miethäuser zu den dynamischsten Bereichen des Gelsenkirchener Immobilienmarktes. Diese zweistellige Steigerungsrate übertrifft deutlich die allgemeine Inflationsrate und unterstreicht die angespannte Situation im Mietmarkt.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern bleibt extrem knapp. Die Leerstandsquote liegt mit unter 3 Prozent deutlich unter dem für einen funktionierenden Markt notwendigen Niveau von etwa 5 Prozent. Diese strukturelle Unterversorgung führt zu einem ausgeprägten Vermietermarkt, in dem Mieter nur sehr begrenzte Auswahlmöglichkeiten haben.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment ist dramatisch eingebrochen. Mit 73 Prozent weniger Baubeginnen als 2022 fehlen schlichtweg neue Objekte, die den Markt entlasten könnten. Diese Entwicklung verschärft die ohnehin angespannte Angebotssituation weiter und trägt maßgeblich zum anhaltenden Preisdruck bei. Auf eine Wohnungsanzeige gehen oft dutzende Bewerbungen ein, wobei die durchschnittliche Insertionsdauer für normale Mietobjekte bei unter einer Woche liegt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Während spezifische Daten zu unterschiedlichen Lagen für Miethäuser nicht im Detail verfügbar sind, lässt sich aus der allgemeinen Marktentwicklung ableiten, dass die Nachfrage in allen Stadtteilen hoch ist. Die extrem niedrige Leerstandsquote deutet darauf hin, dass sowohl zentrale als auch periphere Lagen stark nachgefragt werden.

Tendenziell dürften familienfreundliche Stadtteile mit guter Infrastruktur, Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie Grünflächen besonders gefragt sein. Die hohe Nachfrage nach Miethäusern kommt vorwiegend von Familien, die den Komfort eines eigenen Hauses mit Garten schätzen, sich aber den Kauf (noch) nicht leisten können oder wollen.

Prognose und Ausblick

Die Angebotskrise im Segment der Miethäuser wird sich in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich nicht entspannen. Die drastisch reduzierte Neubautätigkeit der vergangenen Jahre und die anhaltend hohe Nachfrage werden weiterhin zu einem Vermietermarkt führen. Weitere Mietpreissteigerungen sind daher sehr wahrscheinlich, wobei diese möglicherweise durch regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen gedämpft werden könnten.

Für Mieter bedeutet dies, dass sie sich auf einen hochkompetitiven Markt einstellen müssen, in dem schnelle Entscheidungen und überzeugende Bewerbungsunterlagen entscheidend sind. Die durchschnittliche Insertionsdauer von unter einer Woche zeigt, dass Interessenten kaum Zeit zum Überlegen haben. Mittelfristig ist keine grundlegende Verbesserung der Situation zu erwarten, solange die Neubautätigkeit nicht deutlich anzieht.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt die durchschnittliche Quadratmetermiete für Wohnungen in Gelsenkirchen bei 7,05 Euro. Dies entspricht einer moderaten Steigerung von 0,57 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Preis bei 7,01 Euro pro Quadratmeter lag. Die Preisentwicklung zeigt damit eine kontinuierliche, aber vergleichsweise moderate Aufwärtsbewegung.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als die durchschnittliche Miete bei 6,79 Euro pro Quadratmeter lag, beträgt die Steigerung 3,83 Prozent oder 0,26 Euro pro Quadratmeter. Diese Jahressteigerung liegt deutlich unter der des Häusersegments, zeigt aber dennoch eine spürbare Verteuerung des Wohnens in Gelsenkirchen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietwohnungen ist von extremer Knappheit geprägt. Mit einer Leerstandsquote von unter 3 Prozent liegt der Markt weit unter dem für einen ausgeglichenen Markt notwendigen Niveau von etwa 5 Prozent. Diese strukturelle Unterversorgung hat sich zu einer dauerhaften Marktrealität entwickelt.

Die Neubauaktivität, die eigentlich für Entlastung sorgen sollte, ist mit 73 Prozent weniger Baubeginnen als 2022 praktisch zum Erliegen gekommen. Diese dramatische Entwicklung verschärft die Wohnungsnot weiter. Der Markt hat sich zu einem ausgeprägten Vermietermarkt entwickelt, in dem auf eine Wohnungsanzeige oft dutzende Bewerbungen eingehen. Die durchschnittliche Insertionsdauer liegt bei unter einer Woche, was den enormen Nachfragedruck verdeutlicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Im regionalen Vergleich zeigt Gelsenkirchen mit einer Preissteigerung von 4,37 Prozent für Wohnungen eine moderate Entwicklung. Diese Steigerungsrate liegt niedriger als in kleineren Nachbarstädten wie Herten, Castrop-Rauxel, Gladbeck, Hattingen und Witten, aber höher als in den größeren Nachbarstädten Bochum und Essen. Diese Positionierung macht Gelsenkirchen zu einem interessanten Markt für Mieter, die eine Balance zwischen Erreichbarkeit der Großstädte und noch moderaten Mietpreisen suchen.

Innerhalb Gelsenkirchens dürften die zentralen und gut angebundenen Stadtteile die höchsten Mieten aufweisen. Besonders gefragt sind Wohnungen in der Nähe von Hochschulen, Einkaufszentren und mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Die peripheren Lagen bieten hingegen oft größere Wohnungen zu günstigeren Quadratmeterpreisen, was sie besonders für Familien attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist keine grundlegende Entspannung der Angebotssituation zu erwarten. Die knappe Angebotslage wird weiterhin zu einem Vermietermarkt mit anhaltenden Preissteigerungen führen. Experten rechnen mit weiteren Mietpreissteigerungen im mittleren einstelligen Prozentbereich, wobei die genaue Entwicklung von verschiedenen Faktoren wie der allgemeinen Wirtschaftslage, Zuwanderung und möglichen regulatorischen Eingriffen abhängen wird.

Die strukturellen Probleme des Marktes – insbesondere die geringe Neubautätigkeit und die hohe Nachfrage – werden sich mittelfristig nicht auflösen. Mieter müssen sich daher auf einen weiterhin angespannten Markt einstellen, in dem bezahlbarer Wohnraum zur Mangelware wird. Die Stadt Gelsenkirchen steht vor der Herausforderung, durch gezielte Maßnahmen wie Förderung des sozialen Wohnungsbaus oder Nachverdichtung die Wohnungsnot zu lindern.

Fazit

Der Gelsenkirchener Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als ein von Knappheit und Preissteigerungen geprägter Markt. In allen vier untersuchten Segmenten – Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete – zeigen sich deutliche Aufwärtstendenzen bei den Preisen, wobei die Dynamik je nach Segment variiert.

Besonders markant sind die Entwicklungen im Mietmarkt, wo die Kombination aus extrem niedriger Leerstandsquote, eingebrochener Neubautätigkeit und hoher Nachfrage zu einem ausgeprägten Vermietermarkt geführt hat. Mit Preissteigerungen von über 10 Prozent im Jahresvergleich bei Miethäusern zeigt sich hier die angespannteste Situation.

Für alle Marktteilnehmer bedeutet dies, dass sie sich auf einen hochkompetitiven Markt einstellen müssen. Käufer und Mieter haben nur begrenzte Auswahlmöglichkeiten und müssen oft schnelle Entscheidungen treffen. Die Stadt Gelsenkirchen profitiert zwar von ihrer Position als vergleichsweise günstiger Standort im Ruhrgebiet, steht aber gleichzeitig vor der Herausforderung, die Wohnraumversorgung ihrer Bürger sicherzustellen. Ohne eine deutliche Steigerung der Neubautätigkeit ist mittelfristig keine Entspannung der Marktsituation zu erwarten.