Immobilienmarktbericht Göttingen - Q2 2025

Der Wohnimmobilienmarkt in Göttingen zeigt im zweiten Quartal 2025 eine deutliche Belebung mit steigenden Preisen und erhöhter Nachfrage. Im Vergleich zum Vorquartal Q1 2025 verzeichnen alle Segmente positive Entwicklungen, wobei besonders der Eigentumsmarkt von einer verstärkten Dynamik geprägt ist. Die folgende Analyse betrachtet ausschließlich Wohnimmobilien und gliedert sich in die vier Hauptsegmente des Marktes.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Göttingen präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 1.912 Euro für Einfamilienhäuser, während das Gesamtsegment inklusive hochwertigerer Objekte bei durchschnittlich 3.593 Euro pro Quadratmeter liegt. Diese Preisspanne verdeutlicht die Heterogenität des Marktes, von standardisierten Einfamilienhäusern bis zu Premium-Immobilien.

Im Vergleich zum Vorjahresquartal Q2 2024 verzeichnet der Hausmarkt einen Preisanstieg von 4,08 Prozent, was leicht über dem bundesweiten Durchschnitt von 3,9 Prozent liegt. Gegenüber dem ersten Quartal 2025 zeigt sich eine moderate Steigerung zwischen einem und drei Prozent, was auf eine kontinuierliche, aber nicht überhitzte Marktentwicklung hindeutet. Diese Preisentwicklung signalisiert eine fortschreitende Stabilisierung nach der vorherigen Marktkorrektur.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Haussektor zeigt bemerkenswerte Veränderungen: Das Angebot stieg gegenüber dem Vorquartal um beachtliche 40,74 Prozent, während die Nachfrage sogar um 63,06 Prozent zulegte. Diese überproportionale Nachfragesteigerung deutet auf ein wiederkehrendes Vertrauen der Käufer und möglicherweise verbesserte Finanzierungsbedingungen hin.

Die Neubauaktivität bleibt trotz leichter Zunahme weiterhin auf einem moderaten Niveau. Die begrenzte Bautätigkeit verhindert eine deutliche Marktentspannung, trägt aber zur Preisstabilität bei. Der Leerstand bei Häusern ist minimal, was die anhaltende Knappheit im Segment unterstreicht. Interessanterweise zeigt das Premiumsegment erste Anzeichen einer Marktberuhigung mit nachlassender Nachfrage, was auf eine gewisse Marktsättigung in diesem Preisbereich hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl detaillierte stadtteilspezifische Daten für Häuser nicht vollständig vorliegen, lässt sich aus den Marktbeobachtungen ableiten, dass die Preisunterschiede zwischen Zentrum und Stadtrand weiterhin signifikant sind. Die zentralen Lagen und etablierten Wohnviertel verzeichnen traditionell höhere Quadratmeterpreise und eine stabilere Nachfrage. Die Stadtrandlagen profitieren hingegen von ihrer attraktiven Preis-Leistungs-Relation und ziehen besonders Familien mit Kindern an, die mehr Wohnfläche und Gartenfläche suchen.

Die beliebten Viertel wie das Ostviertel oder die Südstadt zeigen eine besonders robuste Preisentwicklung, während periphere Stadtteile moderatere Preissteigerungen aufweisen. Das Premiumsegment, vorwiegend in den bevorzugten Lagen angesiedelt, erfährt erstmals seit längerer Zeit eine leichte Nachfrageabschwächung, was auf eine Preisgrenze bei hochpreisigen Objekten hindeutet.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Wachstumstrends erwartet. Die Preisentwicklung dürfte sich im einstelligen Prozentbereich bewegen, wobei eine jährliche Steigerung zwischen drei und fünf Prozent als realistisch erscheint. Die hohe Nachfrage wird voraussichtlich anhalten, gestützt durch die anhaltend attraktiven Finanzierungsbedingungen und die Attraktivität Göttingens als Universitätsstadt.

Die Neubauaktivität wird voraussichtlich nur langsam zunehmen, was den Angebotsengpass mittelfristig bestehen lässt. Ein wichtiger Faktor für die weitere Entwicklung wird die wirtschaftliche Gesamtlage und die Entwicklung der Zinsen sein. Sollten die Zinsen weiter moderat bleiben oder sogar sinken, ist mit einer anhaltend robusten Nachfrage zu rechnen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Göttingen zeigt im zweiten Quartal 2025 eine dynamische Preisentwicklung mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen zwischen 2.722 und 3.067 Euro. Die Bandbreite reflektiert unterschiedliche Wohnungstypen, Ausstattungsstandards und Lagen innerhalb des Stadtgebiets. Premium-Objekte erreichen dabei Spitzenpreise von über 3.200 Euro pro Quadratmeter.

Die Preissteigerung gegenüber dem Vorjahresquartal Q2 2024 beträgt beeindruckende 7,59 bis 9,1 Prozent, was deutlich über der allgemeinen Inflationsrate und dem bundesweiten Durchschnitt liegt. Im Quartalsvergleich Q1 zu Q2 2025 verzeichnet der Wohnungsmarkt einen außergewöhnlichen Anstieg von 7,5 Prozent, was auf eine beschleunigte Marktdynamik und möglicherweise auf Nachholeffekte hindeutet.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen zeigt ein differenziertes Bild: Während das Angebot nur moderat um 2,47 Prozent stieg, explodierte die Nachfrage mit einem Plus von 23,99 Prozent. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage erklärt die überdurchschnittliche Preisentwicklung und deutet auf einen ausgeprägten Verkäufermarkt hin.

Bemerkenswert ist die gegenläufige Entwicklung im Premiumsegment, wo die Nachfrage um etwa 19 Prozent zurückging. Diese Entwicklung signalisiert eine Marktbereinigung im oberen Preissegment und könnte auf eine erreichte Preisobergrenze für Luxuswohnungen hindeuten. Die Neubauaktivität bei Wohnungen bleibt ebenfalls verhalten, was die Angebotsknappheit weiter verschärft. Der Leerstand ist praktisch nicht existent, was die angespannte Marktsituation unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Die Innenstadt und die unmittelbar angrenzenden Viertel verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise, oft über 3.500 Euro. Besonders gefragt sind Wohnungen in der historischen Altstadt, im Universitätsviertel und in den gehobenen Wohnlagen wie dem Geismar oder dem Nikolausberg.

Die Stadtrandlagen und weniger zentrale Viertel bieten deutlich günstigere Einstiegspreise, teilweise unter 2.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren zunehmend von Käufern, die aus dem hochpreisigen Zentrum verdrängt werden. Die Nähe zur Universität und zu den wissenschaftlichen Instituten bleibt ein wichtiger Preistreiber, besonders für kleinere Wohnungen, die als Kapitalanlage für Vermietung an Studenten erworben werden.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in den nächsten 12 bis 24 Monaten deutet auf eine Fortsetzung des Wachstums hin, allerdings mit nachlassender Dynamik. Eine jährliche Preissteigerung von vier bis sechs Prozent erscheint realistisch, wobei das Tempo der Steigerungen sich voraussichtlich abschwächen wird.

Die hohe Nachfrage wird durch die Attraktivität Göttingens als Wissenschafts- und Wirtschaftsstandort weiter gestützt. Allerdings könnten die erreichten Preisniveaus zunehmend zur Kaufzurückhaltung führen, besonders im mittleren Einkommenssegment. Die Entwicklung im Premiumsegment wird genau zu beobachten sein, da hier möglicherweise eine Trendwende eingeläutet wurde. Mittelfristig könnte eine verstärkte Neubautätigkeit für eine gewisse Entspannung sorgen, wobei die Realisierung neuer Projekte Zeit benötigt.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Göttingen folgt im zweiten Quartal 2025 dem bundesweiten Trend mit moderaten Steigerungen. Während konkrete lokale Durchschnittswerte nicht vollständig dokumentiert sind, orientiert sich die Entwicklung am bundesweiten Durchschnitt von etwa 3,5 Prozent Mietsteigerung im Jahresvergleich. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche sind Kaltmieten zwischen 1.200 und 1.800 Euro üblich, abhängig von Lage und Ausstattung.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigen sich nur marginale Veränderungen, was auf eine gewisse Stabilisierung des Mietmarktes hindeutet. Die Mietpreisentwicklung bleibt damit deutlich moderater als die Kaufpreisentwicklung, was die unterschiedlichen Dynamiken der beiden Marktsegmente verdeutlicht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser ist von einer anhaltenden Knappheit geprägt. Das Angebot an Miethäusern bleibt strukturell begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser entweder selbst nutzen oder zum Verkauf anbieten, anstatt sie zu vermieten. Die Nachfrage hingegen bleibt konstant hoch, besonders von Familien mit Kindern und Personen, die temporär in Göttingen arbeiten.

Die Neubauaktivität speziell für Miethäuser ist praktisch nicht existent, da Investoren sich primär auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbau konzentrieren. Der Leerstand im Segment der Miethäuser ist verschwindend gering, was die angespannte Marktsituation unterstreicht. Mietinteressenten müssen oft lange Wartezeiten und Kompromisse bei ihren Wunschvorstellungen in Kauf nehmen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser korrelieren stark mit der Lage innerhalb Göttingens. In den bevorzugten Wohnlagen wie Nikolausberg, Herberhausen oder den stadtnahen Villenvierteln werden Spitzenmieten von über 15 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen bieten oft größere Grundstücke, gehobene Ausstattung und eine ruhige Wohnumgebung.

Die Stadtrandlagen und eingemeindeten Ortschaften bieten deutlich günstigere Alternativen mit Quadratmeterpreisen zwischen 8 und 11 Euro. Diese Gebiete sind besonders für Familien attraktiv, die Wert auf ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis legen und längere Anfahrtswege in Kauf nehmen. Die Nähe zu Schulen und Kindergärten spielt bei der Preisbildung eine wichtige Rolle.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich angespannt bleiben. Eine jährliche Mietsteigerung von drei bis vier Prozent erscheint realistisch, wobei lokale Mietpreisbremsen und gesetzliche Regelungen dämpfend wirken könnten. Die strukturelle Unterversorgung mit Miethäusern wird sich kurzfristig nicht auflösen.

Mittelfristig könnte eine verstärkte Umwandlung von Eigentums- in Mietobjekte stattfinden, sollten die Kaufpreise weiter steigen und die Renditen für Vermieter attraktiver werden. Die demografische Entwicklung Göttingens mit stabiler Bevölkerungszahl und kontinuierlichem Zuzug wird die Nachfrage weiter stützen. Eine deutliche Entspannung ist nur durch substantielle Neubauaktivitäten zu erwarten, die jedoch im Segment der Einfamilienhäuser zur Miete unwahrscheinlich bleiben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Göttingen zeigt im zweiten Quartal 2025 eine stabile Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen. Die durchschnittlichen Neuvertragsmieten folgen dem bundesweiten Trend mit einer Steigerung von etwa 3,5 Prozent im Jahresvergleich. In Göttingen liegen die Kaltmieten für Wohnungen durchschnittlich zwischen 9 und 14 Euro pro Quadratmeter, wobei die große Spanne die Heterogenität des Marktes widerspiegelt.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigen sich nur geringfügige Veränderungen, was auf eine gewisse Marktstabilisierung hindeutet. Die Mietpreisentwicklung bleibt damit im Rahmen der allgemeinen Inflationsentwicklung und zeigt keine Überhitzungstendenzen. Bestandsmieten steigen deutlich langsamer als Neuvertragsmieten, was die Bedeutung langfristiger Mietverhältnisse für Mieter unterstreicht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssektor ist von einer anhaltend hohen Nachfrage bei knappem Angebot geprägt. Der Leerstand ist mit unter zwei Prozent praktisch nicht vorhanden, was einen ausgeprägten Vermietermarkt charakterisiert. Die Nachfrage wird maßgeblich durch die über 30.000 Studenten der Georg-August-Universität sowie die zahlreichen wissenschaftlichen Mitarbeiter und Angestellten der Forschungseinrichtungen getrieben.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau zeigt erste positive Signale, bleibt aber deutlich hinter dem Bedarf zurück. Institutionelle Investoren zeigen verstärktes Interesse am Göttinger Markt, was mittelfristig zu einer Ausweitung des Angebots führen könnte. Die Fluktuation im Mietwohnungsmarkt bleibt aufgrund der stabilen Nachfrage und der begrenzten Alternativen niedrig. Wohnungssuchende müssen oft Kompromisse bei Lage, Größe oder Ausstattung eingehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Göttingens sind erheblich und folgen klaren Mustern. Die Innenstadt und die unmittelbare Nähe zur Universität verzeichnen die höchsten Quadratmetermieten, oft über 13 Euro für Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung. Besonders kleine Wohnungen für Studenten und Young Professionals erreichen aufgrund der hohen Nachfrage überproportional hohe Quadratmeterpreise.

Die Stadtteile Weende, Grone und Geismar bieten moderatere Mietpreise zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter und ziehen besonders Familien und preisbewusste Mieter an. Diese Gebiete profitieren von guter Infrastruktur und ÖPNV-Anbindung bei gleichzeitig niedrigeren Mieten. Die Randlagen und eingemeindeten Ortschaften bieten die günstigsten Mieten, oft unter 9 Euro pro Quadratmeter, erfordern aber längere Pendelzeiten.

Ein besonderes Augenmerk liegt auf dem studentischen Wohnungsmarkt, der eigenen Gesetzmäßigkeiten folgt. WG-Zimmer in Universitätsnähe erreichen Preise von 400 bis 600 Euro, was umgerechnet auf den Quadratmeter oft Spitzenwerte ergibt. Die Studentenwohnheime mit ihren subventionierten Mieten können die hohe Nachfrage bei weitem nicht decken.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in den nächsten 12 bis 24 Monaten deutet auf eine Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen hin. Eine jährliche Steigerung von drei bis vier Prozent erscheint realistisch, wobei gesetzliche Regelungen wie die Mietpreisbremse dämpfend wirken werden. Die strukturelle Knappheit wird ohne signifikante Neubauaktivitäten bestehen bleiben.

Die geplanten und in Bau befindlichen Wohnprojekte werden frühestens in 18 bis 24 Monaten für eine gewisse Entspannung sorgen. Die Attraktivität Göttingens als Wissenschafts- und Wirtschaftsstandort wird die Nachfrage weiter auf hohem Niveau halten. Besonders im Segment der kleinen und mittleren Wohnungen wird die Nachfrage das Angebot weiter übersteigen.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die Umsetzung städtischer Wohnungsbauprogramme sein. Die Stadt Göttingen plant verschiedene Maßnahmen zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums, deren Realisierung jedoch Zeit benötigt. Mittelfristig könnte auch die Umwandlung von Büro- in Wohnflächen sowie die Nachverdichtung bestehender Quartiere zur Entspannung beitragen.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Göttingen präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als dynamisch und vielschichtig. Während der Eigentumsmarkt deutliche Preiszuwächse und eine erhöhte Nachfrage verzeichnet, entwickelt sich der Mietmarkt moderater, bleibt aber angespannt. Die unterschiedlichen Marktsegmente zeigen dabei individuelle Entwicklungen, die von verschiedenen Faktoren beeinflusst werden.

Die Universitätsstadt profitiert weiterhin von ihrer stabilen wirtschaftlichen Basis und der kontinuierlichen Nachfrage durch Studenten, Wissenschaftler und Fachkräfte. Die begrenzte Neubauaktivität und der niedrige Leerstand sorgen für anhaltenden Preisdruck in allen Segmenten. Investoren und Eigennutzer sollten die differenzierte Entwicklung in den verschiedenen Stadtteilen und Preissegmenten genau beobachten, um optimale Entscheidungen zu treffen.

Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung der positiven Marktentwicklung zu rechnen, wobei sich das Wachstumstempo voraussichtlich normalisieren wird. Die größte Herausforderung bleibt die Schaffung ausreichenden und bezahlbaren Wohnraums, besonders im Mietsektor. Nur durch verstärkte Neubauaktivitäten und innovative Wohnkonzepte kann mittelfristig eine Entspannung der angespannten Marktsituation erreicht werden.