Immobilienmarktbericht Hagen - Q2 2025

Der Immobilienmarkt in Hagen zeigt sich im zweiten Quartal 2025 weitgehend stabil mit moderaten Preisanstiegen in allen Segmenten. Die anhaltende Angebotsknappheit aufgrund rückläufiger Baugenehmigungen stützt das Preisniveau, während leicht gesunkene Bauzinsen die Nachfrage stabilisieren. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigen sich überwiegend positive Entwicklungen, wobei der Mietmarkt eine besonders dynamische Entwicklung aufweist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im zweiten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hagen bei 2.863 Euro. Dies entspricht einer moderaten Steigerung von 0,37 Prozent gegenüber dem Vorquartal und einem Jahresplus von 2,57 Prozent. Die Preisspanne bewegt sich je nach Quelle zwischen 2.789 und 2.863 Euro pro Quadratmeter, was die relative Stabilität des Marktes unterstreicht. Einige Marktsegmente verzeichnen sogar Jahressteigerungen von bis zu 11,44 Prozent, was die heterogene Entwicklung innerhalb des Häusermarktes verdeutlicht.

Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche beläuft sich somit auf etwa 400.000 Euro. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025, als die Preise bei durchschnittlich 2.852 Euro pro Quadratmeter lagen, zeigt sich eine verhaltene, aber kontinuierliche Aufwärtsbewegung. Bemerkenswert ist, dass der Kaufpreisfaktor, also das Verhältnis von Kaufpreisen zu Mietpreisen, leicht gesunken ist, was auf eine stärkere Dynamik im Mietmarkt hindeutet.

Marktdynamik

Die Marktdynamik wird maßgeblich durch die rückläufigen Baugenehmigungen geprägt, die zu einer spürbaren Angebotsverknappung führen. Die Nachfrage nach Häusern bleibt trotz der gestiegenen Preise stabil, insbesondere in attraktiven Wohnlagen. Der Bodenrichtwert für Grundstücke zeigt mit durchschnittlich 106 Euro pro Quadratmeter eine erhebliche Preisspanne von 10 bis 1.600 Euro, was die stark variierende Attraktivität unterschiedlicher Lagen widerspiegelt.

Die Neubauaktivität hat sich im Vergleich zum Vorjahr deutlich verlangsamt. Dies führt zu einer Marktverschiebung zugunsten von Bestandsimmobilien, die vermehrt nachgefragt werden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser liegt bei etwa drei bis vier Monaten, wobei besonders attraktive Objekte in guten Lagen deutlich schneller verkauft werden. Der Leerstand bei Häusern ist vernachlässigbar gering und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte in weniger gefragten Randlagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen. Die Stadtteile Dahl, Hohenlimburg und Boele verzeichnen mit Jahressteigerungen von 3,17, 3,13 beziehungsweise 3,11 Prozent die stärksten Preiszuwächse. Diese Gebiete profitieren von ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zu Grünflächen und der familienfreundlichen Umgebung.

In zentralen Lagen liegen die Quadratmeterpreise teilweise über 3.200 Euro, während in peripheren Stadtteilen noch Häuser für unter 2.400 Euro pro Quadratmeter zu finden sind. Besonders gefragt sind Lagen mit guter Verkehrsanbindung, Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten sowie ruhige Wohnstraßen mit gewachsener Nachbarschaftsstruktur. Die traditionellen Arbeiterviertel im Norden der Stadt zeigen eine verhaltene Preisentwicklung, während die südlichen Hanglagen mit Blick ins Grüne überdurchschnittliche Wertsteigerungen verzeichnen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Fortsetzung des Preisanstiegs erwartet. Die leicht rückläufigen Bauzinsen, die aktuell bei etwa 3,7 Prozent liegen, verbessern die Finanzierungsbedingungen und könnten die Nachfrage weiter stabilisieren. Die anhaltende Angebotsknappheit durch reduzierte Neubautätigkeit wird voraussichtlich preistreibend wirken.

Experten prognostizieren für 2026 eine jährliche Preissteigerung zwischen 2 und 4 Prozent, wobei energieeffiziente Häuser mit guter Ausstattung überdurchschnittlich profitieren dürften. Die wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen bleiben jedoch ein Unsicherheitsfaktor, der die Marktentwicklung beeinflussen könnte. Langfristig wird erwartet, dass sich der Häusermarkt in Hagen auf dem erreichten Niveau stabilisiert, mit moderaten jährlichen Wertsteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hagen zeigt im zweiten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von 1.813 bis 1.925 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 entspricht dies einer leichten Steigerung von 0,27 bis 0,79 Prozent. Die Jahresentwicklung zeigt mit einem Plus zwischen 2 und 7,5 Prozent eine solide Wertsteigerung, wobei die Preisentwicklung je nach Marktsegment variiert.

Eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung kostet somit zwischen 136.000 und 144.000 Euro. Interessanterweise zeigen einige Teilmärkte eine leichte Jahrespreisminderung von etwa 0,5 Prozent, was auf eine differenzierte Marktentwicklung hindeutet. Die Preisdynamik bei Wohnungen entwickelt sich damit etwas verhaltener als bei Häusern, was teilweise auf das größere Angebot und die unterschiedlichen Käuferpräferenzen zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt in urbanen Zentren stabil, wobei sich ein Trend zur verstärkten Investition in Mietobjekte abzeichnet. Die Mietrendite steigt leicht an, was Wohnungen als Kapitalanlage attraktiver macht. Die Angebotsknappheit durch sinkende Neubaugenehmigungen betrifft auch den Wohnungsmarkt, allerdings weniger stark als den Häusersektor.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf kleinere Mehrfamilienhäuser mit vier bis acht Einheiten. Großprojekte sind aufgrund der gestiegenen Baukosten und strengeren Finanzierungsbedingungen selten geworden. Der Leerstand bei Wohnungen ist stabil bis leicht rückläufig, was auf eine ausgewogene Marktlage hindeutet. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Wohnungen liegt bei zwei bis drei Monaten, wobei moderne, energieeffiziente Einheiten deutlich schneller verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Analog zum Häusermarkt zeigen die Stadtteile Dahl, Hohenlimburg und Boele auch bei Wohnungen moderate Preissteigerungen. Die höchsten Quadratmeterpreise werden in zentralen Lagen mit guter Infrastruktur erzielt, wo Preise von über 2.200 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind. Am Stadtrand und in weniger nachgefragten Vierteln liegen die Preise teilweise unter 1.600 Euro pro Quadratmeter.

Besonders gefragt sind Wohnungen in fußläufiger Entfernung zu öffentlichen Verkehrsmitteln, Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Einrichtungen. Die Innenstadt und innenstadtnahe Quartiere profitieren von der zunehmenden Urbanisierung und dem Trend zu kleineren Haushalten. Seniorengerechte Wohnungen in ruhigen, aber gut angebundenen Lagen erfahren eine überdurchschnittliche Nachfrage, was sich in stabilen bis steigenden Preisen niederschlägt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Wohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten fällt verhalten optimistisch aus. Trotz gesamtwirtschaftlicher Unsicherheiten werden leichte Preissteigerungen erwartet. Energieeffiziente Wohnungen der Klassen A und B erzielen bereits heute Preisaufschläge von bis zu 15 Prozent und dieser Trend wird sich voraussichtlich verstärken.

Der Markt wird sich zunehmend ausdifferenzieren: Während moderne, gut ausgestattete Wohnungen in guten Lagen weiter im Wert steigen, könnten sanierungsbedürftige Objekte in weniger attraktiven Lagen Preisdruck erfahren. Die demografische Entwicklung mit einer alternden Gesellschaft wird die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen weiter erhöhen. Experten erwarten für 2026 eine Preissteigerung zwischen 1,5 und 3 Prozent, wobei die Entwicklung stark von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der Zinsentwicklung abhängen wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Hagen zeigt eine bemerkenswerte Dynamik. Die durchschnittlichen Mieten haben sich von 6,91 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 auf 9,43 Euro Anfang 2025 erhöht, was einem Anstieg von 36,5 Prozent über fünf Jahre entspricht. Für das zweite Quartal 2025 ist von einer Fortsetzung dieses Trends auszugehen, wobei die Mieten vermutlich bei etwa 9,50 bis 9,60 Euro pro Quadratmeter liegen.

Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern kostet somit monatlich zwischen 1.330 und 1.344 Euro Kaltmiete. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 bedeutet dies einen moderaten Anstieg von schätzungsweise 1 bis 1,5 Prozent. Die Mietpreisentwicklung übertrifft damit deutlich die Kaufpreisentwicklung, was zu einem sinkenden Kaufpreisfaktor führt und Mietobjekte für Investoren attraktiver macht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietobjekten bleibt auf hohem Niveau, insbesondere in innenstadtnahen Lagen. Der Angebotsmangel aufgrund geringer Neubautätigkeit führt zu einer ausgeprägten Angebotsknappheit, die den Vermietermarkt stärkt. Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Mietobjekten, da die gestiegenen Kaufpreise und Zinsen den Eigentumserwerb erschweren.

Die durchschnittliche Mietdauer für Häuser beträgt etwa fünf bis sieben Jahre, was auf eine hohe Mieterzufriedenheit und stabile Mietverhältnisse hindeutet. Leerstände sind praktisch nicht vorhanden, neue Mietobjekte werden oft innerhalb weniger Tage vermietet. Die Neubauaktivität im Mietsektor ist minimal, da sich Investoren hauptsächlich auf den Wohnungsbau konzentrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind erheblich. In begehrten Stadtteilen wie Dahl und Hohenlimburg liegen die Mieten für Häuser bei bis zu 11 Euro pro Quadratmeter, während in Randlagen noch Objekte für 8 Euro pro Quadratmeter zu finden sind. Die Nähe zu Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten ist ein wesentlicher Preistreiber.

Besonders gefragt sind Häuser mit Garten in ruhigen Wohnstraßen, die dennoch eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr bieten. Die südlichen Stadtteile mit ihrer grünen Umgebung und guten Infrastruktur verzeichnen die höchsten Mieten, während die nördlichen Industrieviertel preislich moderater bleiben. Energieeffiziente Häuser mit moderner Ausstattung erzielen Mietpreisaufschläge von bis zu 15 Prozent.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Häuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter unter Druck bleiben. Die anhaltende Angebotsknappheit und die stabile Nachfrage werden zu weiteren Mietpreissteigerungen führen. Experten erwarten für 2026 einen Anstieg der Mieten um weitere 3 bis 5 Prozent.

Die Energieeffizienz wird zunehmend zum entscheidenden Faktor bei der Mietpreisgestaltung. Häuser mit schlechter Energiebilanz könnten aufgrund steigender Nebenkosten und regulatorischer Anforderungen unter Druck geraten. Investoren zeigen verstärktes Interesse am Mietmarkt, was mittelfristig zu einem leicht erhöhten Angebot führen könnte. Die demografische Entwicklung mit mehr Single-Haushalten und kleineren Familien könnte die Nachfrage nach kleineren Häusern oder Doppelhaushälften verstärken.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hagen zeigt eine ähnlich dynamische Entwicklung wie der Häusermarkt. Die Mietpreise für Wohnungen sind von durchschnittlich 6,91 Euro pro Quadratmeter im Jahr 2020 auf 9,43 Euro Anfang 2025 gestiegen. Im zweiten Quartal 2025 dürften die Mieten bei etwa 9,50 bis 9,55 Euro pro Quadratmeter liegen, was einem Quartalsanstieg von etwa 1 Prozent entspricht.

Eine durchschnittliche 75-Quadratmeter-Wohnung kostet somit monatlich zwischen 712 und 716 Euro Kaltmiete. Die Jahresentwicklung zeigt mit einem Plus von etwa 7 bis 8 Prozent eine stärkere Dynamik als der Kaufmarkt. Diese Entwicklung macht Mietwohnungen zu einer attraktiven Investition, da die Mietrendite kontinuierlich steigt und aktuell bei etwa 4,5 bis 5 Prozent liegt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt konstant hoch, wobei sich verschiedene Nachfragegruppen herauskristallisieren. Junge Berufstätige suchen vermehrt nach kleinen, modernen Wohnungen in zentraler Lage, während Familien größere Wohnungen in ruhigeren Stadtteilen bevorzugen. Der Angebotsmangel durch sinkende Neubaugenehmigungen verschärft die Situation zusätzlich.

Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungen auf dem Markt beträgt weniger als zwei Wochen. Besonders moderne, energieeffiziente Wohnungen werden oft schon vor der offiziellen Vermarktung vermietet. Der Leerstand ist mit unter 2 Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau. Die wenige Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf kleinere Wohneinheiten zwischen 40 und 60 Quadratmetern, die auf die wachsende Zahl von Single-Haushalten abzielen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind signifikant. In den beliebten Stadtteilen Dahl, Hohenlimburg und Boele liegen die Mieten teilweise über 10 Euro pro Quadratmeter, während in weniger gefragten Lagen noch Wohnungen für 7,50 Euro pro Quadratmeter verfügbar sind. Das Stadtzentrum mit seiner urbanen Infrastruktur zieht vor allem junge Menschen an und verzeichnet Spitzenmieten von bis zu 11 Euro pro Quadratmeter für moderne Wohnungen.

Die Nähe zu Hochschulen und Ausbildungsstätten treibt die Mieten in bestimmten Quartieren zusätzlich. Studentenwohnungen und WG-geeignete Wohnungen erzielen überdurchschnittliche Quadratmeterpreise. In den Außenbezirken mit schlechterer ÖPNV-Anbindung bleiben die Mieten moderat, hier profitieren vor allem Mieter mit eigenem PKW von günstigeren Konditionen. Altbauwohnungen in sanierten Gründerzeitvierteln erfahren eine Renaissance und erzielen Premium-Mieten.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten weiterhin von steigenden Preisen geprägt sein. Die Kombination aus anhaltender Zuwanderung in städtische Gebiete, geringer Neubautätigkeit und steigenden Baukosten wird den Aufwärtsdruck auf die Mieten aufrechterhalten. Experten prognostizieren für 2026 weitere Mietsteigerungen von 3 bis 4 Prozent.

Die Bedeutung der Energieeffizienz wird weiter zunehmen. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten aufgrund steigender Nebenkosten und möglicher regulatorischer Einschränkungen an Attraktivität verlieren. Der Trend zu Home-Office wird die Nachfrage nach Wohnungen mit zusätzlichem Arbeitszimmer oder flexibel nutzbaren Räumen verstärken. Mikroapartments und möblierte Wohnungen für temporäres Wohnen gewinnen an Bedeutung und erzielen überdurchschnittliche Renditen.

Die politische Diskussion um Mietpreisbremsen und Regulierungen bleibt ein Unsicherheitsfaktor. Sollten weitere regulatorische Eingriffe erfolgen, könnte dies die Investitionsbereitschaft dämpfen und das ohnehin knappe Angebot weiter verknappen. Langfristig wird eine Entspannung des Marktes nur durch verstärkte Neubautätigkeit zu erreichen sein, wofür jedoch die politischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen verbessert werden müssten.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Hagen präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als stabiler, moderat wachsender Markt mit deutlichen Unterschieden zwischen den einzelnen Segmenten. Während der Kaufmarkt moderate Preissteigerungen zeigt, entwickelt sich der Mietmarkt deutlich dynamischer. Die anhaltende Angebotsknappheit durch rückläufige Baugenehmigungen stützt das Preisniveau in allen Bereichen.

Investoren finden im aktuellen Marktumfeld attraktive Möglichkeiten, insbesondere im Mietsektor, wo steigende Renditen locken. Für Selbstnutzer bleiben die Bedingungen herausfordernd, wobei die leicht gesunkenen Bauzinsen etwas Entlastung bringen. Die Bedeutung von Energieeffizienz und moderner Ausstattung nimmt in allen Marktsegmenten zu und wird zunehmend zum preisbestimmenden Faktor.

Die geografischen Unterschiede innerhalb Hagens bleiben bestehen, wobei die Stadtteile Dahl, Hohenlimburg und Boele die stärkste Entwicklung zeigen. Für die Zukunft ist mit einer Fortsetzung der moderaten Aufwärtsentwicklung zu rechnen, wobei externe Faktoren wie Zinsentwicklung, Wirtschaftslage und politische Rahmenbedingungen die weitere Marktentwicklung maßgeblich beeinflussen werden.