Immobilienmarktbericht Hagen Q3 2025

Executive Summary

Der Wohnimmobilienmarkt in Hagen zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 verzeichnen sowohl Kauf- als auch Mietmärkte leichte Aufwärtsbewegungen. Die Angebotsknappheit bei Neubauten stützt das Preisniveau, während die Stadt durch aktive Investitionen in Infrastruktur und Stadtentwicklung die Attraktivität des Standorts weiter steigert.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hagen bei 2.531 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine leichte Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem gemäß den verfügbaren Daten ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis von 2.522 Euro verzeichnet wurde. Die quartalsweise Veränderung beträgt somit 0,36 Prozent.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 2.311 Euro lag, ergibt sich ein beachtlicher Anstieg von 9,52 Prozent. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Wertsteigerung im Hagener Häusermarkt, auch wenn sich das Wachstumstempo im Vergleich zu den Vorjahren etwas verlangsamt hat.

Die langfristige Betrachtung über fünf Jahre zeigt eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Vom zweiten Quartal 2020 mit einem Preisniveau von 2.257 Euro pro Quadratmeter bis zum aktuellen Stand ergibt sich eine Gesamtsteigerung von etwa 12,1 Prozent. Diese Entwicklung verdeutlicht die Stabilität und Attraktivität des Hagener Häusermarktes für langfristig orientierte Käufer und Investoren.

Marktdynamik

Der Markt für Häuser in Hagen hat sich im dritten Quartal 2025 weiter stabilisiert. Die Nachfrage bleibt auf einem soliden Niveau, während das Angebot weiterhin begrenzt ist. Ein wesentlicher Faktor für die anhaltende Angebotsknappheit ist der deutliche Rückgang bei den Baugenehmigungen, der sich bereits seit mehreren Quartalen abzeichnet. Dies führt dazu, dass weniger Neubauprojekte realisiert werden und sich die Nachfrage zunehmend auf den Bestandsmarkt konzentriert.

Besonders gefragt sind Bestandsimmobilien in gutem Zustand, die sofort bezugsfähig sind. Käufer zeigen sich bereit, für gut erhaltene und modernisierte Objekte entsprechende Preise zu zahlen. Sanierungsbedürftige Immobilien hingegen verzeichnen eine deutlich geringere Nachfrage und längere Vermarktungszeiten. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser in gutem Zustand liegt aktuell bei etwa drei bis vier Monaten, während renovierungsbedürftige Objekte oft sechs Monate und länger auf dem Markt verweilen.

Die Neubauaktivität bleibt weiterhin gedämpft. Hohe Baukosten, gestiegene Zinsen und strengere Kreditvergaberichtlinien haben zu einem deutlichen Rückgang der Bauanträge geführt. Dies verstärkt den Druck auf den Bestandsmarkt zusätzlich und trägt zur Preisstabilität bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Hagen zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen. Die attraktivsten und damit teuersten Lagen befinden sich in den südlichen Stadtteilen wie Wehringhausen und Eilpe, wo die Quadratmeterpreise bis zu 14 Prozent über dem städtischen Durchschnitt liegen. Diese Gebiete profitieren von ihrer Nähe zu Grünflächen, guter Verkehrsanbindung und einer etablierten Infrastruktur.

Im Stadtzentrum und den zentrumsnahen Bereichen bewegen sich die Preise etwa auf dem Durchschnittsniveau. Hier macht sich die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten positiv bemerkbar. Die nördlichen Stadtteile wie Boele und Vorhalle zeigen moderate Preise, die etwa 5 bis 10 Prozent unter dem städtischen Durchschnitt liegen, bieten aber gleichzeitig ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien.

Besonders dynamisch entwickeln sich aktuell die Randlagen mit guter Anbindung an die Autobahn A45 und A46. Hier verzeichnen einzelne Marktsegmente Jahressteigerungen von bis zu 11,44 Prozent, was auf die zunehmende Beliebtheit dieser Lagen bei Pendlern zurückzuführen ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preisentwicklung im Hagener Häusermarkt. Die Prognosen deuten auf ein jährliches Wachstum zwischen 2 und 5 Prozent hin. Diese verhaltene, aber stetige Entwicklung wird durch mehrere Faktoren gestützt.

Die Stadt Hagen investiert kontinuierlich in die Verbesserung der Infrastruktur und die Aufwertung des Stadtbildes. Projekte zur Modernisierung der Verkehrsanbindungen und zur Revitalisierung der Innenstadt werden die Attraktivität des Standorts weiter steigern. Gleichzeitig wird die anhaltende Angebotsknappheit bei Neubauten das Preisniveau stabilisieren.

Risiken für die prognostizierte Entwicklung bestehen hauptsächlich in der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung und möglichen weiteren Zinserhöhungen. Sollten die Finanzierungskosten weiter steigen, könnte dies die Nachfrage dämpfen und zu einer Verlangsamung der Preisentwicklung führen. Langfristig orientierte Käufer und Investoren finden in Hagen jedoch weiterhin einen stabilen Markt mit Wertsteigerungspotenzial.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hagen zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von 1.925 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 1.910 Euro lag, ergibt sich eine quartalsweise Steigerung von 0,79 Prozent.

Die Jahresentwicklung verdeutlicht die positive Dynamik des Wohnungsmarktes: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit einem Preisniveau von 1.761 Euro pro Quadratmeter verzeichnet der Markt einen Anstieg von 9,32 Prozent. Diese Entwicklung liegt leicht unter der Steigerungsrate bei Häusern, zeigt aber dennoch eine robuste Wertsteigerung.

In der langfristigen Betrachtung über fünf Jahre hat sich der Wohnungsmarkt besonders dynamisch entwickelt. Vom zweiten Quartal 2020 bis zum aktuellen Stand ergibt sich eine Gesamtsteigerung von etwa 28,6 Prozent, was die Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage unterstreicht.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hagen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiles Segment mit ausgewogener Angebots-Nachfrage-Situation. Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf moderne, energieeffiziente Wohnungen in zentralen Lagen. Altbauwohnungen mit Charme und guter Substanz erfreuen sich ebenfalls großer Beliebtheit, insbesondere wenn sie bereits modernisiert wurden.

Das Angebot an Neubauwohnungen bleibt begrenzt, was hauptsächlich auf die zurückhaltende Bautätigkeit der vergangenen Quartale zurückzuführen ist. Die wenigen realisierten Neubauprojekte konzentrieren sich auf das mittlere bis gehobene Preissegment und sind meist bereits vor Fertigstellung weitgehend verkauft. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen liegt bei etwa zwei bis drei Monaten für Objekte in guten Lagen und gutem Zustand.

Der Leerstand im Eigentumsbereich ist minimal und betrifft hauptsächlich sanierungsbedürftige Objekte in weniger gefragten Lagen. Die Investorennachfrage bleibt stabil, wobei sich viele Anleger auf vermietete Wohnungen mit solider Rendite konzentrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt deutliche Unterschiede je nach Lage und Stockwerk. Wohnungen in zentralen Lagen mit guter Infrastruktur erzielen Preise, die bis zu 15 Prozent über dem städtischen Durchschnitt liegen. Besonders gefragt sind Wohnungen in der Innenstadt und den angrenzenden Stadtteilen mit fußläufiger Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten und Kultureinrichtungen.

Interessante Preisunterschiede zeigen sich auch nach Stockwerken: Wohnungen im zweiten Stock verzeichneten mit 13,76 Prozent die höchste Jahressteigerung, gefolgt von Wohnungen ab dem dritten Stock mit 10,83 Prozent. Erdgeschosswohnungen und Wohnungen im ersten Stock entwickelten sich mit 8,69 Prozent etwas verhaltener, was auf die unterschiedlichen Präferenzen der Käufer zurückzuführen ist.

Die Stadtteile Mittelstadt und Altenhagen zeigen eine besonders dynamische Entwicklung mit überdurchschnittlichen Preissteigerungen. Diese Gebiete profitieren von Aufwertungsmaßnahmen und einer verbesserten Infrastruktur. In den Außenbezirken bewegen sich die Preise etwa 10 bis 20 Prozent unter dem städtischen Durchschnitt, bieten aber attraktive Einstiegsmöglichkeiten für Ersterweber.

Prognose und Ausblick

Der Ausblick für den Eigentumswohnungsmarkt in Hagen für die nächsten 12 bis 24 Monate ist verhalten optimistisch. Experten prognostizieren ein moderates Wachstum von etwa 2 Prozent jährlich. Diese verhaltene Prognose berücksichtigt die aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die erwartete Zinsentwicklung.

Die Nachfrage wird voraussichtlich stabil bleiben, getragen von der anhaltenden Urbanisierung und dem Trend zu kleineren Haushalten. Besonders Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen in zentralen Lagen dürften weiterhin gefragt sein. Die demografische Entwicklung mit einer alternden Bevölkerung wird die Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen in zentralen Lagen zusätzlich stützen.

Mittelfristig könnte sich das Angebot durch einige geplante Wohnungsbauprojekte leicht erhöhen, was zu einer Stabilisierung der Preise beitragen könnte. Die Energieeffizienz wird zunehmend zum entscheidenden Faktor bei der Preisbildung werden. Wohnungen mit guten Energiewerten dürften überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren, während energetisch schlechte Objekte mit Preisabschlägen rechnen müssen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethy user in Hagen zeigt im dritten Quartal 2025 eine interessante Entwicklung. Basierend auf den allgemeinen Mietmarktdaten und der Analyse vergleichbarer Märkte liegt das durchschnittliche Mietniveau für Häuser bei etwa 9,50 bis 10,50 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die durchschnittliche Miete bei etwa 9,40 Euro lag, ergibt sich eine moderate Steigerung von etwa 1,5 Prozent.

Die Jahresentwicklung zeigt eine deutlichere Dynamik mit einer Steigerung von etwa 5 bis 6 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietobjekten mit eigenem Garten und mehr Wohnfläche wider.

Marktdynamik

Der Markt für Miethäuser in Hagen ist durch eine ausgeprägte Knappheit gekennzeichnet. Das Angebot an zur Vermietung stehenden Häusern ist deutlich geringer als bei Mietwohnungen, was zu einer hohen Nachfrage und schnellen Vermietung führt. Durchschnittlich werden Miethäuser innerhalb von zwei bis drei Wochen vermietet, sofern Preis und Zustand marktgerecht sind.

Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit Kindern, die mehr Platz und einen eigenen Garten suchen, aber sich den Kauf einer Immobilie derzeit nicht leisten können oder wollen. Auch die zunehmende Zahl von Mitarbeitern größerer Unternehmen, die temporär in Hagen arbeiten, trägt zur stabilen Nachfrage bei.

Die Neubauaktivität im Mietbereich für Häuser ist praktisch nicht vorhanden, da sich Investoren hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Dies verstärkt die Angebotsknappheit zusätzlich. Der Leerstand bei Miethäusern ist praktisch null, und Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Lage und Ausstattung. In bevorzugten Wohnlagen wie Delstern oder Emst liegen die Mieten etwa 20 bis 25 Prozent über dem städtischen Durchschnitt. Diese Gebiete zeichnen sich durch ruhige Wohnstraßen, gute Schulen und Nähe zu Grünflächen aus.

In den Stadtteilen mit guter Verkehrsanbindung aber weniger prestigeträchtiger Lage bewegen sich die Mieten auf dem Durchschnittsniveau. Hier finden sich hauptsächlich Reihenhäuser und Doppelhaushälften aus den 1960er bis 1980er Jahren, die bei Familien mit mittlerem Einkommen beliebt sind.

Die günstigsten Mieten für Häuser finden sich in den Randlagen und in Stadtteilen mit Imageproblemen. Hier liegen die Preise etwa 15 bis 20 Prozent unter dem Durchschnitt, allerdings ist auch hier das Angebot sehr begrenzt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere Steigerung der Mietpreise für Häuser erwartet. Experten rechnen mit einem jährlichen Anstieg von 3 bis 5 Prozent. Diese Entwicklung wird durch die anhaltende Angebotsknappheit und die stabile Nachfrage getrieben.

Die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt mit mehr Homeoffice-Möglichkeiten könnte die Nachfrage nach Miethäusern weiter verstärken, da mehr Wohnfläche für Arbeitszimmer benötigt wird. Gleichzeitig könnten steigende Energiekosten dazu führen, dass energieeffiziente Häuser besonders gefragt sind und höhere Mieten erzielen.

Mittelfristig könnte sich das Angebot leicht erhöhen, wenn einige Eigentümer aufgrund der attraktiven Mietrenditen ihre bisher selbst genutzten Häuser zur Vermietung anbieten. Dies könnte zu einer leichten Entspannung des Marktes führen, wobei die grundsätzliche Knappheit bestehen bleiben dürfte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen in Hagen bei 7,33 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Erhöhung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem der Quadratmeterpreis noch bei 7,26 Euro lag. Die quartalsweise Steigerung beträgt somit 0,96 Prozent.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Dynamik: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die durchschnittliche Miete bei 7,00 Euro pro Quadratmeter lag, ergibt sich eine Steigerung von 4,71 Prozent. Diese Entwicklung liegt über der allgemeinen Teuerungsrate und unterstreicht die angespannte Situation auf dem Mietwohnungsmarkt.

Die langfristige Betrachtung verdeutlicht den kontinuierlichen Aufwärtstrend: Seit dem zweiten Quartal 2020 sind die Mieten von 6,91 Euro auf das aktuelle Niveau gestiegen, was einer Gesamtsteigerung von etwa 6 Prozent entspricht. Diese Entwicklung war jedoch nicht linear, sondern zeigte phasenweise stärkere und schwächere Anstiege.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Hagen zeigt sich im dritten Quartal 2025 als das dynamischste Segment des gesamten Wohnimmobilienmarktes. Die Nachfrage übersteigt weiterhin das verfügbare Angebot, insbesondere im Bereich der bezahlbaren Wohnungen für Durchschnittsverdiener. Die durchschnittliche Leerstandsquote liegt bei unter 3 Prozent und betrifft hauptsächlich sanierungsbedürftige Objekte.

Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren getrieben: Die hohen Kaufpreise und gestiegenen Finanzierungszinsen haben viele potenzielle Käufer zu Mietern gemacht. Zudem führt die Zuwanderung von Fachkräften und Studenten zu einer zusätzlichen Nachfrage. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkon in zentralen oder gut angebundenen Lagen.

Das Angebot an Neubauwohnungen zur Miete ist begrenzt, konzentriert sich aber auf einige größere Projekte von institutionellen Investoren. Diese neuen Wohnungen werden meist im mittleren bis gehobenen Preissegment angeboten und sind trotz höherer Mieten schnell vermietet. Die durchschnittliche Vermietungsdauer für marktgerecht angebotene Wohnungen liegt bei nur einer bis zwei Wochen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Hagens sind erheblich. In der Innenstadt und den beliebten Stadtteilen wie Wehringhausen liegen die Mieten etwa 10 bis 15 Prozent über dem städtischen Durchschnitt. Diese Lagen profitieren von der guten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen und Bildungseinrichtungen.

Im Stadtteil Altenhagen zeigt sich eine besonders dynamische Entwicklung: Hier sind die Mieten von 6,73 Euro im dritten Quartal 2024 auf 7,09 Euro im dritten Quartal 2025 gestiegen, was einer Jahressteigerung von 5,35 Prozent entspricht. Diese überdurchschnittliche Entwicklung ist auf verschiedene Aufwertungsmaßnahmen und die verbesserte Anbindung zurückzuführen.

In den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen liegen die Mieten etwa 10 bis 20 Prozent unter dem Durchschnitt. Hier finden sich noch bezahlbare Wohnungen für einkommensschwächere Haushalte, allerdings oft mit Abstrichen bei der Anbindung oder dem Wohnumfeld. Die Preisspanne reicht von etwa 5,50 Euro in einfachen Lagen bis zu 9,00 Euro und mehr in Toplagen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Hagen für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin, allerdings mit moderaterem Tempo. Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen zwischen 3 und 4 Prozent. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren beeinflusst.

Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, da die Hürden für den Immobilienerwerb weiterhin hoch sind. Gleichzeitig könnten regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen oder Kappungsgrenzen die Steigerungen begrenzen. Die geplanten Neubauprojekte werden zwar das Angebot erhöhen, aber voraussichtlich nicht ausreichen, um die Nachfrage vollständig zu decken.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die Energieeffizienz sein. Mit steigenden Energiekosten werden gut gedämmte Wohnungen mit niedrigen Nebenkosten zunehmend attraktiver. Dies könnte zu einer stärkeren Differenzierung der Mieten führen, wobei energieeffiziente Wohnungen überdurchschnittliche Mietsteigerungen erfahren könnten.

Langfristig wird die demografische Entwicklung mit mehr Single-Haushalten und einer alternden Bevölkerung die Nachfrage nach kleineren, barrierefreien Wohnungen in zentralen Lagen verstärken. Vermieter, die frühzeitig in die entsprechende Modernisierung investieren, können von dieser Entwicklung profitieren. Der Mietwohnungsmarkt in Hagen bleibt damit ein stabiles Segment mit moderaten, aber stetigen Ertragschancen für Investoren.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Hagen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler und moderat wachsender Markt. Mit Steigerungen zwischen 0,36 und 0,96 Prozent gegenüber dem Vorquartal in allen Segmenten zeigt sich eine kontinuierliche, wenn auch verhaltene Aufwärtsentwicklung. Die Jahresvergleiche mit Zuwächsen zwischen 4,71 und 9,52 Prozent unterstreichen die Attraktivität des Standorts für Investoren und Selbstnutzer gleichermaßen. Die Stadt Hagen profitiert von ihrer strategischen Lage im Ruhrgebiet, den laufenden Stadtentwicklungsprojekten und einer soliden wirtschaftlichen Basis, die den Immobilienmarkt auch in den kommenden Monaten stützen wird.