Immobilienmarktbericht Halle (Saale) - Q2 2025

Wohnimmobilienanalyse mit Quartalsvergleich

Der Wohnimmobilienmarkt in Halle (Saale) zeigt sich im zweiten Quartal 2025 in einer Phase moderater Aufwärtsbewegung. Nach der Konsolidierungsphase der vergangenen Quartale stabilisieren sich die Preise sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich auf einem gehobenen Niveau. Die Stadt profitiert weiterhin von ihrer Funktion als wichtiger Bildungs- und Wirtschaftsstandort in Mitteldeutschland, was sich in einer anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum widerspiegelt. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigen sich leichte Preissteigerungen, während die strukturelle Angebotsknappheit den Markt weiterhin prägt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Halle weist im zweiten Quartal 2025 ein stabiles bis leicht steigendes Preisniveau auf. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Häuser bewegen sich aktuell bei etwa 2.747 Euro, was einen moderaten Anstieg gegenüber dem Vorjahresquartal darstellt, als noch 2.648 Euro pro Quadratmeter zu verzeichnen waren. Dies entspricht einer Jahressteigerung von etwa 3,7 Prozent. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigt sich ein verhaltener Anstieg von circa 1,0 Prozent, was die allmähliche Markterholung unterstreicht.

Die absoluten Kaufpreise für Einfamilienhäuser variieren je nach Zustand, Größe und Lage erheblich und bewegen sich in einer Spanne von 180.000 Euro für einfachere Objekte in Randlagen bis zu 450.000 Euro für hochwertige Immobilien in bevorzugten Wohnlagen. Diese Preisspanne hat sich gegenüber dem Vorquartal nur marginal verändert, wobei insbesondere im oberen Preissegment eine leichte Aufwärtsbewegung zu beobachten ist.

Marktdynamik

Die Angebots-Nachfrage-Situation im Segment der Kaufhäuser bleibt angespannt. Die Neubauaktivität zeigt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau, was primär auf die gestiegenen Baukosten, verschärfte Regulierungen und die restriktive Kreditvergabe zurückzuführen ist. Diese Faktoren führen zu einer strukturellen Verknappung des Angebots, die den moderaten Preisauftrieb zusätzlich stützt.

Der Leerstand im Bereich der Einfamilienhäuser ist praktisch nicht vorhanden. Qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen werden meist innerhalb weniger Wochen verkauft. Die Nachfrage wird maßgeblich von der stabilen wirtschaftlichen Entwicklung der Stadt, ihrer Funktion als Universitätsstandort und der positiven Bevölkerungsentwicklung getragen. Besonders Familien mit Kindern und gut situierte Paare mittleren Alters dominieren die Käuferschaft.

Die politischen Bemühungen zur Ankurbelung des Wohnungsbaus, insbesondere durch den sogenannten "Bau-Turbo", zeigen bislang nur begrenzte Wirkung. Experten gehen davon aus, dass sich positive Effekte dieser Maßnahmen erst mittelfristig, frühestens ab dem vierten Quartal 2025, bemerkbar machen werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Halles sind erheblich und haben sich im zweiten Quartal 2025 weiter verfestigt. Das Paulusviertel mit seinen charakteristischen Gründerzeitvillen bleibt das Premium-Segment des Marktes mit Quadratmeterpreisen, die regelmäßig die 2.800-Euro-Marke überschreiten. Die hohe Nachfrage in diesem Viertel wird durch die exzellente Infrastruktur, die Nähe zur Universität und das besondere Flair der historischen Architektur getrieben.

Giebichenstein etabliert sich zunehmend als gefragte Wohnlage, insbesondere durch moderne Neubauprojekte, die ab etwa 2.400 Euro pro Quadratmeter angeboten werden. Die Mischung aus gewachsener Struktur und zeitgemäßer Neubebauung macht diesen Stadtteil besonders für junge Familien attraktiv.

Die innerstädtischen Lagen weisen ein breites Preisspektrum zwischen 2.200 und 2.800 Euro pro Quadratmeter auf, abhängig von der genauen Mikrolage und dem Zustand der Immobilie. Die Randgebiete der Stadt bieten demgegenüber deutlich günstigere Einstiegsmöglichkeiten, allerdings bei entsprechend geringerer Nachfragedynamik und schwächerer Infrastrukturanbindung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs im Bereich der Kaufhäuser. Die strukturellen Faktoren - begrenztes Bauland, hohe Baukosten und anhaltende Nachfrage - werden voraussichtlich weiterhin preisstützend wirken. Eine jährliche Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent erscheint realistisch, sofern keine unerwarteten makroökonomischen Schocks eintreten.

Die Neubauaktivität dürfte sich frühestens ab 2026 spürbar erholen, wenn die aktuellen politischen Fördermaßnahmen greifen und sich die Rahmenbedingungen für Bauherren und Entwickler verbessern. Bis dahin bleibt der Markt von einer strukturellen Angebotsknappheit geprägt, die insbesondere in den beliebten Lagen zu weiteren Preissteigerungen führen könnte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Halle zeigt sich im zweiten Quartal 2025 stabil mit leicht positiver Tendenz. Die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen bewegen sich in einer Spanne von 1.800 bis 2.500 Euro, wobei der Durchschnittswert bei etwa 2.347 Euro liegt. Im Vergleich zum Vorjahresquartal ist dies ein leichter Rückgang von den damaligen 2.413 Euro pro Quadratmeter, was einer Korrektur von etwa 2,7 Prozent entspricht.

Gegenüber dem ersten Quartal 2025 zeigt sich jedoch eine Stabilisierung mit leicht steigender Tendenz. Der deutschlandweite Trend eines Preisanstiegs von etwa 0,7 Prozent bei Eigentumswohnungen im zweiten Quartal spiegelt sich auch in Halle wider, wenngleich in abgeschwächter Form. Die Preiskorrektur des Vorjahres scheint damit überwunden, und der Markt findet zu einem neuen Gleichgewicht.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen in Halle bleibt knapp, insbesondere in den beliebten Vierteln ist die Verfügbarkeit stark limitiert. Der Leerstand ist minimal, was die Marktenge zusätzlich verstärkt. Neubauwohnungen sind besonders rar, da die Projektentwicklung in den vergangenen Jahren stark zurückgegangen ist. Diese Angebotsknappheit trifft auf eine anhaltend hohe Nachfrage, die primär von jungen Familien, Kapitalanlegern und zunehmend auch von Senioren getragen wird, die vom Eigenheim in eine zentrumsnahe Wohnung wechseln möchten.

Die Vermarktungszeiten haben sich gegenüber dem Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine zunehmende Kaufbereitschaft hindeutet. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse in guter Lage. Die Nachfrage nach sanierten Altbauwohnungen übersteigt das Angebot deutlich, was in diesem Segment zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist im Eigentumswohnungsmarkt besonders ausgeprägt. Die Innenstadtlagen und die Altstadt weisen mit 2.200 bis 2.800 Euro pro Quadratmeter die höchsten Preise auf. Hier dominieren denkmalgeschützte Altbauten mit gehobener Ausstattung, die trotz der hohen Preise auf starke Nachfrage stoßen. Die Kombination aus historischem Charme und zentraler Lage rechtfertigt für viele Käufer die Premiumpreise.

Das Paulusviertel und Giebichenstein etablieren sich als beliebte Wohnlagen mit moderatem bis gehobenem Preisniveau. Neubauprojekte in diesen Vierteln starten bei etwa 2.400 Euro pro Quadratmeter und können in Toplage mit gehobener Ausstattung auch deutlich darüber liegen. Die gute Infrastruktur, die Nähe zu Bildungseinrichtungen und die hohe Lebensqualität machen diese Stadtteile besonders für Familien und Akademiker attraktiv.

Die Stadtrandbereiche bieten demgegenüber günstigere Einstiegsmöglichkeiten, weisen jedoch eine geringere Preisdynamik auf. Hier finden sich Eigentumswohnungen bereits ab 1.800 Euro pro Quadratmeter, allerdings meist in älteren Beständen mit Sanierungsbedarf oder in weniger gefragten Lagen.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Eigentumswohnungen in Halle dürfte in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine moderate Aufwärtsentwicklung zeigen. Nach der Preiskorrektur des vergangenen Jahres hat sich der Markt stabilisiert, und die fundamentalen Nachfragefaktoren bleiben intakt. Experten erwarten für die nächsten zwei Jahre eine jährliche Preissteigerung von 1 bis 3 Prozent, wobei Toplagen und Neubauobjekte überdurchschnittliche Wertzuwächse verzeichnen könnten.

Die Neubauaktivität wird voraussichtlich nur langsam anziehen, was die Angebotsknappheit mittelfristig perpetuiert. Investoren zeigen wieder verstärktes Interesse am Hallenser Markt, was zusätzlichen Nachfragedruck erzeugen könnte. Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Single- und Zwei-Personen-Haushalten stützt die Nachfrage nach kleineren bis mittleren Wohnungsgrößen nachhaltig.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Halle zeigt sich im zweiten Quartal 2025 als Nischensegment mit begrenzter Datenverfügbarkeit. Die Mietpreisentwicklung folgt jedoch dem allgemeinen Trend des Mietwohnungsmarktes mit einem Anstieg der Neuvertragsmieten von etwa 3,5 Prozent im Jahresvergleich. Diese Entwicklung wird durch die allgemeine Wohnraumknappheit und die hohe Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum getrieben.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigt sich eine kontinuierliche, moderate Aufwärtsbewegung der Mietpreise. Die Steigerungsraten liegen dabei leicht über der allgemeinen Inflationsrate, was die reale Verteuerung des Wohnens in diesem Segment unterstreicht.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern in Halle ist strukturell begrenzt, da der Fokus des Marktes traditionell auf dem Eigentumserwerb liegt. Die wenigen verfügbaren Miethäuser werden meist von institutionellen Anlegern oder privaten Vermietern angeboten, die langfristige Mietverträge bevorzugen. Die Nachfrage kommt primär von Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Eigenheimkauf noch nicht leisten können, sowie von Expatriates und befristet in Halle tätigen Fach- und Führungskräften.

Der Leerstand im Segment der Miethäuser ist praktisch nicht existent. Qualitativ hochwertige Objekte werden meist ohne öffentliche Ausschreibung innerhalb des Bestandskundenkreises der Vermieter oder über Empfehlungen vermittelt. Die Neubauaktivität speziell für den Mietmarkt ist minimal, da Entwickler sich auf den lukrativeren Verkaufsmarkt konzentrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Obwohl detaillierte Daten für einzelne Stadtteile nicht verfügbar sind, lassen sich aus der Marktbeobachtung ähnliche Muster wie beim Kaufmarkt ableiten. Innenstadtnahe Lagen und etablierte Wohnviertel wie das Paulusviertel weisen die höchsten Mietpreise auf, während Randlagen günstiger, aber auch weniger nachgefragt sind. Die Verfügbarkeit von Miethäusern in Toplagen ist besonders eingeschränkt, da hier der Eigentümeranteil traditionell hoch ist.

Familienfreundliche Stadtteile mit guter Infrastruktur und Anbindung an Schulen und Kindergärten erfahren eine besonders hohe Nachfrage. Die Mietpreisunterschiede zwischen zentrumsnahen und peripheren Lagen können bis zu 30 Prozent betragen, wobei die Ausstattungsqualität einen zusätzlichen erheblichen Preisfaktor darstellt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des moderaten Mietwachstums zu rechnen. Die strukturelle Knappheit an Miethäusern wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da keine nennenswerten Neubauaktivitäten in diesem Segment zu erwarten sind. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumsobjekte könnte das Angebot sogar weiter verknappen.

Mittelfristig könnten jedoch Sanierungen und Modernisierungen von Bestandsimmobilien zu einem qualitativ verbesserten, wenn auch teureren Angebot führen. Die zunehmende Nachfrage nach flexiblen Wohnformen und die wachsende Mobilität von Arbeitnehmern könnten die Nachfrage nach Miethäusern weiter verstärken. Eine jährliche Mietsteigerung von 2 bis 4 Prozent erscheint für die nächsten zwei Jahre realistisch.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Halle zeigt im zweiten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Neuvertragsmieten sind gegenüber dem Vorjahresquartal um etwa 3,5 Prozent gestiegen, was dem deutschlandweiten Trend entspricht. Die Mietpreise bewegen sich je nach Lage und Ausstattung in einer Spanne von 6 bis 11 Euro pro Quadratmeter, wobei der Durchschnitt bei etwa 8,50 Euro liegt.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigt sich eine Fortsetzung des moderaten Anstiegs mit einer Quartalsssteigerung von etwa 0,8 bis 1,0 Prozent. Diese kontinuierliche Verteuerung reflektiert die anhaltende Wohnraumknappheit und die hohe Nachfrage, insbesondere in den zentrumsnahen und universitätsnahen Stadtteilen.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Halle ist geprägt von einem strukturellen Nachfrageüberhang. Der Leerstand in attraktiven Quartieren wie dem Paulusviertel und der Innenstadt ist minimal und liegt deutlich unter der Fluktuationsreserve von 3 Prozent. Die hohe Nachfrage wird maßgeblich von der großen Studierendenpopulation der Martin-Luther-Universität getragen, aber auch von Berufseinsteigern und Fachkräften, die in der wachsenden Wirtschaft der Stadt tätig sind.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbereich kommt nur schleppend voran. Die wenigen realisierten Projekte werden meist sofort vom Markt absorbiert, ohne dass sich eine spürbare Entspannung der Angebotssituation einstellt. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungen auf dem Markt hat sich gegenüber dem Vorquartal weiter verkürzt und liegt bei attraktiven Objekten oft nur bei wenigen Tagen.

Besonders angespannt zeigt sich die Situation im Segment der Ein- bis Zwei-Zimmer-Wohnungen, die von Studierenden und Young Professionals stark nachgefragt werden. Aber auch familiengerechte Drei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen in guten Lagen sind Mangelware.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Halles sind erheblich und haben sich im zweiten Quartal 2025 weiter ausdifferenziert. Die Spitzenmieten von 10 bis 11 Euro pro Quadratmeter werden in den Toplagen der Innenstadt und im Paulusviertel erzielt. Diese Viertel profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und der hohen Wohnqualität.

Die universitätsnahen Viertel weisen ebenfalls überdurchschnittliche Mieten auf, wobei hier insbesondere kleine, möblierte Apartments für Studierende Höchstpreise erzielen. Die Nachfrage übersteigt in diesen Lagen das Angebot um ein Vielfaches, was zu einer starken Vermietermarkt-Situation führt.

Die Stadtrandlagen bieten mit 6 bis 7 Euro pro Quadratmeter deutlich günstigere Alternativen, leiden jedoch unter geringerer Nachfrage und längeren Vermarktungszeiten. Die Qualität der ÖPNV-Anbindung spielt hier eine entscheidende Rolle für die Attraktivität und damit für das erzielbare Mietniveau.

Prognose und Ausblick

Die Perspektiven für den Mietwohnungsmarkt in Halle bleiben für die kommenden 12 bis 24 Monate angespannt. Die strukturellen Probleme - zu wenig Neubau, hohe Baukosten und anhaltender Zuzug - werden sich kurzfristig nicht lösen lassen. Experten erwarten daher eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs mit jährlichen Steigerungsraten von 3 bis 4 Prozent.

Die politischen Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus könnten mittelfristig zu einer gewissen Entspannung führen, werden aber voraussichtlich erst ab 2026 spürbare Effekte zeigen. Bis dahin bleibt der Markt von einem deutlichen Angebotsdefizit geprägt. Die zunehmende Attraktivität Halles als Wohn- und Arbeitsort wird die Nachfrage weiter stützen.

Ein besonderes Augenmerk liegt auf der Entwicklung des studentischen Wohnungsmarktes. Mit stabilen oder sogar steigenden Studierendenzahlen wird dieser Teilmarkt weiterhin unter besonderem Druck stehen. Innovative Wohnkonzepte wie Micro-Apartments oder Co-Living-Spaces könnten hier mittelfristig für eine gewisse Entlastung sorgen, sind aber aktuell noch nicht in ausreichendem Maße vorhanden.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Halle (Saale) präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als robust und von moderaten Preissteigerungen geprägt. Die Stadt profitiert von ihrer stabilen wirtschaftlichen Entwicklung und ihrer Attraktivität als Bildungsstandort. Die strukturelle Angebotsknappheit sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich bleibt die zentrale Herausforderung und wird voraussichtlich auch in den kommenden Jahren den Markt dominieren. Investoren und Eigennutzer müssen sich auf weiterhin steigende Preise einstellen, wobei die Dynamik moderat bleiben dürfte. Die Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen verstärken sich weiter, was eine differenzierte Marktbetrachtung erforderlich macht.