Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer stabilen Aufwärtsdynamik geprägt. Nach der Konsolidierungsphase der Vormonate setzt sich die moderate Erholung in allen Segmenten fort. Die Hansestadt verzeichnet sowohl bei Kauf- als auch bei Mietobjekten eine anhaltend hohe Nachfrage, die auf ein nach wie vor knappes Angebot trifft. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich durchweg positive Preisentwicklungen, wobei die Steigerungsraten moderat ausfallen und auf eine gesunde Marktentwicklung hindeuten.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Hamburg präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.704 Euro in stabiler Verfassung. Dies entspricht einem moderaten Anstieg von etwa 1,5 bis 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal, als der Durchschnittspreis noch knapp unter der 5.600-Euro-Marke lag. Die Preisentwicklung zeigt damit eine kontinuierliche, aber maßvolle Aufwärtsbewegung, die sich deutlich von den volatilen Phasen der Vorjahre unterscheidet.

Im Jahresvergleich, also gegenüber dem dritten Quartal 2024, beläuft sich das Wachstum auf solide 2 bis 4 Prozent. Diese Entwicklung spiegelt die allmähliche Stabilisierung des Marktes nach der vorangegangenen Korrekturphase wider. Besonders bemerkenswert ist, dass die Preise trotz der restriktiveren Kreditvergabebedingungen und der noch immer erhöhten Zinsen eine positive Dynamik aufweisen. Dies unterstreicht die Attraktivität des Hamburger Immobilienmarktes und das Vertrauen der Käufer in die langfristige Wertentwicklung.

Marktdynamik

Die Angebots-Nachfrage-Situation im Segment der Kaufhäuser bleibt angespannt. Die Leerstandsquote ist praktisch nicht existent, was die hohe Auslastung des vorhandenen Bestands verdeutlicht. Das Angebot zeigt sich im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 weitgehend stabil, wobei eine leichte Belebung der Neubautätigkeit zu beobachten ist. Diese konzentriert sich vorrangig auf das Segment der Einfamilienhäuser, erreicht jedoch noch nicht das Vorkrisenniveau.

Die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau konstant, wobei neben privaten Eigennutzern verstärkt auch Investoren in den Markt drängen. Diese sehen in Hamburger Immobilien weiterhin eine attraktive Anlagealternative, insbesondere vor dem Hintergrund der erwarteten langfristigen Wertsteigerungen. Die Neubauaktivität zeigt erste Anzeichen einer Erholung, bleibt jedoch aufgrund der gestiegenen Baukosten und der komplexen Genehmigungsverfahren noch deutlich hinter dem Bedarf zurück.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung innerhalb Hamburgs zeigt deutliche geografische Unterschiede. Premium-Lagen wie Blankenese, Harvestehude und die Elbvororte verzeichnen mit bis zu 4 Prozent die stärksten Preissteigerungen gegenüber dem Vorquartal. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exklusiven Lage, der hervorragenden Infrastruktur und dem begrenzten Angebot an verfügbaren Objekten.

Im Kontrast dazu zeigen sich in Hamburg-Mitte moderatere Preisniveaus mit durchschnittlich etwa 4.155 Euro pro Quadratmeter. Die Stadtrandlagen und aufstrebenden Quartiere wie Wilhelmsburg oder Teile von Harburg bieten weiterhin relative Einstiegschancen, wobei auch hier die Preise kontinuierlich anziehen. Besonders gefragt sind Objekte in Stadtteilen mit guter S-Bahn-Anbindung und familienfreundlicher Infrastruktur, was sich in überdurchschnittlichen Preissteigerungen niederschlägt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Diese Prognose basiert auf der Annahme einer weiterhin robusten Nachfrage bei gleichzeitig nur langsam steigendem Angebot. Die Neubautätigkeit wird sich voraussichtlich nur schrittweise erholen, da die Rahmenbedingungen mit erhöhten Baukosten und strengeren Energieeffizienzanforderungen herausfordernd bleiben.

Mittelfristig dürfte der Markt von der erwarteten Zinsstabilisierung und möglicherweise ersten Zinssenkungen profitieren, was die Finanzierungsbedingungen verbessern und zusätzliche Käuferschichten aktivieren könnte. Das limitierte Angebot wird jedoch weiterhin als preistreibender Faktor wirken, sodass mit einer anhaltenden Wertsteigerung bei Hamburger Kaufhäusern zu rechnen ist.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine positive Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen von 1,5 bis 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise variieren je nach Lage erheblich, wobei beliebte Stadtteile wie Altona, Ottensen und die Innenstadt die stärksten Zuwächse verzeichnen. Im Jahresvergleich liegt die Preissteigerung bei stabilen 2 bis 3 Prozent, was auf eine gesunde Marktentwicklung ohne Überhitzungstendenzen hindeutet.

Die Preisentwicklung wird maßgeblich durch die gestiegene Neubauaktivität beeinflusst, die zu einer leichten Entspannung auf der Angebotsseite führt. Dennoch bleiben die Preise aufgrund der anhaltend hohen Nachfrage auf einem erhöhten Niveau. Besonders gefragt sind kompakte Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen in zentraler Lage, die sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger attraktiv sind.

Marktdynamik

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 hat sich das Angebot an Eigentumswohnungen leicht erhöht, was primär auf verstärkte Neubauaktivitäten zurückzuführen ist. Besonders in den Stadtteilen Altona und Ottensen entstehen neue Wohnquartiere, die das Angebot erweitern. Diese Entwicklung führt jedoch noch nicht zu einer grundlegenden Entspannung des Marktes, da die Nachfrage weiterhin das verfügbare Angebot übersteigt.

Die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau stabil, wobei sich verschiedene Käufergruppen im Markt bewegen. Neben klassischen Eigennutzern sind vermehrt Kapitalanleger aktiv, die in der Vermietung von Eigentumswohnungen eine attraktive Renditequelle sehen. Singles und Paare ohne Kinder bilden eine wichtige Zielgruppe, die insbesondere kompakte, zentral gelegene Wohnungen nachfragt. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, bewegen sich aber weiterhin auf niedrigem Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Neubauquartiere in Altona und Ottensen dominieren die Angebotserhöhung und ziehen verstärkt Käufer an, die moderne Wohnkonzepte mit guter Infrastruktur suchen. Diese Stadtteile profitieren von ihrer Nähe zur Innenstadt bei gleichzeitig lebendiger Quartiersatmosphäre. Die HafenCity etabliert sich weiter als Premium-Standort mit entsprechend höheren Preisen, bietet dafür aber moderne Architektur und exklusive Wohnlagen.

Zentrumsnahe Lagen bleiben stark nachgefragt, wobei hier das Angebot besonders knapp ist. Stadtteile wie Eimsbüttel, Eppendorf und Winterhude verzeichnen konstant hohe Preise mit moderaten Steigerungsraten. In den Randlagen zeigt sich ein differenzierteres Bild: Während gut angebundene Stadtteile wie Sasel oder Volksdorf stabile Preisentwicklungen aufweisen, sind in periphereren Lagen die Preissteigerungen verhaltener.

Prognose und Ausblick

Für den Eigentumswohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten ein moderates Wachstum mit jährlichen Steigerungsraten von 2 bis 3 Prozent erwartet. Diese Prognose basiert auf der Erwartung einer weiterhin stabilen Nachfrage bei leicht steigendem Angebot durch Neubaufertigstellungen. Besonders energieeffiziente Neubauten und hochwertig sanierte Altbauwohnungen werden voraussichtlich überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren.

Die Marktentwicklung wird maßgeblich von der weiteren Zinsentwicklung und den regulatorischen Rahmenbedingungen abhängen. Die verschärften Energieeffizienzanforderungen könnten zu einer weiteren Differenzierung zwischen modernen und älteren Bestandsobjekten führen. Langfristig bleibt der Hamburger Markt für Eigentumswohnungen aufgrund der positiven wirtschaftlichen Entwicklung der Stadt und des anhaltenden Zuzugs attraktiv.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung mit erwarteten jährlichen Mietsteigerungen von 3 bis 5 Prozent. Diese Steigerungsraten liegen über der allgemeinen Inflationsrate und reflektieren die anhaltende Knappheit in diesem Marktsegment. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 sind die Mieten moderat gestiegen, wobei besonders gefragte Lagen die stärksten Zuwächse verzeichnen.

Die Mietpreisentwicklung wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst, darunter die geringe Verfügbarkeit von Mietshäusern, die hohe Nachfrage von Familien und die allgemein steigenden Lebenshaltungskosten in Hamburg. Die Vermieter können aufgrund der Marktlage ihre Preisvorstellungen weitgehend durchsetzen, was zu einer kontinuierlichen Aufwärtsbewegung der Mieten führt.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Mietshäusern bleibt extrem angespannt. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, was die hohe Auslastung des vorhandenen Bestands unterstreicht. Die Neubauaktivität zeigt zwar leichte Anzeichen einer Erholung, bleibt aber weiterhin auf niedrigem Niveau und reicht bei Weitem nicht aus, um eine Entspannung des Marktes herbeizuführen.

Die Nachfrage nach Mietshäusern wird durch verschiedene Faktoren angetrieben. Der anhaltende Zuzug von Familien nach Hamburg, die höhere Urbanisierungsrate und der Wunsch nach mehr Wohnfläche im Zuge veränderter Lebens- und Arbeitsgewohnheiten sorgen für eine konstant hohe Nachfrage. Gleichzeitig führen die gestiegenen Kaufpreise und die restriktiveren Finanzierungsbedingungen dazu, dass viele potenzielle Käufer zunächst im Mietmarkt verbleiben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen. Gefragte Lagen in den grünen Vororten wie Wellingsbüttel, Poppenbüttel oder Blankenese verzeichnen die stärksten Mietsteigerungen. Diese Stadtteile profitieren von ihrer familienfreundlichen Infrastruktur, der guten Verkehrsanbindung und dem hochwertigen Wohnumfeld.

In den innerstädtischen Bereichen ist das Angebot an Mietshäusern traditionell gering, was zu entsprechend hohen Preisen führt. Stadtteile mit gemischter Bebauung und gutem Zugang zu Grünflächen sind besonders begehrt. Die Randlagen zeigen eine differenzierte Entwicklung, wobei gut angebundene Stadtteile mit S-Bahn-Anschluss deutlich höhere Mieten erzielen als periphere Lagen ohne direkte Schienenanbindung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der Mietpreissteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich prognostiziert. Diese Entwicklung wird durch die weiterhin hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot getrieben. Regional können die Unterschiede erheblich sein, wobei besonders attraktive Lagen möglicherweise noch stärkere Steigerungen erfahren werden.

Die Marktentwicklung wird maßgeblich davon abhängen, ob und in welchem Umfang neue Mietshäuser auf den Markt kommen. Die aktuellen Rahmenbedingungen mit hohen Baukosten und komplexen regulatorischen Anforderungen lassen jedoch keine schnelle Ausweitung des Angebots erwarten. Langfristig könnte der Trend zum mobilen Arbeiten zu einer leichten Verlagerung der Nachfrage in die Randgebiete führen, was dort zu verstärkten Preissteigerungen führen könnte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 13,04 Euro pro Quadratmeter weiterhin auf hohem Niveau. Dies entspricht einem beachtlichen Jahresanstieg von 6 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024. Im Vergleich zum Vorquartal sind die Mieten moderat gestiegen, was die anhaltende Dynamik in diesem Marktsegment unterstreicht.

Die Mietpreisentwicklung übertrifft damit deutlich die allgemeine Inflationsrate und reflektiert die strukturelle Unterversorgung des Hamburger Mietwohnungsmarktes. Besonders auffällig ist, dass die Steigerungsraten trotz der leichten Erhöhung des Angebots durch Neubauten weiterhin robust bleiben. Dies verdeutlicht, dass die Nachfrage das zusätzliche Angebot mehr als kompensiert.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt aber weiterhin unzureichend zur Bedarfsdeckung. Die Neubauleistung zeigt mit einem Plus von 5 Prozent bei den Bauplätzen positive Tendenzen, diese werden sich jedoch erst mittelfristig in einem erhöhten Wohnungsangebot niederschlagen. Besonders in den Stadtteilen Altona, Ottensen und der HafenCity entstehen neue Mietwohnungen, die das Angebot erweitern.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf sehr hohem Niveau, wobei der Leerstand extrem niedrig ist. Die Vermarktungszeiten für freiwerdende Wohnungen sind minimal, oft werden Objekte innerhalb weniger Tage vermietet. Die hohe Nachfrage resultiert aus verschiedenen Faktoren: dem kontinuierlichen Zuzug nach Hamburg, der wachsenden Anzahl von Single-Haushalten, der studentischen Nachfrage und den gestiegenen Hürden beim Immobilienerwerb.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Zentrumsnahe Stadtteile verzeichnen die stärkste Nachfrage und entsprechend hohe Mietpreise. Kompakte Wohnungen in Stadtteilen wie St. Pauli, Sternschanze und Eimsbüttel sind besonders gefragt und erzielen Spitzenmieten. Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der vielfältigen Infrastruktur und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Die Neubaulagen in Altona, Ottensen und der HafenCity ziehen verstärkt Mieter an, die moderne Wohnstandards suchen. Diese Quartiere bieten zeitgemäße Grundrisse, energieeffiziente Bauweise und oft zusätzliche Annehmlichkeiten wie Concierge-Services oder Gemeinschaftsräume. Die Mieten liegen hier typischerweise über dem Hamburger Durchschnitt, finden aber aufgrund der gebotenen Qualität ihre Abnehmer. In den Randlagen zeigt sich ein differenziertes Bild: Während gut angebundene Stadtteile wie Bramfeld oder Farmsen moderate Mietpreissteigerungen verzeichnen, bleiben die Mieten in periphereren Lagen stabiler.

Prognose und Ausblick

Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der Mietpreiserhöhungen mit einem jährlichen Wachstum von 3 bis 5 Prozent prognostiziert. Diese Einschätzung basiert auf der Erwartung, dass die strukturelle Angebotsknappheit trotz verstärkter Neubautätigkeit mittelfristig bestehen bleibt. Die Fertigstellung der aktuellen Bauprojekte wird zwar für eine gewisse Entlastung sorgen, diese wird jedoch durch die weiterhin hohe Nachfrage mehr als ausgeglichen.

Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von politischen Entscheidungen zur Wohnungsbaupolitik, der Entwicklung der Baukosten und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängen. Die geplanten Nachverdichtungen und Quartiersentwicklungen könnten mittelfristig zu einer Entspannung beitragen, werden aber voraussichtlich erst in einigen Jahren ihre volle Wirkung entfalten. Der Mieterschutz und regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse werden weiterhin eine moderierende Rolle spielen, können aber die grundlegende Marktdynamik nicht vollständig aufheben.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Entwicklung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 ist durchweg positiv, wobei die Steigerungsraten auf einem gesunden Niveau bleiben. Der Markt hat sich nach den turbulenten Jahren stabilisiert und zeigt eine nachhaltige Aufwärtsentwicklung.

Die größte Herausforderung bleibt die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum, die trotz verstärkter Neubautätigkeit nicht kurzfristig gelöst werden kann. Dies führt zu anhaltend hohem Preisdruck sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt. Gleichzeitig unterstreicht die starke Nachfrage die Attraktivität Hamburgs als Wohn- und Wirtschaftsstandort.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass Immobilien in Hamburg weiterhin eine solide Wertanlage darstellen, wobei die Renditeerwartungen realistisch bleiben sollten. Die moderate Preisentwicklung deutet auf einen gesunden Markt ohne Überhitzungstendenzen hin, was langfristig für Stabilität sorgen dürfte.