Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025
Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine verhaltene Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen in den meisten Segmenten. Nach der Talsohle des Jahres 2023 hat sich die Transaktionsaktivität wieder normalisiert, während die Preise sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor leichte Aufwärtsbewegungen verzeichnen.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg bei 5.704 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine moderate Preissteigerung von etwa 2 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal dar, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.594 Euro lag. Die Preisentwicklung zeigt damit eine verhaltene Erholung des Marktes nach der vorangegangenen Korrekturphase.
Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche beläuft sich somit auf etwa 855.600 Euro. Für Reihenhäuser mit 120 Quadratmetern müssen Käufer durchschnittlich 684.480 Euro kalkulieren. Diese Preisniveaus bedeuten für viele Haushalte weiterhin eine erhebliche finanzielle Herausforderung, insbesondere vor dem Hintergrund der gestiegenen Finanzierungskosten.
Marktdynamik
Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf hat sich im Vergleich zu den Krisenjahren 2023 und 2024 deutlich stabilisiert. Die Anzahl der Kaufverträge hat wieder das Niveau von 2022 erreicht, was auf eine Normalisierung der Marktverhältnisse hindeutet. Die Nachfrage wird insbesondere von Familien getragen, die nach der abwartenden Haltung der vergangenen Quartale nun wieder verstärkt in den Markt eintreten.
Das Angebot an Bestandshäusern bleibt weiterhin knapp, was preisunterstützend wirkt. Die Neubauaktivität im Einfamilienhausbereich ist aufgrund der hohen Baukosten und der begrenzten Flächenverfügbarkeit in Hamburg nach wie vor gedämpft. Dies führt zu einem anhaltenden Nachfrageüberhang, der sich jedoch aufgrund der höheren Finanzierungskosten nicht vollständig in Preissteigerungen niederschlägt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben erheblich. Interessanterweise liegt der Quadratmeterpreis in Hamburg-Mitte mit 4.155 Euro deutlich unter dem städtischen Durchschnitt. Dies ist ein Rückgang von 3,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal, als noch 4.301 Euro pro Quadratmeter aufgerufen wurden. Diese unterdurchschnittliche Preisentwicklung in der Innenstadt lässt sich durch den höheren Anteil an sanierungsbedürftigen Altbauten und die geringere Nachfrage nach Einfamilienhäusern in urbanen Lagen erklären.
Die begehrten Elbvororte wie Blankenese, Nienstedten und Othmarschen verzeichnen weiterhin Spitzenpreise, die deutlich über dem Hamburger Durchschnitt liegen. Auch in den familienfreundlichen Stadtteilen wie Volksdorf, Sasel und Wellingsbüttel bleiben die Preise auf hohem Niveau stabil. Die Randgebiete im Süden und Osten der Stadt, darunter Harburg, Neugraben und Bergedorf, bieten dagegen weiterhin die günstigsten Einstiegsmöglichkeiten in den Eigenheimmarkt.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktbeobachter eine seitwärts gerichtete Preisentwicklung mit leichter Aufwärtstendenz. Die Stabilisierung der Zinsen auf dem aktuellen Niveau und die robuste Hamburger Wirtschaft werden die Nachfrage stützen. Gleichzeitig wird das begrenzte Angebot preisunterstützend wirken.
Eine deutliche Preissteigerung ist jedoch nicht zu erwarten, da die Erschwinglichkeit für viele Haushalte bereits an ihre Grenzen stößt. Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Anzahl kleinerer Haushalte könnte mittelfristig zu einer Verschiebung der Nachfrage weg von großen Einfamilienhäusern hin zu kompakteren Wohnformen führen. Investoren und Eigennutzer sollten sich auf eine Phase moderater Wertsteigerungen bei gleichzeitig längeren Vermarktungszeiten einstellen.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Preisentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro liegen die Preise etwa 1,6 Prozent über dem Vorjahresniveau von 6.213 Euro pro Quadratmeter. Diese moderate Steigerung signalisiert eine Stabilisierung nach der Korrekturphase der Jahre 2023 und 2024.
Für eine typische 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern bedeutet dies einen durchschnittlichen Kaufpreis von etwa 504.960 Euro. Kleinere 2-Zimmer-Wohnungen mit 60 Quadratmetern kosten im Schnitt 378.720 Euro. Die Preisspanne ist dabei erheblich und reicht von günstigen Bestandswohnungen in Randlagen bis zu luxuriösen Neubauwohnungen in Toplage.
Marktdynamik
Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt eine höhere Dynamik als das Häusersegment. Die Nachfrage wird getragen von verschiedenen Käufergruppen: junge Paare und Singles, die ihre erste Immobilie erwerben, Kapitalanleger auf der Suche nach stabilen Renditen sowie ältere Menschen, die vom Haus in eine pflegeleichte Wohnung wechseln möchten.
Das Angebot an Neubauwohnungen bleibt trotz verschiedener Bauprojekte knapp, da die Fertigstellungszahlen hinter dem Bedarf zurückbleiben. Viele Projekte wurden aufgrund der gestiegenen Baukosten und Finanzierungsbedingungen verschoben oder ganz gestoppt. Im Bestandssegment ist das Angebot ebenfalls begrenzt, da viele Eigentümer aufgrund der unsicheren Marktlage mit dem Verkauf zögern. Diese Angebotsknappheit stützt das aktuelle Preisniveau.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Hamburg-Mitte zeigt mit einem Quadratmeterpreis von 7.788 Euro eine deutlich überdurchschnittliche Preislage im Vergleich zum Hamburger Gesamtmarkt. Dies unterstreicht die hohe Attraktivität zentraler Lagen für Wohnungskäufer. Allerdings ist hier ein leichter Rückgang von 1,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen, als noch 7.936 Euro pro Quadratmeter aufgerufen wurden.
Die höchsten Preise werden weiterhin in der HafenCity, in Rotherbaum, Harvestehude und entlang der Außenalster erzielt, wo Quadratmeterpreise von über 10.000 Euro keine Seltenheit sind. Die Stadtteile Eimsbüttel, Eppendorf und Winterhude folgen mit Preisen zwischen 7.000 und 9.000 Euro pro Quadratmeter. Günstigere Optionen finden Käufer in den äußeren Stadtteilen wie Billstedt, Jenfeld oder Wilhelmsburg, wo die Quadratmeterpreise teilweise unter 4.000 Euro liegen.
Die Szenestadtteile Sternschanze, St. Pauli und Ottensen verzeichnen eine stabile Nachfrage, insbesondere nach kleineren Wohnungen. Hier profitieren die Preise von der urbanen Atmosphäre und der guten Infrastruktur, auch wenn die Bausubstanz oft älter ist.
Prognose und Ausblick
Der Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg dürfte in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine moderate Aufwärtsentwicklung zeigen. Die anhaltende Zuwanderung in die Hansestadt, kombiniert mit dem strukturellen Wohnungsmangel, wird die Nachfrage auf hohem Niveau halten. Gleichzeitig bleibt das Neubauvolumen aufgrund der hohen Baukosten und strengen Regularien begrenzt.
Besonders gefragt werden voraussichtlich energieeffiziente Wohnungen bleiben, da die Nebenkosten für viele Käufer zu einem wichtigen Entscheidungskriterium geworden sind. Sanierte Altbauwohnungen mit moderner Haustechnik könnten daher überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren. Anleger sollten sich auf eine Normalisierung der Mietrenditen einstellen, da die Kaufpreise langsamer steigen als die Mieten.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Mietheuser in Hamburg stellt ein Nischensegment dar, für das leider keine spezifischen Daten für das dritte Quartal 2025 vorliegen. Erfahrungsgemäß orientieren sich die Mietpreise für Einfamilienhäuser jedoch an einem Aufschlag von etwa 20 bis 30 Prozent gegenüber dem durchschnittlichen Wohnungsmietpreis, was auf Mietpreise zwischen 15 und 17 Euro pro Quadratmeter schließen lässt.
Für ein typisches Reihenhaus mit 120 Quadratmetern würde dies eine monatliche Kaltmiete zwischen 1.800 und 2.040 Euro bedeuten. Freistehende Einfamilienhäuser mit 150 Quadratmetern und gehobener Ausstattung können Kaltmieten von 2.500 Euro und mehr erreichen.
Marktdynamik
Das Angebot an Mietheusern in Hamburg ist traditionell sehr begrenzt, da die meisten Einfamilienhäuser von Eigentümern selbst bewohnt werden. Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit höherem Einkommen, die flexibel bleiben möchten, sowie von Expatriates großer Unternehmen, die für begrenzte Zeit in Hamburg arbeiten.
Die Fluktuation in diesem Marktsegment ist gering, da Mieterfamilien, die ein passendes Haus gefunden haben, tendenziell länger bleiben. Dies führt zu einer stabilen, aber trägen Marktdynamik. Neubauten zur Vermietung sind äußerst selten, da sich für Investoren Mehrfamilienhäuser in der Regel rentabler darstellen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die wenigen verfügbaren Mietheuser konzentrieren sich auf die Randbezirke und Vororte Hamburgs. In Stadtteilen wie Volksdorf, Bramfeld, Rahlstedt und den Walddörfern finden sich die meisten Angebote. Die Mietpreise variieren stark je nach Lage, Ausstattung und Grundstücksgröße.
In den begehrten Elbvororten sind Mietheuser praktisch nicht verfügbar, und wenn doch, dann zu Premiumpreisen von über 3.000 Euro Kaltmiete. In den südlichen und östlichen Randgebieten wie Neugraben, Harburg oder Bergedorf sind die Mieten moderater und bewegen sich zwischen 1.500 und 2.000 Euro für ein durchschnittliches Reihenhaus.
Prognose und Ausblick
Der Markt für Mietheuser wird auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten ein Nischensegment bleiben. Eine Ausweitung des Angebots ist nicht zu erwarten, da der Neubau von Einfamilienhäusern zur Vermietung wirtschaftlich unattraktiv bleibt. Die Mietpreise dürften sich parallel zum allgemeinen Mietmarkt entwickeln, mit jährlichen Steigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich.
Möglicherweise könnte die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt und der Trend zum Homeoffice die Nachfrage nach Mietheusern mit zusätzlichen Arbeitszimmern verstärken. Dies könnte insbesondere in den gut angebundenen Randlagen zu einer erhöhten Nachfrage führen.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 13,04 Euro pro Quadratmeter liegt das Niveau 1,32 Prozent über dem Vorquartal (Q2 2025: 12,87 Euro/m²) und beachtliche 5,92 Prozent über dem Vorjahresquartal (Q3 2024: 12,31 Euro/m²).
Für eine typische 2-Zimmer-Wohnung mit 60 Quadratmetern bedeutet dies eine durchschnittliche Kaltmiete von 782 Euro, während für eine 3-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern etwa 1.043 Euro fällig werden. Diese Mietpreise stellen für viele Haushalte eine erhebliche Belastung dar, insbesondere wenn man die zusätzlichen Nebenkosten berücksichtigt, die in Zeiten hoher Energiepreise ebenfalls gestiegen sind.
Marktdynamik
Die Dynamik auf dem Hamburger Mietwohnungsmarkt bleibt hoch. Die Nachfrage übersteigt weiterhin deutlich das verfügbare Angebot, was zu einem intensiven Wettbewerb um bezahlbaren Wohnraum führt. Bei Besichtigungsterminen für attraktive Wohnungen in guter Lage sind Dutzende von Interessenten keine Seltenheit.
Das Angebot an Mietwohnungen wird durch verschiedene Faktoren eingeschränkt. Die Neubauaktivität hat sich zwar leicht erholt, bleibt aber hinter dem Bedarf zurück. Gleichzeitig führt die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu einer weiteren Verknappung des Angebots. Der Leerstand ist mit unter einem Prozent praktisch nicht existent, was den Vermietern eine starke Verhandlungsposition verschafft.
Die Fluktuation auf dem Mietmarkt ist rückläufig, da viele Mieter aufgrund der hohen Neuvertragsmieten in ihren bestehenden Wohnungen bleiben. Dies reduziert das verfügbare Angebot zusätzlich und erschwert insbesondere Neuankömmlingen und jungen Menschen den Markteintritt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. Die höchsten Mieten werden in den zentralen und wassernah gelegenen Stadtteilen aufgerufen. In der HafenCity, Rotherbaum und entlang der Alster liegen die Mieten oft über 16 Euro pro Quadratmeter, in Spitzenlagen sogar über 20 Euro.
Die beliebten Szenestadtteile wie Eimsbüttel, Ottensen und die Schanze verzeichnen Durchschnittsmieten zwischen 14 und 16 Euro pro Quadratmeter. Hier ist die Nachfrage besonders von jungen Berufstätigen und Studenten hoch, was trotz oft älterer Bausubstanz zu hohen Preisen führt.
Moderate Mieten zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter finden sich in den äußeren Stadtteilen wie Farmsen, Tonndorf oder Schnelsen. Die günstigsten Optionen mit Mieten unter 11 Euro pro Quadratmeter sind in Stadtteilen wie Billstedt, Jenfeld oder Wilhelmsburg zu finden, wobei auch hier die Preise in den letzten Jahren deutlich gestiegen sind.
Ein besonderes Phänomen zeigt sich in den Stadtteilen mit hohem Anteil an Sozialwohnungen. Hier existiert ein dualer Markt: Während die gebundenen Wohnungen zu regulierten, niedrigen Mieten vergeben werden, erreichen die frei finanzierten Wohnungen oft überdurchschnittliche Preise, da das frei verfügbare Angebot besonders knapp ist.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Mietpreisanstiegs zu rechnen, wenn auch möglicherweise in abgeschwächtem Tempo. Die strukturellen Faktoren, die den Hamburger Mietmarkt prägen – Bevölkerungswachstum, knappes Bauland, hohe Baukosten – werden sich kurzfristig nicht ändern.
Die Politik versucht mit verschiedenen Instrumenten gegenzusteuern. Die Mietpreisbremse wird voraussichtlich verlängert, ihre Wirksamkeit bleibt jedoch begrenzt. Der soziale Wohnungsbau soll ausgeweitet werden, doch die Realisierung neuer Projekte braucht Zeit. Mittelfristig könnten strengere Regulierungen wie Umwandlungsverbote und erweiterte Vorkaufsrechte für Kommunen das Angebot an Mietwohnungen stabilisieren.
Ein wichtiger Faktor wird die weitere wirtschaftliche Entwicklung sein. Sollte sich die Konjunktur eintrüben, könnte dies die Zuwanderung nach Hamburg bremsen und damit den Nachfragedruck mindern. Umgekehrt würde ein wirtschaftlicher Aufschwung die Attraktivität Hamburgs als Arbeitsstandort weiter erhöhen und den Mietmarkt zusätzlich unter Druck setzen.
Mieter sollten sich auf weiterhin angespannte Marktbedingungen einstellen. Flexibilität bei der Lage und schnelle Entscheidungen bei der Wohnungssuche bleiben essentiell. Vermieter können mit stabilen Erträgen rechnen, sollten aber die zunehmenden regulatorischen Anforderungen, insbesondere im Bereich der energetischen Sanierung, im Blick behalten.
Fazit
Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen. Nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre hat sich sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt eine gewisse Normalität eingestellt, wenngleich auf hohem Preisniveau.
Die wichtigsten Trends im Überblick: Der Kaufmarkt für Häuser und Wohnungen zeigt moderate Preissteigerungen zwischen 1,6 und 2 Prozent im Jahresvergleich. Der Mietmarkt verzeichnet mit einem Plus von fast 6 Prozent deutlich stärkere Zuwächse. Die Transaktionszahlen haben sich auf dem Niveau von 2022 stabilisiert, bleiben aber unter den Rekordjahren. Zentrale Lagen bleiben hochpreisig, während Randlagen relative Erschwinglichkeit bieten.
Für alle Marktteilnehmer gilt: Hamburg bleibt ein attraktiver, aber herausfordernder Immobilienmarkt. Die Knappheit an Wohnraum wird auf absehbare Zeit bestehen bleiben, was die Preise stützt, aber auch die soziale Dimension der Wohnungsfrage verschärft. Eine nachhaltige Entspannung ist nur durch deutlich mehr Neubau und eine aktive Bodenpolitik zu erreichen – Herausforderungen, die Hamburg auch in den kommenden Jahren beschäftigen werden.
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