Immobilienmarktbericht Hamburg Q3 2025

Berichtszeitraum: 3. Quartal 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und stabil. Nach einer Phase der Konsolidierung in den Vorjahren hat sich der Markt auf einem soliden Niveau eingependelt. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt in der Hansestadt ungebrochen hoch, während das Angebot trotz verstärkter Neubauaktivitäten weiterhin knapp bleibt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich moderate Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich, wobei die Entwicklung je nach Immobilientyp und Lage differenziert zu betrachten ist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Hamburg präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.704 Euro. Dies entspricht einem Anstieg von etwa 2 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum, als der Quadratmeterpreis bei 5.594 Euro lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei etwa 5.650 Euro notiert wurde, zeigt sich eine moderate Aufwärtsbewegung von knapp einem Prozent.

Die Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität des Hamburger Immobilienmarktes wider. Trotz der gestiegenen Finanzierungskosten und der allgemeinen wirtschaftlichen Unsicherheiten bleibt die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften in der Hansestadt konstant hoch. Die moderate Preissteigerung deutet auf einen ausgewogenen Markt hin, der sich nach den turbulenten Jahren der Pandemie und der anschließenden Zinserhöhungen stabilisiert hat.

Marktdynamik

Die Neubauaktivität für Einfamilienhäuser zeigt sich im dritten Quartal 2025 stabil. Die Baulandpreise für Einfamilienhausbauplätze blieben im Jahresvergleich unverändert, was auf eine Konsolidierung im Neubausegment hindeutet. Die Nachfrage nach Bestandsimmobilien übersteigt weiterhin das verfügbare Angebot, was zu einer gesunden Marktdynamik mit guten Verkaufszahlen führt.

Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine erhöhte Kaufbereitschaft hindeutet. Qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen finden meist innerhalb weniger Wochen einen Käufer. Die Anzahl der Besichtigungstermine pro Objekt bleibt auf hohem Niveau, was das ungebrochene Interesse an Wohneigentum in Hamburg unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben signifikant. Premiumlagen wie Blankenese, Harvestehude und Rotherbaum verzeichnen Quadratmeterpreise, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Hier werden für exklusive Villen und hochwertige Einfamilienhäuser Preise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.

In den beliebten Familienvierteln wie Volksdorf, Wellingsbüttel oder Sasel bewegen sich die Preise im Bereich von 6.000 bis 7.000 Euro pro Quadratmeter. Die Stadtrandlagen in Bergedorf, Harburg oder den westlichen Stadtteilen bieten hingegen noch vergleichsweise günstige Einstiegsmöglichkeiten mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.000 und 5.000 Euro. Diese Gebiete profitieren zunehmend von Infrastrukturverbesserungen und der steigenden Akzeptanz längerer Pendelwege ins Stadtzentrum.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der stabilen Marktentwicklung mit leicht steigenden Preisen. Die Faktoren, die diese Einschätzung stützen, sind vielfältig: Die anhaltend hohe Nachfrage, bedingt durch Hamburgs Attraktivität als Wirtschaftsstandort und die kontinuierliche Zuwanderung, trifft auf ein begrenztes Angebot. Gleichzeitig wirken die erhöhten Baukosten und die gestiegenen Finanzierungskosten als dämpfende Faktoren.

Die erwartete moderate Zinsentwicklung könnte im Jahr 2026 zu einer leichten Belebung der Nachfrage führen. Langfristig wird der Markt für Kaufhäuser in Hamburg aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit und der strengen Bauvorschriften angespannt bleiben. Eine jährliche Preissteigerung von 2 bis 3 Prozent erscheint für den Prognosezeitraum realistisch.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamischere Entwicklung als das Segment der Kaufhäuser. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro liegt das aktuelle Preisniveau etwa 1,6 Prozent über dem Vorjahreswert von 6.213 Euro. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 beträgt die Preissteigerung moderate 1 bis 2 Prozent, was auf eine kontinuierliche, aber nicht überhitzte Marktentwicklung hindeutet.

Die Preise für Neubauwohnungen in mittleren Lagen haben sich bei etwa 8.200 Euro pro Quadratmeter eingependelt. Diese deutliche Differenz zum Durchschnittspreis erklärt sich durch die gestiegenen Baukosten, höhere Energieeffizienzstandards und die moderne Ausstattung der Neubauprojekte. Die Bereitschaft der Käufer, diese Premiumpreise zu zahlen, zeigt das Vertrauen in die langfristige Wertentwicklung von Hamburger Wohnimmobilien.

Marktdynamik

Die Anzahl der Kaufverträge für Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 auf Vorjahresniveau stabilisiert. Nach dem historischen Tief im Jahr 2023, bedingt durch die Zinsschocks und die allgemeine Verunsicherung, zeigt der Markt nun deutliche Erholungstendenzen. Die Transaktionszahlen liegen zwar noch unter dem Niveau der Boomjahre 2020 und 2021, haben sich aber auf einem gesunden Level eingependelt.

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt trotz verstärkter Neubauaktivitäten knapp. Die Fertigstellungszahlen können mit der anhaltend hohen Nachfrage nicht Schritt halten. Besonders im mittleren Preissegment, das für breite Käuferschichten erschwinglich ist, herrscht ein deutlicher Angebotsengpass. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut geschnittene Wohnungen in soliden Lagen beträgt aktuell etwa 60 bis 90 Tage.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Spitzenreiter sind die HafenCity und Eppendorf, wo Quadratmeterpreise von über 10.000 Euro keine Seltenheit sind. Die zentrumsnahen Stadtteile wie Winterhude, Uhlenhorst und Eimsbüttel bewegen sich im Preisbereich von 7.000 bis 9.000 Euro pro Quadratmeter.

In den Stadtteilen der äußeren Ringe wie Bramfeld, Farmsen oder Rahlstedt liegen die Preise zwischen 4.500 und 6.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren von der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und bieten ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien und Erstkaüfer. Die südlichen Stadtteile Harburg und Wilhelmsburg erleben durch verschiedene Stadtentwicklungsprojekte eine kontinuierliche Aufwertung mit entsprechenden Preissteigerungen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten prognostizieren eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren gestützt: die anhaltende Urbanisierung, die Attraktivität Hamburgs als Arbeits- und Lebensstandort sowie die zunehmende Bedeutung von Wohneigentum als Altersvorsorge.

Die Neubautätigkeit wird voraussichtlich auf dem aktuellen Niveau verharren oder nur leicht zunehmen. Die Herausforderungen im Bausektor, von Fachkräftemangel über gestiegene Materialkosten bis zu komplexen Genehmigungsverfahren, werden kurzfristig keine deutliche Ausweitung des Angebots ermöglichen. Mittelfristig könnten jedoch größere Entwicklungsprojekte in Stadtrandlagen für eine gewisse Entspannung sorgen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine ähnliche Entwicklung wie der allgemeine Mietmarkt. Obwohl konkrete Durchschnittsmieten für Häuser in den verfügbaren Daten nicht explizit ausgewiesen sind, kann analog zur allgemeinen Mietpreisentwicklung von einem Anstieg von etwa 1,3 Prozent zum Vorquartal und circa 6 Prozent zum Vorjahreszeitraum ausgegangen werden.

Die Mietpreise für Häuser liegen naturgemäß über denen für Wohnungen, bedingt durch die größere Wohnfläche, private Gartenbereiche und die generell höhere Wohnqualität. Für ein durchschnittliches Reihenhaus mit 120 bis 150 Quadratmetern Wohnfläche werden je nach Lage und Ausstattung Kaltmieten zwischen 1.800 und 3.500 Euro monatlich aufgerufen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miethäusern bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Niveau. Besonders Familien mit Kindern und gutverdienende Paare suchen verstärkt nach dieser Wohnform, die mehr Privatsphäre und Lebensqualität verspricht als eine Etagenwohnung. Das Angebot ist jedoch stark begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten.

Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist marginal. Die meisten neu errichteten Häuser werden als Eigentum vermarktet. Lediglich einige institutionelle Anleger und spezialisierte Wohnungsunternehmen entwickeln gezielt Reihenhaussiedlungen zur Vermietung. Diese Projekte konzentrieren sich hauptsächlich auf Stadtrandlagen, wo noch ausreichend Bauland verfügbar ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser folgen dem bekannten Muster der Hamburger Stadtgeographie. In den beliebten Stadtteilen wie Winterhude, Eppendorf oder Ottensen werden für hochwertige Stadthäuser Mieten von über 3.000 Euro kalt verlangt. Diese Objekte zeichnen sich durch zentrale Lage, gute Infrastruktur und oft auch historischen Charme aus.

In den Familienvierteln am Stadtrand wie Volksdorf, Poppenbüttel oder Rissen bewegen sich die Mieten für Einfamilienhäuser zwischen 2.000 und 2.800 Euro. Diese Lagen bieten ein gutes Verhältnis zwischen Wohnqualität und Preis. In den peripheren Stadtteilen wie Neugraben, Hausbruch oder Moorburg sind Häuser bereits ab 1.500 Euro Kaltmiete verfügbar, wobei hier oft Kompromisse bei der Verkehrsanbindung eingegangen werden müssen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Mietpreisanstiegs bei Häusern zu rechnen. Die strukturelle Knappheit in diesem Segment wird sich nicht kurzfristig auflösen lassen. Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 4 bis 6 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen Wirtschaftslage und der Einkommensentwicklung abhängen wird.

Mittelfristig könnte eine verstärkte Suburbanisierung zu einer höheren Nachfrage nach Miethäusern im Hamburger Umland führen. Dies könnte den Druck auf den städtischen Markt etwas mindern. Gleichzeitig könnten neue Mobilitätskonzepte und die zunehmende Akzeptanz von Homeoffice-Modellen die Attraktivität von Stadtrandlagen erhöhen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 13,04 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Niveau 1,32 Prozent über dem zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete bei 12,87 Euro pro Quadratmeter notiert wurde. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung etwa 6 Prozent, was die anhaltende Dynamik des Hamburger Mietmarktes unterstreicht.

Die Neuvertragsmieten liegen dabei deutlich über dem Bestandsniveau. Für neu vermietete Wohnungen werden je nach Lage und Ausstattung zwischen 14 und 16 Euro pro Quadratmeter verlangt. Besonders moderne, energieeffiziente Wohnungen mit zeitgemäßer Ausstattung erzielen Spitzenmieten von über 18 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Hamburg bleibt ungebrochen hoch. Die Leerstandsquote bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 0,5 Prozent. Trotz einer Steigerung im Geschosswohnungsbau um 5 Prozent bei den Baulandflächen kann die Neubautätigkeit den Nachfrageüberhang nicht ausgleichen.

Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen beträgt nur wenige Tage. Bei Besichtigungsterminen sind Bewerberzahlen im zweistelligen Bereich die Regel. Vermieter können aus einer Vielzahl von Interessenten auswählen, was zu steigenden Anforderungen an Bonität und Einkommen der Mieter führt. Die Situation ist besonders angespannt im unteren und mittleren Preissegment, wo sich Normalverdiener, Studenten und Senioren um die wenigen verfügbaren Wohnungen bewerben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Hamburgs sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. In den Toplagen der Innenstadt, der HafenCity und in Eimsbüttel werden Quadratmetermieten von 15 bis 20 Euro und mehr aufgerufen. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Die innenstadtnahen Stadtteile wie Sternschanze, St. Pauli und Altona-Altstadt bewegen sich im Bereich von 13 bis 16 Euro pro Quadratmeter. Hier ist die Nachfrage besonders von jungen Berufstätigen und Kreativen hoch. In den Stadtteilen des mittleren Rings wie Barmbek, Wandsbek oder Lokstedt liegen die Mieten zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter.

Am Stadtrand und in den südlichen Stadtteilen sind noch vergleichsweise moderate Mieten von 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter zu finden. Stadtteile wie Billstedt, Jenfeld oder Neuallermöhe bieten damit noch bezahlbaren Wohnraum, müssen aber oft mit Image-Problemen und längeren Fahrzeiten ins Zentrum kämpfen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Hamburger Mietwohnungsmarkt sieht für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen vor. Experten erwarten jährliche Zuwächse im Bereich von 3 bis 5 Prozent. Die geplanten Neubauvorhaben werden zwar mittelfristig für zusätzliches Angebot sorgen, können aber die strukturelle Unterversorgung nicht vollständig beheben.

Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse und der qualifizierte Mietspiegel werden die Dynamik etwas dämpfen, aber nicht grundlegend verändern. Die Attraktivität Hamburgs als Wirtschafts- und Universitätsstandort wird weiterhin für Zuzug sorgen. Besonders die Entwicklung der Hafencity, der Grasbrook-Planung und weiterer Großprojekte wird den Wohnungsmarkt in den kommenden Jahren prägen.

Langfristig könnte eine Entspannung nur durch eine massive Ausweitung der Bautätigkeit erreicht werden. Die Stadt Hamburg hat sich ambitionierte Ziele gesetzt, jährlich 10.000 neue Wohnungen zu errichten. Ob diese Ziele angesichts der vielfältigen Herausforderungen im Bausektor erreicht werden können, bleibt abzuwarten. Die Entwicklung neuer Stadtquartiere in Oberbillwerder und anderen Großprojekten könnte ab 2027 für eine gewisse Entlastung sorgen.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und stabil. Sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich zeigen sich moderate Preissteigerungen, die auf eine gesunde Marktentwicklung hindeuten. Die Nachfrage bleibt in allen Segmenten hoch, während das Angebot trotz verstärkter Neubauaktivitäten knapp bleibt.

Die unterschiedlichen Marktsegmente entwickeln sich dabei durchaus differenziert. Während der Markt für Eigentumswohnungen die dynamischste Entwicklung zeigt, bleiben Kaufhäuser ein knappes und begehrtes Gut. Der Mietmarkt steht weiterhin unter erheblichem Nachfragedruck, wobei besonders das Segment der bezahlbaren Mietwohnungen angespannt bleibt.

Für Investoren und Eigennutzer bietet der Hamburger Immobilienmarkt weiterhin attraktive Perspektiven. Die langfristigen Fundamentaldaten - starke Wirtschaft, kontinuierlicher Zuzug, begrenztes Flächenangebot - sprechen für eine anhaltend positive Wertentwicklung. Gleichzeitig mahnen die gestiegenen Finanzierungskosten und die hohen Einstiegspreise zur Vorsicht. Eine sorgfältige Standort- und Objektauswahl wird zunehmend zum entscheidenden Erfolgsfaktor.