Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Wohnimmobilien im Fokus

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und stabil. Nach der Konsolidierungsphase der vergangenen Jahre hat sich der Markt auf einem soliden Niveau eingependelt, wobei moderate Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment zu beobachten sind. Die Hansestadt bleibt ein attraktiver Standort für Wohnimmobilien, getragen von einer stabilen Wirtschaftslage und kontinuierlicher Nachfrage nach hochwertigem Wohnraum. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigen sich leichte Aufwärtstrends in allen Segmenten, was die anhaltende Attraktivität des Hamburger Immobilienmarktes unterstreicht.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser in Hamburg bei 5.704 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine leichte Steigerung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Preise knapp unter diesem Niveau lagen. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei etwa 5.594 Euro lag, bedeutet dies einen moderaten Anstieg von rund 2 Prozent.

Der Medianpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser bewegt sich weiterhin stabil um die Marke von 558.000 Euro, was die kontinuierliche Preisstabilität in diesem Segment unterstreicht. Die Preisentwicklung zeigt sich damit deutlich verhaltener als in den Boomjahren vor 2023, was auf eine gesunde Marktkonsolidierung hindeutet. Im Vergleich zum Vorquartal ist die Preissteigerung marginal, was für Käufer eine gewisse Planungssicherheit bedeutet und keine überhitzten Marktbedingungen signalisiert.

Marktdynamik

Die Anzahl der Kaufverträge für Häuser hat sich im dritten Quartal 2025 weiter erholt und liegt nun auf einem ähnlichen Niveau wie 2022. Nach dem historischen Tief im Jahr 2023 zeigt sich damit eine deutliche Markterholung. Die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern bleibt stabil, wobei insbesondere Familien und Paare mittleren Alters als Hauptnachfragergruppen auftreten.

Die Neubauaktivität im Häusersegment bleibt moderat und kann die bestehende Nachfrage nur teilweise bedienen. Es ist kein signifikanter Angebotsanstieg erkennbar, was die stabilen bis leicht steigenden Preise erklärt. Der Leerstand bei Häusern zum Kauf ist praktisch nicht existent, da qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen meist innerhalb weniger Wochen einen Käufer finden. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine erhöhte Kaufbereitschaft hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben erheblich. In den begehrten innerstädtischen Lagen und etablierten Wohnvierteln liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Besonders gefragt sind weiterhin die Elbvororte wie Blankenese, Nienstedten und Othmarschen, wo Quadratmeterpreise von über 8.000 Euro keine Seltenheit sind.

In den Randlagen Hamburgs, beispielsweise in den Vier- und Marschlanden oder in Teilen von Harburg, sind Ein- und Zweifamilienhäuser hingegen deutlich günstiger zu erwerben. Hier bewegen sich die Preise oft zwischen 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter. Die mittleren Lagen, etwa in Stadtteilen wie Rahlstedt, Farmsen oder Bramfeld, zeigen Preise im Bereich des städtischen Durchschnitts. Diese Differenzierung bietet verschiedenen Käufergruppen passende Optionen entsprechend ihrer finanziellen Möglichkeiten und Lagepräferenzen.

Prognose und Ausblick

Experten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine weiterhin stabile bis leicht steigende Preisentwicklung im Segment der Häuser zum Kauf. Die moderate Aufwärtsbewegung wird voraussichtlich anhalten, ohne dass starke Volatilitäten oder Preissprünge zu erwarten sind. Diese Einschätzung basiert auf der anhaltend stabilen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Neubauangebot.

Die demografische Entwicklung Hamburgs mit einem kontinuierlichen Bevölkerungswachstum stützt die positive Prognose zusätzlich. Allerdings könnten potenzielle Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank die Nachfrage dämpfen und zu einer Verlangsamung der Preisentwicklung führen. Insgesamt wird der Markt für Häuser zum Kauf in Hamburg als robust und krisenresistent eingeschätzt, wobei keine Anzeichen für eine Überhitzung oder einen bevorstehenden Einbruch erkennbar sind.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Hamburg hat im dritten Quartal 2025 die Marke von 6.312 Euro pro Quadratmeter erreicht. Dies entspricht einer Steigerung von etwa 1,6 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Preis bei 6.213 Euro lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich ein marginaler Anstieg von 0,13 Prozent, was die kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsbewegung unterstreicht.

Die Preisentwicklung im Eigentumswohnungssegment verläuft damit etwas dynamischer als bei Ein- und Zweifamilienhäusern, bleibt aber dennoch im moderaten Bereich. Die durchschnittlichen Angebotspreise liegen teilweise niedriger bei etwa 5.226 Euro pro Quadratmeter, was die Differenz zwischen Angebots- und tatsächlichen Verkaufspreisen verdeutlicht. Diese Diskrepanz zeigt, dass in attraktiven Lagen oft Preise über dem initialen Angebotspreis realisiert werden können.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin solide. Besonders in gut angebundenen und attraktiven Lagen wie der Innenstadt, Altona und Eimsbüttel ist eine steigende Nachfrage zu verzeichnen. Die Anzahl der abgeschlossenen Kaufverträge hat seit dem zweiten Quartal 2025 zugenommen, was auf eine erhöhte Kaufbereitschaft und verbesserte Finanzierungsbedingungen hindeutet.

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich stabilisiert, wobei die Neubauaktivität moderat zunimmt. Vor allem in mittleren und guten Lagen entstehen neue Wohnprojekte, die jedoch die starke Nachfrage nur teilweise bedienen können. Der Markt bleibt trotz globaler wirtschaftlicher Unsicherheiten stabil, was das Vertrauen der Käufer in den Hamburger Immobilienmarkt widerspiegelt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, insbesondere bei Objekten in gefragten Stadtteilen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung bei Eigentumswohnungen zeigt sich in Hamburg besonders ausgeprägt. Spitzenpreise werden im Zentrum und in beliebten Stadtteilen wie HafenCity, Rotherbaum und Eppendorf erzielt, wo Quadratmeterpreise teilweise deutlich über 7.000 Euro und in Einzelfällen sogar über 10.000 Euro liegen. Diese Premium-Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, exzellenten Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

Im Gegensatz dazu sind Eigentumswohnungen in Stadtrandlagen wie Neugraben, Mümmelmannsberg oder Teilen von Wilhelmsburg signifikant günstiger und bewegen sich in einer Preisspanne von 4.000 bis 5.000 Euro pro Quadratmeter. Die mittleren Lagen, beispielsweise in Barmbek, Wandsbek oder Lokstedt, zeigen Preise im Bereich von 5.500 bis 6.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Vielfalt ermöglicht es verschiedenen Käufergruppen, entsprechend ihrer finanziellen Möglichkeiten und Präferenzen passende Objekte zu finden.

Prognose und Ausblick

Marktexperten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate weiterhin moderate Preissteigerungen im Segment der Eigentumswohnungen. Die Nachfrage nach Wohnraum in Hamburger Top-Lagen wird voraussichtlich stark bleiben, getrieben durch die anhaltende Attraktivität der Stadt als Wirtschaftsstandort und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland in zentralen Lagen.

Potenzielle Marktrisiken durch mögliche Zinserhöhungen werden als begrenzt eingeschätzt, da die geringe Neubauquote und die stabil bleibende Nachfrage preisdämpfende Effekte abfedern dürften. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien und Energieeffizienz könnte zu einer weiteren Differenzierung der Preise führen, wobei energetisch sanierte oder neu gebaute Wohnungen mit hohen Energiestandards Preisaufschläge erzielen werden. Insgesamt wird der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg als stabil mit moderatem Wachstumspotenzial bewertet.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während konkrete, isolierte Durchschnittspreise für Häuser zur Miete selten separat veröffentlicht werden, lässt sich aus den allgemeinen Mietpreistrends ableiten, dass auch in diesem Segment moderate Steigerungen zu verzeichnen sind. Die generelle Mietpreisentwicklung für Wohnimmobilien, die bei durchschnittlich 13,04 Euro pro Quadratmeter liegt, gibt einen Anhaltspunkt für die Preisentwicklung im Häusersegment.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mieten um etwa 1,32 Prozent gestiegen, während im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 ein Anstieg von circa 6 Prozent zu verzeichnen ist. Für Häuser zur Miete ist ein ähnlicher Trend anzunehmen, wobei die tatsächlichen Mietpreise für Häuser typischerweise über dem Durchschnitt für Wohnungen liegen, da sie mehr Wohnfläche und oft auch Gärten oder Außenanlagen bieten.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern in Hamburg bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Niveau. Der Leerstand bei Wohnhäusern ist verschwindend gering, was die angespannte Marktsituation verdeutlicht. Besonders Familien mit Kindern und Paare, die mehr Platz benötigen, konkurrieren um die verfügbaren Objekte. Die hohe Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot, da viele Eigentümer ihre Häuser lieber verkaufen als vermieten.

Die Neubauaktivität von explizit für die Vermietung konzipierten Häusern wächst nur moderat. Das entstehende Angebot reicht bei weitem nicht aus, um die Nachfrage signifikant zu dämpfen. Viele der neu gebauten Häuser werden zudem als Eigentumsobjekte vermarktet, was das Mietangebot zusätzlich verknappt. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist überdurchschnittlich lang, da Mieter einmal gefundene Objekte ungern wieder aufgeben, was die Fluktuation und damit das verfügbare Angebot weiter reduziert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark je nach Lage innerhalb Hamburgs. In der Innenstadt und in beliebten stadtnahen Vierteln wie Winterhude, Uhlenhorst oder Volksdorf werden deutlich höhere Mieten verlangt als in Randlagen. Besonders hochwertige Häuser in den Elbvororten wie Blankenese oder Othmarschen erzielen Spitzenmieten, die oft bei 20 Euro pro Quadratmeter und darüber liegen.

In den Randlagen Hamburgs, beispielsweise in Neuenfelde, Francop oder den östlichen Stadtteilen, sind Mietshäuser deutlich günstiger zu haben. Hier bewegen sich die Quadratmeterpreise oft zwischen 10 und 12 Euro. Die mittleren Lagen bieten ein ausgewogenes Preis-Leistungs-Verhältnis, wobei Faktoren wie ÖPNV-Anbindung, Schulqualität und Einkaufsmöglichkeiten die Preisgestaltung maßgeblich beeinflussen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs für Häuser erwartet. Die strukturelle Unterversorgung mit Mietshäusern bei gleichzeitig stabiler bis steigender Nachfrage lässt keine Entspannung erwarten. Der Neubau reagiert zu träge auf die Nachfragesituation, und regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse können die Dynamik nur begrenzt dämpfen.

Der Markt für Mietshäuser gilt als außerordentlich stabil mit praktisch keinem Leerstand. Mieterhöhungen werden sich voraussichtlich im moderaten Rahmen bewegen, orientiert an der ortsüblichen Vergleichsmiete und den gesetzlichen Vorgaben. Langfristig könnte eine Intensivierung der Neubautätigkeit zu einer leichten Entspannung führen, kurzfristig ist jedoch von einem Vermietermarkt auszugehen. Die zunehmende Bedeutung von energetischen Standards könnte zu einer weiteren Preisdifferenzierung führen, wobei energieeffiziente Häuser höhere Mieten erzielen werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen in Hamburg bei 13,04 Euro pro Quadratmeter. Diese Zahl markiert einen kontinuierlichen Aufwärtstrend, der sich über die vergangenen Quartale fortgesetzt hat. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 bedeutet dies einen Anstieg von 1,32 Prozent, während im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 sogar eine Steigerung von etwa 6 Prozent zu verzeichnen ist.

Die Mietpreisentwicklung zeigt sich damit dynamischer als in den Vorjahren, bleibt aber noch immer unter den Steigerungsraten der Boomjahre vor 2020. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für eine 70 Quadratmeter große Wohnung beläuft sich somit auf etwa 913 Euro, was für viele Haushalte eine erhebliche finanzielle Belastung darstellt. Besonders bei Neuvermietungen werden oft Preise oberhalb des Durchschnitts realisiert, während Bestandsmieten durch die Mietpreisbremse und Kappungsgrenzen moderater steigen.

Marktdynamik

Der Hamburger Mietwohnungsmarkt bleibt im dritten Quartal 2025 stark nachfragegetrieben. Die Leerstandsquote bei Wohnungen ist weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau, was die angespannte Marktsituation verdeutlicht. Bei Neuvermietungen konkurrieren oft dutzende Interessenten um eine einzelne Wohnung, insbesondere in beliebten Stadtteilen und bei Objekten mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis.

Die Neubauaktivität hat zwar zugenommen, reicht jedoch bei weitem nicht aus, um die starke Nachfrage zu dämpfen. Viele der fertiggestellten Neubauwohnungen liegen zudem im oberen Preissegment, was die Situation für Haushalte mit mittleren und niedrigen Einkommen nicht verbessert. Der soziale Wohnungsbau kommt nur schleppend voran und kann den Wegfall von Sozialwohnungen durch auslaufende Bindungen nicht kompensieren. Die durchschnittliche Suchdauer für eine passende Mietwohnung hat sich weiter verlängert, und viele Suchende müssen Kompromisse bei Lage, Größe oder Ausstattung eingehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. In Zentrum und Innenstadtvierteln wie der HafenCity, St. Georg oder Teilen von St. Pauli liegen die Mieten oft deutlich über 15 Euro pro Quadratmeter, in Spitzenlagen sogar bei 18 bis 20 Euro. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Beliebte Viertel wie Eppendorf, Altona, Ottensen oder das Schanzenviertel weisen ebenfalls überdurchschnittliche Mietpreise auf, die sich meist zwischen 14 und 16 Euro pro Quadratmeter bewegen. Am anderen Ende des Spektrums finden sich städtische Randlagen wie Harburg-Kern, Jenfeld oder Billstedt, wo Mieten unter 10 Euro pro Quadratmeter noch möglich sind. Diese Preisdifferenzierung von teilweise mehr als 100 Prozent innerhalb der Stadt schafft soziale Segregation und erschwert es einkommensschwächeren Haushalten, in zentralen Lagen zu wohnen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Hamburger Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung der moderaten bis deutlichen Mietpreissteigerungen in den kommenden 12 bis 24 Monaten hin. Die strukturellen Faktoren, die den Markt antreiben – starke Zuwanderung, begrenztes Bauland, hohe Baukosten und eine wachsende Anzahl von Single-Haushalten – werden sich kurzfristig nicht ändern.

Experten erwarten keinen signifikanten Preissprung, aber eine stabile Aufwärtsentwicklung im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Die politischen Bemühungen um mehr bezahlbaren Wohnraum durch verstärkten sozialen Wohnungsbau und regulatorische Eingriffe werden die Marktdynamik voraussichtlich nur begrenzt beeinflussen können. Der zunehmende Wettbewerb um Mietwohnungen wird sich fortsetzen, wobei die konstant hohe Nachfrage auf ein weiterhin knappes Angebot trifft.

Langfristig könnte eine deutliche Ausweitung der Neubautätigkeit zu einer Entspannung führen, allerdings sind die Rahmenbedingungen dafür – verfügbares Bauland, Baukosten, Fachkräftemangel – derzeit nicht günstig. Die fortschreitende Digitalisierung und mögliche Veränderungen in der Arbeitswelt durch vermehrtes Homeoffice könnten mittelfristig zu einer leichten Entzerrung führen, wenn mehr Menschen bereit sind, in Randlagen oder ins Umland zu ziehen. Kurzfristig bleibt der Hamburger Mietwohnungsmarkt jedoch ein ausgeprägter Vermietermarkt mit steigenden Preisen und hohem Nachfragedruck.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und stabil mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen zeigen eine verhaltene Aufwärtsentwicklung, während der Mietmarkt dynamischer agiert mit deutlicheren Preissteigerungen. Die anhaltend hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot sorgt für ein stabiles Marktumfeld ohne Anzeichen einer Blasenbildung oder eines bevorstehenden Einbruchs.

Die Lageunterschiede innerhalb der Stadt bleiben erheblich und bieten verschiedenen Zielgruppen entsprechende Optionen. Während Premium-Lagen weiterhin Höchstpreise erzielen, bieten Randlagen noch bezahlbare Alternativen. Für die kommenden Monate wird eine Fortsetzung der aktuellen Trends erwartet, wobei politische und wirtschaftliche Rahmenbedingungen die weitere Entwicklung maßgeblich beeinflussen werden. Der Hamburger Immobilienmarkt bleibt damit ein attraktives, wenn auch preislich anspruchsvolles Pflaster für Käufer und Mieter gleichermaßen.