Immobilienmarktbericht Hamburg - 3. Quartal 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind die Trends überwiegend positiv, wobei sich die Dynamik in einem gesunden Rahmen bewegt. Der vorliegende Bericht analysiert die vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuelle Marktlage dar.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg bei 5.704 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt eine Steigerung von etwa 2 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum dar, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.594 Euro lag. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem laut den Daten des Certa-Gutachtens der Quadratmeterpreis auf einem ähnlichen Niveau lag, zeigt sich eine moderate Aufwärtsbewegung. Die Preisentwicklung folgt damit einem stabilen Wachstumspfad, ohne dass es zu überhitzten Marktbedingungen kommt.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung in einem breiten Spektrum. Ein typisches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche kostet derzeit rund 855.000 Euro, was die anhaltend hohe Wertigkeit des Hamburger Immobilienmarktes unterstreicht. Die Kaufverträge für Häuser zeigen nach dem Tiefpunkt im Jahr 2023 wieder eine positive Entwicklung, was auf eine Erholung des Marktes und gestiegenes Käufervertrauen hindeutet.

Marktdynamik

Das Angebot an Einfamilienhäusern und Bauplätzen präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabil. Bei Einfamilienhausbauland ist keine signifikante Veränderung zum Vorquartal zu verzeichnen (±0 Prozent), was auf eine ausgewogene Marktsituation hindeutet. Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser zeigt keine bedeutenden Zuwächse, was teilweise auf die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die gestiegenen Baukosten zurückzuführen ist.

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt auf hohem Niveau, getragen von Familien, die nach mehr Wohnraum und Lebensqualität streben. Die Finanzierungsbedingungen haben sich im Vergleich zu den Vorjahren stabilisiert, was die Kaufentscheidungen positiv beeinflusst. Der Markt bewegt sich in einem Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, wobei qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen nach wie vor schnell Käufer finden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben signifikant. In den zentralen und besonders beliebten Stadtteilen wie Harvestehude, Winterhude oder Blankenese liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt. Hier können Käufer mit Preisen von 7.000 bis 10.000 Euro pro Quadratmeter rechnen, abhängig von der genauen Lage und Objektqualität.

Die Stadtrandbereiche und weniger zentrale Lagen bieten hingegen deutlich günstigere Einstiegsmöglichkeiten. In Stadtteilen wie Wilhelmsburg, Harburg oder den östlichen Bezirken bewegen sich die Preise teilweise unter 4.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren zunehmend von Infrastrukturverbesserungen und Stadtentwicklungsprojekten, was sie für Käufer mit begrenzterem Budget attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums im Segment der Häuser zum Kauf. Die Preisentwicklung dürfte sich im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich bewegen, wobei Premium-Lagen möglicherweise stärkere Wertzuwächse verzeichnen werden. Die demografische Entwicklung Hamburgs mit kontinuierlichem Bevölkerungswachstum stützt die langfristige Nachfrage.

Die Neubauaktivität wird voraussichtlich auf dem aktuellen Niveau verharren, da Baulandknappheit und hohe Baukosten weiterhin limitierende Faktoren darstellen. Bestandsimmobilien könnten dadurch an Attraktivität gewinnen, insbesondere wenn sie energetisch modernisiert sind. Die Nachhaltigkeitsaspekte werden zunehmend wichtiger für Käufer, was sich positiv auf den Wert energieeffizienter Häuser auswirken dürfte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Preisentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro liegen die Preise etwa 1,6 Prozent über dem Vorjahresniveau von 6.213 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Preise laut Certa-Gutachten bei etwa 6.200 Euro pro Quadratmeter lagen, entspricht dies einer moderaten Steigerung von 1 bis 2 Prozent.

Diese Preisentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung wider. Neubauwohnungen in mittleren Lagen erreichen Preise von durchschnittlich 8.200 Euro pro Quadratmeter, was die Preisdifferenz zwischen Bestands- und Neubauwohnungen verdeutlicht. Die höheren Preise für Neubauten sind durch moderne Energiestandards, zeitgemäße Grundrisse und oft bessere Ausstattung gerechtfertigt.

Marktdynamik

Das Segment der Eigentumswohnungen profitiert von einer robusten Nachfrage, die sowohl von Eigennutzern als auch von Kapitalanlegern getragen wird. Die Neubauaktivität im Geschosswohnungsbau zeigt positive Tendenzen mit einem Zuwachs von 5 Prozent bei den Bauplätzen. Diese Entwicklung trägt zu einer moderaten Ausweitung des Angebots bei, was den Preisdruck etwas mildert.

Die Vermarktungszeiten für Eigentumswohnungen haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine gestiegene Kaufbereitschaft hindeutet. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 90 Quadratmetern, die sowohl für Singles und Paare als auch für kleine Familien attraktiv sind. Die Finanzierungsbedingungen bleiben trotz der Zinserhöhungen der vergangenen Jahre auf einem für viele Käufer akzeptablen Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den hochpreisigen Lagen wie der HafenCity, Rotherbaum oder Eppendorf liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt und können 10.000 Euro und mehr erreichen. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, exzellenter Infrastruktur und hohem Prestigewert.

Mittelpreisige Lagen wie Eimsbüttel, Altona oder Wandsbek bieten Eigentumswohnungen zu Preisen zwischen 5.500 und 7.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile erfreuen sich großer Beliebtheit bei Familien und jungen Berufstätigen, die eine gute Balance zwischen Urbanität und Wohnqualität suchen. Am Stadtrand und in den östlichen Bezirken finden sich günstigere Optionen mit Preisen ab 4.000 Euro pro Quadratmeter, die besonders für Ersterweber interessant sind.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiterhin stabil bleiben mit moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich. Die kontinuierliche Nachfrage, gestützt durch Hamburgs wirtschaftliche Stärke und Attraktivität als Wohnort, wird die Preise auf dem aktuellen Niveau halten oder leicht steigen lassen.

Die geplanten Neubauaktivitäten werden das Angebot erweitern, jedoch nicht in einem Maße, dass es zu einem Überangebot kommt. Besonders im mittleren und oberen Preissegment werden neue Projekte realisiert, während im günstigen Segment weiterhin Knappheit herrscht. Die energetische Sanierung von Bestandswohnungen wird an Bedeutung gewinnen, da die Energieeffizienz zunehmend zu einem wichtigen Kaufkriterium wird.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während konkrete separate Daten für Häuser zur Miete nicht detailliert vorliegen, lässt sich aus dem allgemeinen Mietniveau von 13,04 Euro pro Quadratmeter ableiten, dass Mietpreise für Häuser typischerweise über diesem Durchschnitt liegen. Dies entspricht einer Steigerung von 1,32 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die durchschnittliche Miete bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag.

Einfamilienhäuser zur Miete erreichen je nach Größe und Ausstattung Mietpreise zwischen 2.000 und 4.000 Euro monatlich, wobei Premium-Objekte in Bestlagen auch deutlich höhere Mieten erzielen. Die Jahresvergleiche zeigen eine kontinuierliche Preissteigerung, die sich im moderaten Rahmen bewegt und die allgemeine Inflationsentwicklung widerspiegelt. Besonders Reihenhäuser und Doppelhaushälften sind bei Familien gefragt, die flexibel bleiben möchten, ohne auf Wohnqualität zu verzichten.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser ist durch eine sehr geringe Leerstandsquote und eine konstant hohe Nachfrage charakterisiert. Das Angebot an Miethäusern bleibt begrenzt, da viele Eigentümer ihre Häuser entweder selbst nutzen oder zum Verkauf anbieten. Die Neubauaktivität von Einfamilienhäusern zur Vermietung ist marginal, da sich Investoren verstärkt auf den Geschosswohnungsbau konzentrieren.

Die Nachfrage wird hauptsächlich von Familien mit Kindern getragen, die mehr Platz und einen Garten suchen, sich aber noch nicht für einen Hauskauf entscheiden möchten oder können. Auch Expatriates und temporär in Hamburg lebende Führungskräfte internationaler Unternehmen fragen verstärkt Häuser zur Miete nach. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist mit drei bis fünf Jahren länger als bei Wohnungen, was auf stabilere Mietverhältnisse hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind erheblich. In den beliebten Elbvororten wie Blankenese, Nienstedten oder Othmarschen können die Monatsmieten für ein Einfamilienhaus leicht 5.000 Euro und mehr betragen. Diese Lagen bieten nicht nur exklusive Wohnqualität, sondern auch Prestige und eine hervorragende Infrastruktur.

In den mittleren Lagen wie Volksdorf, Wellingsbüttel oder Groß Flottbek bewegen sich die Mieten für Häuser zwischen 2.500 und 3.500 Euro monatlich. Diese Stadtteile sind besonders bei Familien beliebt, die eine gute Anbindung an die Innenstadt mit einem ruhigen Wohnumfeld kombinieren möchten. Am Stadtrand und in den weniger zentralen Bezirken wie Bergedorf oder Harburg finden sich günstigere Optionen mit Mieten ab 1.800 Euro monatlich.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren moderaten Steigerung der Mietpreise für Häuser zu rechnen. Die Prognosen gehen von jährlichen Steigerungsraten zwischen 3 und 4 Prozent aus, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und der Zinsentwicklung abhängt. Das begrenzte Angebot wird weiterhin preistreibend wirken.

Die Nachfrage nach Miethäusern dürfte stabil bleiben oder sogar leicht zunehmen, insbesondere wenn die Kaufpreise weiter steigen und sich mehr Haushalte für die flexiblere Mietoption entscheiden. Energieeffiziente Häuser werden zunehmend bevorzugt, was Eigentümer zu Modernisierungen motivieren könnte. Die Entwicklung neuer Wohnquartiere am Stadtrand könnte mittelfristig das Angebot erweitern, jedoch wird dies voraussichtlich erst in den kommenden Jahren spürbare Auswirkungen haben.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 13,04 Euro pro Quadratmeter. Dies bedeutet einen Anstieg von 1,32 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung beachtliche 6 Prozent, ausgehend von 12,31 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2024.

Diese Preisentwicklung zeigt, dass der Hamburger Mietwohnungsmarkt trotz verschiedener regulatorischer Eingriffe weiterhin von einem Nachfrageüberhang geprägt ist. Eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung kostet aktuell etwa 913 Euro Kaltmiete monatlich, was für viele Haushalte eine erhebliche finanzielle Belastung darstellt. Die Mietpreisentwicklung übertrifft damit die allgemeine Inflationsrate und unterstreicht die angespannte Situation auf dem Hamburger Wohnungsmarkt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Hamburg bleibt auf sehr hohem Niveau, während das Angebot trotz verstärkter Neubauaktivitäten nicht ausreichend mitwächst. Die Leerstandsquote bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau, was den Vermietern eine starke Verhandlungsposition verschafft. Der Neubau von Geschosswohnungen zeigt mit einem Plus von 5 Prozent bei den Bauplätzen positive Tendenzen, die jedoch erst mittelfristig zu einer Entspannung führen werden.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei wenigen Tagen bis Wochen, wobei attraktive Angebote oft innerhalb von Stunden vergeben werden. Besonders stark nachgefragt sind Zwei-Zimmer-Wohnungen mit 50 bis 65 Quadratmetern sowie familiengerechte Drei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen. Die Fluktuation auf dem Mietmarkt hat sich verringert, da viele Mieter aufgrund der hohen Neuvertragsmieten in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. In den Premium-Lagen wie der HafenCity, Winterhude oder Eppendorf liegen die Mieten bei 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter und darüber. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, exzellenter Infrastruktur und hoher Lebensqualität.

Die mittleren Lagen wie St. Pauli, Sternschanze oder Ottensen bewegen sich im Bereich von 13 bis 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel sind besonders bei jungen Berufstätigen und Kreativen beliebt, die die urbane Atmosphäre und kulturelle Vielfalt schätzen. In den Stadtrandbereichen und weniger zentralen Bezirken wie Billstedt, Jenfeld oder Rahlstedt finden sich noch Wohnungen zu Mieten zwischen 9 und 12 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen.

Auffällig ist die zunehmende Gentrifizierung ehemals günstiger Stadtteile. Viertel wie Wilhelmsburg oder Veddel, die lange als preiswerte Alternativen galten, verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen, getrieben durch Stadtentwicklungsprojekte und die verbesserte Anbindung an die Innenstadt. Diese Entwicklung führt zu einer Verdrängung einkommensschwacher Haushalte an den Stadtrand.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Hamburg deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin, wenn auch mit möglicherweise abgeschwächter Dynamik. Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten jährliche Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent. Diese Entwicklung wird maßgeblich von der wirtschaftlichen Gesamtlage, der Zuwanderung nach Hamburg und den politischen Rahmenbedingungen beeinflusst.

Die geplanten Neubauaktivitäten werden voraussichtlich erst mittelfristig zu einer spürbaren Entspannung führen. Die Stadt Hamburg plant die Fertigstellung von jährlich 10.000 neuen Wohnungen, wobei ein erheblicher Anteil als geförderter Wohnraum entstehen soll. Diese Maßnahmen könnten den Preisdruck insbesondere im mittleren Segment mildern. Allerdings bleibt abzuwarten, inwieweit diese Ziele angesichts steigender Baukosten und Fachkräftemangel erreicht werden können.

Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren weiterhin hoch bleiben. Hamburg als wirtschaftsstarke Metropole zieht weiterhin Arbeitskräfte aus dem In- und Ausland an. Gleichzeitig führt der demografische Wandel zu mehr Single- und Zweipersonenhaushalten, was die Wohnungsnachfrage zusätzlich erhöht. Die zunehmende Bedeutung von Homeoffice könnte zu einer verstärkten Nachfrage nach größeren Wohnungen führen, was den Druck auf das mittlere und obere Marktsegment erhöhen würde.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und stabil mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Entwicklung zeigt eine Fortsetzung der positiven Trends aus dem zweiten Quartal, wobei die Dynamik in einem gesunden Rahmen verbleibt. Sowohl der Kauf- als auch der Mietmarkt sind von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt, die durch das begrenzte Angebot nur teilweise bedient werden kann.

Die moderate Neubauaktivität und die stabilen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sprechen für eine Fortsetzung der aktuellen Marktentwicklung in den kommenden Quartalen. Investoren und Eigennutzer können von einem stabilen Marktumfeld ausgehen, müssen jedoch mit weiter steigenden Preisen rechnen. Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen bleiben erheblich und bieten Chancen für verschiedene Käufer- und Mietergruppen.

Für die Zukunft wird entscheidend sein, inwieweit die geplanten Neubauvorhaben realisiert werden können und wie sich die regulatorischen Rahmenbedingungen entwickeln. Die Stadt Hamburg steht vor der Herausforderung, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig die hohe Lebensqualität zu erhalten, die die Hansestadt zu einem der attraktivsten Wohnstandorte Deutschlands macht.