Executive Summary
Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Während der Mietmarkt mit einem Anstieg von 1,3% zum Vorquartal und 6% im Jahresvergleich die dynamischste Entwicklung aufweist, stabilisieren sich die Kaufpreise auf hohem Niveau. Die anhaltende Wohnraumknappheit in der Hansestadt treibt insbesondere die Mietpreise weiter nach oben, während sich der Kaufmarkt trotz gestiegener Zinsen als resilient erweist.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg bei 5.704 Euro. Dies markiert eine moderate Steigerung von etwa 2% gegenüber dem Vorjahreszeitraum, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.594 Euro lag. Die Jahresbetrachtung zeigt eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung: Während 2024 der Durchschnittspreis bei 5.368 Euro pro Quadratmeter lag, erreicht er im laufenden Jahr 2025 bereits 5.710 Euro.
Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, für das die CERTA-Gutachten einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.650 Euro auswiesen, bedeutet dies einen leichten Anstieg von knapp 1%. Diese moderate Entwicklung spiegelt die verhaltene Marktstimmung wider, die durch gestiegene Finanzierungskosten und eine vorsichtigere Käufernachfrage geprägt ist.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern bleibt trotz des herausfordernden Zinsumfelds auf einem soliden Niveau. Besonders Bestandsimmobilien in etablierten Wohnlagen erfreuen sich konstanter Nachfrage. Das Angebot hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, was zu einer ausgewogeneren Marktsituation führt. Die Vermarktungszeiten haben sich gegenüber den Vorjahren normalisiert und liegen nun wieder bei durchschnittlich drei bis vier Monaten für standard ausgestattete Objekte.
Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser bleibt aufgrund hoher Baukosten und knapper Grundstücke weiterhin verhalten. Projektentwickler konzentrieren sich verstärkt auf verdichtete Bauformen wie Reihenhäuser und Doppelhaushälften, um die hohen Grundstückspreise auf mehr Wohneinheiten zu verteilen. Der Leerstand ist im Haussektor praktisch nicht existent, was die strukturelle Knappheit des Hamburger Wohnungsmarktes unterstreicht.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisschere zwischen zentrumsnahen Top-Lagen und peripheren Stadtteilen bleibt weiterhin ausgeprägt. In den begehrten Elbvororten wie Blankenese, Nienstedten und Othmarschen werden für freistehende Einfamilienhäuser Quadratmeterpreise von teilweise über 10.000 Euro aufgerufen. Die klassischen Familienquartiere Volksdorf, Sasel und Wellingsbüttel bewegen sich im Preissegment zwischen 6.500 und 8.000 Euro pro Quadratmeter.
Traditionell nachgefragte Viertel wie Harvestehude, Rotherbaum und Winterhude verzeichnen stabile bis leicht steigende Preise, wobei hier das Angebot an Häusern naturgemäß sehr begrenzt ist. Am Stadtrand und in den äußeren Bezirken wie Bergedorf oder Harburg liegen die Preise mit 3.500 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem städtischen Durchschnitt, zeigen aber ebenfalls eine positive Entwicklung.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preisentwicklung. Die Stabilisierung der Zinssätze auf dem aktuellen Niveau und die weiterhin solide Wirtschaftslage Hamburgs stützen die Nachfrage. Gleichzeitig dämpfen die gestiegenen Finanzierungskosten im Vergleich zu den Niedrigzinsjahren spekulative Käufe.
Mittelfristig dürfte sich der Markt für Häuser zum Kauf weiter konsolidieren. Preissprünge wie in den Jahren 2020 bis 2022 sind nicht zu erwarten, stattdessen prognostizieren Analysten jährliche Wertsteigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Die demografische Entwicklung und der anhaltende Zuzug nach Hamburg werden die Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum weiterhin stützen.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro robust. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, als der Preis bei 6.213 Euro lag, entspricht dies einer nominalen Steigerung von etwa 1,6%. Bereinigt um Lage- und Ausstattungseffekte liegt die tatsächliche Preisentwicklung jedoch nahe der Nulllinie, was auf eine Stabilisierung auf hohem Niveau hindeutet.
Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem laut CERTA-Gutachten ein Durchschnittspreis von 6.250 Euro pro Quadratmeter ermittelt wurde, zeigt sich eine marginale Steigerung von knapp 1%. Diese verhaltene Quartalsperformance reflektiert die abwartende Haltung vieler Käufer, die auf eine weitere Normalisierung der Zinssituation hoffen.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt differenziert: Während moderne, energieeffiziente Neubauwohnungen weiterhin stark nachgefragt werden, zeigen sich bei älteren Bestandswohnungen mit Sanierungsbedarf längere Vermarktungszeiten. Das Angebot hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, bleibt aber insgesamt unter dem langjährigen Durchschnitt.
Die Neubauaktivität konzentriert sich auf größere Quartiersentwicklungen, wobei die Preise für Neubauwohnungen in mittleren Lagen aktuell bei etwa 8.200 Euro pro Quadratmeter liegen. Dies verdeutlicht die erhebliche Preisdifferenz zwischen Neubau und Bestand. Die Fertigstellungszahlen bleiben hinter dem politisch formulierten Bedarf zurück, was mittelfristig zu einer weiteren Verknappung führen könnte. Der Leerstand im Segment der Eigentumswohnungen ist vernachlässigbar gering.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die innerstädtischen Premium-Lagen wie die Hafencity, das Kontorhausviertel und die Alsterlagen verzeichnen Spitzenpreise von teilweise über 12.000 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen. In etablierten Stadtteilen wie Eppendorf, Winterhude und Uhlenhorst bewegen sich die Preise zwischen 7.000 und 9.000 Euro pro Quadratmeter, wobei die Mikrolagen entscheidend sind.
Die aufstrebenden Quartiere wie Wilhelmsburg, Veddel und Rothenburgsort profitieren von Entwicklungsprojekten und verbesserten Verkehrsanbindungen, liegen preislich aber noch deutlich unter dem Hamburger Durchschnitt bei 4.000 bis 5.500 Euro pro Quadratmeter. Am Stadtrand, beispielsweise in Neugraben oder Marmstorf, sind Eigentumswohnungen bereits ab 3.500 Euro pro Quadratmeter erhältlich, wobei auch hier eine positive Preisentwicklung zu beobachten ist.
Prognose und Ausblick
Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten deuten auf eine Seitwärtsbewegung mit leichter Aufwärtstendenz hin. Die Nachfrage wird durch die demografische Entwicklung, insbesondere die zunehmende Zahl von Single- und Zweipersonenhaushalten, gestützt. Gleichzeitig limitieren die gestiegenen Finanzierungskosten das Käuferpotenzial.
Experten erwarten eine zunehmende Differenzierung des Marktes: Während energieeffiziente Neubauten und sanierte Altbauten in guten Lagen weiterhin Wertsteigerungspotenzial aufweisen, könnten unsanierte Bestandswohnungen mit hohem Energieverbrauch unter Preisdruck geraten. Die verschärften energetischen Anforderungen und die CO2-Bepreisung werden diesen Trend verstärken.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Mietshäuser in Hamburg wird traditionell nicht separat erfasst, da er volumenmäßig deutlich kleiner ist als der Wohnungsmarkt. Die verfügbaren Daten deuten jedoch darauf hin, dass sich die Mietpreise für Häuser analog zum allgemeinen Mietmarkt entwickeln. Basierend auf den Gesamtmarktdaten ist von einem Anstieg von etwa 6% im Jahresvergleich und 1,3% zum Vorquartal auszugehen.
Im zweiten Quartal 2025 lagen die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser laut CERTA-Gutachten bei etwa 14,50 Euro pro Quadratmeter. Für das dritte Quartal 2025 kann daher von einem Niveau um 14,70 Euro ausgegangen werden. Diese Preise variieren jedoch stark je nach Haustyp, wobei freistehende Villen in Top-Lagen deutlich höhere Mieten erzielen als Reihenhäuser in Randlagen.
Marktdynamik
Das Angebot an Miethäusern bleibt extrem begrenzt, da die meisten Eigentümer ihre Häuser entweder selbst bewohnen oder zum Kauf anbieten. Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf Familien mit gehobenen Einkommen sowie Expatriates internationaler Unternehmen, die temporär in Hamburg leben. Diese Zielgruppen suchen oft möblierte oder teilmöblierte Objekte mit gehobener Ausstattung.
Die Neubauaktivität im Segment der Miethäuser ist praktisch nicht existent, da sich Investoren auf renditestärkere Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Vereinzelt entstehen im Rahmen von Quartiersentwicklungen Reihenhäuser zur Vermietung, diese werden jedoch meist zu Premium-Preisen angeboten. Der Leerstand in diesem Segment ist nicht messbar, da freiwerdende Objekte in der Regel sofort wieder vermietet werden.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
In den Elbvororten und anderen Premium-Lagen können Mieten für freistehende Häuser 20 Euro pro Quadratmeter und mehr erreichen, insbesondere wenn es sich um möblierte Objekte mit Garten und gehobener Ausstattung handelt. In den familienfreundlichen Stadtteilen des Alsterlaufs und in den Walddörfern bewegen sich die Mieten zwischen 12 und 18 Euro pro Quadratmeter.
Am Stadtrand und in den äußeren Bezirken sind Reihenhäuser und Doppelhaushälften bereits ab 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter verfügbar. Diese Objekte richten sich primär an Familien, die mehr Platz benötigen, aber nicht die Mittel für einen Hauskauf aufbringen können oder wollen. Die Nachfrage in diesen Lagen ist konstant hoch, da das Angebot sehr begrenzt ist.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer weiteren Verknappung des ohnehin kleinen Angebots an Miethäusern zu rechnen. Die steigenden Kaufpreise werden einige potenzielle Käufer in den Mietmarkt drängen, was die Nachfrage zusätzlich erhöht. Gleichzeitig werden viele Vermieter die gestiegenen Immobilienpreise nutzen, um ihre Häuser zu verkaufen statt weiter zu vermieten.
Die Mietpreisentwicklung wird voraussichtlich dem allgemeinen Trend des Hamburger Mietmarktes folgen, mit jährlichen Steigerungen im mittleren einstelligen Prozentbereich. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse haben in diesem Segment aufgrund der geringen Fluktuation nur begrenzte Wirkung. Langfristig könnte sich das Segment der Miethäuser weiter zu einem Nischenmarkt für besonders zahlungskräftige Mieter entwickeln.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 die dynamischste Entwicklung aller Segmente. Mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 13,04 Euro pro Quadratmeter wurde ein neuer Höchststand erreicht. Dies entspricht einem Anstieg von 1,3% gegenüber dem Vorquartal, in dem die Durchschnittsmiete bei 12,87 Euro lag. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung beachtliche 6%, ausgehend von 12,31 Euro im dritten Quartal 2024.
Die Entwicklung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 zeigt eine leichte Beschleunigung des Mietpreisanstiegs. Während im ersten Halbjahr 2025 die Quartalssteigerungen bei etwa 1% lagen, hat sich dieser Trend im dritten Quartal fortgesetzt und sogar leicht verstärkt. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Anspannung auf dem Hamburger Mietwohnungsmarkt.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Mietwohnungen übersteigt weiterhin deutlich das verfügbare Angebot. Besonders ausgeprägt ist die Knappheit bei bezahlbaren Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment. Bei Neuvermietungen werden regelmäßig hunderte von Bewerbungen für einzelne Wohnungen verzeichnet, insbesondere in beliebten Stadtteilen mit guter Infrastruktur.
Das Angebot an Mietwohnungen bleibt trotz verschiedener politischer Initiativen zur Förderung des Wohnungsbaus begrenzt. Die Fertigstellungszahlen liegen weiterhin unter dem prognostizierten Bedarf von 10.000 neuen Wohnungen pro Jahr. Die Neubaumieten liegen dabei oft 30 bis 40% über dem Bestandsdurchschnitt, was die Segregation am Wohnungsmarkt verstärkt. Der Leerstand liegt stadtweit unter 1%, was als Zeichen extremer Marktanspannung gilt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die innerstädtischen Top-Lagen wie Hafencity, Rotherbaum und die direkten Alsteranlagen verzeichnen Spitzenmieten von über 18 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen. In etablierten Stadtteilen wie Eimsbüttel, Ottensen und St. Georg liegen die Durchschnittsmieten zwischen 14 und 16 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage und der ausgezeichneten Infrastruktur.
Die Stadtteile am Stadtrand wie Neugraben, Langenhorn oder Bramfeld bieten mit Durchschnittsmieten zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise moderate Preise. Allerdings zeigen auch diese Lagen deutliche Steigerungsraten, da immer mehr Mieter aufgrund der hohen Preise in der Innenstadt in die Peripherie ausweichen. Aufstrebende Quartiere wie Wilhelmsburg und Veddel verzeichnen mit über 8% die höchsten Steigerungsraten, ausgehend von einem niedrigeren Niveau.
Prognose und Ausblick
Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin, wenn auch möglicherweise mit abgeschwächter Dynamik. Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen zwischen 4 und 6%, sofern keine drastischen regulatorischen Eingriffe erfolgen oder sich die Neubautätigkeit signifikant erhöht.
Die strukturellen Faktoren, die den Mietmarkt antreiben - Bevölkerungswachstum, Trend zu kleineren Haushalten, begrenzte Flächenverfügbarkeit - werden mittelfristig bestehen bleiben. Gleichzeitig könnten verschärfte Mieterschutzgesetze und eine mögliche Ausweitung der Mietpreisbremse die Dynamik dämpfen. Langfristig ist ohne eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots keine nachhaltige Entspannung des Mietmarktes zu erwarten. Die Stadt Hamburg plant zwar verschiedene Wohnungsbauprogramme, deren Effekte werden sich jedoch frühestens in drei bis fünf Jahren bemerkbar machen.
Fazit und Gesamtbewertung
Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als zweigeteilt: Während der Kaufmarkt eine Phase der Konsolidierung auf hohem Niveau durchläuft, zeigt der Mietmarkt weiterhin eine ausgeprägte Aufwärtsdynamik. Die unterschiedlichen Entwicklungen spiegeln die veränderten Rahmenbedingungen wider - gestiegene Zinsen dämpfen die Kaufnachfrage, während die strukturelle Wohnungsknappheit die Mieten weiter nach oben treibt.
Die moderate Entwicklung im Kaufsegment mit Steigerungen um 1 bis 2% signalisiert eine Normalisierung nach den Boomjahren. Dies bietet Käufern bessere Verhandlungspositionen und mehr Zeit für Kaufentscheidungen. Der Mietmarkt hingegen bleibt ein Verkäufermarkt mit wenig Spielraum für Mieter. Die prognostizierte Fortsetzung dieser Trends unterstreicht die Notwendigkeit einer nachhaltigen Wohnungsbaupolitik, um langfristig für eine Entspannung zu sorgen.
Investoren und Selbstnutzer sollten die aktuelle Marktphase für wohlüberlegte Entscheidungen nutzen. Die Zeit überhitzter Märkte mit zweistelligen jährlichen Wertsteigerungen ist vorerst vorbei, was den Markt insgesamt gesünder und nachhaltiger macht. Hamburg bleibt als Wohnstandort attraktiv, die Preise reflektieren jedoch zunehmend die tatsächlichen Qualitäten von Lage und Ausstattung.
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