Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und stabil. Nach der Konsolidierungsphase der vergangenen Quartale deutet sich eine moderate Aufwärtsbewegung sowohl bei Kauf- als auch bei Mietpreisen an. Die Hansestadt profitiert dabei von ihrer anhaltenden Attraktivität als Wirtschaftsstandort und der kontinuierlich hohen Nachfrage nach Wohnraum. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Preise in allen Segmenten leicht gestiegen, wobei sich die Dynamik je nach Immobilientyp und Lage deutlich unterscheidet.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Hamburg bei 5.704 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Anstieg von 1,97 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.594 Euro lag. Die Entwicklung gegenüber dem zweiten Quartal 2025 zeigt eine moderate Zunahme von etwa ein bis zwei Prozent, was die allmähliche Stabilisierung des Marktes nach den turbulenten Vorjahren unterstreicht.

Der durchschnittliche Gesamtkaufpreis für ein Einfamilienhaus in Hamburg bewegt sich damit im dritten Quartal 2025 bei etwa 850.000 bis 950.000 Euro für Objekte mit einer Wohnfläche von 150 bis 170 Quadratmetern. Neubauten im Einfamilienhaussektor verzeichneten einen leichten Aufschwung, wobei hier Preise von über 6.500 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind. Die anhaltend hohen Finanzierungskosten dämpfen zwar die Kaufkraft potenzieller Erwerber, jedoch verhindert die stabile Nachfrage größere Preisschwankungen.

Marktdynamik

Die Kaufvertragszahlen haben sich nach dem deutlichen Tief im Jahr 2023 stabilisiert und bewegen sich ungefähr auf dem Niveau von 2022. Dies zeigt eine gewisse Erholung des Marktes, auch wenn die Dynamik noch nicht an die Boomjahre vor 2022 heranreicht. Das Angebot an Bestandsimmobilien bleibt weiterhin knapp, was hauptsächlich auf die zurückhaltende Verkaufsbereitschaft der Eigentümer zurückzuführen ist, die angesichts der gestiegenen Zinsen und der unsicheren wirtschaftlichen Lage ihre Immobilien halten.

Die Neubauaktivität im Einfamilienhaussegment bleibt gedämpft. Die Anzahl der Bauplätze für Einfamilienhäuser stagniert im Vergleich zum Vorquartal. Diese geringe Neubauaktivität verknappt das Angebot zusätzlich und hält das Preisniveau stabil. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage nach Wohnhäusern, insbesondere in familienfreundlichen Lagen mit guter Infrastruktur, auf einem hohen Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben erheblich. In der Innenstadt und den beliebten Stadtteilen wie Eimsbüttel, Winterhude, Harvestehude und Rotherbaum werden weiterhin die höchsten Quadratmeterpreise erzielt. Hier liegen die Preise für Häuser oft bei über 7.000 Euro pro Quadratmeter, in Spitzenlagen sogar deutlich darüber.

Die Stadtrandgebiete und die äußeren Bezirke wie Bergedorf, Harburg oder Teile von Wandsbek bieten dagegen deutlich günstigere Preise. Hier bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 4.000 und 5.000 Euro. Interessanterweise zeigen sich in diesen Randlagen teilweise stärkere prozentuale Preissteigerungen als im Zentrum, was auf eine zunehmende Nachfrage von Familien zurückzuführen ist, die aufgrund der hohen Preise in zentralen Lagen in die Peripherie ausweichen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums im Häusersegment. Die Prognosen gehen von einem jährlichen Preisanstieg von zwei bis vier Prozent aus, wobei keine Anzeichen für eine Blasenbildung erkennbar sind. Die Stabilität des Hamburger Arbeitsmarktes und die anhaltende Attraktivität der Stadt als Wohnort werden die Nachfrage weiterhin stützen.

Mittelfristig könnte eine mögliche Entspannung bei den Finanzierungskosten zu einer verstärkten Nachfrage führen. Allerdings wird das begrenzte Angebot, insbesondere im Neubaubereich, voraussichtlich preisdämpfende Effekte verhindern. Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Zuzug in die Metropolregion Hamburg wird den Markt zusätzlich stützen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Hamburg liegt im dritten Quartal 2025 bei durchschnittlich 6.312 Euro. Dies stellt eine Steigerung von etwa 1,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahresquartal Q3 2024 dar, als der Preis noch bei 6.213 Euro pro Quadratmeter lag. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Quadratmeterpreis bei etwa 6.200 Euro lag, zeigt sich eine leichte Aufwärtsbewegung von ein bis 1,5 Prozent.

Neubauprojekte in mittleren Lagen erzielen bereits Preise von durchschnittlich 8.200 Euro pro Quadratmeter, wobei in Spitzenlagen auch Preise jenseits der 10.000-Euro-Marke keine Seltenheit mehr sind. Der Trend der kontinuierlichen Preissteigerung, der sich seit 2024 fortsetzt, zeigt die ungebrochene Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen befindet sich auf einem guten Niveau, kann jedoch die weiterhin hohe Nachfrage nicht vollständig befriedigen. Besonders stark nachgefragt sind Eigentumswohnungen in Innenstadtlagen sowie hochwertige Neubauprojekte mit moderner Ausstattung und guter Energieeffizienz. Der Neubau von Geschosswohnungsbauplätzen nahm im Vergleich zum Vorjahr um etwa fünf Prozent zu, was eine leichte Entspannung der Angebotssituation andeutet.

Die Leerstandsquote im attraktiven Segment ist vernachlässigbar gering. Qualitativ hochwertige Wohnungen in guten Lagen finden meist innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine Belebung der Nachfrage hindeutet. Investoren zeigen wieder verstärktes Interesse an Wohnimmobilien als sichere Anlageform, insbesondere angesichts der volatilen Entwicklungen an den Finanzmärkten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In beliebten Vierteln wie Ottensen, Harvestehude, der Hafencity und den zentralen Bereichen der Innenstadt werden Spitzenpreise erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise häufig zwischen 7.500 und 9.000 Euro, bei Luxusobjekten auch deutlich darüber.

Die Stadtrandbezirke und weniger zentrale Lagen wie Teile von Wilhelmsburg, Billstedt oder die äußeren Bereiche von Rahlstedt bieten dagegen Eigentumswohnungen zu Preisen zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren zunehmend von Aufwertungsmaßnahmen und verbesserten Verkehrsanbindungen, was zu einer allmählichen Preissteigerung führt. Besonders interessant für Investoren sind dabei Stadtteile im Umbruch, in denen noch Wertsteigerungspotenzial vorhanden ist.

Prognose und Ausblick

Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen wird sich voraussichtlich in den nächsten 12 bis 24 Monaten stabilisieren, wobei weiterhin mit moderaten Steigerungen zu rechnen ist. Experten prognostizieren einen jährlichen Preisanstieg von zwei bis drei Prozent. Die Stabilität trotz der gestiegenen Zinsen wird als Zeichen eines robusten Marktes mit anhaltend hoher Nachfrage interpretiert.

Neubauprojekte werden weiterhin als Preistreiber fungieren, da das Angebot knapp bleibt und die Baukosten auf hohem Niveau verharren. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien und energieeffizienten Gebäuden wird sich voraussichtlich in einer weiteren Differenzierung der Preise niederschlagen. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten mittelfristig unter Preisdruck geraten, während moderne, energieeffiziente Objekte weiter an Wert gewinnen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Hamburg zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Während explizite Daten für Häuser zur Miete begrenzt verfügbar sind, lässt sich aus den allgemeinen Mietmarktdaten ableiten, dass die Mietpreise für Häuser in der Regel etwa 15 bis 20 Prozent über dem Durchschnitt für Mietwohnungen liegen. Bei einem durchschnittlichen Mietpreis von 13,04 Euro pro Quadratmeter für Wohnungen bedeutet dies, dass Häuser zur Miete im Schnitt zwischen 15 und 16 Euro pro Quadratmeter kosten.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine Steigerung von etwa einem Prozent, was dem allgemeinen Trend am Mietmarkt entspricht. Die jährliche Steigerungsrate liegt bei etwa vier bis fünf Prozent, was die anhaltende Nachfrage nach dieser Wohnform unterstreicht. Besonders Familien mit höherem Einkommen, die Flexibilität schätzen aber noch nicht kaufen möchten, treiben die Nachfrage in diesem Segment.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser ist insgesamt sehr angespannt mit einer außerordentlich hohen Nachfrage und einem sehr geringen Leerstand. Das Angebot an Mietshäusern ist traditionell begrenzt, da viele Häuser entweder von den Eigentümern selbst bewohnt oder als Kaufobjekte angeboten werden. Die Neubauaktivität speziell für Mietshäuser ist kaum vorhanden, da Investoren sich hauptsächlich auf den Geschosswohnungsbau konzentrieren.

Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist deutlich länger als bei Wohnungen, was zu einer geringeren Fluktuation und damit zu einem noch knapperen Angebot führt. Wenn Mietshäuser auf den Markt kommen, sind sie meist innerhalb weniger Tage vergeben. Die Anzahl der Bewerber pro Objekt liegt häufig im zweistelligen Bereich, insbesondere bei Objekten in familienfreundlichen Lagen mit Garten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind erheblich. In Innenstadtlagen und beliebten Stadtteilen wie Rotherbaum, Eimsbüttel, Winterhude oder Blankenese werden Spitzenmieten von 18 bis 22 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen sind besonders bei gut situierten Familien begehrt, die die Nähe zu internationalen Schulen und die urbane Infrastruktur schätzen.

Am Stadtrand und in den äußeren Bezirken wie Neugraben, Marmstorf oder den ländlicheren Teilen der Vier- und Marschlande liegen die Mieten dagegen bei 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete sind vor allem bei Familien beliebt, die mehr Platz und Naturnähe suchen und dafür längere Pendelzeiten in Kauf nehmen. Die Preissteigerungen in diesen Randlagen fallen prozentual oft höher aus als in den bereits hochpreisigen zentralen Lagen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Mietpreisanstiegs bei Häusern zu rechnen. Experten erwarten eine jährliche Steigerungsrate von drei bis fünf Prozent. Die anhaltend hohe Nachfrage, kombiniert mit dem sehr begrenzten Angebot, wird den Markt weiterhin unter Druck setzen. Eine Entspannung ist nicht in Sicht, da kaum neue Mietshäuser gebaut werden und die Nachfrage durch den kontinuierlichen Zuzug nach Hamburg weiter steigt.

Mittelfristig könnte die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt mit mehr Homeoffice-Möglichkeiten dazu führen, dass auch Häuser in periphereren Lagen attraktiver werden. Dies könnte zu einer gewissen Angleichung der Mietpreise zwischen Stadt und Umland führen. Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen könnten die Dynamik dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Entspannung des Marktes führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen in Hamburg bei 13,04 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt einen Anstieg von 1,32 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, in dem die Miete bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine deutlichere Steigerung von etwa sechs Prozent, damals lag der Quadratmeterpreis noch bei etwa 12,31 Euro.

Diese kontinuierliche Aufwärtsentwicklung spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in Hamburg wider. Besonders im Neubausegment werden deutlich höhere Mieten erzielt, hier liegen die Preise oft bei 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter. Die durchschnittliche Warmmiete für eine 70-Quadratmeter-Wohnung beläuft sich damit auf etwa 1.200 bis 1.300 Euro monatlich, was für viele Haushalte eine erhebliche finanzielle Belastung darstellt.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Wohnungen in Hamburg ist durch eine extrem geringe Leerstandsquote und eine anhaltend hohe Nachfrage gekennzeichnet. Die Leerstandsquote liegt bei unter einem Prozent, was praktisch Vollvermietung bedeutet. Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen kann die Nachfrage bei weitem nicht decken, was zu einem intensiven Wettbewerb unter den Wohnungssuchenden führt.

Die Neubauaktivität im Bereich Mietwohnungen zeigt eine leichte Steigerung, bleibt aber insgesamt unter dem Niveau, das zur Deckung der Nachfrage erforderlich wäre. Jährlich werden etwa 6.000 bis 7.000 neue Wohnungen fertiggestellt, der Bedarf liegt jedoch bei geschätzten 10.000 Einheiten pro Jahr. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungen auf dem Markt hat sich weiter verkürzt und liegt bei attraktiven Objekten oft nur bei wenigen Tagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verstärkt. In den begehrten zentralen und szeneaffinen Vierteln wie Altona, Sternschanze, Ottensen, St. Georg und der Hafencity liegen die Mieten deutlich über dem Durchschnitt. Hier werden für Neubauwohnungen oft 16 bis 20 Euro pro Quadratmeter verlangt, in Spitzenlagen auch mehr.

Die suburbanen und peripheren Bereiche wie Teile von Harburg, Bergedorf oder die äußeren Bereiche von Wandsbek bieten dagegen Mieten, die 20 bis 30 Prozent unter dem Hamburger Durchschnitt liegen. Hier finden sich noch Wohnungen für zehn bis elf Euro pro Quadratmeter, allerdings meist in älteren Beständen mit einfacherer Ausstattung. Die Stadtteile im mittleren Preissegment wie Barmbek, Eilbek oder Lokstedt verzeichnen die stärksten prozentualen Preissteigerungen, da sie zunehmend als Alternative zu den hochpreisigen Toplagen entdeckt werden.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Wohnungen wird sich in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter anspannen. Experten prognostizieren eine jährliche Mietsteigerung von vier bis sechs Prozent, wobei in gefragten Lagen und bei Neubauten auch höhere Steigerungsraten möglich sind. Die demografische Entwicklung mit einem prognostizierten Bevölkerungswachstum von jährlich etwa 10.000 bis 15.000 Einwohnern wird den Druck auf den Mietmarkt weiter erhöhen.

Die politischen Bemühungen zur Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum zeigen bisher nur begrenzte Wirkung. Zwar wurden verschiedene Programme zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus aufgelegt, die Umsetzung bleibt jedoch hinter den Zielvorgaben zurück. Die Mietpreisbremse dämpft zwar die Dynamik bei Wiedervermietungen, führt aber gleichzeitig dazu, dass weniger Wohnungen auf den Markt kommen, da Bestandsmieter ihre günstigen Wohnungen nicht aufgeben.

Mittelfristig könnte sich der Markt durch eine verstärkte Bautätigkeit in der Metropolregion etwas entspannen. Projekte wie die Entwicklung neuer Stadtteile in Oberbillwerder oder die Nachverdichtung bestehender Quartiere könnten zusätzlichen Wohnraum schaffen. Allerdings werden diese Maßnahmen voraussichtlich erst in drei bis fünf Jahren spürbare Entlastung bringen. Bis dahin bleibt der Hamburger Mietmarkt einer der angespanntesten in Deutschland.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und stabil mit einer moderaten Aufwärtsdynamik in allen Segmenten. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen zeigen eine verhaltene Steigerung von ein bis zwei Prozent gegenüber dem Vorquartal, während die Mietpreise mit Steigerungsraten von über einem Prozent pro Quartal eine stärkere Dynamik aufweisen. Die unterschiedliche Entwicklung zwischen Kauf- und Mietmarkt spiegelt die veränderten Finanzierungsbedingungen und die demografischen Trends wider.

Die Marktlage bleibt in allen Segmenten von einem Nachfrageüberhang geprägt, der durch die begrenzte Neubautätigkeit und die anhaltende Attraktivität Hamburgs als Wohn- und Arbeitsort verstärkt wird. Besonders angespannt zeigt sich der Mietmarkt, wo die Kombination aus geringem Leerstand, hoher Nachfrage und begrenztem Neubauvolumen zu kontinuierlichen Preissteigerungen führt. Die soziale Dimension dieser Entwicklung wird zunehmend zur Herausforderung für die Stadtentwicklungspolitik.

Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung der aktuellen Trends zu rechnen. Der Markt wird sich voraussichtlich auf dem erreichten Niveau stabilisieren, wobei moderate Preissteigerungen wahrscheinlich sind. Größere Marktverwerfungen sind nicht zu erwarten, solange die wirtschaftliche Lage stabil bleibt und keine drastischen Zinsänderungen eintreten. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen Markt einstellen, der wenig Spielraum für Preisverhandlungen bietet und schnelle Entscheidungen erfordert.