Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Wohnimmobilienmarkt im dritten Quartal 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und stabil. Nach einer Phase der Konsolidierung in den Vorquartalen hat sich der Markt auf einem hohen Preisniveau eingependelt. Die Hansestadt behauptet ihre Position als einer der attraktivsten Immobilienmärkte Deutschlands mit einer ausgewogenen Entwicklung sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment. Der vorliegende Bericht analysiert die aktuelle Marktsituation für Wohnimmobilien und stellt diese den Entwicklungen des zweiten Quartals 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg bei 5.704 Euro. Dies entspricht einem moderaten Anstieg von etwa 2 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.594 Euro lag. Der Medianpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser bewegt sich weiterhin um die Marke von 558.000 Euro, wobei je nach Ausstattung und Lage erhebliche Abweichungen zu verzeichnen sind.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine bemerkenswerte Stabilität mit einer leicht positiven Tendenz. Die Preisentwicklung verläuft seitwärts bis leicht steigend, was auf ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage hindeutet. Die befürchtete Korrektur nach den starken Preissteigerungen der Vorjahre ist ausgeblieben, stattdessen hat sich der Markt auf dem erreichten Niveau stabilisiert.

Marktdynamik

Die Angebotssituation für Häuser zum Kauf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabil. Die Neubauaktivität zeigt keine signifikanten Steigerungen, insbesondere bei Einfamilienhausplätzen ist die Entwicklung mit einer Veränderung von null Prozent stagnierend. Dies liegt hauptsächlich an der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland in Hamburg sowie den weiterhin restriktiven Finanzierungsbedingungen.

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern bleibt auf hohem Niveau bestehen, ohne jedoch Anzeichen einer Überhitzung zu zeigen. Der Leerstand ist nach wie vor gering, was die Attraktivität des Hamburger Immobilienmarktes unterstreicht. Verkäufer können weiterhin mit stabilen Preisen rechnen, während Käufer von einer größeren Auswahl als noch vor zwei Jahren profitieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen Hamburgs bleiben im dritten Quartal 2025 deutlich ausgeprägt. In beliebten innenstadtnahen Lagen und etablierten Villenvierteln wie Blankenese, Harvestehude oder Winterhude werden weiterhin Spitzenpreise erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt.

Stadtrandgebiete und die äußeren Bezirke zeigen sich preislich moderater, bieten aber gleichzeitig mehr Wohnfläche fürs Geld. Besonders Familien orientieren sich verstärkt in Richtung der Randlagen, wo größere Grundstücke und ein ruhigeres Wohnumfeld locken. Stadtteile wie Bergedorf, Harburg oder die nördlichen Walddörfer profitieren von dieser Entwicklung mit stabiler Nachfrage bei moderaten Preissteigerungen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der stabilen Entwicklung im Segment der Häuser zum Kauf. Hamburg gilt weiterhin als starker Wohnmarkt mit solider wirtschaftlicher Basis. Die Nachfrage wird voraussichtlich das Angebot weiter leicht übersteigen, was für eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung spricht.

Risikofaktoren bleiben die weitere Entwicklung der Zinsen sowie die gesamtwirtschaftliche Lage. Sollten die Zinsen weiter steigen oder die Wirtschaft sich eintrüben, könnte dies dämpfend auf die Nachfrage wirken. Andererseits könnte eine Lockerung der Kreditvergaberichtlinien zu einer Belebung der Nachfrage führen. Insgesamt wird der Markt als robust eingeschätzt, ohne Anzeichen für drastische Schwankungen oder eine Blasenbildung.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine positive Entwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro liegt das Preisniveau etwa 1,6 Prozent über dem Vorjahreszeitraum, als noch 6.213 Euro pro Quadratmeter aufgerufen wurden. Besonders deutlich wird die Preisdifferenz bei der Betrachtung von Neubauwohnungen, die in mittleren Lagen bei durchschnittlich 8.200 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden, während Bestandswohnungen im Durchschnitt bei 5.226 Euro pro Quadratmeter liegen.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 ist eine moderate Preissteigerung von ein bis zwei Prozent zu verzeichnen. Diese Entwicklung setzt den bereits im Vorquartal beobachteten Trend fort und zeigt, dass sich der Markt nach der Konsolidierungsphase wieder in einem leichten Aufwärtstrend befindet. Die Preissteigerungen fallen dabei moderater aus als in den Boomjahren vor 2022, was auf eine gesündere Marktentwicklung hindeutet.

Marktdynamik

Eigentumswohnungen erfreuen sich in Hamburg weiterhin großer Beliebtheit. Die Angebotsanzahl bleibt relativ stabil, wobei keine starke Zunahme der Leerstände zu beobachten ist. Positiv hervorzuheben ist die leichte Steigerung der Neubauaktivität im Geschosswohnungsbau. Die Zahl der Bauplätze für Geschosswohnungen stieg im Jahresverlauf 2025 um etwa fünf Prozent, was mittelfristig zu einer Entspannung auf der Angebotsseite führen könnte.

In beliebten Vierteln übersteigt die Nachfrage weiterhin deutlich das Angebot, was insbesondere in innenstadtnahen Lagen zu Preisdruck führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut geschnittene Wohnungen in gefragten Lagen beträgt nur wenige Wochen, während in weniger nachgefragten Stadtteilen längere Vermarktungszeiten zu beobachten sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind im Eigentumswohnungssegment besonders ausgeprägt. Spitzenreiter bleiben die HafenCity, St. Pauli und die Elbvororte, wo Quadratmeterpreise von über 10.000 Euro keine Seltenheit sind. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und dem hohen Freizeitwert.

Mittlere Lagen in Stadtteilen wie Eimsbüttel, Eppendorf oder Winterhude bewegen sich im Preissegment zwischen 6.000 und 8.000 Euro pro Quadratmeter. Hier finden Käufer ein ausgewogenes Verhältnis zwischen urbanem Lebensgefühl und Wohnqualität. Stadtrandlagen und die äußeren Bezirke bieten mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.000 und 5.500 Euro erschwinglichere Alternativen, wobei hier oft größere Wohnflächen und ein ruhigeres Wohnumfeld locken.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine stabile bis leicht positive Entwicklung, da die Nachfrage das Angebot voraussichtlich weiter übersteigen wird. Die Wohnungskaufpreise werden sich auf hohem, aber kontrolliertem Niveau bewegen.

Die zunehmende Neubautätigkeit könnte mittelfristig zu einer leichten Entspannung auf der Angebotsseite führen. Gleichzeitig bleibt Hamburg als Wirtschaftsstandort und Zuzugsmagnet attraktiv, was die Nachfrage stützt. Besonders Neubauwohnungen mit energieeffizienter Ausstattung werden aufgrund steigender Energiekosten und verschärfter Umweltauflagen zunehmend nachgefragt. Dies könnte die Preisschere zwischen Neu- und Bestandsbauten weiter öffnen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Hamburg zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin angespannt. Obwohl konkrete aktuelle Zahlen für das Quartal nur begrenzt verfügbar sind, lässt sich aus den vorliegenden Marktindikatoren eine stabile bis leicht steigende Entwicklung der Mietpreise ablesen. Die starke Nachfrage, insbesondere von Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Hauskauf derzeit nicht leisten können, treibt die Preise.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Mietpreise für Häuser weitgehend seitwärts entwickelt mit einer leichten Aufwärtstendenz. Die Steigerungen fallen moderat aus und bewegen sich im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Dies entspricht dem generellen Trend am Hamburger Mietmarkt, der sich nach Jahren starker Steigerungen auf hohem Niveau eingependelt hat.

Marktdynamik

Die Angebotssituation im Segment der Mietshäuser bleibt angespannt. Die begrenzte Neubauaktivität im Mietsegment bei Einfamilienhäusern führt zu einem strukturellen Angebotsdefizit. Investoren und Bauträger fokussieren sich primär auf den lukrativeren Verkaufsmarkt oder den Geschosswohnungsbau, wodurch das Angebot an Mietshäusern nur marginal wächst.

Die Nachfrage übersteigt weiterhin deutlich das Angebot, was zu sehr kurzen Leerstandszeiten führt. Qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen werden oft innerhalb weniger Tage vermietet. Der Leerstand tendiert gegen null, was die Verhandlungsposition der Vermieter stärkt und Mietpreissenkungen praktisch ausschließt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser korrelieren stark mit der Lage innerhalb Hamburgs. In beliebten Wohnlagen und innenstadtnahen Bezirken werden Spitzenmieten erzielt. Besonders gefragt sind familienfreundliche Stadtteile mit guter Infrastruktur wie Volksdorf, Wellingsbüttel oder Groß Flottbek, wo die Monatsmieten für Einfamilienhäuser oft über 3.000 Euro liegen.

Am Stadtrand und in den äußeren Bezirken finden sich günstigere Alternativen. Stadtteile wie Neugraben, Marmstorf oder Rahlstedt bieten Mietshäuser zu moderateren Preisen, wobei hier oft größere Grundstücke und Wohnflächen zur Verfügung stehen. Die Preisdifferenz zwischen Premium- und Randlagen kann bei vergleichbaren Objekten durchaus 30 bis 40 Prozent betragen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des aktuellen Trends zu rechnen. Die Mietpreise für Häuser werden voraussichtlich stabil bleiben mit leichter Aufwärtstendenz. Das strukturelle Angebotsdefizit wird sich kurzfristig nicht auflösen lassen, da kaum neue Mietshäuser auf den Markt kommen.

Die anhaltende Nachfrage von Familien, die Flexibilität der Miete gegenüber dem Eigentum bevorzugen, wird den Markt weiter stützen. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und Finanzierungskonditionen dazu führen, dass weniger Haushalte den Sprung ins Eigentum wagen und stattdessen im Mietsegment verbleiben. Dies würde den Nachfragedruck zusätzlich erhöhen und könnte mittelfristig zu stärkeren Mietpreissteigerungen führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin auf hohem Niveau stabil. Die durchschnittlichen Quadratmetermieten bewegen sich in einer leicht steigenden Tendenz, wobei die Steigerungsraten moderat ausfallen. Die jahrelange Diskussion um Mietpreisbremse und Regulierungen hat zu einer gewissen Beruhigung der Preisentwicklung geführt, ohne jedoch den grundlegenden Nachfrageüberhang zu beseitigen.

Gegenüber dem zweiten Quartal 2025 sind die Mieten für Wohnungen nur marginal gestiegen. Die Anpassungen bewegen sich im Rahmen der inflationären Entwicklung und fallen damit real betrachtet neutral aus. Diese Stabilisierung auf hohem Niveau charakterisiert den Hamburger Mietwohnungsmarkt seit mehreren Quartalen und setzt sich auch im dritten Quartal 2025 fort.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Hamburg bleibt ungebrochen hoch. Der konstante Zuzug in die Hansestadt, getrieben von der starken Wirtschaft und attraktiven Arbeitsmöglichkeiten, sorgt für anhaltenden Druck auf den Mietwohnungsmarkt. Die Leerstandsquote verharrt auf niedrigem Niveau und liegt deutlich unter der als gesund geltenden Marke von drei Prozent.

Positiv zu vermerken ist die leichte Steigerung der Neubauaktivität im Geschosswohnungsbau. Mit einem Plus von fünf Prozent bei den Bauplätzen zeigt sich eine moderate Ausweitung des Angebots. Diese zusätzlichen Wohnungen werden jedoch voraussichtlich erst in den kommenden Jahren fertiggestellt und können die aktuelle Anspannung nur begrenzt lindern. Der hohe Vermietungsgrad bestehender Wohnungen unterstreicht die robuste Nachfrage.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. In zentralen Stadtteilen und bevorzugten Vierteln wie Eimsbüttel, Altona und der HafenCity werden Spitzenmieten von über 15 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen erzielt. Besonders die HafenCity hat sich als Premiumstandort etabliert, wo moderne Wohnungen mit Elbblick Quadratmetermieten von über 20 Euro erzielen.

Die klassischen Arbeiterviertel und Stadtrandlagen bieten deutlich günstigere Alternativen. In Stadtteilen wie Wilhelmsburg, Billstedt oder Jenfeld liegen die Durchschnittsmieten oft unter 10 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren zunehmend von Gentrifizierungsprozessen und infrastrukturellen Verbesserungen, was mittelfristig zu Mietpreissteigerungen führen könnte. Die Mittelschicht orientiert sich verstärkt in diese noch erschwinglichen Viertel, was die soziale Durchmischung fördert, aber auch zu Verdrängungsprozessen führen kann.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Hamburg für die nächsten 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung der stabilen Entwicklung mit leichtem Aufwärtstrend hin. Die fundamentalen Faktoren - starke Wirtschaft, Bevölkerungswachstum und begrenztes Angebot - bleiben intakt und werden den Markt weiter stützen.

Die politischen Rahmenbedingungen werden eine entscheidende Rolle spielen. Weitere Verschärfungen der Mietpreisregulierung könnten die nominalen Steigerungen begrenzen, während gleichzeitig das Angebot an Mietwohnungen zurückgehen könnte, wenn Investoren sich zurückziehen. Die geplanten Neubauprojekte werden mittelfristig für eine gewisse Entspannung sorgen, können aber die strukturelle Unterversorgung nicht vollständig ausgleichen. Besonders im bezahlbaren Segment wird die Nachfrage das Angebot weiter deutlich übersteigen.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und stabil. Sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment zeigen sich moderate Preissteigerungen bei anhaltend hoher Nachfrage. Die Entwicklung vom zweiten zum dritten Quartal 2025 verlief ohne dramatische Veränderungen, was für eine Normalisierung des Marktes nach den turbulenten Jahren spricht.

Die größten Herausforderungen bleiben das begrenzte Angebot, insbesondere im bezahlbaren Segment, und die anhaltend hohe Nachfrage durch Zuzug und wirtschaftliche Attraktivität der Hansestadt. Die moderate Ausweitung der Neubautätigkeit ist ein positives Signal, wird aber kurzfristig keine spürbare Entlastung bringen.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer und Mieter müssen weiterhin mit einem angespannten Markt und hohen Preisen rechnen. Verkäufer und Vermieter profitieren von der stabilen Nachfrage und können mit wertstabilen Investments rechnen. Die Lageunterschiede bleiben ausgeprägt und bieten Chancen für unterschiedliche Budgets und Präferenzen.

Hamburg bleibt einer der attraktivsten Immobilienmärkte Deutschlands mit guten Fundamentaldaten und positiven Zukunftsaussichten. Die erwartete stabile Entwicklung ohne größere Verwerfungen macht die Hansestadt zu einem sicheren Hafen für Immobilieninvestments, wobei spekulative Übertreibungen derzeit nicht zu erkennen sind.