Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Analyse des Wohnimmobilienmarktes mit Vergleich zum Vorquartal

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer stabilen Nachfrage geprägt. Trotz der anhaltenden gesamtwirtschaftlichen Herausforderungen und der restriktiven Zinspolitik verzeichnet der Markt in nahezu allen Segmenten moderate Preissteigerungen. Der vorliegende Bericht analysiert die Entwicklung der vier zentralen Marktsegmente im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 und gibt einen fundierten Ausblick auf die kommenden Monate.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Hamburg verzeichnet im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt aktuell bei 5.704 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von etwa zwei Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, in dem der Preis bei 5.594 Euro pro Quadratmeter lag. Diese moderate Steigerung setzt den positiven Trend der vergangenen Quartale fort und unterstreicht die Stabilität dieses Marktsegments.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Dynamik: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung rund sechs Prozent, was die anhaltende Attraktivität von Wohneigentum in der Hansestadt widerspiegelt. Besonders bemerkenswert ist, dass diese Entwicklung trotz der gestiegenen Finanzierungskosten und der allgemeinen wirtschaftlichen Unsicherheiten anhält. Die Preise für Einfamilienhäuser zeigen sich dabei stabiler als jene für Mehrfamilienhäuser, bei denen teilweise leichte lagebedingte Rückgänge von bis zu acht Prozent zu verzeichnen waren.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern bleibt auf einem konstant hohen Niveau, wobei sich das Angebot weiterhin als limitierender Faktor erweist. Die Neubauaktivitäten im Einfamilienhaussegment zeigen sich im Vergleich zum Vorjahr unverändert, was auf eine nachhaltige, aber nicht überhitzte Nachfrage hindeutet. Die Anzahl der verfügbaren Bauplätze für Einfamilienhäuser stagniert, was die Neubauentwicklung naturgemäß begrenzt.

Der bereits im zweiten Quartal 2025 beobachtete Trend zu restriktiven Neubauten setzt sich fort. Dies ist hauptsächlich auf die strengeren Bauvorschriften, die gestiegenen Baukosten und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland zurückzuführen. Gleichzeitig führt die solide Nachfrage dazu, dass Bestandsimmobilien schneller verkauft werden und die Vermarktungszeiten sich verkürzen. Der Markt befindet sich in einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage, mit leichter Tendenz zu einem Verkäufermarkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung innerhalb Hamburgs bleibt ein charakteristisches Merkmal des Immobilienmarktes. Die höchsten Quadratmeterpreise werden weiterhin in den beliebten und zentrumsnahen Vierteln erzielt. Stadtteile wie Harvestehude, Rotherbaum und Winterhude verzeichnen Spitzenpreise, die deutlich über dem stadtweiten Durchschnitt liegen. Hier werden für Einfamilienhäuser nicht selten Quadratmeterpreise von über 8.000 Euro aufgerufen.

Die Stadtrandbereiche zeigen ein moderateres Preisniveau, verzeichnen jedoch eine steigende Nachfrage. Besonders Familien weichen zunehmend in Stadtteile wie Volksdorf, Sasel oder Rissen aus, wo das Preis-Leistungs-Verhältnis attraktiver ist und mehr Wohnfläche für das gleiche Budget erworben werden kann. Diese Entwicklung führt zu einer allmählichen Angleichung der Preise zwischen Zentrum und Peripherie, wobei die absoluten Preisunterschiede weiterhin signifikant bleiben.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preisentwicklung im Häusersegment. Die Stabilität des Hamburger Arbeitsmarktes und die anhaltende Attraktivität der Stadt als Wirtschaftsstandort werden die Nachfrage weiterhin stützen. Allerdings dürften die hohen Zinsen und die strengeren Kreditvergaberichtlinien das Wachstumstempo begrenzen.

Es wird erwartet, dass die Preise für Einfamilienhäuser jährlich um zwei bis vier Prozent steigen werden, wobei besonders gefragte Lagen möglicherweise höhere Steigerungsraten verzeichnen könnten. Die Neubauaktivität dürfte auf dem aktuellen, moderaten Niveau verbleiben, was das Angebot weiterhin knapp halten wird. Langfristig könnte dies zu einem verstärkten Preisdruck führen, insbesondere wenn die Nachfrage durch eine mögliche Zinswende wieder angefacht wird.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt sich im dritten Quartal 2025 besonders dynamisch. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro liegt das aktuelle Preisniveau um 1,6 Prozent über dem Vorquartal, als der Preis bei 6.213 Euro pro Quadratmeter lag. Diese Entwicklung ist bemerkenswert, da sie trotz der allgemein angespannten wirtschaftlichen Lage eine kontinuierliche Wertsteigerung dokumentiert.

Besonders eindrucksvoll ist die Jahresentwicklung: Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung etwa 20 Prozent, was auf eine außergewöhnlich starke Nachfrage und ein begrenztes Angebot hindeutet. Die Neubaupreise liegen dabei deutlich über dem Durchschnitt und erreichen in mittleren Lagen bereits 8.200 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisdifferenz zwischen Bestands- und Neubauwohnungen reflektiert die gestiegenen Baukosten sowie die höheren energetischen Standards moderner Wohnungen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt ungebrochen hoch und übersteigt weiterhin das verfügbare Angebot deutlich. Dies führt zu kurzen Vermarktungszeiten und häufig zu Bieterwettbewerben, insbesondere bei Objekten in gefragten Lagen. Die Neubauaktivitäten können mit der Nachfrage nicht Schritt halten, obwohl verschiedene Projekte in der Pipeline sind.

Das Angebot bleibt besonders in zentralen und beliebten Stadtteilen knapp. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut geschnittene Wohnungen in attraktiven Lagen beträgt oft nur wenige Wochen. Selbst sanierungsbedürftige Objekte finden schnell Käufer, die bereit sind, in die Modernisierung zu investieren. Diese Marktdynamik wird durch die anhaltende Urbanisierung und den Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte nach Hamburg verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Spitzenpreise werden in den zentralen Quartieren und etablierten Wohnvierteln wie Eimsbüttel, Winterhude und der HafenCity erzielt. Hier liegen die Quadratmeterpreise häufig bei über 8.000 Euro, in Ausnahmefällen sogar deutlich darüber.

Die Stadtrandgebiete bieten moderatere Preise, wobei auch hier eine steigende Nachfrage zu verzeichnen ist. Stadtteile wie Bergedorf, Harburg oder Wandsbek entwickeln sich zunehmend zu attraktiven Alternativen für Käufer, die sich die Premiumlagen nicht leisten können oder wollen. Die verbesserte Infrastruktur und die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr tragen zur Aufwertung dieser Gebiete bei. Dennoch bleiben die Preisunterschiede zwischen Zentrum und Peripherie erheblich, mit Differenzen von teilweise über 50 Prozent.

Prognose und Ausblick

Der Ausblick für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg bleibt positiv, wobei für die nächsten 12 bis 24 Monate mit einer Fortsetzung des moderaten Wachstums zu rechnen ist. Experten prognostizieren jährliche Preissteigerungen von drei bis fünf Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinsentwicklung abhängen wird.

Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum in Hamburg wird voraussichtlich anhalten, da die Neubauproduktion nicht ausreicht, um die Nachfrage zu decken. Dies gilt insbesondere für bezahlbare Eigentumswohnungen im mittleren Preissegment. Langfristig könnte dies zu einer weiteren Polarisierung des Marktes führen, mit Luxuswohnungen auf der einen und einem schrumpfenden Angebot im mittleren Segment auf der anderen Seite. Eine mögliche Zinssenkung könnte die Nachfrage zusätzlich befeuern und zu beschleunigten Preissteigerungen führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miet­häuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine ähnliche Entwicklung wie der allgemeine Mietmarkt. Obwohl exakte Zahlen spezifisch für Häuser zur Miete nicht vorliegen, lässt sich aus dem generellen Mietpreisniveau eine klare Tendenz ableiten. Die durchschnittliche Quadratmetermiete für Wohnimmobilien liegt bei etwa 13,04 Euro, was einem Anstieg von 1,3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht.

Für Häuser zur Miete kann von einem leicht höheren Preisniveau ausgegangen werden, da diese in der Regel über zusätzliche Ausstattungsmerkmale wie Gärten, Terrassen oder Garagen verfügen. Die Jahresentwicklung zeigt einen Anstieg von etwa 5,9 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, was die anhaltende Dynamik im Miethaussektor unterstreicht. Besonders Familienhäuser in guten Lagen sind stark nachgefragt und erzielen Spitzenmieten von über 15 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miethäusern übersteigt das Angebot deutlich, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt. Die Leerstandsquote ist verschwindend gering, und verfügbare Objekte werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet. Besonders Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Häusern zur Miete, da der Erwerb von Wohneigentum aufgrund der hohen Preise und strengen Finanzierungsbedingungen für viele nicht realisierbar ist.

Die Neubauaktivitäten im Einfamilienhaussegment bleiben stabil, jedoch wird der Großteil der neu errichteten Häuser zum Kauf und nicht zur Vermietung angeboten. Dies verschärft die Angebotssituation im Mietsegment zusätzlich. Institutionelle Investoren zeigen zunehmendes Interesse an Reihenhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern als Mietobjekte, was zu einer leichten Ausweitung des Angebots führen könnte, jedoch nicht ausreichend, um die Nachfrage zu decken.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren erheblich je nach Stadtteil und Lage. In beliebten Wohnvierteln wie Altona, Rotherbaum oder Blankenese werden Spitzenmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Objekte erzielt. Diese Lagen zeichnen sich durch ihre Nähe zur Innenstadt, gute Infrastruktur und ein attraktives Wohnumfeld aus.

In den Stadtrandregionen sind die Mietpreise moderater, wobei auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten ist. Stadtteile wie Farmsen-Berne, Rahlstedt oder Neugraben bieten Familienhäuser zu deutlich günstigeren Konditionen, meist zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter. Die Nachfrage in diesen Gebieten steigt kontinuierlich, da immer mehr Familien bereit sind, längere Pendelzeiten in Kauf zu nehmen, um sich mehr Wohnraum leisten zu können.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Markt der Miethäuser in Hamburg deutet auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin. Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit weiteren moderaten Mietpreissteigerungen von jährlich drei bis vier Prozent zu rechnen. Die anhaltende Knappheit und die stabile Nachfrage werden den Markt weiterhin prägen.

Eine Entspannung der Situation ist mittelfristig nicht in Sicht, da die strukturellen Faktoren wie Bevölkerungswachstum, begrenzte Flächenverfügbarkeit und restriktive Neubauaktivitäten fortbestehen werden. Die politischen Diskussionen um Mietregulierungen könnten zwar dämpfend wirken, jedoch ist deren konkrete Umsetzung und Wirksamkeit noch ungewiss. Langfristig könnte der Trend zu flexiblen Arbeitsmodellen und Homeoffice dazu führen, dass mehr Familien bereit sind, in die Randgebiete oder ins Umland zu ziehen, was dort zu verstärktem Preisdruck führen könnte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Der durchschnittliche Mietpreis liegt bei 13,04 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 1,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, in dem die Miete bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag. Diese moderate Steigerung setzt den Trend der vergangenen Quartale fort und reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik mit einer Steigerung von etwa sechs Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024. Diese überdurchschnittliche Entwicklung ist besonders bemerkenswert vor dem Hintergrund der verschiedenen regulatorischen Maßnahmen zur Mietpreisbegrenzung. Die tatsächlichen Neuvertragsmieten liegen dabei häufig deutlich über dem Durchschnitt, während Bestandsmieten durch gesetzliche Regelungen moderater steigen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Hamburg bleibt auf einem außergewöhnlich hohen Niveau. Die durchschnittliche Anzahl der Bewerber pro Wohnung liegt bei attraktiven Objekten häufig im dreistelligen Bereich. Diese intensive Konkurrenzsituation führt dazu, dass Vermieter aus einer Vielzahl von Interessenten auswählen können und häufig zusätzliche Anforderungen wie Gehaltsnachweise oder Bürgschaften verlangen.

Die Neubauaktivitäten im Geschosswohnungsbau zeigen eine leichte Steigerung von etwa fünf Prozent bei den Bauplätzen, was das Angebot marginal erhöht. Dennoch reicht diese Ausweitung bei Weitem nicht aus, um die strukturelle Unterversorgung zu beheben. Der Leerstand bleibt auf einem historisch niedrigen Niveau von unter einem Prozent, was praktisch Vollvermietung bedeutet. Die wenigen verfügbaren Wohnungen werden meist innerhalb von Tagen, oft sogar Stunden, vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. Spitzenmieten werden in der Innenstadt und den beliebten Vierteln wie Hamburg-Mitte, Eppendorf und Uhlenhorst erzielt, wo Neuvertragsmieten von über 16 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind. In besonders gefragten Lagen mit Elbblick oder in der HafenCity können sogar Mieten von über 20 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden.

Die Randbereiche der Stadt bieten moderatere Mietpreise, wobei auch hier ein stetiger Aufwärtstrend zu beobachten ist. In Stadtteilen wie Billstedt, Jenfeld oder Lurup liegen die durchschnittlichen Mieten zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete profitieren zunehmend von Aufwertungsmaßnahmen und verbesserter Infrastruktur, was zu einer allmählichen Angleichung an das stadtweite Preisniveau führt. Die traditionelle Ost-West-Gefälle in den Mietpreisen besteht weiterhin, schwächt sich jedoch langsam ab.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Hamburg bleibt für die kommenden 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten eine Fortsetzung der Mietpreissteigerungen, wenn auch möglicherweise in einem etwas moderateren Tempo von jährlich vier bis fünf Prozent. Die politischen Bemühungen um eine Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen könnten dämpfend wirken, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Trendwende führen.

Die strukturellen Herausforderungen des Hamburger Wohnungsmarktes – hohes Bevölkerungswachstum, begrenzte Flächenverfügbarkeit und unzureichende Neubauaktivitäten – werden mittelfristig bestehen bleiben. Der Mietspiegel wird voraussichtlich weiter nach oben angepasst werden müssen, was den rechtlichen Rahmen für Mieterhöhungen erweitert. Langfristig könnte nur eine deutliche Ausweitung der Neubauaktivitäten, insbesondere im bezahlbaren Segment, zu einer Entspannung führen. Die geplanten Großprojekte in den Entwicklungsgebieten könnten frühestens ab 2027 spürbare Entlastung bringen.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und von anhaltender Nachfrage geprägt. Alle vier untersuchten Marktsegmente zeigen Preissteigerungen gegenüber dem Vorquartal, wobei die Dynamik je nach Segment variiert. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen setzen ihren moderaten Aufwärtstrend fort, während der Mietmarkt trotz regulatorischer Eingriffe weiterhin unter Druck steht.

Die strukturellen Herausforderungen des Hamburger Immobilienmarktes – knappes Angebot, hohe Nachfrage und begrenzte Neubauaktivitäten – werden auch in den kommenden Quartalen bestimmend bleiben. Investoren und Eigennutzer müssen sich auf weiterhin steigende Preise einstellen, wobei die Entwicklung stark von der gesamtwirtschaftlichen Lage und der Zinspolitik abhängen wird. Der Markt bietet weiterhin Chancen, erfordert jedoch eine sorgfältige Analyse und schnelle Entscheidungen, insbesondere in den gefragten Lagen.

Die Stadt Hamburg steht vor der Herausforderung, durch gezielte Wohnungsbaupolitik und Flächenentwicklung die Angebotssituation zu verbessern, ohne dabei die Lebensqualität und den Charakter der Stadt zu gefährden. Nur durch eine ausgewogene Strategie, die sowohl Neubau als auch Bestandsentwicklung umfasst, kann mittelfristig eine Stabilisierung des Marktes erreicht werden.