Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Analyse der Wohnimmobilienentwicklung im dritten Quartal 2025

Executive Summary

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung. Nach einer Phase der Konsolidierung zeigt der Markt deutliche Stabilisierungstendenzen mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor. Die Hansestadt behauptet ihre Position als einer der stabilsten Immobilienmärkte Deutschlands, wobei sich die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin auf hohem Niveau bewegt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg bei 5.704 Euro pro Quadratmeter. Dies markiert eine bemerkenswerte Erholung des Marktsegments nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, für das uns leider keine spezifischen Vergleichsdaten vorliegen, zeigt sich jedoch im Jahresvergleich eine deutliche Aufwärtsbewegung.

Die Preisentwicklung im Detail: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.594 Euro lag, verzeichnen wir einen Anstieg um 1,96 Prozent. Noch deutlicher wird die positive Entwicklung beim Blick auf den Jahresdurchschnitt 2024: Mit einem Plus von 6,27 Prozent gegenüber dem damaligen Durchschnittswert von 5.368 Euro pro Quadratmeter zeigt sich eine klare Trendwende am Häusermarkt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Häusersegment hat sich spürbar erholt. Nach dem historischen Tiefpunkt der Transaktionszahlen im Jahr 2023 verzeichnet der Markt wieder eine deutliche Belebung. Die Anzahl der Kaufverträge hat sich stabilisiert und bewegt sich wieder auf dem Niveau von 2022, was als positives Signal für die Marktgesundheit gewertet werden kann.

Das Angebot an Häusern bleibt weiterhin knapp, was die Preise stützt. Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf gut angebundene Lagen mit intakter Infrastruktur. Neubauaktivitäten im Häusersegment bleiben aufgrund der hohen Grundstückspreise und Baukosten moderat, was das Angebots-Nachfrage-Ungleichgewicht weiter verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben erheblich. Während in den begehrten Elbvororten wie Blankenese, Nienstedten und Othmarschen Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen, finden sich in den östlichen und südlichen Randbezirken noch vergleichsweise moderate Preise.

Besonders gefragt sind weiterhin familienfreundliche Stadtteile mit guter Verkehrsanbindung und hoher Lebensqualität. Die traditionellen Villenviertel an der Elbe bleiben das absolute Premium-Segment mit Preisen, die teilweise das Doppelte des Hamburger Durchschnitts erreichen. Gleichzeitig gewinnen auch die sogenannten zweiten Lagen wie Volksdorf, Sasel oder Wellingsbüttel an Attraktivität, da sie ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis bieten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine weitere moderate Preissteigerung im Häusersegment. Die fundamentalen Faktoren sprechen für eine Fortsetzung des positiven Trends: Die Bevölkerung Hamburgs wächst weiterhin, die Wirtschaft zeigt sich robust und die Nachfrage nach Wohnraum im Grünen bleibt ungebrochen hoch.

Allerdings könnten steigende Zinsen und verschärfte Kreditvergaberichtlinien die Nachfrage dämpfen. Experten rechnen mit einem Preisanstieg von 2 bis 4 Prozent für die nächsten 12 Monate, wobei Premium-Lagen überdurchschnittlich profitieren dürften. Die Marktliquidität sollte sich auf dem aktuellen Niveau stabilisieren, wobei qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen weiterhin schnelle Käufer finden werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich im dritten Quartal 2025 bemerkenswert stabil. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro pro Quadratmeter liegt das Preisniveau deutlich über dem der Häuser, was die anhaltend hohe Nachfrage nach zentral gelegenen Wohnungen widerspiegelt.

Die Preisentwicklung zeigt ein differenziertes Bild: Während der Nominalpreis um etwa 2 Prozent gestiegen ist, zeigt sich bei lage- und ausstattungsbereinigter Betrachtung eine Stagnation bei ±0 Prozent. Dies deutet darauf hin, dass die nominalen Preissteigerungen hauptsächlich auf eine Verschiebung zu höherwertigen Objekten und besseren Lagen zurückzuführen sind. Im Vergleich zum dritten Quartal 2024, als der Preis bei 6.213 Euro lag, beträgt die Steigerung moderate 1,59 Prozent.

Marktdynamik

Der Eigentumswohnungsmarkt erweist sich als bemerkenswert widerstandsfähig gegenüber konjunkturellen Schwankungen. Trotz gestiegener Zinsen und wirtschaftlicher Unsicherheiten bleibt die Nachfrage robust. Mit einem Zuwachs von 0,71 Prozent verzeichnet das Segment der Eigentumswohnungen die stärkste Entwicklung unter allen Wohnimmobilientypen.

Die Neubauaktivität zeigt sich besonders im mittleren Preissegment aktiv. Neubauwohnungen in mittleren Lagen werden zu durchschnittlich 8.200 Euro pro Quadratmeter angeboten, was einen erheblichen Aufschlag gegenüber dem Bestandsdurchschnitt darstellt. Diese Preisdifferenz reflektiert die gestiegenen Baukosten sowie die moderne, energieeffiziente Ausstattung der Neubauten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede im Wohnungsmarkt sind noch ausgeprägter als im Häusersegment. Die begehrten innerstädtischen Lagen wie HafenCity, Winterhude oder Eppendorf verzeichnen Spitzenpreise, die teilweise bei über 10.000 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Premium-Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Im Gegensatz dazu bieten die äußeren Stadtteile wie Harburg, Bergedorf oder Wilhelmsburg noch vergleichsweise erschwingliche Einstiegspreise. Hier finden sich Eigentumswohnungen teilweise noch unter 4.000 Euro pro Quadratmeter, wobei auch diese Gebiete zunehmend von der allgemeinen Preisentwicklung erfasst werden. Besonders dynamisch entwickeln sich die sogenannten Szeneviertel wie Sternschanze und St. Pauli, wo die Gentrifizierung zu überdurchschnittlichen Preissteigerungen führt.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten bleiben positiv. Die anhaltende Urbanisierung und der Trend zu kleineren Haushalten stützen die Nachfrage nachhaltig. Experten erwarten eine jährliche Preissteigerung von 2 bis 3 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der Zinspolitik und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängen wird.

Neubauprojekte werden weiterhin eine wichtige Rolle spielen, allerdings begrenzt durch hohe Baukosten und knappe Grundstücke. Die energetische Sanierung des Bestands wird zunehmend preistreibend wirken, da modernisierte Wohnungen deutliche Aufschläge erzielen. Käufer sollten sich auf weiterhin knappe Angebote in guten Lagen einstellen, während in Randlagen möglicherweise mehr Verhandlungsspielraum entstehen könnte.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Hamburg zeigt sich im dritten Quartal 2025 als Nischensegment mit begrenztem Angebot. Während konkrete Quartalsdaten für Q3 2025 nicht verfügbar sind, lässt sich aus den allgemeinen Marktbeobachtungen ableiten, dass Mietshäuser vorwiegend im gehobenen Segment angeboten werden. Die Mietpreise für Häuser liegen typischerweise zwischen 2.500 und 5.000 Euro monatlich, abhängig von Größe, Ausstattung und Lage.

Im Vergleich zum Vorquartal dürfte sich das Preisniveau analog zum allgemeinen Mietmarkt entwickelt haben, was eine moderate Steigerung von etwa 1 bis 2 Prozent vermuten lässt. Die Nachfrage konzentriert sich hauptsächlich auf Familien und Expats, die temporär in Hamburg leben und die Flexibilität einer Mietlösung bevorzugen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt strukturell begrenzt, da die meisten Eigentümer ihre Häuser entweder selbst bewohnen oder zum Verkauf anbieten. Die wenigen verfügbaren Mietshäuser finden in der Regel schnell Abnehmer, insbesondere wenn sie möbliert oder teilmöbliert angeboten werden.

Die Nachfrage wird hauptsächlich von internationalen Fachkräften, Diplomatenfamilien und wohlhabenden Mietern getrieben, die aus beruflichen oder privaten Gründen Flexibilität benötigen. Der Leerstand in diesem Segment ist praktisch nicht vorhanden, und Neubauaktivitäten im Mietshaussegment sind äußerst selten, da sich Investoren eher auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Mietshäuser konzentrieren sich vorwiegend auf die gehobenen Wohnlagen Hamburgs. In den Elbvororten, Winterhude und Harvestehude finden sich die meisten Angebote, wobei hier auch die höchsten Mieten aufgerufen werden. Freistehende Häuser mit Garten in diesen Lagen können Monatsmieten von über 6.000 Euro erreichen.

In den Randgebieten und weniger prestigeträchtigen Stadtteilen sind Mietshäuser deutlich seltener und preiswerter. Reihenhäuser in Stadtteilen wie Bramfeld oder Rahlstedt werden gelegentlich für 1.800 bis 2.500 Euro monatlich angeboten. Die Nachfrage in diesen Gebieten kommt hauptsächlich von Familien, die sich noch nicht für einen Hauskauf entschieden haben oder die notwendige Finanzierung noch nicht sicherstellen können.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird erwartet, dass der Markt für Mietshäuser weiterhin ein Nischendasein führen wird. Die Mietpreise dürften parallel zur allgemeinen Mietpreisentwicklung um 2 bis 4 Prozent jährlich steigen. Eine Ausweitung des Angebots ist nicht zu erwarten, da die hohen Kaufpreise Eigentümer eher zum Verkauf als zur Vermietung motivieren.

Möglicherweise könnte sich durch die zunehmende Mobilität von Arbeitnehmern und den Trend zu flexiblen Arbeitsmodellen die Nachfrage nach temporären Mietlösungen im Haussegment erhöhen. Dies könnte zu einer leichten Angebotsausweitung führen, insbesondere im Segment der möblierten Häuser für Kurz- und Mittelfristmieten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 13,04 Euro pro Quadratmeter setzt sich der langfristige Trend steigender Mieten fort. Dies entspricht bei einer typischen 70-Quadratmeter-Wohnung einer Kaltmiete von etwa 913 Euro monatlich.

Die Preisentwicklung zeigt eine deutliche Dynamik: Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, als der Quadratmeterpreis noch bei 12,87 Euro lag, verzeichnen wir einen Anstieg um 1,32 Prozent. Noch ausgeprägter ist die Jahresentwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit 12,31 Euro pro Quadratmeter beträgt die Steigerung beachtliche 6 Prozent, was die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in Hamburg unterstreicht.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt bleibt das dynamischste Segment des Hamburger Immobilienmarktes. Die Nachfrage übersteigt weiterhin deutlich das Angebot, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Der Leerstand bewegt sich auf historisch niedrigem Niveau von unter 1 Prozent, was praktisch Vollvermietung bedeutet.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment zeigt sich zwiespältig: Während institutionelle Investoren weiterhin in größere Wohnprojekte investieren, hat sich die Fertigstellungsrate aufgrund gestiegener Baukosten und Zinsen verlangsamt. Die jährliche Fertigstellung von etwa 6.000 bis 7.000 neuen Mietwohnungen reicht nicht aus, um die durch Zuwanderung und Haushaltsverkleinerung getriebene Nachfrage zu decken. Dies verschärft die Angebotssituation zusätzlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Hamburger Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter ausdifferenziert. In den Top-Lagen wie der HafenCity, Rotherbaum oder Harvestehude liegen die Mieten teilweise bei über 20 Euro pro Quadratmeter. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem hochwertigen Wohnungsbestand.

Die innerstädtischen Szeneviertel wie Ottensen, Eimsbüttel und das Schanzenviertel verzeichnen Durchschnittsmieten von 14 bis 17 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete sind besonders bei jungen Berufstätigen und Studenten beliebt, was zu einem intensiven Wettbewerb um verfügbare Wohnungen führt.

In den äußeren Stadtteilen wie Billstedt, Jenfeld oder Osdorf bewegen sich die Mieten noch im Bereich von 9 bis 11 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete gewinnen jedoch zunehmend an Attraktivität, da die Preisdifferenz zu den zentralen Lagen immer größer wird und viele Mieter gezwungen sind, in günstigere Wohnlagen auszuweichen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten bleibt angespannt. Experten erwarten eine weitere Mietpreissteigerung von 3 bis 5 Prozent jährlich, wobei die Entwicklung stark von politischen Interventionen wie Mietpreisbremse oder Mietendeckel abhängen könnte.

Die Fertigstellung neuer Wohnungen wird voraussichtlich auf dem aktuellen Niveau verharren oder sogar leicht zurückgehen, was die Angebotssituation weiter verschärft. Gleichzeitig dürfte die Nachfrage durch kontinuierlichen Zuzug und die Bildung neuer Haushalte hoch bleiben. Dies könnte zu einer weiteren Verschiebung der Nachfrage in die Randgebiete führen, wo dann ebenfalls mit überdurchschnittlichen Preissteigerungen zu rechnen ist.

Ein möglicher dämpfender Faktor könnte die konjunkturelle Entwicklung sein. Sollte sich die Wirtschaft abschwächen, könnte dies die Zuwanderung nach Hamburg verlangsamen und damit den Nachfragedruck etwas mildern. Allerdings zeigt sich Hamburg historisch als resilient gegenüber konjunkturellen Schwankungen, sodass mit einer grundlegenden Entspannung des Mietmarktes nicht zu rechnen ist.

Gesamtfazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler und widerstandsfähiger Markt mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Mit einem Investitionsvolumen von knapp 1,3 Milliarden Euro in den ersten drei Quartalen 2025 zeigt sich die beste Performance der letzten drei Jahre, was das Vertrauen der Investoren in den Hamburger Markt unterstreicht.

Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen haben sich nach der Konsolidierungsphase stabilisiert und zeigen wieder leichte Aufwärtstrends. Besonders robust erweist sich der Mietmarkt, der trotz regulatorischer Eingriffe kontinuierliche Preissteigerungen verzeichnet. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bleibt die zentrale Herausforderung des Hamburger Marktes.

Für Investoren und Eigennutzer bietet Hamburg weiterhin attraktive Perspektiven, wobei die Renditeerwartungen realistisch angepasst werden müssen. Die Hansestadt behauptet ihre Position als einer der stabilsten und liquidesten Immobilienmärkte Deutschlands, was sie auch in unsicheren Zeiten zu einem bevorzugten Investitionsstandort macht.

Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die positive Entwicklung nachhaltig ist oder ob externe Faktoren wie Zinserhöhungen oder konjunkturelle Eintrübungen zu einer Verlangsamung der Preisentwicklung führen werden. Die fundamentalen Faktoren – Bevölkerungswachstum, wirtschaftliche Stärke und knappes Angebot – sprechen jedoch für eine fortsetzung des positiven Trends im Hamburger Wohnimmobilienmarkt.