Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend positive Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Hansestadt verzeichnet weiterhin eine hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot, was zu einer stabilen Marktdynamik mit steigender Tendenz führt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Preise sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich weiter nach oben entwickelt, wobei die Steigerungsraten moderat ausfallen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Hamburg liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.704 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Anstieg von 110 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 1,96 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis noch bei 5.594 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung ebenfalls 110 Euro pro Quadratmeter, was einem Zuwachs von 2,0 Prozent entspricht.

Die Preisentwicklung zeigt eine kontinuierliche, aber gemäßigte Aufwärtsbewegung, die sich nach der Konsolidierungsphase des Jahres 2023 stabilisiert hat. Besonders bemerkenswert ist, dass die Kaufpreise für Häuser trotz der weiterhin erhöhten Zinsniveaus eine positive Entwicklung aufweisen. Dies deutet auf eine robuste Nachfrage und das anhaltende Vertrauen der Käufer in den Hamburger Immobilienmarkt hin.

Marktdynamik

Das Angebotsniveau für Häuser zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 stabil, während die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau verharrt. Besonders in den beliebten Lagen wie Blankenese, Harvestehude und Eppendorf übersteigt die Nachfrage deutlich das verfügbare Angebot. Die Neubauaktivität hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, bleibt jedoch durch die limitierte Verfügbarkeit von Baugrundstücken und die restriktive Vergabe von Baugenehmigungen weiterhin eingeschränkt.

Die Zahl der Kaufverträge hat sich auf dem Niveau von 2022 eingependelt, nachdem 2023 einen deutlichen Tiefpunkt markierte. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser liegt bei etwa drei bis vier Monaten, wobei besonders attraktive Objekte in Toplagen häufig innerhalb weniger Wochen verkauft werden. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, was den anhaltenden Verkäufermarkt unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne für Häuser zum Kauf in Hamburg zeigt deutliche Unterschiede je nach Lage und Stadtteil. In den zentralen und besonders gefragten Stadtteilen wie Harvestehude und Eppendorf bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 6.500 und 7.500 Euro. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zur Alster und dem hochwertigen Wohnumfeld.

Am Stadtrand, in Bezirken wie Bergedorf und Wandsbek, liegen die Preise mit 4.800 bis 5.200 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger. Diese Gebiete bieten dennoch attraktive Wohnmöglichkeiten für Familien, die mehr Platz zu moderateren Preisen suchen. Beliebte Viertel wie Blankenese und Altona-Altstadt rangieren mit Preisen zwischen 6.000 und 6.800 Euro pro Quadratmeter im oberen Mittelfeld und verbinden urbanes Leben mit hoher Wohnqualität.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums bei Häusern zum Kauf. Die Nachfrage wird voraussichtlich weiterhin das Angebot übersteigen, was zu einer anhaltenden Preisstabilität mit leicht steigender Tendenz führen dürfte. Die Zinsentwicklung bleibt ein entscheidender Faktor: Sollten die Zinsen weiter sinken oder sich auf dem aktuellen Niveau stabilisieren, könnte dies zusätzliche Kaufinteressenten in den Markt bringen.

Die Verfügbarkeit von Baugrundstücken wird weiterhin eine zentrale Herausforderung darstellen. Hamburg setzt verstärkt auf Nachverdichtung und die Entwicklung neuer Stadtquartiere, um dem Wohnraumbedarf gerecht zu werden. Langfristig könnten diese Maßnahmen zu einer leichten Entspannung der Angebotssituation führen, wobei die Attraktivität Hamburgs als Wirtschaftsstandort und Wohnort die Nachfrage weiterhin hochhalten wird.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro. Gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Preis bei 6.213 Euro pro Quadratmeter lag, entspricht dies einem Anstieg von 99 Euro beziehungsweise 1,59 Prozent. Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung ebenfalls 99 Euro pro Quadratmeter, was einem Zuwachs von 1,6 Prozent entspricht.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt eine etwas moderatere Dynamik als bei Häusern, bleibt aber dennoch im positiven Bereich. Dies reflektiert die anhaltend hohe Attraktivität von Wohnungseigentum in Hamburg, insbesondere für Kapitalanleger und Selbstnutzer, die von der städtischen Infrastruktur und den kurzen Wegen profitieren möchten.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was primär auf neue Wohnbauprojekte in den Innenstadtbezirken zurückzuführen ist. Die Nachfrage bleibt jedoch auf sehr hohem Niveau, sodass neu auf den Markt kommende Objekte schnell absorbiert werden. Die Neubauaktivität konzentriert sich vor allem auf die innerstädtischen Bereiche, wo durch Umnutzung von Gewerbeflächen und Nachverdichtung neue Wohneinheiten entstehen.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen liegt bei etwa zwei bis drei Monaten, wobei besonders begehrte Objekte in Toplagen oft schon vor der offiziellen Vermarktung verkauft werden. Der Markt zeigt sich robust gegenüber äußeren Einflüssen, und die Transaktionszahlen haben sich nach dem Einbruch 2023 wieder auf dem Niveau von 2022 stabilisiert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede bei Eigentumswohnungen sind in Hamburg besonders ausgeprägt. In den zentralen Lagen wie der HafenCity, Neustadt und St. Pauli bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 7.000 und 8.500 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Verkehrsanbindung und dem urbanen Lebensgefühl, das sie vermitteln.

Am Stadtrand, in Gebieten wie Billstedt und Wilhelmsburg, liegen die Preise mit 4.800 bis 5.500 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger, bieten aber interessante Entwicklungspotenziale. Die beliebten Viertel Eimsbüttel und Altona-Altstadt positionieren sich mit Preisen zwischen 6.200 und 7.000 Euro pro Quadratmeter im gehobenen Mittelfeld und sprechen besonders junge Familien und Berufstätige an, die Wert auf ein lebendiges Wohnumfeld legen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums, insbesondere in den Innenstadtbezirken. Die anhaltend hohe Nachfrage nach Eigentumswohnungen wird durch verschiedene Faktoren gestützt: die wachsende Bevölkerung Hamburgs, die Attraktivität der Stadt als Wirtschaftsstandort und die weiterhin bestehende Nachfrage von Kapitalanlegern.

Die geplanten Großprojekte wie die weitere Entwicklung der HafenCity und neue Quartiere in den äußeren Bezirken werden mittelfristig zusätzliches Angebot schaffen. Allerdings wird erwartet, dass dieses neue Angebot von der starken Nachfrage schnell absorbiert wird. Die Zinsentwicklung und mögliche regulatorische Änderungen im Bereich der Immobilienfinanzierung bleiben wichtige Einflussfaktoren für die weitere Marktentwicklung.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Miete von 13,04 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt einen Anstieg von 0,17 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 1,32 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als die Durchschnittsmiete bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung 0,73 Euro pro Quadratmeter, was einem deutlichen Zuwachs von 5,92 Prozent entspricht.

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern zeigt eine kontinuierliche Aufwärtsbewegung, die sich im aktuellen Quartal etwas verlangsamt hat. Die Jahressteigerung von fast sechs Prozent liegt über der allgemeinen Inflationsrate und spiegelt den anhaltenden Nachfrageüberhang im Hamburger Mietmarkt wider. Besonders Familien mit Kindern, die mehr Platz und einen eigenen Garten suchen, treiben die Nachfrage nach Mietshäusern.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, kann aber die sehr hohe Nachfrage bei Weitem nicht decken. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, besonders in den Innenstadtbezirken und beliebten Wohnlagen. Die geringe Fluktuation im Bestand zeigt, dass Mieter ihre Mietshäuser länger bewohnen, was die Verfügbarkeit für neue Mietinteressenten zusätzlich einschränkt.

Die durchschnittliche Suchzeit für ein passendes Mietshaus hat sich auf drei bis sechs Monate verlängert, wobei kompromissbereite Suchende in den Außenbezirken schneller fündig werden. Die Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser ist gering, da Investoren vorwiegend auf Mehrfamilienhäuser mit Eigentumswohnungen setzen. Dies verstärkt die Knappheit im Angebot zusätzlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser variieren stark je nach Lage. In den zentralen und besonders begehrten Stadtteilen wie HafenCity, Neustadt und St. Pauli liegen die Mieten zwischen 15,00 und 18,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Premiumlagen bieten urbanes Wohnen mit kurzen Wegen und exzellenter Infrastruktur, was die hohen Mietpreise rechtfertigt.

Am Stadtrand, in Bezirken wie Billstedt und Wilhelmsburg, bewegen sich die Mieten zwischen 10,00 und 12,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten mehr Platz fürs Geld und eignen sich besonders für Familien mit begrenztem Budget. Die beliebten Viertel Eimsbüttel und Altona-Altstadt positionieren sich mit Mieten zwischen 13,00 und 15,00 Euro pro Quadratmeter im mittleren bis gehobenen Segment und verbinden städtisches Leben mit guter Wohnqualität.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Steigerung der Mieten für Häuser erwartet. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere von Familien, die aufgrund der gestiegenen Kaufpreise und Zinsen vom Eigenheimkauf absehen und stattdessen zur Miete wohnen. Die begrenzte Neubauaktivität im Segment der Mietshäuser wird die Angebotsknappheit weiter verschärfen.

Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse könnten die Steigerungsraten dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Entspannung führen. Die Stadt Hamburg arbeitet an verschiedenen Konzepten zur Schaffung von mehr bezahlbarem Wohnraum, deren Effekte sich jedoch erst mittelfristig zeigen werden. Langfristig könnte die Entwicklung neuer Stadtquartiere am Stadtrand zu einer leichten Entspannung führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg weist im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Miete von 13,04 Euro pro Quadratmeter auf. Dies entspricht einem Anstieg von 0,17 Euro pro Quadratmeter beziehungsweise 1,32 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Durchschnittsmiete bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag. Im Vergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine Steigerung von 0,73 Euro pro Quadratmeter, was einem Zuwachs von 5,92 Prozent entspricht.

Die Mietpreisentwicklung bei Wohnungen folgt einem ähnlichen Muster wie bei Häusern zur Miete, was die allgemeine Marktsituation in Hamburg widerspiegelt. Die Jahressteigerung von knapp sechs Prozent unterstreicht den anhaltenden Druck auf dem Mietwohnungsmarkt. Besonders Ein- und Zwei-Zimmer-Wohnungen in zentralen Lagen verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen, da sie von Singles und Paaren stark nachgefragt werden.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was hauptsächlich auf Fertigstellungen von Neubauprojekten zurückzuführen ist. Dennoch bleibt die Nachfrage auf sehr hohem Niveau und übersteigt das verfügbare Angebot deutlich. Der Leerstand ist minimal und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Altbauten oder Wohnungen in weniger attraktiven Lagen.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei wenigen Tagen bis maximal zwei Wochen. Bei Besichtigungsterminen ist es keine Seltenheit, dass sich 50 bis 100 Interessenten für eine einzige Wohnung bewerben. Dies führt zu einem intensiven Wettbewerb unter den Mietinteressenten und ermöglicht es Vermietern, sehr selektiv bei der Auswahl ihrer Mieter zu sein. Die Neubauaktivität konzentriert sich verstärkt auf die Schaffung von Mietwohnungen, wobei der Fokus zunehmend auf bezahlbaren Wohnraum gelegt wird.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur für Wohnungen in Hamburg zeigt deutliche geografische Unterschiede. In den zentralen Stadtteilen wie HafenCity, Neustadt und St. Pauli bewegen sich die Mieten zwischen 15,00 und 18,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Position, der ausgezeichneten Verkehrsanbindung und dem vielfältigen kulturellen und gastronomischen Angebot. Besonders die HafenCity mit ihren modernen Neubauten und der Wasserlage zieht zahlungskräftige Mieter an.

In den Außenbezirken wie Billstedt und Wilhelmsburg liegen die Mieten mit 10,00 bis 12,00 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger. Diese Stadtteile bieten eine Alternative für preisbewusste Mieter und profitieren zunehmend von Aufwertungsmaßnahmen und verbesserten Verkehrsanbindungen. Die beliebten Viertel Eimsbüttel und Altona-Altstadt rangieren mit Mieten zwischen 13,00 und 15,00 Euro pro Quadratmeter im gehobenen Mittelfeld. Diese Stadtteile vereinen urbanes Flair mit guter Infrastruktur und sind besonders bei jungen Berufstätigen und Familien beliebt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Hamburg bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten eine Fortsetzung des Mietpreiswachstums, wenn auch möglicherweise mit leicht gedämpften Steigerungsraten aufgrund regulatorischer Eingriffe. Die Nachfrage nach Mietwohnungen wird weiterhin hoch bleiben, getrieben durch den kontinuierlichen Zuzug nach Hamburg, die wachsende Zahl von Single-Haushalten und die gestiegenen Hürden beim Immobilienerwerb.

Die Stadt Hamburg hat sich ehrgeizige Ziele für den Wohnungsneubau gesetzt, mit dem Fokus auf bezahlbaren Wohnraum. Die Umsetzung dieser Pläne wird jedoch Zeit benötigen, und kurzfristig ist keine signifikante Entspannung zu erwarten. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen könnten die Preissteigerungen dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu sinkenden Mieten führen. Langfristig könnten neue Stadtentwicklungsprojekte und die Erschließung neuer Wohngebiete zu einer besseren Balance zwischen Angebot und Nachfrage führen.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und stabil mit einer anhaltenden Aufwärtsdynamik in allen Segmenten. Die moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich reflektieren die ungebrochen hohe Attraktivität Hamburgs als Wohn- und Arbeitsort. Die Herausforderung bleibt die Schaffung von ausreichend bezahlbarem Wohnraum bei gleichzeitiger Wahrung der Lebensqualität in der Hansestadt.

Für Investoren und Eigennutzer bietet der Markt weiterhin attraktive Perspektiven, wobei eine sorgfältige Standortauswahl und realistische Preisvorstellungen entscheidend für den Erfolg sind. Die kommenden Quartale werden zeigen, inwieweit die geplanten Wohnungsbauprojekte und regulatorischen Maßnahmen zu einer Entspannung der Marktsituation beitragen können. Bis dahin bleibt Hamburg ein Verkäufer- und Vermietermarkt mit stabilen Wertsteigerungsaussichten.