Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Der Hamburger Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und verzeichnet moderate Preissteigerungen in allen Segmenten. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 setzen sich die positiven Trends fort, wobei die Dynamik bei Wohnimmobilien sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich stabil bleibt. Der folgende Bericht analysiert die vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuellen Entwicklungen den Daten des zweiten Quartals 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Hamburg verzeichnete im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Preissteigerung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser lag bei 5.704 €/m², was einer Steigerung von 1,96 % gegenüber dem Vorquartal entspricht, in dem der Durchschnittspreis bei 5.594 €/m² lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Preissteigerung 2,0 %, was auf eine stabile, aber moderate Aufwärtsentwicklung hindeutet.

Die Preisentwicklung zeigt sich über alle Haustypen hinweg relativ gleichmäßig, wobei freistehende Einfamilienhäuser in begehrten Lagen weiterhin die höchsten Quadratmeterpreise erzielen. Reihenhäuser und Doppelhaushälften bewegen sich im mittleren Preissegment und erfreuen sich besonders bei Familien großer Beliebtheit. Die anhaltende Nachfrage nach Wohnraum mit Garten und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland in attraktiven Lagen treiben die Preise kontinuierlich nach oben.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser ist durch ein leicht rückläufiges Angebot bei gleichbleibend stabiler Nachfrage gekennzeichnet. Das verfügbare Angebot hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 weiter verknappt, was zu einer verstärkten Konkurrenzsituation unter den Kaufinteressenten führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich entsprechend verkürzt, und gut gepflegte Objekte in attraktiven Lagen finden häufig innerhalb weniger Wochen neue Eigentümer.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf das gehobene Segment, wobei die Anzahl der Baugenehmigungen weiterhin auf einem niedrigen Niveau verharrt. Die hohen Baukosten und die gestiegenen Zinsen bremsen die Entwicklung neuer Projekte, was die Angebotsknappheit zusätzlich verstärkt. Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht existent, da verfügbare Objekte schnell vom Markt absorbiert werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Hamburgs bleiben signifikant. In den Premium-Lagen wie Harvestehude, Eppendorf und Blankenese übersteigen die Quadratmeterpreise regelmäßig die Marke von 7.000 €/m². Diese traditionell begehrten Viertel zeichnen sich durch ihre exzellente Infrastruktur, die Nähe zur Alster oder Elbe sowie das gehobene Wohnumfeld aus.

Am Stadtrand und in Stadtteilen wie Bergedorf oder Altona-Nord bewegen sich die Preise zwischen 4.500 und 5.500 €/m². Diese Gebiete profitieren von ihrer guten Verkehrsanbindung und bieten Familien mehr Platz fürs Geld. Besonders Winterhude und Volksdorf haben sich als beliebte Alternativen zu den Top-Lagen etabliert und verzeichnen eine stetig wachsende Nachfrage. Die Entwicklungsgebiete in der HafenCity und in Wilhelmsburg zeigen ebenfalls positive Preistrends, wobei hier die Infrastrukturentwicklung eine entscheidende Rolle spielt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Segment der Kaufhäuser. Die fundamentalen Faktoren wie die anhaltende Zuwanderung nach Hamburg, die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die hohe Lebensqualität der Stadt sprechen für eine stabile Preisentwicklung. Allerdings könnten sich die Steigerungsraten aufgrund der makroökonomischen Unsicherheiten und der Zinsentwicklung etwas abschwächen.

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere in den etablierten Wohnlagen. Neue Impulse könnten von geplanten Infrastrukturprojekten und der Entwicklung neuer Stadtquartiere ausgehen. Die Energieeffizienz und Nachhaltigkeit werden zunehmend zu entscheidenden Faktoren bei der Preisbildung, wobei energetisch sanierte oder neu gebaute Häuser mit hohen Energiestandards Preisaufschläge erzielen werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine positive Entwicklung mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 €/m². Dies entspricht einer Steigerung von 1,59 % gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 6.213 €/m² lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Preissteigerung 2,0 %, was eine kontinuierliche, aber maßvolle Wertsteigerung signalisiert.

Die Preisdynamik variiert je nach Wohnungsgröße und Ausstattung erheblich. Kleinere Wohnungen bis 60 m² erzielen aufgrund der hohen Nachfrage von Singles und Kapitalanlegern überdurchschnittliche Quadratmeterpreise. Familienwohnungen mit drei oder mehr Zimmern sind besonders in zentralen Lagen stark nachgefragt, wobei hier die absolute Kaufpreishöhe zunehmend zur Herausforderung für viele Interessenten wird. Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und hoher Energieeffizienz erzielen Preisaufschläge von 15 bis 20 % gegenüber dem Bestandsdurchschnitt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen ist durch ein leicht rückläufiges Angebot bei weiterhin stabiler Nachfrage charakterisiert. Das Angebot hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verknappt, was insbesondere im mittleren Preissegment zu spürbaren Engpässen führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut geschnittene Wohnungen in attraktiven Lagen hat sich auf wenige Wochen reduziert.

Die Neubauaktivität konzentriert sich vorwiegend auf das gehobene Segment, wobei die Fertigstellungszahlen weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleiben. Die gestiegenen Baukosten und strengeren Energieeffizienzanforderungen führen zu höheren Neubaupreisen, die zunehmend nur noch von kaufkräftigen Zielgruppen erreicht werden können. Der Leerstand im Eigentumswohnungsbereich ist minimal, und Bestandswohnungen in gutem Zustand finden schnell neue Käufer.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preislandschaft für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt deutliche geografische Unterschiede. In den zentralen Stadtteilen wie St. Pauli, Eimsbüttel und der HafenCity liegen die Quadratmeterpreise regelmäßig über 7.500 €/m². Diese Quartiere profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der exzellenten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen, Kultur- und Freizeitangeboten.

In den Randgebieten wie Wilhelmsburg, Lurup oder Harburg bewegen sich die Preise zwischen 4.500 und 5.500 €/m². Diese Stadtteile bieten ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis und profitieren zunehmend von Aufwertungsprozessen und Infrastrukturinvestitionen. Besonders beliebte Viertel wie Ottensen, Sternschanze und Winterhude verzeichnen überdurchschnittliche Nachfrage und entsprechende Preissteigerungen. Die Wasserlage, sei es an der Alster, der Elbe oder den Kanälen, führt zu erheblichen Preisaufschlägen von bis zu 30 %.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv, wenngleich mit moderaten Steigerungsraten zu rechnen ist. Die anhaltende Attraktivität Hamburgs als Wirtschaftsstandort und die kontinuierliche Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte stützen die Nachfrage nachhaltig. Gleichzeitig dämpfen die gestiegenen Finanzierungskosten und die erreichten Preisniveaus das Nachfragewachstum.

Experten erwarten eine zunehmende Differenzierung des Marktes, wobei energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandswohnungen mit guter Energiebilanz Preisvorteile erzielen werden. Die geplanten Stadtentwicklungsprojekte, insbesondere in den östlichen Stadtteilen und entlang der Magistralen, könnten mittelfristig für eine Entspannung auf der Angebotsseite sorgen. Die Nachfrage nach kleineren, bezahlbaren Wohnungen wird voraussichtlich weiter steigen, was dieses Segment besonders attraktiv für Investoren macht.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Hamburg verzeichnete im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Miete von 13,04 €/m², was einer Steigerung von 1,32 % gegenüber dem Vorquartal entspricht, in dem die Durchschnittsmiete bei 12,87 €/m² lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 zeigt sich mit einem Plus von 5,92 % eine deutlich dynamischere Entwicklung als im Kaufsegment, was die anhaltende Nachfrage nach Mietobjekten mit Garten und zusätzlichem Platzangebot unterstreicht.

Die Mietpreisentwicklung für Häuser variiert stark nach Objekttyp und Ausstattung. Moderne Neubauhäuser mit gehobener Ausstattung und energieeffizienter Bauweise erzielen Spitzenmieten von über 15 €/m², während ältere Bestandsobjekte ohne umfassende Modernisierung im Bereich von 10 bis 12 €/m² liegen. Reihenhäuser und Doppelhaushälften in familienfreundlichen Lagen sind besonders gefragt und verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser ist von einem knappen Angebot und einer stabilen bis leicht steigenden Nachfrage geprägt. Das verfügbare Angebot hat sich im dritten Quartal 2025 weiter reduziert, was zu einer verschärften Konkurrenzsituation unter Mietinteressenten führt. Gut ausgestattete Häuser in attraktiven Lagen werden oft innerhalb weniger Tage vermietet, wobei häufig mehrere Interessenten um das gleiche Objekt konkurrieren.

Der Leerstand im Segment der Miethäuser ist praktisch nicht vorhanden. Die Fluktuation ist gering, da Mieter von Häusern tendenziell längerfristige Mietverhältnisse eingehen. Die Neubauaktivität im Mietbereich konzentriert sich vorwiegend auf größere Wohnprojekte mit Mehrfamilienhäusern, während klassische Einfamilienhäuser zur Vermietung kaum neu gebaut werden. Dies verstärkt die Angebotsknappheit in diesem Segment zusätzlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser in Hamburg spiegeln die sozioökonomische Struktur der verschiedenen Stadtteile wider. In den zentralen und besonders beliebten Vierteln wie St. Pauli, Eimsbüttel und Eppendorf liegen die Mieten regelmäßig über 15 €/m². Diese Lagen bieten nicht nur eine exzellente Infrastruktur, sondern auch ein urbanes Lebensgefühl mit kurzen Wegen zu Arbeitsplätzen, Schulen und Freizeiteinrichtungen.

Am Stadtrand und in Stadtteilen wie Wilhelmsburg, Lurup oder Neugraben bewegen sich die Mieten zwischen 10 und 12 €/m². Diese Gebiete sind besonders für Familien attraktiv, die mehr Wohnfläche und Gartenfläche zu moderateren Preisen suchen. Die Verkehrsanbindung spielt hier eine entscheidende Rolle für die Preisgestaltung. Stadtteile mit guter S-Bahn- oder U-Bahn-Anbindung verzeichnen höhere Mieten als vergleichbare Lagen mit schlechterer ÖPNV-Anbindung.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist im Segment der Miethäuser mit einer Fortsetzung der Mietpreissteigerungen zu rechnen, wobei sich das Tempo voraussichtlich etwas verlangsamen wird. Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse, werden die Steigerungsmöglichkeiten bei Neuvermietungen begrenzen. Dennoch wird die strukturelle Knappheit an Mietshäusern weiterhin für Aufwärtsdruck bei den Mieten sorgen.

Die Nachfrage nach Häusern zur Miete wird voraussichtlich hoch bleiben, da viele Familien aufgrund der gestiegenen Kaufpreise und Finanzierungskosten vorerst im Mietsegment verbleiben. Energieeffiziente Häuser mit niedrigen Nebenkosten werden zunehmend nachgefragt und können höhere Kaltmieten durchsetzen. Die geplanten Neubaugebiete könnten mittelfristig für eine leichte Entspannung sorgen, wobei der Fokus hier eher auf verdichteten Bauformen als auf klassischen Einfamilienhäusern liegen wird.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Miete von 13,04 €/m², was einer Steigerung von 1,32 % gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als die Durchschnittsmiete bei 12,87 €/m² lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Steigerung beachtliche 5,92 %, was die anhaltende Dynamik im Mietwohnungssektor unterstreicht.

Die Mietpreisentwicklung zeigt sich differenziert nach Wohnungsgröße und Baualter. Kleinwohnungen bis 40 m² erzielen aufgrund der hohen Nachfrage von Singles, Studenten und Berufseinsteigern überdurchschnittliche Quadratmeterpreise von oft über 15 €/m². Familienwohnungen mit drei oder mehr Zimmern liegen im Durchschnitt leicht unter dem Gesamtdurchschnitt, wobei hier die absolute Miethöhe für viele Haushalte zur finanziellen Belastung wird. Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und hoher Energieeffizienz erzielen Mietaufschläge von 20 bis 30 % gegenüber unsanierten Altbauwohnungen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist weiterhin von einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Das verfügbare Angebot hat sich im dritten Quartal 2025 weiter verknappt, während die Nachfrage aufgrund der kontinuierlichen Zuwanderung und der Haushaltsverkleinerung unvermindert hoch bleibt. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Mietwohnungen in attraktiven Lagen beträgt oft nur wenige Stunden, und Massenbesichtigungen mit 50 oder mehr Interessenten sind keine Seltenheit.

Der Leerstand im Mietwohnungsbereich liegt deutlich unter 1 % und damit weit unter der für einen funktionierenden Markt notwendigen Fluktuationsreserve von 3 %. Die Neubauaktivität hat sich im Vergleich zu den Vorjahren stabilisiert, bleibt aber weiterhin hinter dem geschätzten Bedarf von 10.000 neuen Wohnungen pro Jahr zurück. Die Fertigstellungen konzentrieren sich zunehmend auf das mittlere und gehobene Preissegment, während bezahlbarer Wohnraum trotz öffentlicher Förderung nur in begrenztem Umfang entsteht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung der Mietpreise in Hamburg folgt etablierten Mustern, wobei die Unterschiede zwischen den Stadtteilen weiterhin markant sind. In den zentralen und besonders nachgefragten Stadtteilen wie St. Pauli, Eimsbüttel, Ottensen und der Sternschanze liegen die Durchschnittsmieten über 15 €/m². Diese Quartiere profitieren von ihrer lebendigen Atmosphäre, der vielfältigen Gastronomie- und Kulturszene sowie der ausgezeichneten Verkehrsanbindung.

In den Stadtrandlagen wie Wilhelmsburg, Lurup, Jenfeld oder Billstedt bewegen sich die Mieten zwischen 10 und 12 €/m². Diese Stadtteile bieten vor allem für Familien und preissensible Mieter noch bezahlbaren Wohnraum. Die Entwicklung der Mieten in diesen Gebieten wird stark von Aufwertungsprozessen und Infrastrukturinvestitionen beeinflusst. Stadtteile mit geplanten oder realisierten Verbesserungen im ÖPNV-Netz verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen. Die Wassernähe, sei es zur Alster, Elbe oder zu den Kanälen, führt zu Mietaufschlägen von 15 bis 25 %.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Hamburg deutet auf eine Fortsetzung der angespannten Marktsituation in den kommenden 12 bis 24 Monaten hin. Trotz regulatorischer Eingriffe wie der Mietpreisbremse und dem kürzlich diskutierten Mietendeckel wird mit weiteren moderaten Mietsteigerungen gerechnet. Die strukturellen Faktoren – Bevölkerungswachstum, Trend zu kleineren Haushalten und begrenztes Bauland – sprechen für anhaltenden Aufwärtsdruck bei den Mieten.

Die Nachfrage wird voraussichtlich auf hohem Niveau verbleiben, wobei sich der Fokus zunehmend auf bezahlbaren Wohnraum und energieeffiziente Wohnungen verschiebt. Die steigenden Energiekosten machen die Gesamtmietbelastung zu einem entscheidenden Kriterium bei der Wohnungssuche. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz werden zunehmend schwerer vermietbar oder müssen Mietabschläge hinnehmen.

Die geplanten Wohnungsbauprojekte, insbesondere in den Entwicklungsgebieten Oberbillwerder und am Kleinen Grasbrook, könnten mittelfristig für eine gewisse Entlastung sorgen. Allerdings wird die Realisierung dieser Projekte noch mehrere Jahre in Anspruch nehmen. Kurzfristig bleibt der Hamburger Mietwohnungsmarkt ein Vermietermarkt mit begrenzten Wahlmöglichkeiten für Wohnungssuchende. Die Politik ist gefordert, durch eine Ausweitung des sozialen Wohnungsbaus und die Förderung von bezahlbarem Wohnraum gegenzusteuern.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Entwicklung vom Q2 zum Q3 2025 zeigt eine Fortsetzung der positiven Trends, wobei der Mietmarkt mit Steigerungsraten von über 5 % im Jahresvergleich dynamischer agiert als der Kaufmarkt. Die strukturelle Knappheit an Wohnraum, kombiniert mit der anhaltenden Attraktivität Hamburgs als Wohn- und Arbeitsort, wird den Markt auch in den kommenden Quartalen prägen. Investoren und Eigennutzer sollten sich auf weiterhin steigende Preise einstellen, während Mieter mit einer anhaltend angespannten Marktsituation rechnen müssen.