Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und nachfragestark. Trotz konjunktureller Unsicherheiten und eines erhöhten Zinsniveaus bleibt die Hansestadt ein attraktiver Standort für Immobilienkäufer und Mieter. Der vorliegende Bericht analysiert die Entwicklung des Wohnimmobilienmarktes im Q3 2025 und stellt diese dem vorherigen Quartal gegenüber. Die Analyse konzentriert sich ausschließlich auf Wohnimmobilien und gliedert sich in die vier Hauptsegmente: Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Häuser zum Kauf in Hamburg präsentiert sich im dritten Quartal 2025 stabil mit moderaten Preissteigerungen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser, sowohl im Bestand als auch im Neubau, liegt aktuell bei 5.704 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von etwa 2 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.594 Euro lag.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 5.650 Euro lag, zeigt sich eine leichte Aufwärtsbewegung von knapp einem Prozent. Diese moderate Preisentwicklung spiegelt die anhaltende Nachfrage nach Wohneigentum in der Hansestadt wider, wobei sich der Markt nach den turbulenten Vorjahren zunehmend stabilisiert hat. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 750.000 Euro und 1,5 Millionen Euro, während Doppelhaushälften und Reihenhäuser im Preissegment zwischen 550.000 und 900.000 Euro gehandelt werden.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Häusern zum Kauf zeigt sich im dritten Quartal 2025 ausgewogen. Die Anzahl der Transaktionen bewegt sich auf Vorjahresniveau, allerdings ist das durchschnittliche Transaktionsvolumen pro Geschäft deutlich gestiegen. Dies deutet auf eine verstärkte Nachfrage nach größeren und höherpreisigen Objekten hin. Das Angebot an Häusern bleibt weiterhin knapp, insbesondere in gefragten Lagen mit guter Infrastruktur und Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilienhäuser bleibt aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit und strengen Bebauungsvorschriften auf niedrigem Niveau. Gleichzeitig führen die gestiegenen Baukosten und die höheren Finanzierungszinsen dazu, dass viele potenzielle Bauherren ihre Projekte verschieben oder überdenken. Der Leerstand im Segment der Häuser ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Angebotssituation zusätzlich unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben im dritten Quartal 2025 erheblich. In den Premium-Lagen wie Blankenese, Harvestehude und Winterhude liegen die Quadratmeterpreise für Häuser deutlich über dem städtischen Durchschnitt und erreichen teilweise Werte von über 8.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exklusiven Lage, der historischen Bausubstanz und dem gehobenen Wohnumfeld.

Im mittleren Preissegment befinden sich beliebte Familienstandorte wie Volksdorf, Sasel oder Wellingsbüttel, wo die Quadratmeterpreise zwischen 5.500 und 6.500 Euro liegen. Diese Stadtteile zeichnen sich durch gute Schulen, Grünflächen und eine familienfreundliche Infrastruktur aus. In den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen wie Wilhelmsburg, Hausbruch oder Neugraben-Fischbek bewegen sich die Preise zwischen 3.800 und 4.800 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier eine steigende Tendenz zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird erwartet, dass sich der Markt für Häuser zum Kauf in Hamburg weiter stabilisiert. Die Experten gehen von einer moderaten Preissteigerung von 2 bis 3 Prozent pro Jahr aus, sofern sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht dramatisch verschlechtern. Die Nachfrage nach Wohneigentum wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere da Hamburg als Wirtschaftsstandort weiter an Attraktivität gewinnt.

Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die restriktive Flächenpolitik der Stadt werden das Angebot auch zukünftig limitieren. Dies dürfte zu einer weiteren Verknappung führen und die Preise stützen. Allerdings könnten steigende Zinsen und eine mögliche konjunkturelle Eintrübung die Nachfrage dämpfen und zu einer Seitwärtsbewegung der Preise führen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt sich im dritten Quartal 2025 robust mit einer kontinuierlichen Preisentwicklung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei 6.312 Euro, was einer Steigerung von etwa 1,6 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht, als der Preis noch bei 6.213 Euro pro Quadratmeter lag. Im Neubausegment in mittlerer Lage werden durchschnittlich 8.200 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, was die anhaltend hohe Nachfrage nach modernem Wohnraum widerspiegelt.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 6.250 Euro lag, zeigt sich eine moderate Steigerung von etwa einem Prozent. Die Preisentwicklung verläuft damit etwas verhaltener als in den Vorjahren, bleibt aber im positiven Bereich. Bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 75 Quadratmetern bedeutet dies einen Gesamtkaufpreis von etwa 473.000 Euro, wobei die Spanne je nach Lage, Ausstattung und Baujahr erheblich variiert.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen zeigt eine breite und stabile Nachfragebasis. Die Anzahl der Transaktionen bewegt sich auf Vorjahresniveau, wobei das durchschnittliche Volumen pro Transaktion gestiegen ist. Dies deutet auf ein gewachsenes Interesse an größeren und hochwertigeren Einheiten hin. Besonders gefragt sind Drei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen mit modernem Grundriss und energieeffizienter Ausstattung.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment ist im Vergleich zum Häusermarkt deutlich höher, konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf größere Projekte in Entwicklungsgebieten wie der HafenCity, Mitte Altona oder dem Pergolenviertel. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist minimal, und neu auf den Markt kommende Objekte finden in der Regel schnell Käufer. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei gut ausgestatteten Wohnungen in gefragten Lagen bei etwa zwei bis drei Monaten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Top-Lagen wie Harvestehude, Eppendorf und entlang der Alster liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt und erreichen teilweise Werte von über 10.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der exklusiven Nachbarschaft und der hervorragenden Infrastruktur.

In beliebten Stadtteilen wie Eimsbüttel, Ottensen oder Winterhude bewegen sich die Preise zwischen 6.500 und 8.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel sind besonders bei jungen Familien und Berufstätigen beliebt, die Wert auf eine urbane Lebensweise mit guter Anbindung legen. In den Randlagen und aufstrebenden Stadtteilen wie Wilhelmsburg, Veddel oder Hamm liegen die Preise zwischen 4.000 und 5.500 Euro pro Quadratmeter, wobei hier teilweise deutliche Wertsteigerungspotenziale gesehen werden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird erwartet, dass sich der Markt für Eigentumswohnungen auf hohem Niveau konsolidiert. Die Experten prognostizieren eine jährliche Preissteigerung von 1 bis 2 Prozent, wobei die Entwicklung stark von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und der Zinsentwicklung abhängen wird. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wird voraussichtlich stabil bleiben, insbesondere im mittleren Preissegment und bei energieeffizienten Neubauten.

Das Angebot wird durch kontinuierliche Neubauaktivitäten gestützt, allerdings reicht dies nicht aus, um die Nachfrage vollständig zu decken. Besonders im Luxussegment und bei Neubauten in zentralen Lagen wird weiterhin mit einer Verknappung gerechnet. Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Zuzug nach Hamburg und der Trend zu kleineren Haushalten werden die Nachfrage nach Wohnungen weiter stützen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Hamburg stellt ein verhältnismäßig kleines Segment dar, da der Großteil der Einfamilienhäuser von Eigentümern selbst bewohnt wird. Basierend auf den verfügbaren Marktbeobachtungen liegt die durchschnittliche Kaltmiete für ein Einfamilienhaus im dritten Quartal 2025 zwischen 2.000 und 3.500 Euro monatlich, abhängig von Größe, Lage und Ausstattung. Pro Quadratmeter werden durchschnittlich 12 bis 15 Euro Kaltmiete aufgerufen, wobei Premium-Objekte in Top-Lagen auch deutlich höhere Preise erzielen können.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die durchschnittliche Monatsmiete für ein Einfamilienhaus bei etwa 2.400 Euro lag, zeigt sich eine leichte Steigerung von etwa 2 bis 3 Prozent. Die Entwicklung folgt damit dem allgemeinen Trend steigender Mietpreise in Hamburg, wobei das begrenzte Angebot an Mietshäusern zu einer zusätzlichen Verknappung und damit zu Preissteigerungen führt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietshäuser ist von einem sehr begrenzten Angebot geprägt. Die meisten verfügbaren Objekte werden von internationalen Unternehmen für ihre Mitarbeiter oder von wohlhabenden Privatpersonen nachgefragt, die temporär in Hamburg leben. Die durchschnittliche Mietdauer liegt bei zwei bis drei Jahren, was zu einer gewissen Fluktuation im Markt führt.

Die Neubauaktivität von explizit für die Vermietung vorgesehenen Einfamilienhäusern ist praktisch nicht vorhanden. Die wenigen verfügbaren Objekte stammen meist aus dem Bestand und werden von privaten Eigentümern angeboten, die aus beruflichen oder privaten Gründen ihr Haus temporär vermieten. Der Leerstand in diesem Segment ist nicht messbar, da verfügbare Objekte in der Regel sehr schnell vermietet werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Nachfrage nach Mietshäusern konzentriert sich hauptsächlich auf die gehobenen Wohnlagen Hamburgs. In Stadtteilen wie Blankenese, Othmarschen oder Wellingsbüttel werden Monatsmieten von 3.000 bis 5.000 Euro und mehr für hochwertige Einfamilienhäuser aufgerufen. Diese Objekte verfügen meist über Gärten, moderne Ausstattung und eine gute Verkehrsanbindung.

In den mittleren Lagen wie Groß Flottbek, Niendorf oder Bramfeld bewegen sich die Mieten zwischen 2.000 und 3.000 Euro monatlich. Diese Häuser sprechen vor allem Familien an, die temporär in Hamburg leben und Wert auf ein ruhiges Wohnumfeld mit guter Infrastruktur legen. In den Randlagen sind Mietshäuser selten verfügbar, und wenn, dann zu Preisen zwischen 1.500 und 2.200 Euro monatlich.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird erwartet, dass der Markt für Mietshäuser weiterhin ein Nischenmarkt bleibt. Die Nachfrage wird voraussichtlich stabil bleiben, während das Angebot begrenzt bleibt. Dies dürfte zu weiteren moderaten Mietsteigerungen von 2 bis 4 Prozent pro Jahr führen. Die zunehmende Internationalisierung Hamburgs als Wirtschaftsstandort könnte die Nachfrage nach hochwertigen Mietshäusern für Expats und temporäre Führungskräfte weiter erhöhen.

Eine signifikante Ausweitung des Angebots ist nicht zu erwarten, da die meisten Neubauten im Häusersegment für den Eigennutz konzipiert werden. Die Entwicklung wird stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und der Attraktivität Hamburgs als internationaler Standort abhängen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin sehr dynamisch mit kontinuierlich steigenden Preisen. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mietwohnungen liegt aktuell bei 13,04 Euro Kaltmiete, was einen deutlichen Anstieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum darstellt. Im dritten Quartal 2024 lag der Quadratmeterpreis noch bei 12,31 Euro, was einer Steigerung von etwa 6 Prozent entspricht.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der durchschnittliche Mietpreis bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag, zeigt sich eine Steigerung von 1,32 Prozent. Diese kontinuierliche Aufwärtsentwicklung unterstreicht die anhaltende Anspannung am Hamburger Mietwohnungsmarkt. Bei einer durchschnittlichen Wohnungsgröße von 65 Quadratmetern bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete von etwa 848 Euro, wobei zu beachten ist, dass die tatsächlichen Mieten je nach Lage, Ausstattung und Baujahr erheblich variieren können.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist von einem deutlichen Nachfrageüberhang geprägt. Die anhaltend hohe Nachfrage trifft auf ein knappes Angebot, was zu den kontinuierlichen Preissteigerungen führt. Besonders angespannt ist die Situation bei kleineren Wohnungen bis 60 Quadratmeter sowie bei familiengerechten Wohnungen mit drei oder mehr Zimmern. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungsanzeigen auf den gängigen Portalen liegt bei attraktiven Objekten oft nur bei wenigen Tagen.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment konzentriert sich hauptsächlich auf größere Wohnungsbauprojekte, die jedoch nicht ausreichen, um die Nachfrage zu decken. Viele Neubauprojekte zielen auf das gehobene Segment ab, was die Situation im bezahlbaren Wohnungssegment zusätzlich verschärft. Der Leerstand liegt praktisch bei null, und die Fluktuation ist gering, da viele Mieter angesichts der hohen Neuvertragsmieten in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. In den Premiumlagen wie der HafenCity, am Alsterufer und in Stadtteilen wie Rotherbaum oder Harvestehude liegen die Quadratmeterpreise oft über 16 Euro und können bei Luxusobjekten auch 20 Euro und mehr erreichen. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, dem exklusiven Wohnumfeld und der hervorragenden Infrastruktur.

In beliebten und zentrumsnahen Stadtteilen wie St. Pauli, Sternschanze, Eimsbüttel oder Ottensen bewegen sich die Mieten zwischen 13 und 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel sind besonders bei jungen Berufstätigen, Studenten und kreativen Milieus beliebt. Die lebendige Kulturszene und die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr rechtfertigen die überdurchschnittlichen Mieten.

In den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen wie Billstedt, Jenfeld oder Rahlstedt liegen die Mieten zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter. Auch diese Stadtteile verzeichnen jedoch kontinuierliche Preissteigerungen, da immer mehr Menschen aufgrund der hohen Mieten in den zentralen Lagen in die Peripherie ausweichen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten eine Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mietpreisen, allerdings mit einer leicht abgeschwächten Dynamik. Die jährliche Mietpreissteigerung wird auf 3 bis 5 Prozent prognostiziert, wobei die Entwicklung stark von politischen Interventionen wie der Mietpreisbremse und dem sozialen Wohnungsbau abhängen wird. Die Nachfrage wird aufgrund des anhaltenden Zuzugs nach Hamburg und der demografischen Entwicklung weiterhin hoch bleiben.

Das Angebot wird trotz verstärkter Neubauaktivitäten voraussichtlich nicht ausreichen, um eine Entspannung am Markt herbeizuführen. Besonders im bezahlbaren Segment wird die Knappheit weiter zunehmen, wenn nicht massiv in den sozialen und geförderten Wohnungsbau investiert wird. Die Stadt Hamburg hat zwar ambitionierte Wohnungsbauziele formuliert, deren Umsetzung gestaltet sich jedoch aufgrund von Flächenknappheit, hohen Baukosten und langwierigen Genehmigungsverfahren schwierig.

Gesamtfazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber angespannter Markt mit kontinuierlichen Preissteigerungen in allen Segmenten. Während sich die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen moderat entwickeln, zeigt der Mietwohnungsmarkt eine deutlich dynamischere Preisentwicklung. Die Hansestadt bleibt ein attraktiver Wohn- und Investitionsstandort, wobei die Knappheit an verfügbaren Objekten in allen Marktsegmenten die Preise weiter stützt.

Die größten Herausforderungen für den Hamburger Immobilienmarkt bleiben die begrenzte Flächenverfügbarkeit, die hohen Baukosten und die anhaltend hohe Nachfrage. Für Investoren und Eigennutzer bedeutet dies, dass Hamburg trotz hoher Preise ein attraktiver Standort bleibt, der langfristig stabile Wertentwicklungen verspricht. Mieter hingegen müssen sich auf weiter steigende Preise einstellen, wobei besonders in den gefragten Lagen die Bezahlbarkeit zunehmend zur Herausforderung wird.

Die zukünftige Entwicklung des Hamburger Immobilienmarktes wird maßgeblich von der wirtschaftlichen Entwicklung, der Zinspolitik und politischen Interventionen abhängen. Die Stadt steht vor der Herausforderung, ausreichend bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, ohne dabei die Attraktivität als Wirtschaftsstandort zu gefährden. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die eingeleiteten Maßnahmen zur Schaffung von mehr Wohnraum greifen und zu einer Entspannung am Markt führen können.