Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortschreitende Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Nach der Marktkorrektur der vergangenen Jahre zeichnet sich eine nachhaltige Erholung ab, die sowohl den Kauf- als auch den Mietmarkt erfasst. Die Hansestadt profitiert dabei von ihrer anhaltenden wirtschaftlichen Attraktivität und dem kontinuierlichen Zuzug, während das begrenzte Angebot weiterhin preisstützend wirkt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg bei 5.704 Euro, was einen moderaten Anstieg von etwa 2 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal darstellt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem die Preise bei etwa 5.700 Euro pro Quadratmeter lagen, zeigt sich eine nahezu stabile Preisentwicklung mit einer marginalen Steigerung. Diese Stabilität signalisiert eine Konsolidierung des Marktes nach den turbulenten Vorjahren.

Die Preisentwicklung spiegelt die wiedergewonnene Marktzuversicht wider. Nach dem deutlichen Preisrückgang in den Jahren 2022 und 2023 hat sich der Markt für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser in Hamburg wieder gefangen. Die durchschnittlichen Kaufpreise für ein freistehendes Einfamilienhaus bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 850.000 und 1,5 Millionen Euro, während Reihenhäuser typischerweise zwischen 550.000 und 900.000 Euro gehandelt werden.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf zeigt eine deutliche Erholung. Die Anzahl der Kaufverträge hat sich nach dem Tiefpunkt im Jahr 2023 wieder erholt und erreicht mittlerweile das Niveau von 2022. Diese positive Entwicklung wird durch das wieder erwachte Käuferinteresse getragen, wobei sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger verstärkt am Markt aktiv sind.

Die Neubauaktivität bleibt weiterhin verhalten, zeigt jedoch erste Anzeichen einer Belebung. Insbesondere im Segment der Einfamilienhäuser ist ein kleiner Aufschwung erkennbar, wenngleich die Bautätigkeit noch deutlich unter dem Niveau der Vorkrisenjahre liegt. Der Leerstand im Segment der Kaufhäuser ist praktisch nicht vorhanden, was den anhaltenden Nachfrageüberhang unterstreicht. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt und liegt nun bei etwa 75 bis 90 Tagen für gut gepflegte Objekte in attraktiven Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben erheblich. Die höchsten Quadratmeterpreise werden weiterhin in den innerstädtischen und besonders beliebten Vierteln erzielt. Spitzenreiter sind dabei traditionell die Elbvororte wie Blankenese, Othmarschen und Nienstedten, wo Quadratmeterpreise von über 8.000 Euro keine Seltenheit sind. Auch in Harvestehude, Winterhude und Eppendorf liegen die Preise deutlich über dem Hamburger Durchschnitt.

Im mittleren Preissegment bewegen sich Stadtteile wie Volksdorf, Sasel oder Wellingsbüttel, die bei Familien besonders beliebt sind. Hier liegen die Quadratmeterpreise typischerweise zwischen 5.000 und 6.500 Euro. Die günstigeren Lagen finden sich in den Stadtrandgebieten und in Stadtteilen wie Billstedt, Jenfeld oder Rahlstedt, wo Häuser zu Quadratmeterpreisen zwischen 3.500 und 4.500 Euro erhältlich sind. Allerdings zeigen auch diese Randlagen eine positive Preisentwicklung, da Käufer zunehmend auf günstigere Alternativen ausweichen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Segment der Kaufhäuser. Die Prognose basiert auf mehreren stabilisierenden Faktoren: Das begrenzte Angebot bei gleichzeitig stabiler Nachfrage, die anhaltende Attraktivität Hamburgs als Wirtschaftsstandort sowie die sich stabilisierenden Finanzierungsbedingungen.

Es wird erwartet, dass die Preise jährlich um etwa 2 bis 4 Prozent steigen werden, wobei besonders gefragte Lagen möglicherweise stärkere Zuwächse verzeichnen könnten. Die Neubautätigkeit dürfte sich langsam erholen, jedoch nicht ausreichend, um den Nachfrageüberhang signifikant zu reduzieren. Investoren zeigen zunehmendes Interesse am Hamburger Markt, was zusätzliche Nachfrageimpulse generieren könnte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Hamburg liegt im dritten Quartal 2025 bei 6.312 Euro, was einen Anstieg von etwa 1,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal darstellt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich ein leichter Anstieg im Bereich von 1 bis 2 Prozent, was durch den EPX Hedonic Index mit einer monatlichen Steigerung von 0,13 Prozent zwischen August und September 2025 bestätigt wird.

Die Preisentwicklung im Segment der Eigentumswohnungen zeigt sich damit etwas dynamischer als bei den Häusern. Durchschnittliche Kaufpreise für eine 75 Quadratmeter große Wohnung liegen somit bei etwa 473.000 Euro, wobei die Spanne je nach Lage, Ausstattung und Baujahr erheblich variiert. Neubauwohnungen erzielen dabei regelmäßig Aufschläge von 15 bis 25 Prozent gegenüber Bestandsimmobilien vergleichbarer Lage.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen zeigt sich robust mit einer stabilen bis leicht steigenden Nachfrage. Die Angebotspreise verharren auf hohem Niveau, haben sich aber nach der Korrekturphase stabilisiert. Die Verkaufszeiten haben sich normalisiert und liegen bei durchschnittlich 60 bis 80 Tagen für marktgerecht bewertete Objekte.

Die Neubauaktivität im Segment der Eigentumswohnungen bleibt weiterhin begrenzt, was hauptsächlich auf die gestiegenen Baukosten und die restriktiveren Finanzierungsbedingungen für Projektentwickler zurückzuführen ist. Dennoch werden in attraktiven Lagen weiterhin hochwertige Neubauprojekte realisiert, die auf starke Nachfrage stoßen. Der Leerstand ist minimal und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige oder überteuerte Objekte. Die Nachfrage wird sowohl von Eigennutzern als auch von Kapitalanlegern getragen, wobei letztere angesichts der wieder steigenden Mietrenditen verstärkt in den Markt zurückkehren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Spitzenpreise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter werden in der HafenCity, in Teilen der Innenstadt sowie in den Elbvororten erzielt. Besonders die HafenCity hat sich als Premium-Standort etabliert, wo Neubauwohnungen mit Elbblick Quadratmeterpreise von bis zu 15.000 Euro erreichen.

In beliebten innerstädtischen Quartieren wie Eppendorf, Winterhude, Eimsbüttel oder Ottensen bewegen sich die Quadratmeterpreise typischerweise zwischen 7.000 und 9.000 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl. Im mittleren Preissegment rangieren Stadtteile wie Barmbek, Wandsbek oder Bergedorf mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.500 und 6.000 Euro.

Die günstigsten Eigentumswohnungen finden sich in Stadtrandlagen wie Harburg, Wilhelmsburg oder Billstedt, wo Quadratmeterpreise zwischen 3.500 und 4.500 Euro üblich sind. Allerdings zeigen auch diese Stadtteile eine positive Preisentwicklung, begünstigt durch Stadtentwicklungsprojekte und die verbesserte Verkehrsanbindung.

Prognose und Ausblick

Für das Segment der Eigentumswohnungen wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen erwartet. Experten prognostizieren jährliche Preissteigerungen von 3 bis 5 Prozent, wobei besonders nachgefragte Lagen und Neubauprojekte möglicherweise stärkere Zuwächse verzeichnen werden.

Die anhaltend hohe Nachfrage bei begrenztem Neubauangebot wird weiterhin preisstützend wirken. Die demografische Entwicklung mit dem Trend zu kleineren Haushalten und die fortschreitende Urbanisierung unterstützen die positive Marktentwicklung. Zudem profitiert das Segment von der guten Investorenbasis und dem stabilen Käuferinteresse. Die erwartete graduelle Lockerung der Geldpolitik könnte zusätzliche Nachfrageimpulse generieren, insbesondere wenn die Finanzierungskosten weiter sinken.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miedhäuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Während explizite Datenauswertungen für Häuser zur Miete seltener verfügbar sind als für Wohnungen, lassen sich aus den allgemeinen Mietmarktdaten Rückschlüsse ziehen. Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser liegen tendenziell leicht über dem Wohnungsdurchschnitt von 13,04 Euro pro Quadratmeter und bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 12 und 18 Euro pro Quadratmeter.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Mieten um etwa 1,32 Prozent gestiegen, was der allgemeinen Mietpreisentwicklung in Hamburg entspricht. Für ein durchschnittliches Reihenhaus mit 120 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies Kaltmieten zwischen 1.500 und 2.200 Euro monatlich, während freistehende Einfamilienhäuser mit 150 bis 200 Quadratmetern Kaltmieten von 2.000 bis 3.500 Euro erzielen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miedhäusern bleibt auf hohem Niveau, wobei das Angebot weiterhin sehr begrenzt ist. Häuser zur Miete stellen nur einen kleinen Teil des Hamburger Mietmarktes dar, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern ist länger als bei Wohnungen, was die Fluktuation reduziert und das verfügbare Angebot zusätzlich verknappt.

Der Leerstand im Segment der Miedhäuser ist praktisch nicht vorhanden. Verfügbare Objekte werden in der Regel innerhalb weniger Tage vermietet, oft mit mehreren Dutzend Interessenten pro Objekt. Die Neubauaktivität speziell für Miedhäuser ist minimal, da Investoren und Bauträger sich hauptsächlich auf Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Vereinzelt entstehen jedoch hochwertige Reihenhausanlagen zur Vermietung, die sich an zahlungskräftige Mieter richten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mieten für Häuser werden erwartungsgemäß in den zentrumsnahen und besonders beliebten Stadtteilen erzielt. In Stadtteilen wie Harvestehude, Rotherbaum oder den Elbvororten können Mieten von 20 Euro pro Quadratmeter und mehr erreicht werden. Diese Lagen sind besonders bei internationalen Fachkräften und Familien mit hohem Einkommen gefragt.

Im mittleren Segment liegen Stadtteile wie Volksdorf, Groß Flottbek oder Lokstedt, wo die Quadratmetermieten für Häuser typischerweise zwischen 13 und 17 Euro liegen. Diese Stadtteile bieten eine gute Balance zwischen urbaner Anbindung und suburbaner Wohnqualität. In den Stadtrandgebieten wie Neugraben, Marmstorf oder Rahlstedt sind Miedhäuser zu Quadratmeterpreisen zwischen 10 und 13 Euro verfügbar, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs im Segment der Häuser erwartet. Die Prognose geht von jährlichen Steigerungen zwischen 3 und 5 Prozent aus, wobei in besonders gefragten Lagen auch höhere Steigerungen möglich sind. Der anhaltende Zuzug nach Hamburg, insbesondere von Familien, wird die Nachfrage nach Miedhäusern weiter stützen.

Die begrenzte Neubautätigkeit in diesem Segment wird den Nachfrageüberhang nicht auflösen können. Zusätzlicher Druck auf die Mietpreise entsteht durch die allgemeine Inflation und die gestiegenen Instandhaltungskosten, die Vermieter zunehmend auf die Mieter umlegen. Die Einführung neuer energetischer Standards könnte zu weiteren Mietpreissteigerungen führen, da modernisierte Objekte höhere Mieten rechtfertigen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen in Hamburg bei 13,04 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 1,32 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht. Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik mit einer Steigerung von 5,92 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete noch bei 12,31 Euro pro Quadratmeter lag.

Diese Entwicklung bedeutet für eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung eine Kaltmiete von etwa 913 Euro monatlich. Die tatsächlichen Mietpreise variieren jedoch stark je nach Baujahr, Ausstattung und Lage. Neubauwohnungen erzielen regelmäßig Mieten von 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter, während unsanierte Altbauwohnungen in einfachen Lagen teilweise noch für unter 10 Euro pro Quadratmeter vermietet werden.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg bleibt weiterhin stark angespannt. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, was zu extrem kurzen Leerstandszeiten und hohem Bewerberdruck führt. Durchschnittlich bewerben sich auf eine ausgeschriebene Wohnung 50 bis 100 Interessenten, in besonders beliebten Lagen kann diese Zahl noch deutlich höher liegen.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment zeigt erste Zeichen der Erholung, bleibt aber weiterhin unter dem zur Entspannung des Marktes notwendigen Niveau. Jährlich werden etwa 6.000 bis 7.000 neue Mietwohnungen fertiggestellt, während der Bedarf bei geschätzten 10.000 Einheiten liegt. Die Leerstandsquote liegt bei unter 0,5 Prozent und damit weit unter der für einen ausgeglichenen Markt notwendigen Quote von etwa 3 Prozent. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für normale Mietwohnungen beträgt weniger als eine Woche.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Hamburger Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. Die höchsten Mieten werden in der Innenstadt, insbesondere in Hamburg-Mitte, sowie in den beliebten Stadtteilen Eimsbüttel, Eppendorf und den Elbvororten erzielt. Hier liegen die Durchschnittsmieten häufig über 15 Euro pro Quadratmeter, in Topllagen mit Elbblick oder in der HafenCity können sogar 20 Euro und mehr erreicht werden.

Im mittleren Preissegment bewegen sich Stadtteile wie Altona, Winterhude oder Uhlenhorst mit Durchschnittsmieten zwischen 12 und 14 Euro pro Quadratmeter. Diese Quartiere profitieren von ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zur Innenstadt und dem attraktiven Wohnumfeld. Günstigere Mieten zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter finden sich in Stadtrandlagen wie Billstedt, Jenfeld oder Wilhelmsburg, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen.

Besonders dynamisch entwickeln sich Stadtteile, die von Aufwertungsprozessen profitieren. Quartiere wie Wilhelmsburg oder Teile von Barmbek verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen, da sie zunehmend von jüngeren Mietern und Kreativen entdeckt werden.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Hamburger Mietwohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten deutet auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin. Experten erwarten jährliche Mietsteigerungen zwischen 4 und 6 Prozent, wobei in gefragten Innenstadtlagen auch höhere Steigerungen möglich sind. Die Mietpreisbremse zeigt nur begrenzte Wirkung, da sie hauptsächlich bei Neuvermietungen greift und viele Ausnahmen zulässt.

Mehrere Faktoren werden die Mietpreisentwicklung weiter antreiben: Die anhaltend hohe Zuwanderung nach Hamburg, die demografische Entwicklung mit dem Trend zu Single-Haushalten, die weiterhin unzureichende Neubautätigkeit sowie die steigenden Betriebs- und Instandhaltungskosten. Die Inflation und gestiegene Energiekosten führen zusätzlich zu höheren Nebenkosten, was die Gesamtbelastung für Mieter weiter erhöht.

Mittelfristig könnte eine Entspannung nur durch eine deutliche Ausweitung der Neubautätigkeit erreicht werden. Die Stadt Hamburg hat sich zwar ambitionierte Wohnungsbauziele gesetzt, deren Umsetzung gestaltet sich jedoch angesichts knapper Flächen, hoher Baukosten und langwieriger Genehmigungsverfahren als herausfordernd. Ohne signifikante politische Interventionen und eine Beschleunigung der Bauaktivitäten wird der Hamburger Mietwohnungsmarkt voraussichtlich angespannt bleiben.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der stabilen Erholung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Nach der Marktkorrektur der Vorjahre hat sich sowohl der Kauf- als auch der Mietmarkt stabilisiert, wobei die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum weiterhin preisstützend wirkt.

Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen zeigen eine moderate Aufwärtsentwicklung, die von der wiedergewonnenen Marktzuversicht und dem Rückgang der Finanzierungskosten getragen wird. Der Mietmarkt bleibt hingegen stark angespannt mit kontinuierlichen Preissteigerungen, die durch die hohe Nachfrage und das knappe Angebot getrieben werden.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer profitieren von stabileren Marktbedingungen und besseren Finanzierungsmöglichkeiten als in den Vorjahren, müssen aber weiterhin mit einem begrenzten Angebot rechnen. Verkäufer können mit stabilen bis leicht steigenden Preisen kalkulieren. Mieter sehen sich hingegen mit weiter steigenden Mieten und hohem Wettbewerb um verfügbare Wohnungen konfrontiert, während Vermieter von der starken Nachfrage und den steigenden Mietrenditen profitieren.

Die Aussichten für die kommenden Jahre bleiben positiv, wobei Hamburg als attraktiver Wirtschaftsstandort und lebenswerte Metropole weiterhin Zuzug verzeichnen wird. Die größte Herausforderung bleibt die Schaffung von ausreichend bezahlbarem Wohnraum, um den Markt nachhaltig zu entspannen.