Immobilienmarktbericht Hamburg – Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und verzeichnet moderate Preissteigerungen in allen Segmenten. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 haben sich sowohl die Kauf- als auch die Mietpreise positiv entwickelt, wobei die Dynamik je nach Lage und Immobilientyp variiert. Der vorliegende Bericht analysiert die aktuelle Marktsituation für Wohnimmobilien in Hamburg und stellt die Entwicklungen des dritten Quartals den Daten des zweiten Quartals 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Hamburg liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.704 €/m². Dies entspricht einem Anstieg von 1,95 % gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Quadratmeterpreis noch bei 5.594 €/m² lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Preissteigerung ebenfalls 1,95 %, was auf eine kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsentwicklung hindeutet.

Die Preisentwicklung zeigt sich dabei differenziert nach Haustypen: Während Einfamilienhäuser in gehobenen Lagen teilweise Preise von über 1,5 Millionen Euro erzielen, bewegen sich Reihenhäuser und Doppelhaushälften in mittleren Lagen zwischen 600.000 und 900.000 Euro. Die Nachfrage nach freistehenden Einfamilienhäusern mit Garten hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verstärkt, was sich in den Preiszuwächsen widerspiegelt.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, insbesondere im Segment der Einfamilienhäuser. Diese Entwicklung ist primär auf eine gestiegene Verkaufsbereitschaft von Eigentümern zurückzuführen, die die aktuell stabilen Preise für Veräußerungen nutzen möchten. Die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau stabil, wobei sich ein leichter Anstieg im Stadtrandbereich beobachten lässt.

Die Neubauaktivität zeigt eine geringfügige Steigerung, konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf das Hamburger Umland. In den Stadtteilen Bergedorf, Harburg und den nördlichen Randbezirken entstehen vermehrt neue Einfamilienhausgebiete. Der Leerstand im Häusersegment bleibt vernachlässigbar gering, was die anhaltende Knappheit an verfügbaren Objekten unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzen zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben signifikant. In den zentrumsnahen Premium-Lagen wie Harvestehude, Rotherbaum und Blankenese liegen die Quadratmeterpreise bei über 7.000 €/m², wobei Spitzenobjekte auch Werte von 8.500 €/m² erreichen können. Die beliebten Stadtteile Eimsbüttel und Eppendorf bewegen sich in einer Preisspanne von 6.500 bis 7.200 €/m².

In den aufstrebenden Vierteln Altona und Ottensen haben sich die Preise bei 5.800 bis 6.500 €/m² stabilisiert. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der Nähe zur Elbe. Die Randlagen in Bergedorf und Harburg bieten mit Quadratmeterpreisen zwischen 4.500 und 5.200 €/m² noch vergleichsweise erschwingliche Optionen, wobei auch hier eine kontinuierliche Wertsteigerung zu verzeichnen ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends bei Häusern zum Kauf. Die Preissteigerungen dürften sich im Bereich von 2 bis 4 % jährlich bewegen. Besonders im Umland und in den Randlagen wird mit einer überdurchschnittlichen Entwicklung gerechnet, da hier noch Potenzial für Wertsteigerungen besteht und die Nachfrage nach Wohnraum mit Garten anhält.

Die Zinsentwicklung wird als entscheidender Faktor für die weitere Marktentwicklung gesehen. Sollten die Hypothekenzinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder leicht sinken, könnte dies die Nachfrage zusätzlich stimulieren. Gleichzeitig wird die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland in Hamburg weiterhin preistreibend wirken.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im Segment der Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Q3 2025 bei 6.312 €/m². Dies stellt eine Steigerung von 1,59 % gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Preis bei 6.213 €/m² lag. Im Vergleich zum dritten Quartal des Vorjahres beträgt der Preisanstieg ebenfalls 1,59 %, was eine konstante, aber verhaltene Preisentwicklung signalisiert.

Die Preisspanne bei Eigentumswohnungen zeigt sich stark differenziert: Während kleine 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen in einfachen Lagen ab etwa 250.000 Euro erhältlich sind, kosten großzügige Penthouse-Wohnungen in Premium-Lagen mehrere Millionen Euro. Der Durchschnittspreis für eine 80 m² große 3-Zimmer-Wohnung in mittlerer Lage beträgt aktuell etwa 505.000 Euro.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was primär auf eine gesteigerte Neubauaktivität zurückzuführen ist. Besonders in den Stadtteilen Altona und Ottensen entstehen neue Wohnquartiere mit modernen Eigentumswohnungen. Die Nachfrage bleibt stabil auf hohem Niveau, mit einem leichten Anstieg im Zentrumsbereich, wo kompakte Wohnungen für Kapitalanleger und Singles besonders gefragt sind.

Der Leerstand im Eigentumswohnungssegment ist minimal und konzentriert sich hauptsächlich auf hochpreisige Luxusobjekte, die länger auf dem Markt verweilen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Standardwohnungen liegt bei etwa 60 bis 90 Tagen, wobei besonders attraktive Objekte in gefragten Lagen oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die teuersten Eigentumswohnungen finden sich in den zentrumsnahen Toplagen. In Harvestehude, an der Außenalster und in der HafenCity liegen die Quadratmeterpreise bei über 7.500 €/m², mit Spitzenwerten von bis zu 10.000 €/m² für Luxusobjekte mit Elbblick. Die Stadtteile Eimsbüttel, Eppendorf und Winterhude bewegen sich in einer Preisspanne von 7.000 bis 8.000 €/m².

Die beliebten Viertel Altona, Ottensen und St. Pauli verzeichnen Quadratmeterpreise zwischen 6.500 und 7.200 €/m². Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre und der guten Anbindung an das Stadtzentrum. In den Randlagen wie Bergedorf, Harburg und Wandsbek sind Eigentumswohnungen mit Preisen zwischen 5.000 und 5.800 €/m² noch vergleichsweise erschwinglich, wobei auch hier eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Der Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg dürfte in den nächsten 12 bis 24 Monaten weiterhin stabil bleiben mit moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 3 % jährlich. Die Nachfrage nach zentrumsnahen Wohnungen wird voraussichtlich hoch bleiben, getrieben von Kapitalanlegern und der anhaltenden Urbanisierung. Besonders gefragt bleiben energieeffiziente Neubauwohnungen und sanierte Altbauwohnungen in guten Lagen.

Die geplanten Stadtentwicklungsprojekte, insbesondere in den östlichen Stadtteilen und entlang der Entwicklungsachsen, könnten mittelfristig für eine Entspannung auf der Angebotsseite sorgen. Allerdings wird die hohe Nachfrage voraussichtlich dafür sorgen, dass die Preise weiterhin auf hohem Niveau verbleiben oder leicht steigen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Miete für Häuser in Hamburg liegt im dritten Quartal 2025 bei 13,04 €/m². Dies entspricht einem Anstieg von 1,32 % gegenüber dem Vorquartal, in dem die Durchschnittsmiete 12,87 €/m² betrug. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 zeigt sich mit einem Plus von 5,92 % eine deutlich stärkere Dynamik, was die anhaltende Nachfrage nach Mietshäusern unterstreicht.

Die absolute Mietpreisspanne für Häuser ist erheblich: Während kleine Reihenhäuser in Randlagen ab etwa 1.500 Euro monatlich zu mieten sind, kosten großzügige Villen in Bestlagen 5.000 Euro und mehr. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche kostet in mittlerer Lage etwa 1.825 Euro Kaltmiete pro Monat.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, insbesondere im Umland Hamburgs. Diese Entwicklung ist auf eine verstärkte Bautätigkeit in den Randgemeinden und die Fertigstellung mehrerer Reihenhaussiedlungen zurückzuführen. Die Nachfrage bleibt konstant hoch, mit einem besonderen Anstieg im Stadtrandbereich, wo Familien vermehrt nach bezahlbarem Wohnraum mit Garten suchen.

Der Leerstand bei Mietshäusern ist minimal und konzentriert sich hauptsächlich auf hochpreisige Objekte im Luxussegment. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da viele Mieter angesichts der hohen Kaufpreise länger in ihren gemieteten Häusern verbleiben. Die Fluktuation ist entsprechend gering, was die Verfügbarkeit weiter einschränkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser finden sich erwartungsgemäß in den Premium-Stadtteilen. In Harvestehude, Blankenese und an der Elbchaussee liegen die Quadratmetermieten bei über 15,00 €/m², teilweise werden für besonders exklusive Objekte auch 18,00 €/m² und mehr aufgerufen. Die gehobenen Wohnlagen in Eimsbüttel und Eppendorf bewegen sich in einer Preisspanne von 14,00 bis 16,00 €/m².

In den beliebten Familienstadtteilen Altona und Ottensen liegen die Mieten zwischen 13,00 und 14,50 €/m². Diese Viertel profitieren von ihrer guten Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten. Die Randlagen in Bergedorf und Harburg bieten mit Quadratmetermieten zwischen 10,00 und 12,00 €/m² noch vergleichsweise moderate Preise, wobei auch hier ein kontinuierlicher Anstieg zu verzeichnen ist.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Mietshäuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiterhin angespannt bleiben. Die Mietpreise dürften um weitere 3 bis 5 % jährlich steigen, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen Wirtschaftslage und möglichen regulatorischen Eingriffen abhängt. Die Nachfrage nach Mietshäusern, insbesondere von Familien, die sich den Kauf nicht leisten können oder wollen, bleibt hoch.

Die geplante Ausweitung des Wohnungsbaus in den Randgebieten könnte mittelfristig zu einer leichten Entspannung führen. Allerdings wird die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die hohen Baukosten weiterhin preistreibend wirken. Besonders gefragt bleiben energieeffiziente Häuser mit modernen Heizungssystemen, da die Nebenkosten für viele Mieter zu einem entscheidenden Faktor geworden sind.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 13,04 €/m². Dies bedeutet einen Anstieg von 1,32 % gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem die Durchschnittsmiete bei 12,87 €/m² lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 ist mit einem Plus von 5,92 % eine deutliche Mietpreissteigerung zu verzeichnen, die die anhaltende Wohnraumknappheit in Hamburg widerspiegelt.

Die Mietpreise variieren stark je nach Wohnungsgröße und Ausstattung. Kleine 1-Zimmer-Apartments werden durchschnittlich für 14,50 €/m² vermietet, während größere 4-Zimmer-Wohnungen im Schnitt 12,20 €/m² kosten. Eine typische 2-Zimmer-Wohnung mit 60 m² kostet in mittlerer Lage etwa 780 Euro Kaltmiete monatlich.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, was hauptsächlich auf die Fertigstellung mehrerer Neubauprojekte zurückzuführen ist. Besonders in den Stadtteilen Altona, Ottensen und der HafenCity sind neue Mietwohnungen auf den Markt gekommen. Die Nachfrage bleibt dennoch auf sehr hohem Niveau, mit einem leichten Anstieg im Zentrumsbereich, wo vor allem kleine bis mittelgroße Wohnungen stark nachgefragt werden.

Der Leerstand bei Mietwohnungen ist mit unter 1 % weiterhin extrem niedrig und konzentriert sich hauptsächlich auf das hochpreisige Segment sowie auf sanierungsbedürftige Altbauwohnungen. Die durchschnittliche Inseratslaufzeit für normale Mietwohnungen beträgt nur wenige Tage, bei Besichtigungen sind regelmäßig dutzende Interessenten anwesend.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die teuersten Mietwohnungen finden sich in den zentrumsnahen Toplagen. In Harvestehude, Rotherbaum und an der Außenalster werden Quadratmetermieten von über 15,00 €/m² aufgerufen, für Penthouse-Wohnungen mit Alsterblick teilweise auch über 20,00 €/m². Die beliebten Stadtteile Eimsbüttel, Eppendorf und Winterhude bewegen sich in einer Preisspanne von 14,00 bis 16,00 €/m².

Die urbanen Szeneviertel Altona, Ottensen, St. Pauli und das Schanzenviertel verzeichnen Mieten zwischen 13,00 und 14,50 €/m². Diese Stadtteile sind besonders bei jungen Berufstätigen und Studenten beliebt. In den Randlagen wie Bergedorf, Harburg und Wandsbek sind Mietwohnungen mit 10,00 bis 12,00 €/m² noch vergleichsweise bezahlbar, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich angespannt bleiben. Experten rechnen mit weiteren Mietpreissteigerungen im Bereich von 3 bis 4 % jährlich, sofern keine signifikanten regulatorischen Eingriffe erfolgen. Die Diskussion um Mietpreisbremse und Mietendeckel könnte die Entwicklung beeinflussen, wobei die praktische Umsetzung und Wirksamkeit solcher Maßnahmen abzuwarten bleibt.

Die geplanten Wohnungsbauprojekte, insbesondere im Rahmen des „Bündnis für das Wohnen", könnten mittelfristig zu einer Entspannung beitragen. Die Stadt Hamburg plant die Fertigstellung von 10.000 neuen Wohnungen jährlich, wobei ein erheblicher Anteil als geförderter Wohnungsbau realisiert werden soll. Dennoch wird die hohe Zuwanderung und die Attraktivität Hamburgs als Wirtschaftsstandort weiterhin für eine hohe Nachfrage sorgen.

Besonders gefragt bleiben moderne, energieeffiziente Wohnungen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr. Die Nachfrage nach möblierten Wohnungen und Mikro-Apartments nimmt weiter zu, getrieben von der wachsenden Zahl an Studenten, Young Professionals und temporären Arbeitskräften in der Hansestadt.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 weiterhin als robuster und wachsender Markt. Alle Segmente verzeichnen moderate Preissteigerungen, wobei der Mietmarkt mit Steigerungsraten von knapp 6 % im Jahresvergleich die stärkste Dynamik aufweist. Die Kaufpreise entwickeln sich mit Steigerungen zwischen 1,5 und 2 % moderater, bleiben aber auf hohem Niveau stabil.

Die Marktdynamik wird weiterhin von einer hohen Nachfrage bei begrenztem Angebot geprägt. Trotz verstärkter Neubauaktivitäten bleibt die Wohnraumversorgung angespannt. Die Lageunterschiede innerhalb der Stadt bleiben signifikant, mit Preisunterschieden von bis zu 50 % zwischen Premium- und Randlagen.

Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends zu rechnen. Die weitere Entwicklung wird maßgeblich von der Zinspolitik, der wirtschaftlichen Gesamtlage und möglichen regulatorischen Eingriffen abhängen. Hamburg bleibt als Wohn- und Wirtschaftsstandort attraktiv, was die Nachfrage nach Wohnraum auf absehbare Zeit hoch halten wird.