Immobilienmarktbericht Hamburg – Q3 2025

Marktanalyse für Wohnimmobilien mit Quartalsvergleich

Der Hamburger Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Nach der Konsolidierungsphase der vergangenen Quartale zeichnet sich eine zunehmende Marktdynamik ab, die durch eine Belebung der Nachfrage bei weiterhin knappem Angebot geprägt ist. Der vorliegende Bericht analysiert die Entwicklungen in den vier Hauptsegmenten des Wohnimmobilienmarktes und stellt diese dem zweiten Quartal 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Hamburger Markt für Kaufhäuser verzeichnet im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.704 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von etwa 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis bei 5.594 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 5.368 Euro lag, beträgt der Anstieg 6,3 Prozent. Diese Entwicklung signalisiert eine nachhaltige Erholung des Marktsegments nach der vorangegangenen Schwächephase.

Die absolute Preisentwicklung zeigt sich besonders bei Einfamilienhäusern in mittleren bis guten Lagen, wo die Kaufpreise je nach Objektgröße und Ausstattung zwischen 750.000 und 1,2 Millionen Euro liegen. Reihenhäuser und Doppelhaushälften bewegen sich in einer Preisspanne von 550.000 bis 850.000 Euro, wobei die Lage und der Modernisierungsstand entscheidende Preisfaktoren darstellen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser hat sich im dritten Quartal 2025 spürbar belebt. Nach dem historischen Tief der Transaktionszahlen in den Vorjahren nimmt die Anzahl der Kaufverträge wieder zu. Diese positive Entwicklung wird durch eine Stabilisierung des Zinsniveaus und eine wiedergewonnene Planungssicherheit bei Käufern getragen. Das Angebot bleibt jedoch weiterhin begrenzt, was maßgeblich auf die gedämpfte Neubautätigkeit zurückzuführen ist.

Die hohen Baukosten und die restriktive Kreditvergabe wirken weiterhin dämpfend auf die Neubauaktivität. Entwickler konzentrieren sich verstärkt auf bereits genehmigte Projekte, während neue Bauvorhaben nur zögerlich initiiert werden. Der Bestand an verfügbaren Kaufhäusern hat sich gegenüber dem Vorquartal nur marginal erhöht, was die Angebotsknappheit perpetuiert und den Preisdruck aufrechterhält.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleibt im dritten Quartal 2025 deutlich ausgeprägt. Top-Lagen wie Blankenese, die HafenCity und Winterhude verzeichnen Quadratmeterpreise, die teilweise über 8.000 Euro liegen. In diesen begehrten Vierteln ist die Nachfrage besonders robust, was zu einer überdurchschnittlichen Preisentwicklung führt. Harvestehude und Rotherbaum folgen mit Preisen zwischen 7.000 und 7.500 Euro pro Quadratmeter.

Im mittleren Preissegment positionieren sich Stadtteile wie Volksdorf, Sasel und Wellingsbüttel mit Quadratmeterpreisen zwischen 5.500 und 6.500 Euro. Diese Lagen profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der Nähe zu Grünflächen, was sie besonders für Familien attraktiv macht. Die Stadtrandlagen wie Neugraben-Fischbek, Moorburg oder Kirchwerder bieten mit Preisen zwischen 3.800 und 4.500 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise erschwingliche Optionen, wobei auch hier eine stetige Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs bei Kaufhäusern in Hamburg. Die fundamentalen Marktfaktoren – stabile Nachfrage bei begrenztem Angebot – werden voraussichtlich bestehen bleiben. Die Zinsentwicklung wird als entscheidender Faktor für die weitere Marktentwicklung gesehen. Bei einer Stabilisierung oder leichten Senkung der Zinsen könnte sich die Nachfrage weiter beleben, was zusätzlichen Preisdruck erzeugen würde.

Die Neubautätigkeit wird voraussichtlich auf niedrigem Niveau verharren, solange die Baukosten auf dem aktuellen hohen Niveau bleiben und die regulatorischen Anforderungen nicht gelockert werden. Dies wird die Angebotsknappheit mittelfristig zementieren. Experten rechnen mit jährlichen Preissteigerungen zwischen 3 und 5 Prozent, wobei Premium-Lagen überdurchschnittliche Wertzuwächse verzeichnen könnten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro liegt das Preisniveau 1,6 Prozent über dem Vorquartal, in dem 6.213 Euro pro Quadratmeter erzielt wurden. Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch dynamischere Entwicklung: Gegenüber dem vierten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei 5.226 Euro lag, beträgt die Steigerung etwa 20 Prozent, wobei ein Großteil dieser Zuwächse bereits in den ersten beiden Quartalen 2025 realisiert wurde.

Neubauwohnungen in mittleren Lagen werden aktuell zu durchschnittlich 8.200 Euro pro Quadratmeter angeboten, was dem Niveau des Vorquartals entspricht. Diese Preisstabilität im Neubausegment deutet auf eine gewisse Marktsättigung in diesem Preisbereich hin. Bestandswohnungen in gutem Zustand bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 5.000 und 7.500 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Das Segment der Eigentumswohnungen bleibt der dynamischste Bereich des Hamburger Immobilienmarktes. Die Nachfrage ist weiterhin stark ausgeprägt, insbesondere bei Wohnungen mit zwei bis drei Zimmern in zentrumsnahen Lagen. Die Angebotsknappheit hat sich gegenüber dem Vorquartal nicht entspannt, was maßgeblich zur weiteren Preissteigerung beiträgt. Besonders gefragt sind Wohnungen in den Stadtteilen Eimsbüttel, Altona und der HafenCity, wo die Vermarktungszeiten oft nur wenige Wochen betragen.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf mittlere Lagen, wo noch Entwicklungspotenzial vorhanden ist. Projekte in der HafenCity, in Wilhelmsburg und in der Mitte Altona prägen das Neubauprogramm. Die Fertigstellungszahlen bleiben jedoch hinter dem Bedarf zurück, was die strukturelle Unterversorgung des Marktes perpetuiert. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist praktisch nicht existent, was die Marktenge unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung bei Eigentumswohnungen folgt einem klaren Muster von Zentrum zu Peripherie. In den zentralen und besonders begehrten Lagen wie der HafenCity, Harvestehude und Rotherbaum liegen die Quadratmeterpreise deutlich über 7.000 Euro, mit Spitzenwerten bis zu 10.000 Euro für Penthouse-Wohnungen mit Elbblick. Eppendorf, Winterhude und Uhlenhorst folgen mit Preisen zwischen 6.500 und 7.500 Euro pro Quadratmeter.

Die mittleren Lagen wie Barmbek, Wandsbek und Lokstedt bieten Eigentumswohnungen zu Preisen zwischen 5.000 und 6.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und der vorhandenen Infrastruktur. In stadtrandnahen Lagen wie Bergedorf, Harburg oder Rahlstedt bewegen sich die Preise unterhalb von 6.000 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier eine stetige Aufwertung zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine moderate weitere Preiserhöhung, wobei das Tempo der Steigerung sich gegenüber dem ersten Halbjahr 2025 verlangsamen dürfte. Die Preisentwicklung wird maßgeblich von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank und der daraus resultierenden Finanzierungskosten abhängen.

Die strukturelle Nachfrage nach Eigentumswohnungen wird durch den anhaltenden Zuzug nach Hamburg und den Trend zu kleineren Haushalten gestützt. Gleichzeitig wird das Angebot durch die begrenzte Flächenverfügbarkeit und die hohen Baukosten limitiert bleiben. Marktbeobachter rechnen mit jährlichen Preissteigerungen zwischen 3 und 4 Prozent, wobei besonders nachgefragte Mikrolagen überdurchschnittliche Wertzuwächse verzeichnen könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile bis leicht steigende Preisentwicklung. Während spezifische Durchschnittsmieten für Häuser nicht eindeutig ausgewiesen sind, orientiert sich die Entwicklung an der allgemeinen Mietpreisentwicklung im Hamburger Wohnungsmarkt. Analog zu den Wohnungsmieten ist von einem Anstieg von etwa 1 bis 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal und circa 5 bis 6 Prozent im Jahresvergleich auszugehen.

Die absolute Miethöhe für Einfamilienhäuser und Reihenhäuser variiert stark je nach Größe, Ausstattung und Lage. In guten Lagen werden für moderne Einfamilienhäuser mit 150 bis 200 Quadratmetern Wohnfläche Kaltmieten zwischen 2.500 und 3.500 Euro monatlich aufgerufen. Reihenhäuser und Doppelhaushälften liegen typischerweise zwischen 1.800 und 2.800 Euro Kaltmiete, wobei die Nachfrage das verfügbare Angebot deutlich übersteigt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Miethäusern ist durch einen extrem niedrigen Leerstand und eine anhaltend hohe Nachfrage gekennzeichnet. Besonders Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Häusern zur Miete, da der Erwerb von Wohneigentum für viele Haushalte aufgrund der gestiegenen Preise und Finanzierungskosten nicht realisierbar ist. Diese Verschiebung von Kauf- zu Mietinteressenten verstärkt den Nachfragedruck zusätzlich.

Die Neubautätigkeit im Segment der Miethäuser ist aufgrund der hohen Baukosten und der unsicheren Renditeerwartungen stark limitiert. Investoren konzentrieren sich vorwiegend auf Mehrfamilienhäuser, während der Bau von Einfamilienhäusern zur Vermietung eine Ausnahme darstellt. Der Bestand an verfügbaren Miethäusern hat sich gegenüber dem Vorquartal nicht nennenswert verändert, was die Marktenge weiter verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser folgen dem bekannten Muster der Hamburger Stadtgeografie. In Premium-Lagen wie Blankenese, Nienstedten und Othmarschen werden für hochwertige Objekte Mieten von über 20 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Objekte richten sich an eine zahlungskräftige Klientel und sind oft mit gehobener Ausstattung und großzügigen Grundstücken versehen.

In familienfreundlichen Stadtteilen wie Volksdorf, Langenhorn und Groß Flottbek bewegen sich die Mietpreise für Häuser zwischen 12 und 16 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen profitieren von ihrer guten Infrastruktur mit Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten. Am Stadtrand und in den südlichen Bezirken wie Harburg oder Wilhelmsburg sind Häuser zu Quadratmeterpreisen zwischen 9 und 12 Euro verfügbar, wobei auch hier die Nachfrage das Angebot übersteigt.

Prognose und Ausblick

Für den Mietmarkt bei Häusern wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten mit einer Fortsetzung des Aufwärtstrends gerechnet. Die strukturellen Faktoren – hohe Nachfrage bei begrenztem Angebot – werden sich voraussichtlich nicht ändern. Marktexperten erwarten weitere moderate Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich, wobei besonders gefragte Lagen möglicherweise höhere Steigerungsraten verzeichnen könnten.

Die Neubautätigkeit wird voraussichtlich auf dem niedrigen Niveau verbleiben, was die Angebotsknappheit zementiert. Gleichzeitig könnte die anhaltende Kaufzurückhaltung vieler Haushalte die Nachfrage nach Miethäusern weiter verstärken. Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen könnten die Preisentwicklung dämpfen, werden aber voraussichtlich nicht zu einer grundlegenden Entspannung des Marktes führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Hamburger Mietwohnungsmarkt verzeichnet im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 13,04 Euro nettokalt. Dies stellt eine Steigerung von 1,32 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar, als die Durchschnittsmiete bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik: Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 12,31 Euro lag, beträgt der Anstieg 5,92 Prozent.

Die absolute Entwicklung zeigt sich differenziert nach Wohnungsgrößen. Einzimmerwohnungen werden durchschnittlich für 14 bis 16 Euro pro Quadratmeter angeboten, während größere Wohnungen mit vier oder mehr Zimmern typischerweise zwischen 11 und 13 Euro pro Quadratmeter liegen. Neuvertragsmieten liegen generell 10 bis 15 Prozent über den Bestandsmieten, was die Dynamik bei Mieterwechseln verdeutlicht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietwohnungen wird maßgeblich durch den kontinuierlichen Zuzug nach Hamburg getrieben. Mit einer positiven Wanderungsbilanz und einem wachsenden Anteil an Single- und Zweipersonenhaushalten bleibt die Nachfrage nach Mietwohnungen auf hohem Niveau. Das Angebot kann mit dieser Entwicklung nicht Schritt halten, was zu einer anhaltenden Marktanspannung führt.

Die Neubauaktivität bewegt sich auf mittlerem Niveau, wobei der Fokus auf der Schaffung von bezahlbarem Wohnraum liegt. Trotz verschiedener Förderprogramme und städtischer Initiativen bleibt die Zahl der Fertigstellungen hinter dem prognostizierten Bedarf zurück. Der Leerstand ist mit unter einem Prozent praktisch nicht vorhanden, was die extreme Marktenge unterstreicht. Besonders in zentralen und gut angebundenen Lagen werden Wohnungen oft innerhalb weniger Tage nach Inserierung vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur in Hamburg folgt einem klaren Zentrum-Peripherie-Gefälle. In den Toplagen der Innenstadt wie Harvestehude, Rotherbaum und der HafenCity werden Spitzenmieten zwischen 16 und 18 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl. Die Elbvororte und Winterhude folgen mit Mieten zwischen 14 und 16 Euro pro Quadratmeter.

Das mittlere Preissegment wird von Stadtteilen wie St. Pauli, Sternschanze, Eimsbüttel und Ottensen gebildet, wo die Quadratmetermieten zwischen 12 und 14 Euro liegen. Diese Viertel sind besonders bei jungen Berufstätigen und Studenten beliebt. In den äußeren Bezirken wie Bergedorf, Harburg oder Jenfeld bewegen sich die Mieten unterhalb von 10 Euro pro Quadratmeter, wobei auch hier eine stetige Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist. Selbst in diesen traditionell günstigen Lagen wird bezahlbarer Wohnraum zunehmend knapper.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Hamburger Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends in den kommenden 12 bis 24 Monaten hin. Experten erwarten weitere Mietsteigerungen im Bereich von 4 bis 6 Prozent jährlich, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von regulatorischen Eingriffen und der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängen wird. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen könnten die Steigerungsraten dämpfen, werden aber voraussichtlich keine Trendumkehr bewirken.

Die strukturellen Herausforderungen des Hamburger Wohnungsmarktes – wachsende Bevölkerung bei begrenztem Flächenangebot – werden mittelfristig bestehen bleiben. Die Stadt Hamburg plant zwar ambitionierte Wohnungsbauprogramme, doch die Realisierung hinkt oft hinter den Zielvorgaben zurück. Besonders im Segment des bezahlbaren Wohnraums wird die Schere zwischen Angebot und Nachfrage voraussichtlich weiter auseinandergehen.

Fazit und Gesamtbetrachtung

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase moderater, aber stetiger Aufwärtsentwicklung. Über alle vier analysierten Segmente hinweg zeigt sich ein einheitliches Bild: Die Preise und Mieten steigen weiter, wenn auch mit gedämpfter Dynamik im Vergleich zu den Vorjahren. Die fundamentalen Marktfaktoren – eine robuste Nachfrage trifft auf ein strukturell knappes Angebot – bleiben intakt und werden die Marktentwicklung auch in den kommenden Quartalen prägen.

Die Quartalsvergleiche zeigen, dass sich die Preissteigerungen im Bereich von 1 bis 2 Prozent stabilisiert haben, während die Jahresvergleiche mit 5 bis 6 Prozent bei Mieten und bis zu 20 Prozent bei Kaufpreisen für Eigentumswohnungen deutlich dynamischer ausfallen. Diese Entwicklung spiegelt die schrittweise Normalisierung nach den turbulenten Jahren der Pandemie und der anschließenden Zinsschock wider.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass Hamburg weiterhin ein stabiler, aber herausfordernder Immobilienmarkt bleibt. Käufer und Mieter müssen sich auf anhaltend hohe Preise einstellen, während Eigentümer und Investoren von moderaten, aber stetigen Wertzuwächsen profitieren können. Die größte Herausforderung bleibt die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum, insbesondere für mittlere und untere Einkommensgruppen, die zunehmend an den Stadtrand gedrängt werden.