Immobilienmarktbericht Hamburg – Q3 2025

Der Hamburger Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt. Im Vergleich zum Vorquartal sind moderate Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor zu verzeichnen. Der folgende Bericht analysiert die aktuelle Marktlage für Wohnimmobilien in der Hansestadt und stellt eine detaillierte Gegenüberstellung zum zweiten Quartal 2025 dar.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Hamburg liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.704 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Anstieg von 1,97 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis noch bei 5.594 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beläuft sich die Preissteigerung ebenfalls auf 1,97 Prozent, was auf eine kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsentwicklung hindeutet.

Die Preisentwicklung zeigt sich dabei über verschiedene Haustypen hinweg relativ einheitlich. Einfamilienhäuser in guten Lagen verzeichnen weiterhin die höchsten Wertzuwächse, während Reihenhäuser und Doppelhaushälften eine etwas moderatere Preisentwicklung aufweisen. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche beläuft sich aktuell auf etwa 855.600 Euro, was die erhebliche finanzielle Belastung für Kaufinteressenten verdeutlicht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Häuser zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 weitgehend stabil. Das Angebot hat sich im Vergleich zum Vorquartal nicht signifikant verändert, während die Nachfrage weiterhin auf einem hohen Niveau verharrt. Diese Konstellation führt zu einem angespannten Marktumfeld, in dem qualitativ hochwertige Objekte in begehrten Lagen häufig binnen weniger Wochen verkauft werden.

Die Neubauaktivität im Bereich der Einfamilienhäuser bleibt aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit im Hamburger Stadtgebiet weiterhin eingeschränkt. Schwerpunkte der Neubautätigkeit liegen vor allem in den Randgebieten und in ausgewiesenen Neubaugebieten wie der HafenCity oder in Wilhelmsburg. Die Fertigstellungszahlen bewegen sich auf einem ähnlichen Niveau wie im Vorquartal, wobei der Fokus verstärkt auf verdichteten Bauformen wie Reihenhäusern und Townhouses liegt.

Der Leerstand im Segment der Häuser ist praktisch nicht vorhanden. Die wenigen verfügbaren Objekte werden meist schnell vom Markt absorbiert, was die anhaltend hohe Attraktivität des Hamburger Immobilienmarktes unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben im dritten Quartal 2025 erheblich. In den Premium-Lagen wie Harvestehude, Eppendorf, Blankenese und Rotherbaum liegen die Quadratmeterpreise für Häuser deutlich über 6.500 Euro, wobei in Spitzenlagen sogar Preise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter erreicht werden. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exklusiven Lage, der hervorragenden Infrastruktur und dem hohen Prestige.

Im mittleren Preissegment bewegen sich Stadtteile wie Groß Flottbek, Othmarschen und Volksdorf, wo die Quadratmeterpreise zwischen 5.500 und 6.500 Euro liegen. Diese Gebiete bieten eine gute Balance zwischen urbaner Anbindung und ruhigem Wohnumfeld, was sie besonders für Familien attraktiv macht.

Am Stadtrand und in den östlichen Bezirken wie Rahlstedt, Wandsbek, Bergedorf oder Neugraben-Fischbek sind die Preise mit unter 5.000 Euro pro Quadratmeter deutlich moderater. Diese Gebiete verzeichnen jedoch eine zunehmende Nachfrage, da sie für viele Käufer die einzige Möglichkeit darstellen, sich Wohneigentum in Hamburg leisten zu können. Besonders Familien mit mittleren Einkommen weichen verstärkt in diese Stadtteile aus.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der stabilen Preisentwicklung im Häusermarkt erwartet. Die fundamentalen Marktfaktoren – knappes Angebot bei gleichbleibend hoher Nachfrage – werden voraussichtlich bestehen bleiben. Eine Preissteigerung von zwei bis drei Prozent pro Jahr erscheint realistisch, wobei Premium-Lagen möglicherweise stärkere Zuwächse verzeichnen könnten.

Die Zinsentwicklung bleibt ein wichtiger Einflussfaktor für die weitere Marktentwicklung. Sollten die Zinsen weiter auf dem aktuellen Niveau verharren oder sogar leicht sinken, könnte dies die Nachfrage zusätzlich stützen. Gleichzeitig könnten regulatorische Eingriffe, etwa im Bereich der Grunderwerbsteuer oder bei den Kreditvergaberichtlinien, die Marktdynamik beeinflussen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im Segment der Eigentumswohnungen liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis im dritten Quartal 2025 bei 6.312 Euro. Dies bedeutet einen Anstieg von 1,59 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis noch 6.213 Euro pro Quadratmeter betrug. Im Vergleich zum Vorjahresquartal ergibt sich ebenfalls eine Steigerung von 1,59 Prozent, was auf eine kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsbewegung hindeutet.

Die Preisentwicklung variiert dabei je nach Wohnungsgröße und Ausstattung. Besonders gefragt sind weiterhin Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 90 Quadratmetern, die sich sowohl für Singles und Paare als auch für kleine Familien eignen. In diesem Segment sind die Preise überdurchschnittlich stark gestiegen. Große Wohnungen über 120 Quadratmeter zeigen eine etwas schwächere Preisentwicklung, da die Zielgruppe hier kleiner und preissensibler ist.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt aber weiterhin unter dem Niveau, das für einen ausgeglichenen Markt erforderlich wäre. Die Nachfrage verharrt auf sehr hohem Niveau, getrieben von der anhaltenden Attraktivität Hamburgs als Wirtschaftsstandort und der damit verbundenen Zuwanderung qualifizierter Arbeitskräfte.

Die Neubauaktivität im Wohnungsbau zeigt sich dynamischer als im Häusersegment. Mehrere größere Projekte, insbesondere in der HafenCity, in Wilhelmsburg und in den Entwicklungsgebieten entlang der Magistralen, befinden sich in der Realisierung oder kurz vor der Fertigstellung. Diese Projekte tragen dazu bei, das Angebot zu erweitern, können aber die strukturelle Knappheit nicht vollständig ausgleichen.

Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist praktisch nicht existent. Neu auf den Markt kommende Wohnungen werden in der Regel innerhalb weniger Wochen verkauft, in begehrten Lagen oft sogar binnen Tagen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal nicht wesentlich verändert und liegt weiterhin bei etwa vier bis sechs Wochen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den zentralen und beliebten Stadtteilen wie St. Pauli, Altona, Eimsbüttel und der HafenCity liegen die Quadratmeterpreise häufig über 7.000 Euro, wobei Neubauwohnungen in Top-Lagen auch Preise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter erreichen können. Diese Gebiete profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Im mittleren Preissegment zwischen 5.500 und 7.000 Euro pro Quadratmeter finden sich Stadtteile wie Winterhude, Uhlenhorst, Barmbek und Ottensen. Diese Viertel bieten eine gute Mischung aus urbanem Leben und Wohnqualität und sind besonders bei jungen Familien und Berufstätigen beliebt.

In den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen wie Billstedt, Wilhelmsburg, Jenfeld oder Steilshoop liegen die Preise meist unter 5.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete erfahren jedoch zunehmend eine Aufwertung durch Stadtentwicklungsprojekte und verbesserte Verkehrsanbindungen, was mittelfristig zu Preissteigerungen führen könnte.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Es wird erwartet, dass die Preise weiter moderat steigen werden, wobei eine jährliche Steigerungsrate von zwei bis vier Prozent als realistisch erscheint. Besonders in den sich entwickelnden Stadtteilen könnte das Preiswachstum überdurchschnittlich ausfallen.

Die demografische Entwicklung Hamburgs mit einem prognostizierten Bevölkerungswachstum wird die Nachfrage weiter stützen. Gleichzeitig könnten verstärkte Neubauaktivitäten, insbesondere im Rahmen größerer Stadtentwicklungsprojekte, das Angebot erweitern und damit preisdämpfend wirken. Die Balance zwischen diesen Faktoren wird die tatsächliche Preisentwicklung bestimmen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Miete für Häuser in Hamburg beträgt im dritten Quartal 2025 13,04 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt einen Anstieg von 1,32 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, in dem die Durchschnittsmiete bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich mit einem Plus von 5,92 Prozent eine deutlich stärkere Steigerung, was die anhaltende Dynamik im Mietmarkt unterstreicht.

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern zeigt sich differenziert nach Haustyp und Ausstattung. Moderne, energieeffiziente Neubauhäuser erzielen Spitzenmieten von über 15 Euro pro Quadratmeter, während ältere Bestandsobjekte ohne moderne Ausstattung teilweise noch unter 12 Euro pro Quadratmeter vermietet werden. Die durchschnittliche Monatsmiete für ein Reihenhaus mit 120 Quadratmetern beläuft sich aktuell auf etwa 1.565 Euro.

Marktdynamik

Der Mietmarkt für Häuser zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin sehr angespannt. Das Angebot bleibt auf niedrigem Niveau stabil, während die Nachfrage unvermindert hoch ist. Besonders Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Mietshäusern, da der Erwerb von Wohneigentum für viele Haushalte aufgrund der hohen Kaufpreise und gestiegenen Finanzierungskosten nicht realisierbar ist.

Die Fluktuation im Bestand ist gering, da Mieter angesichts des knappen Angebots und steigender Neuvertragsmieten ihre bestehenden Mietverhältnisse möglichst lange aufrechterhalten. Dies führt dazu, dass nur wenige Objekte neu auf den Markt kommen und diese meist sehr schnell wieder vermietet werden.

Im Neubaubereich ist die Aktivität bei Mietshäusern begrenzt, da Investoren häufig den lukrativeren Verkauf von Eigentumswohnungen bevorzugen. Einige institutionelle Anleger realisieren jedoch gezielt Projekte im Mietshaussegment, um von den stabilen Mieteinnahmen zu profitieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Hamburger Stadtteilen sind erheblich. In den Premium-Lagen wie Eppendorf, Harvestehude, Winterhude und Blankenese liegen die Mieten für Häuser oft über 15 Euro pro Quadratmeter, in Einzelfällen werden sogar über 20 Euro pro Quadratmeter erreicht. Diese Stadtteile bieten eine exzellente Infrastruktur, hochwertige Bausubstanz und ein attraktives Wohnumfeld.

Im mittleren Segment mit Mieten zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter finden sich Stadtteile wie Groß Borstel, Lokstedt, Niendorf und Sasel. Diese Gebiete sind besonders bei Familien beliebt, die ein ruhiges Wohnumfeld mit guter Verkehrsanbindung suchen.

In den Randlagen wie Rahlstedt, Wandsbek, Neugraben oder Hausbruch liegen die Mieten meist unter 12 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten oft ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis und werden zunehmend von Haushalten nachgefragt, die aus den teuren innerstädtischen Lagen verdrängt werden.

Prognose und Ausblick

Für den Mietshausmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des Aufwärtstrends erwartet. Die Mietpreise dürften weiter steigen, wobei eine jährliche Steigerungsrate von drei bis fünf Prozent als wahrscheinlich gilt. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse könnten die Dynamik etwas dämpfen, werden aber voraussichtlich keinen Trendwechsel bewirken.

Die Nachfrage nach Mietshäusern wird durch verschiedene Faktoren gestützt bleiben: die hohen Kaufpreise, die gestiegenen Finanzierungskosten und die zunehmende Flexibilität in der Lebensplanung vieler Haushalte. Gleichzeitig bleibt das Angebot strukturell knapp, da nur wenige neue Mietshäuser gebaut werden und die Fluktuation im Bestand gering ist.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Mietpreis für Wohnungen in Hamburg liegt im dritten Quartal 2025 bei 13,04 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Anstieg von 1,32 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete noch 12,87 Euro pro Quadratmeter betrug. Im Vergleich zum Vorjahresquartal ergibt sich eine deutliche Steigerung von 5,92 Prozent, was die anhaltende Dynamik im Wohnungsmietmarkt verdeutlicht.

Die Mietpreisentwicklung zeigt sich dabei stark differenziert nach Wohnungsgröße und -alter. Kleine Wohnungen bis 40 Quadratmeter erzielen die höchsten Quadratmetermieten, oft über 15 Euro, während große Wohnungen über 100 Quadratmeter relative Quadratmeterpreise von unter 12 Euro aufweisen können. Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise liegen preislich deutlich über dem Durchschnitt.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg bleibt im dritten Quartal 2025 extrem angespannt. Das Angebot ist weiterhin nicht ausreichend, um die hohe Nachfrage zu decken. Besonders in den zentralen Lagen ist die Situation kritisch, wo auf eine Wohnungsanzeige oft hunderte Bewerbungen eingehen. Die durchschnittliche Inseratsdauer liegt bei weniger als einer Woche, in begehrten Lagen werden Wohnungen oft binnen Stunden vergeben.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau hat sich im Vergleich zum Vorquartal nicht wesentlich verändert. Zwar befinden sich mehrere größere Projekte in der Realisierung, diese können jedoch die strukturelle Unterversorgung nicht ausgleichen. Institutionelle Investoren und städtische Wohnungsbaugesellschaften sind die Hauptakteure im Neubausegment, während private Kleinvermieter sich zunehmend aus dem Markt zurückziehen.

Der Leerstand ist mit unter einem Prozent praktisch nicht vorhanden und beschränkt sich hauptsächlich auf Wohnungen, die sich in der Modernisierung befinden oder aus anderen Gründen temporär nicht vermietbar sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung der Mietpreise ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den Szenestadtteilen wie St. Pauli, Sternschanze, Ottensen und dem Karolinenviertel sowie in den gehobenen Wohnlagen wie Eppendorf und Winterhude liegen die Mieten häufig über 15 Euro pro Quadratmeter. Neubauwohnungen in diesen Lagen können sogar Mieten von über 20 Euro pro Quadratmeter erreichen.

Das mittlere Preissegment mit Mieten zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter umfasst Stadtteile wie Eimsbüttel, Barmbek, Wandsbek-Gartenstadt und Eilbek. Diese Gebiete bieten eine gute Infrastruktur und sind bei verschiedenen Zielgruppen beliebt, von Studenten über junge Berufstätige bis zu Familien.

In den peripheren Lagen wie Billstedt, Wilhelmsburg, Jenfeld, Rahlstedt oder Neugraben liegen die Mieten meist unter 12 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile gewinnen jedoch zunehmend an Attraktivität, da sie für viele Haushalte die einzige bezahlbare Option darstellen. Stadtentwicklungsprojekte und verbesserte Verkehrsanbindungen tragen zur Aufwertung dieser Gebiete bei.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Hamburg bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Es wird erwartet, dass die Mieten weiter steigen werden, wobei eine jährliche Steigerungsrate von vier bis sechs Prozent als wahrscheinlich gilt. Die Mietpreisbremse wird diese Entwicklung möglicherweise etwas dämpfen, kann aber die grundlegenden Marktmechanismen nicht außer Kraft setzen.

Verschiedene Faktoren werden die weitere Entwicklung prägen: Der anhaltende Zuzug nach Hamburg, die begrenzte Neubautätigkeit, die steigenden Baukosten und die restriktive Kreditvergabe für private Investoren. Gleichzeitig könnten politische Interventionen wie verstärkte Förderung des sozialen Wohnungsbaus oder neue regulatorische Maßnahmen die Marktdynamik beeinflussen.

Mittelfristig ist mit einer Fortsetzung des Trends zur Verdrängung einkommensschwächerer Haushalte aus den innerstädtischen Lagen zu rechnen. Dies könnte zu einer verstärkten sozialräumlichen Segregation führen, wenn nicht durch gezielte wohnungspolitische Maßnahmen gegengesteuert wird.

Fazit

Der Hamburger Immobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer stabilen Aufwärtsentwicklung geprägt. Sowohl im Kauf- als auch im Mietsektor sind moderate Preissteigerungen zu verzeichnen, wobei die Dynamik im Mietmarkt etwas stärker ausgeprägt ist als im Kaufmarkt. Die strukturelle Knappheit an Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage bleibt das bestimmende Merkmal des Marktes.

Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen bleiben erheblich und tendieren eher zu einer weiteren Spreizung als zu einer Angleichung. Während die Premium-Lagen weiterhin Höchstpreise erzielen, gewinnen die Randlagen zunehmend an Bedeutung als bezahlbare Alternative für breite Bevölkerungsschichten.

Für Investoren und Eigennutzer bleibt der Hamburger Immobilienmarkt attraktiv, erfordert aber aufgrund des hohen Preisniveaus eine sorgfältige Analyse und Planung. Die erwartete weitere Preisentwicklung spricht für eine Fortsetzung der positiven Marktentwicklung, wobei externe Faktoren wie Zinsentwicklung, regulatorische Eingriffe und gesamtwirtschaftliche Entwicklung die tatsächliche Dynamik beeinflussen werden.