Immobilienmarktbericht Hamburg – Q3 2025

Der Hamburger Immobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Nach der Konsolidierungsphase der vergangenen Jahre deutet sich eine nachhaltige Erholung an, wobei die Dynamik je nach Immobilientyp und Lage variiert. Der vorliegende Bericht analysiert die aktuelle Marktlage für Wohnimmobilien und stellt diese dem zweiten Quartal 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg bei 5.704 Euro pro Quadratmeter. Dies markiert einen Anstieg von etwa 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der Durchschnittspreis bei 5.594 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Aufwärtsbewegung mit einem Plus von rund 6 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024.

Die moderate Preissteigerung setzt den Trend der vergangenen Quartale fort und signalisiert eine Rückkehr des Vertrauens in den Markt für Einfamilienhäuser. Nach dem historischen Tief der Transaktionszahlen im Jahr 2023 hat sich das Kaufvolumen wieder auf dem Niveau von 2022 stabilisiert. Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 650.000 und 1,2 Millionen Euro, wobei die Preisspanne stark von der jeweiligen Lage abhängt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik für Häuser zum Kauf zeigt eine ausgeglichene Balance zwischen Angebot und Nachfrage. Die Anzahl der Kaufverträge hat sich nach dem Einbruch 2023 wieder erholt und erreicht das Niveau von 2022. Dies deutet auf eine Normalisierung des Marktes hin, nachdem die Phase der Unsicherheit durch gestiegene Zinsen und wirtschaftliche Turbulenzen überwunden wurde.

Die Neubauaktivität bleibt jedoch weiterhin begrenzt. Hohe Baukosten, verschärfte Energieeffizienzanforderungen und die nach wie vor angespannte Finanzierungssituation bremsen die Entwicklung neuer Projekte. Die Baugenehmigungen für Einfamilienhäuser sind im Vergleich zum Vorjahr nur marginal gestiegen, was mittelfristig zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen könnte. Der Leerstand bei Bestandsimmobilien ist praktisch nicht vorhanden, was die Marktenge zusätzlich verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Hamburg zeigt erhebliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen. In den besonders begehrten Lagen wie Blankenese, Harvestehude und Winterhude liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt und erreichen teilweise Werte von über 8.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Premiumlagen verzeichnen auch im dritten Quartal 2025 eine überdurchschnittliche Nachfrage bei sehr begrenztem Angebot.

Die mittleren Lagen in Stadtteilen wie Volksdorf, Sasel oder Niendorf bewegen sich im Preissegment zwischen 4.500 und 6.000 Euro pro Quadratmeter. Hier ist das Angebot etwas größer, und die Preise entwickeln sich stabiler. Am Stadtrand und in den äußeren Bezirken wie Bergedorf oder Harburg sind Häuser mit Quadratmeterpreisen zwischen 3.500 und 4.500 Euro deutlich erschwinglicher. Diese Gebiete profitieren zunehmend von der Preisentwicklung in den zentraleren Lagen, da Käufer vermehrt auf günstigere Alternativen ausweichen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums bei Häusern zum Kauf. Die Preise dürften jährlich um 3 bis 5 Prozent steigen, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Zinspolitik der Europäischen Zentralbank abhängt. Eine mögliche Zinssenkung könnte die Nachfrage zusätzlich stimulieren und zu stärkeren Preissteigerungen führen.

Die begrenzte Neubauaktivität wird voraussichtlich anhalten, was das Angebot weiter verknappt. Gleichzeitig könnte die demografische Entwicklung mit einer steigenden Zahl von Familien, die aus der Stadt ins Umland ziehen, zu einer leichten Entspannung in einigen Segmenten führen. Insgesamt bleibt der Markt für Einfamilienhäuser in Hamburg jedoch angespannt mit tendenziell steigenden Preisen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro liegt das Preisniveau um 1,6 Prozent über dem Vorquartal, in dem 6.213 Euro pro Quadratmeter erreicht wurden. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung rund 6 Prozent, was die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung unterstreicht.

Die absolute Preisspanne für Eigentumswohnungen variiert erheblich je nach Größe, Ausstattung und Baujahr. Während kleinere Bestandswohnungen in einfachen Lagen ab etwa 250.000 Euro erhältlich sind, erreichen Neubauwohnungen in Premiumlagen Preise von über einer Million Euro. Besonders Neubauwohnungen in mittleren Lagen werden aktuell ab etwa 8.200 Euro pro Quadratmeter angeboten, was die hohen Baukosten und Qualitätsstandards widerspiegelt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Niveau. Das Angebot ist aufgrund der geringen Neubauaktivität in begehrten Lagen weiterhin knapp, was die Preise stützt. Die Transaktionszahlen haben sich gegenüber dem Vorquartal leicht erhöht, was auf eine zunehmende Kaufbereitschaft hindeutet.

Die Neubauaktivität bei Mehrfamilienhäusern zeigt eine gemischte Entwicklung. Während in einigen Stadtteilen neue Projekte realisiert werden, bleibt die Gesamtzahl der Fertigstellungen hinter dem Bedarf zurück. Die hohen Bau- und Finanzierungskosten sowie regulatorische Anforderungen bremsen viele Entwickler. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist minimal, was die Marktenge verdeutlicht. Investoren zeigen weiterhin starkes Interesse an Wohnungen als Anlageobjekte, was zusätzlichen Nachfragedruck erzeugt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den Spitzenlagen der Innenstadt, insbesondere in der HafenCity, in Rotherbaum und an der Außenalster, werden Quadratmeterpreise von teilweise über 10.000 Euro erreicht. Diese Lagen profitieren von der exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu kulturellen Einrichtungen und dem hohen Prestigewert.

In beliebten Stadtteilen wie Ottensen, Eppendorf oder Winterhude bewegen sich die Preise zwischen 7.000 und 9.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel sind besonders bei jungen Familien und Berufstätigen beliebt, die Wert auf eine gute Anbindung und lebendige Nachbarschaften legen. Die mittleren Lagen in Stadtteilen wie Barmbek, Wandsbek oder Altona-Nord bieten Wohnungen zu Preisen zwischen 5.000 und 7.000 Euro pro Quadratmeter.

Am Stadtrand und in weniger zentralen Bezirken wie Wilhelmsburg, Billstedt oder Jenfeld sind Eigentumswohnungen mit Preisen zwischen 3.500 und 5.000 Euro pro Quadratmeter deutlich erschwinglicher. Diese Gebiete verzeichnen zunehmend Interesse von Käufern, die aufgrund der Preisentwicklung in zentraleren Lagen ausweichen müssen.

Prognose und Ausblick

Experten prognostizieren für den Markt der Eigentumswohnungen in Hamburg eine Fortsetzung des stabilen bis leicht steigenden Preistrends. Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird mit jährlichen Preissteigerungen von 3 bis 6 Prozent gerechnet. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, insbesondere in den gut angebundenen Lagen mit entwickelter Infrastruktur.

Die Neubauaktivität dürfte sich nur langsam erholen, da die Rahmenbedingungen für Projektentwickler weiterhin herausfordernd bleiben. Dies könnte mittelfristig zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen. Gleichzeitig könnten politische Maßnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus und mögliche Zinssenkungen die Marktdynamik beeinflussen. Insgesamt bleibt der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg ein stabiles Investment mit moderatem Wachstumspotenzial.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miet-Häuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Entwicklung auf hohem Niveau. Obwohl spezifische Marktdaten für dieses Segment begrenzt verfügbar sind, lässt sich aus den allgemeinen Mietmarkttendenzen eine moderate Preissteigerung von etwa 1 bis 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal ableiten. Im Jahresvergleich dürften die Mieten für Häuser um etwa 5 bis 6 Prozent gestiegen sein, was dem generellen Trend am Hamburger Mietmarkt entspricht.

Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser variieren stark je nach Größe und Ausstattung. Für ein durchschnittliches Reihenhaus mit 120 bis 150 Quadratmetern Wohnfläche liegen die Kaltmieten typischerweise zwischen 1.800 und 2.500 Euro monatlich. Freistehende Einfamilienhäuser in guten Lagen können Mietpreise von 3.000 Euro und mehr erreichen, während Doppelhaushälften sich meist im mittleren Preissegment zwischen 2.000 und 2.800 Euro bewegen.

Marktdynamik

Das Angebot an Miet-Häusern in Hamburg ist traditionell knapp, da viele Eigentümer ihre Häuser selbst nutzen oder zum Verkauf anbieten. Die Nachfrage hingegen ist konstant hoch, insbesondere von Familien mit Kindern, die mehr Platz und einen eigenen Garten suchen. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage führt zu einer stabilen Preisentwicklung mit tendenziell steigenden Mieten.

Die Neubauaktivität im Segment der Miet-Häuser ist sehr begrenzt. Die meisten neu errichteten Häuser werden direkt zum Kauf angeboten, da dies für Entwickler wirtschaftlich attraktiver ist. Der Bestand an verfügbaren Miet-Häusern wird hauptsächlich durch Eigentümerwechsel oder temporäre Vermietungen von Privatpersonen gespeist. Die Fluktuation ist gering, da Mieter von Häusern tendenziell länger in ihren Objekten verbleiben als Wohnungsmieter.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser zeigen deutliche Unterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen. In den besonders familienfreundlichen und gleichzeitig zentrumsnahen Vierteln wie Groß Flottbek, Othmarschen oder Wellingsbüttel werden Spitzenmieten von über 20 Euro pro Quadratmeter erreicht. Diese Lagen zeichnen sich durch gute Schulen, Grünflächen und eine exzellente Infrastruktur aus.

In den beliebten Stadtteilen Altona, Eimsbüttel und den nördlichen Walddörfern bewegen sich die Mietpreise für Häuser zwischen 15 und 20 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete sind besonders bei Familien gefragt, die eine gute Balance zwischen städtischem Leben und ruhigem Wohnumfeld suchen. Die mittleren Lagen in Stadtteilen wie Bramfeld, Farmsen oder Rahlstedt bieten Häuser zu Mietpreisen zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter.

Am Stadtrand und in den südlichen Bezirken wie Neugraben, Hausbruch oder Moorburg sind Miet-Häuser mit Preisen zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter vergleichsweise erschwinglich. Diese Gebiete profitieren von größeren Grundstücken und einer ruhigeren Umgebung, erfordern jedoch längere Pendelzeiten ins Stadtzentrum.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietpreiswachstums bei Häusern erwartet. Die Mieten dürften jährlich um 3 bis 5 Prozent steigen, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und der Einkommensentwicklung der Haushalte abhängt. Die anhaltende Knappheit an verfügbaren Miet-Häusern wird die Preise weiter stützen.

Es ist nicht zu erwarten, dass sich das Angebot signifikant erhöht, da Neubauaktivitäten in diesem Segment minimal bleiben werden. Die Nachfrage von Familien nach Häusern mit Garten dürfte weiterhin hoch bleiben, insbesondere vor dem Hintergrund veränderter Wohnansprüche nach der Pandemie. Politische Maßnahmen zur Mietpreisregulierung könnten die Preisentwicklung dämpfen, jedoch ist deren Einfluss auf das kleine Segment der Miet-Häuser begrenzt.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 13,04 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Niveau um 1,3 Prozent über dem Vorquartal, in dem die Durchschnittsmiete bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung etwa 6 Prozent, was die anhaltende Dynamik am Hamburger Mietmarkt verdeutlicht.

Die absolute Mietpreisspanne für Wohnungen ist erheblich und reicht von etwa 8 Euro pro Quadratmeter in einfachen Lagen bis zu über 20 Euro pro Quadratmeter in Premiumlagen. Eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung kostet somit zwischen 560 und 1.400 Euro Kaltmiete, wobei der Großteil der Angebote sich im Bereich zwischen 800 und 1.000 Euro bewegt. Neubauwohnungen liegen generell 20 bis 30 Prozent über dem Durchschnitt vergleichbarer Bestandswohnungen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Hamburg bleibt im dritten Quartal 2025 auf sehr hohem Niveau. Die Stadt verzeichnet weiterhin Zuzug, insbesondere von jungen Berufstätigen und Studenten, was den Druck auf den Mietmarkt aufrechterhält. Das Angebot kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten, trotz verschiedener Bemühungen zur Ausweitung des Wohnungsbaus.

Die Neubauaktivität hat sich gegenüber dem Vorjahr leicht verbessert, bleibt aber hinter den politischen Zielvorgaben zurück. Die Fertigstellungsquote liegt bei etwa 7.000 bis 8.000 Wohnungen pro Jahr, während der Bedarf auf mindestens 10.000 neue Wohnungen jährlich geschätzt wird. Die Leerstandsquote ist mit unter 0,5 Prozent praktisch nicht existent, was die extreme Marktenge verdeutlicht. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietangeboten auf dem Markt hat sich auf wenige Tage reduziert, in begehrten Lagen werden Wohnungen oft innerhalb von Stunden vermietet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter ausdifferenziert. In den Spitzenlagen der Innenstadt, insbesondere in der HafenCity, Rotherbaum und entlang der Elbchaussee, werden Mietpreise von teilweise über 18 Euro pro Quadratmeter erreicht. Neubauwohnungen in diesen Lagen können sogar 20 Euro pro Quadratmeter und mehr kosten.

Die beliebten innerstädtischen Viertel wie St. Pauli, Sternschanze, Ottensen und Eppendorf bewegen sich mit Durchschnittsmieten zwischen 14 und 17 Euro pro Quadratmeter im oberen Preissegment. Diese Stadtteile sind besonders bei jungen Berufstätigen und Kreativen beliebt, was die hohe Nachfrage und die entsprechenden Preise erklärt. In den mittleren Lagen wie Barmbek, Eilbek oder Dulsberg liegen die Mieten zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter.

Die Stadtrandlagen und weniger zentralen Bezirke wie Billstedt, Jenfeld oder Neuallermöhe bieten mit Mieten zwischen 8 und 11 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise erschwinglichen Wohnraum. Diese Gebiete profitieren zunehmend von Verdrängungseffekten aus den teureren Stadtteilen und verzeichnen eine steigende Nachfrage von Haushalten mit geringeren Einkommen.

Prognose und Ausblick

Marktexperten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs, wenn auch möglicherweise in etwas gedämpfterem Tempo. Die jährlichen Steigerungsraten dürften sich zwischen 4 und 6 Prozent einpendeln, abhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung und möglichen regulatorischen Eingriffen. Die Nachfrage wird voraussichtlich hoch bleiben, da Hamburg weiterhin als attraktiver Arbeits- und Lebensstandort gilt.

Die Neubauaktivität könnte sich leicht erhöhen, wenn die angekündigten Förderprogramme und Vereinfachungen im Baurecht greifen. Dennoch wird das zusätzliche Angebot voraussichtlich nicht ausreichen, um eine deutliche Entspannung am Mietmarkt herbeizuführen. Die politische Diskussion um Mietpreisbremsen und andere regulatorische Maßnahmen wird sich fortsetzen und könnte zu punktuellen Anpassungen führen.

Langfristig könnte die zunehmende Digitalisierung und die Möglichkeit zum Home-Office zu einer gewissen Entlastung der innerstädtischen Lagen führen, da mehr Menschen bereit sind, in günstigere Randlagen oder ins Umland zu ziehen. Diese Entwicklung ist jedoch bisher nur in Ansätzen erkennbar und wird den grundsätzlichen Nachfrageüberhang in Hamburg nicht kurzfristig auflösen.

Fazit

Der Hamburger Immobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler und moderat wachsender Markt mit unterschiedlichen Dynamiken in den einzelnen Segmenten. Während die Kaufpreise sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen moderate Steigerungen von 1,6 bis 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal verzeichnen, zeigt der Mietmarkt mit Steigerungsraten von 1,3 Prozent bei Wohnungen eine ähnliche Entwicklung.

Die strukturellen Herausforderungen des Hamburger Immobilienmarktes – knappes Angebot bei hoher Nachfrage – bestehen fort und werden sich voraussichtlich in den kommenden Jahren nicht grundlegend ändern. Die begrenzte Neubauaktivität, hohe Baukosten und regulatorische Anforderungen verhindern eine schnelle Ausweitung des Angebots. Gleichzeitig bleibt Hamburg als Wirtschaftsstandort und lebenswerte Metropole attraktiv, was die Nachfrage weiter antreibt.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich mit weiter steigenden Preisen zu rechnen ist, wenn auch voraussichtlich in moderatem Tempo. Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen werden sich voraussichtlich weiter verstärken, wobei die Premiumlagen ihre Spitzenposition behaupten und die Randlagen als bezahlbare Alternative an Bedeutung gewinnen werden.