Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Stabilisierung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind sowohl bei Kauf- als auch bei Mietobjekten leichte Aufwärtsbewegungen zu verzeichnen, die auf eine anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot zurückzuführen sind. Die Hansestadt bleibt damit einer der stabilsten Immobilienmärkte Deutschlands mit einer ausgewogenen Marktdynamik.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg bei 5.704 Euro pro Quadratmeter. Dies stellt einen Anstieg von etwa 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal dar, in dem der Durchschnittspreis bei 5.594 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine positive Entwicklung mit einem moderaten Anstieg gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei etwa 5.368 Euro lag.

Der Medianpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser stabilisiert sich bei rund 558.000 Euro und zeigt damit eine bemerkenswerte Konstanz im hochpreisigen Segment. Diese Stabilität deutet auf eine ausgewogene Marktsituation hin, bei der sich Angebot und Nachfrage auf hohem Niveau eingependelt haben. Der Gutachterausschuss Hamburg meldet für das bereinigte Preissegment eine Seitwärtsbewegung mit einem minimalen Rückgang von einem Prozent, wobei regional deutliche Unterschiede zu verzeichnen sind.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem stabilen Niveau. Besonders Familien und Kapitalanleger zeigen weiterhin großes Interesse an Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften in Hamburg. Das Angebot kann jedoch mit der Nachfrage nicht vollständig mithalten, was hauptsächlich auf das rückläufige Neubauvolumen zurückzuführen ist.

Die Neubauaktivität im Haussektor bleibt weiterhin unter den Erwartungen und kann den bestehenden Nachfrageüberhang nicht ausgleichen. Dies führt zu einer anhaltenden Verknappung, insbesondere im mittleren Preissegment. Der Mangel an verfügbaren Baugrundstücken und die gestiegenen Baukosten wirken sich zusätzlich limitierend auf die Ausweitung des Angebots aus. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine hohe Kaufbereitschaft bei gleichzeitig begrenztem Angebot hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben im dritten Quartal 2025 signifikant. Die höchsten Quadratmeterpreise werden weiterhin in den beliebten Elbvororten wie Blankenese, Nienstedten und Othmarschen erzielt, wo Preise von über 8.000 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind. Auch die zentrumsnahen Stadtteile wie Harvestehude, Rotherbaum und Winterhude verzeichnen überdurchschnittliche Preisniveaus.

In den Randlagen Hamburgs, insbesondere in den östlichen Stadtteilen wie Billstedt oder Horn sowie in den südlichen Bereichen wie Hausbruch oder Neugraben, liegen die Preise deutlich unter dem städtischen Durchschnitt. Hier sind Häuser teilweise für unter 4.000 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Die mittleren Lagen, etwa in Stadtteilen wie Bramfeld, Farmsen oder Rahlstedt, zeigen eine moderate Preisentwicklung und profitieren von ihrer guten Infrastruktur bei gleichzeitig moderateren Preisen im Vergleich zu den Toplagen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen bei Häusern zum Kauf in Hamburg. Die Preise werden voraussichtlich um 3 bis 5 Prozent pro Jahr steigen, wobei die Entwicklung stark von den Finanzierungskonditionen und der allgemeinen wirtschaftlichen Lage abhängen wird.

Die anhaltend hohe Nachfrage, kombiniert mit dem begrenzten Neubauvolumen, wird den Markt weiterhin stützen. Allerdings könnten steigende Zinsen und strengere Kreditvergaberichtlinien die Nachfrage dämpfen und zu einer Stabilisierung auf dem aktuellen Niveau führen. Besonders in den gefragten Lagen wird mit einer weiteren Verknappung gerechnet, während in den Randlagen möglicherweise mehr Bewegung in den Markt kommen könnte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro liegt das aktuelle Preisniveau etwa 1,6 Prozent über dem Vorquartal, als noch 6.213 Euro pro Quadratmeter gezahlt wurden. Im Jahresvergleich beträgt die Preissteigerung zwischen 6 und 8 Prozent, was die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen in der Hansestadt unterstreicht.

Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung im Neubausegment, wo in mittleren Lagen bereits Preise von etwa 8.200 Euro pro Quadratmeter aufgerufen werden. Diese Preise reflektieren nicht nur die gestiegenen Baukosten, sondern auch die hohe Nachfrage nach energieeffizienten und modern ausgestatteten Wohnungen. Der Gesamtmarkt zeigt eine robuste Verfassung mit stabilen Transaktionszahlen auf hohem Preisniveau.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Hamburg bleibt im dritten Quartal 2025 ungebrochen hoch. Insbesondere Kapitalanleger und Selbstnutzer konkurrieren um die verfügbaren Objekte, was zu einer dynamischen Marktsituation führt. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten, was sich besonders im Neubausegment zeigt, wo die Fertigstellungszahlen weiterhin hinter den Erwartungen zurückbleiben.

Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau. Neubauprojekte werden oft bereits in der Planungsphase zu großen Teilen vermarktet, was die Angebotsknappheit zusätzlich verstärkt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Bestandswohnungen hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verkürzt, was die hohe Marktdynamik unterstreicht. Gleichzeitig führt der Mangel an verfügbaren Objekten zu einem intensiven Bieterwettbewerb, insbesondere in gefragten Lagen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Spitzenpreise werden in der HafenCity erzielt, wo Neubauwohnungen mit Elbblick teilweise über 12.000 Euro pro Quadratmeter kosten. Auch in den Stadtteilen Altona, Eimsbüttel und Eppendorf liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt.

Die innerstädtischen Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage und der exzellenten Infrastruktur. Stadtteile wie St. Georg, die Sternschanze und Ottensen verzeichnen aufgrund ihrer urbanen Atmosphäre und der Nähe zu kulturellen Einrichtungen kontinuierliche Preissteigerungen. Am Stadtrand, beispielsweise in Bergedorf oder Harburg, sind Eigentumswohnungen hingegen zu deutlich moderateren Preisen erhältlich, wobei auch hier eine positive Preisentwicklung zu beobachten ist.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 4 bis 6 Prozent jährlich. Die starke wirtschaftliche Basis Hamburgs und der kontinuierliche Zuzug werden die Nachfrage weiterhin stützen.

Limitierende Faktoren könnten die Entwicklung der Finanzierungskosten und mögliche regulatorische Eingriffe sein. Die geplanten Neubauvorhaben werden voraussichtlich nicht ausreichen, um eine signifikante Entspannung auf der Angebotsseite zu bewirken. Besonders im mittleren Preissegment wird mit einer weiteren Verknappung gerechnet, während im Luxussegment möglicherweise eine Sättigung eintreten könnte. Investoren werden sich verstärkt auf B- und C-Lagen konzentrieren, wo noch Wertsteigerungspotenzial vorhanden ist.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietha¨user in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine verhaltene, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Während konkrete Durchschnittswerte für Häuser zur Miete in den verfügbaren Marktdaten nicht explizit ausgewiesen werden, lässt sich aus den allgemeinen Mietpreistrends ableiten, dass die Mieten für Häuser über dem Niveau von Wohnungen liegen. Analog zur allgemeinen Mietpreisentwicklung ist von einem Anstieg von etwa 1,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal und circa 6 Prozent im Jahresvergleich auszugehen.

Die Mietpreise für freistehende Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Lage. In gehobenen Lagen werden für moderne Häuser mit Garten Kaltmieten von über 3.000 Euro monatlich aufgerufen, während in einfacheren Randlagen auch Objekte für unter 2.000 Euro verfügbar sind. Die Nachfrage konzentriert sich besonders auf familiengerechte Objekte mit guter Verkehrsanbindung und Nähe zu Schulen und Kindergärten.

Marktdynamik

Das Segment der Miethäuser in Hamburg ist traditionell ein Nischenmarkt mit begrenztem Angebot. Die Nachfrage hat im dritten Quartal 2025 weiter zugenommen, insbesondere von Familien, die sich den Hauskauf aufgrund der gestiegenen Finanzierungskosten nicht leisten können oder wollen. Auch internationale Fachkräfte und Expats, die temporär in Hamburg leben, fragen verstärkt Häuser zur Miete nach.

Das Angebot an Miethäusern bleibt extrem begrenzt. Neubauten im Mietbereich sind äußerst selten, da Investoren und Entwickler sich primär auf den lukrativeren Verkaufsmarkt konzentrieren. Die wenigen verfügbaren Objekte werden meist sehr schnell vermietet, oft innerhalb weniger Tage nach Markteinführung. Die Leerstandsquote in diesem Segment ist praktisch nicht existent, und Mieter müssen oft Kompromisse bei ihren Wunschvorstellungen eingehen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die höchsten Mietpreise für Häuser werden in den etablierten Wohnlagen der Elbvororte sowie in zentrumsnahen Stadtteilen mit Villenbebauung erzielt. In Blankenese, Othmarschen oder Wellingsbüttel sind Mieten von über 4.000 Euro monatlich für gehobene Objekte keine Seltenheit. Diese Lagen profitieren von ihrer exklusiven Wohnumgebung, der Nähe zur Elbe und der hervorragenden Infrastruktur.

In den Randlagen Hamburgs, etwa in Neugraben-Fischbek, Marmstorf oder den nördlichen Walddörfern, sind Häuser zu moderateren Mieten verfügbar. Hier finden Familien noch bezahlbare Alternativen mit guten Wohnbedingungen. Die Stadtteile in mittlerer Lage, wie Volksdorf, Sasel oder Groß Flottbek, bieten ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Mietpreis und Wohnqualität und erfreuen sich daher besonders großer Beliebtheit bei Familien mit mittlerem bis gehobenem Einkommen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des Aufwärtstrends bei den Mieten für Häuser zu rechnen. Die strukturelle Unterversorgung in diesem Marktsegment wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da kaum neue Mietobjekte in diesem Bereich entstehen. Experten prognostizieren Mietsteigerungen im Bereich von 4 bis 6 Prozent jährlich, wobei in besonders gefragten Lagen auch höhere Steigerungsraten möglich sind.

Die Nachfrage wird weiterhin hoch bleiben, verstärkt durch Familien, die aufgrund der hohen Kaufpreise und gestiegenen Zinsen auf den Mietmarkt ausweichen. Gleichzeitig könnten regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen oder verschärfte Mieterschutzbestimmungen die Preisentwicklung dämpfen. Vermieter werden voraussichtlich noch selektiver bei der Mieterauswahl vorgehen und höhere Sicherheiten verlangen. Das Segment bleibt ein ausgesprochener Vermietermarkt mit wenig Verhandlungsspielraum für Mietinteressenten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Preisentwicklung nach oben. Mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 13,04 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Niveau um 1,32 Prozent über dem Vorquartal, in dem die Durchschnittsmiete bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung beachtliche 6 Prozent, ausgehend von 12,31 Euro pro Quadratmeter im dritten Quartal 2024.

Diese Entwicklung spiegelt die anhaltend hohe Attraktivität Hamburgs als Wohn- und Arbeitsstandort wider. Besonders im Segment der Neubauwohnungen liegen die Mieten deutlich über dem Durchschnitt, oft bei über 16 Euro pro Quadratmeter. Bestandswohnungen in guter Lage erreichen Mietpreise zwischen 11 und 14 Euro pro Quadratmeter, während in einfachen Lagen auch noch Wohnungen für unter 10 Euro pro Quadratmeter zu finden sind.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Hamburg bleibt im dritten Quartal 2025 auf einem außerordentlich hohen Niveau. Der kontinuierliche Zuzug in die Hansestadt, getrieben durch die starke Wirtschaft und attraktive Arbeitsplätze, sorgt für einen konstanten Nachfragedruck. Gleichzeitig bleibt das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen knapp, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment bleibt hinter dem Bedarf zurück. Trotz politischer Bemühungen und Förderprogramme können die Fertigstellungszahlen nicht mit der wachsenden Nachfrage mithalten. Die Leerstandsquote verharrt auf einem historisch niedrigen Niveau von unter 0,5 Prozent, was praktisch einer Vollvermietung entspricht. Bei Neuvermietungen kommt es regelmäßig zu Massenbesichtigungen mit teilweise über 100 Interessenten pro Wohnung, insbesondere in beliebten Stadtteilen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind erheblich und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. Spitzenmieten werden in der HafenCity, in Teilen von Altona-Altstadt, Eimsbüttel und der Neustadt erzielt, wo Mieten von über 18 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen keine Seltenheit sind. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Die inneren Stadtteile wie St. Pauli, Sternschanze und Ottensen verzeichnen ebenfalls überdurchschnittliche Mieten, getrieben durch ihre Beliebtheit bei jungen Berufstätigen und Studenten. In den äußeren Stadtteilen wie Billstedt, Jenfeld oder Steilshoop liegen die Mieten deutlich unter dem städtischen Durchschnitt, oft zwischen 8 und 10 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisunterschiede reflektieren nicht nur die Lagequalität, sondern auch Unterschiede in der Sozialstruktur und Infrastrukturausstattung.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Hamburger Mietwohnungsmarkt deuten auf eine Fortsetzung der Aufwärtsentwicklung hin, allerdings mit gedämpfter Dynamik. Für die nächsten 12 bis 24 Monate erwarten Experten Mietsteigerungen im Bereich von 3 bis 5 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst: Einerseits wird die Nachfrage durch den anhaltenden Zuzug und die positive Wirtschaftsentwicklung gestützt, andererseits könnten regulatorische Eingriffe und eine Ausweitung des Wohnungsangebots dämpfend wirken.

Die geplanten Neubauprojekte werden voraussichtlich eine gewisse Entlastung bringen, jedoch nicht ausreichen, um den Nachfrageüberhang vollständig auszugleichen. Besonders im bezahlbaren Segment wird die Knappheit bestehen bleiben. Die Politik wird voraussichtlich weitere Maßnahmen zur Mietpreisregulierung ergreifen, was die Preisentwicklung bremsen könnte. Gleichzeitig könnten steigende Nebenkosten, insbesondere für Energie, die Gesamtmietbelastung weiter erhöhen. Mieter müssen sich auf einen weiterhin angespannten Markt einstellen, während Vermieter von stabilen Renditen und geringen Leerstandsrisiken profitieren werden.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Entwicklung gegenüber dem Vorquartal zeigt eine kontinuierliche, aber nicht überhitzte Aufwärtsbewegung. Mit Preissteigerungen von 1,3 bis 2 Prozent im Quartalsvergleich bewegt sich der Markt in einem nachhaltigen Rahmen.

Die strukturellen Herausforderungen bleiben bestehen: Ein zu geringes Neubauvolumen trifft auf eine anhaltend hohe Nachfrage, was zu Angebotsengpässen in allen Marktsegmenten führt. Besonders ausgeprägt ist diese Situation im Mietmarkt, wo die Leerstandsquoten auf historisch niedrigem Niveau verharren. Die regionalen Preisunterschiede innerhalb Hamburgs bleiben signifikant und bieten Chancen für verschiedene Zielgruppen und Investmentstrategien.

Für die kommenden Quartale ist mit einer Fortsetzung der stabilen Marktentwicklung zu rechnen, wobei externe Faktoren wie Zinsentwicklung, wirtschaftliche Rahmenbedingungen und politische Interventionen die Dynamik beeinflussen werden. Hamburg bleibt ein attraktiver Immobilienstandort mit soliden Fundamentaldaten und guten Perspektiven für Eigentümer und Investoren.