Immobilienmarktbericht Hamburg - 3. Quartal 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weitgehend stabil mit moderaten Preissteigerungen in ausgewählten Segmenten. Nach einer Phase der Konsolidierung im zweiten Quartal setzt sich die positive Marktentwicklung fort, getragen von einer anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot. Der vorliegende Bericht analysiert die vier zentralen Marktsegmente des Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuelle Entwicklung dem Vorquartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Hamburg präsentiert sich im dritten Quartal 2025 auf einem stabilen Niveau. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.704 Euro liegt das aktuelle Preisniveau nahezu unverändert zum Vorquartal, in dem laut den Daten des zweiten Quartals 2025 ein Durchschnittspreis von 5.710 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurde. Diese marginale Preisanpassung von lediglich 0,1 Prozent nach unten deutet auf eine Konsolidierungsphase hin, die nach den deutlicheren Preisanstiegen der Vorjahre eingetreten ist.

Im Jahresvergleich zeigt sich jedoch weiterhin eine positive Entwicklung. Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei etwa 5.594 Euro lag, entspricht dies einem moderaten Anstieg von rund zwei Prozent. Diese Entwicklung unterstreicht die grundsätzliche Stabilität des Hamburger Häusermarktes, der sich von den Turbulenzen der vergangenen Jahre erholt hat und nun auf einem gefestigten Niveau agiert.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern in Hamburg bleibt auf einem soliden Niveau, wenngleich sich eine gewisse Zurückhaltung bei Käufern zeigt. Das Angebot an verfügbaren Objekten hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verknappt, was primär auf die geringe Neubauaktivität zurückzuführen ist. Die Neubauquote bei Einfamilienhäusern stagniert bei nahezu null Prozent, was bedeutet, dass kaum neue Objekte auf den Markt kommen.

Die Anzahl der Kaufverträge hat sich nach dem historischen Tief im Jahr 2023 wieder normalisiert und bewegt sich nun auf dem Niveau von 2022. Diese Erholung deutet auf ein wiedergewonnenes Vertrauen der Marktteilnehmer hin, wobei die Transaktionsvolumina noch nicht die Spitzenwerte der Boomjahre erreichen. Verkäufer zeigen sich angesichts der stabilen Preise und der moderaten Zinsentwicklung zunehmend verkaufsbereit, während Käufer weiterhin selektiv agieren.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleibt im dritten Quartal 2025 deutlich ausgeprägt. Spitzenreiter bei den Quadratmeterpreisen sind weiterhin die bevorzugten Lagen in Eimsbüttel, Winterhude und Blankenese, wo Preise von über 7.000 Euro pro Quadratmeter keine Seltenheit sind. Besonders Blankenese verzeichnet für hochwertige Objekte mit Elbblick Preise, die teilweise die 10.000-Euro-Marke überschreiten.

Im mittleren Preissegment bewegen sich etablierte Wohngebiete wie Volksdorf, Sasel oder Wellingsbüttel mit Quadratmeterpreisen zwischen 5.000 und 6.000 Euro. Die Stadtrandlagen, insbesondere in den südlichen Bezirken wie Harburg oder in den östlichen Bereichen wie Billstedt, weisen mit Preisen zwischen 3.500 und 4.500 Euro pro Quadratmeter deutlich günstigere Konditionen auf. Diese Preisspreizung hat sich im Vergleich zum Vorquartal nicht wesentlich verändert.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des stabilen Preisniveaus bei Häusern zum Kauf. Die weiterhin restriktive Neubautätigkeit bei gleichzeitig moderater, aber stetiger Nachfrage dürfte zu einer leichten Preissteigerung von zwei bis drei Prozent jährlich führen. Entscheidende Faktoren werden die weitere Zinsentwicklung sowie die allgemeine wirtschaftliche Lage sein.

Die anhaltend hohen Baukosten und strengen Auflagen im Neubaubereich werden voraussichtlich dazu führen, dass das Angebot an neuen Einfamilienhäusern weiterhin begrenzt bleibt. Dies könnte mittelfristig zu einer verstärkten Nachfrage nach Bestandsimmobilien führen, insbesondere wenn diese energetisch modernisiert sind. Stadtteile mit guter Infrastruktur und Familienfreundlichkeit dürften überdurchschnittlich von dieser Entwicklung profitieren.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im dritten Quartal 2025 eine dynamischere Entwicklung als das Häusersegment. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro liegt das aktuelle Niveau etwa ein bis zwei Prozent über dem Vorquartal, in dem Preise zwischen 6.200 und 6.250 Euro pro Quadratmeter registriert wurden. Diese kontinuierliche Aufwärtsbewegung setzt den positiven Trend der vergangenen Quartale fort.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Steigerung. Gegenüber dem dritten Quartal 2024 haben sich die Preise um etwa zwei Prozent erhöht, wobei besonders das Segment der Neubauwohnungen mit energieeffizienten Standards überdurchschnittliche Preissteigerungen verzeichnet. Der durchschnittliche Gesamtkaufpreis für eine 80-Quadratmeter-Wohnung beläuft sich somit auf rund 505.000 Euro, was für viele Käufer eine erhebliche finanzielle Herausforderung darstellt.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 auf hohem Niveau, wobei sich besonders Objekte in mittleren bis guten Lagen großer Beliebtheit erfreuen. Die Neubauaktivität im Geschosswohnungsbau zeigt mit einem Anstieg von fünf Prozent bei den Bauplätzen eine positive Entwicklung, die mittelfristig zu einer Entspannung der Angebotssituation führen könnte.

Das aktuelle Angebot setzt sich überwiegend aus modernisierten Bestandswohnungen und hochwertigen Neubauprojekten zusammen. Letztere konzentrieren sich vor allem auf die innenstadtnahen Bezirke und Konversionsflächen, wo ehemalige Gewerbeareale zu Wohnquartieren umgewandelt werden. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine beschleunigte Entscheidungsfindung der Käufer hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Absolute Spitzenpreise werden in den Premiumlagen Harvestehude, Rotherbaum und der HafenCity erzielt, wo Quadratmeterpreise von 8.000 bis 12.000 Euro für Neubauwohnungen keine Seltenheit sind. In der HafenCity werden für exklusive Penthouse-Wohnungen sogar Preise jenseits der 15.000-Euro-Marke aufgerufen.

Das mittlere Preissegment mit Quadratmeterpreisen zwischen 5.000 und 7.000 Euro findet sich in etablierten Stadtteilen wie Eppendorf, Uhlenhorst oder Ottensen. Diese Quartiere profitieren von ihrer gewachsenen Infrastruktur und der guten Anbindung an die Innenstadt. Deutlich günstigere Konditionen bieten Stadtrandlagen wie Wilhelmsburg, Billstedt oder Jenfeld, wo Quadratmeterpreise zwischen 3.500 und 4.500 Euro die Regel sind.

Prognose und Ausblick

Der Markt für Eigentumswohnungen dürfte in den kommenden 12 bis 24 Monaten seine positive Entwicklung fortsetzen. Experten prognostizieren eine jährliche Preissteigerung von drei bis vier Prozent, getrieben durch die anhaltend hohe Nachfrage bei weiterhin knappem Angebot. Die verstärkte Neubautätigkeit wird voraussichtlich erst mittelfristig zu einer spürbaren Marktentlastung führen.

Besonders gefragt bleiben werden energieeffiziente Neubauwohnungen sowie kernsanierte Altbauwohnungen in zentralen Lagen. Die verschärften energetischen Anforderungen könnten zu einer stärkeren Preisdifferenzierung zwischen modernisierten und unsanierten Objekten führen. Investoren und Selbstnutzer sollten bei ihrer Kaufentscheidung verstärkt auf die energetische Qualität und die damit verbundenen Betriebskosten achten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Hamburg zeigt sich im dritten Quartal 2025 als stabiles, wenn auch überschaubares Marktsegment. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich in einer Spanne zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter, wobei die konkrete Preisgestaltung stark von Lage, Ausstattung und Objektgröße abhängt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine moderate Steigerung von ein bis zwei Prozent zu verzeichnen.

Die Jahresentwicklung zeigt mit einem Anstieg von etwa sechs Prozent eine deutlichere Dynamik. Ein typisches Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern Wohnfläche kostet somit zwischen 1.800 und 2.250 Euro Kaltmiete monatlich. Diese Preisentwicklung folgt dem allgemeinen Trend des Hamburger Mietmarktes, wobei Mietshäuser aufgrund ihrer Seltenheit und des speziellen Nachfrageprofils tendenziell im oberen Preissegment angesiedelt sind.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern ist im dritten Quartal 2025 stabil bis leicht steigend, wobei besonders Familien mit Kindern und gehobenen Einkommensgruppen zu den Hauptinteressenten zählen. Das Angebot bleibt weiterhin sehr begrenzt, da nur wenige Eigentümer bereit sind, Einfamilienhäuser zur Vermietung anzubieten. Leerstände sind in diesem Segment praktisch nicht existent.

Neubauaktivitäten im Bereich der Mietshäuser sind äußerst rar und konzentrieren sich hauptsächlich auf Stadtrandlagen, wo vereinzelt Reihenhaussiedlungen als Mietobjekte entwickelt werden. Diese Projekte sind meist bereits vor Fertigstellung vollständig vermietet, was die hohe Nachfrage in diesem Segment unterstreicht. Die durchschnittliche Verweildauer von Mietshäusern auf dem Markt beträgt weniger als zwei Wochen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Verteilung der Mietpreise für Häuser folgt weitgehend dem bekannten Muster des Hamburger Immobilienmarktes. Spitzenmieten von 18 bis 20 Euro pro Quadratmeter werden in exklusiven Lagen wie Blankenese, Othmarschen oder Harvestehude erzielt. Diese Objekte zeichnen sich meist durch gehobene Ausstattung, großzügige Grundstücke und erstklassige Lagen aus.

Im mittleren Segment mit Mietpreisen zwischen 12 und 15 Euro pro Quadratmeter finden sich Objekte in Stadtteilen wie Volksdorf, Groß Flottbek oder Rissen. Diese Lagen bieten eine gute Balance zwischen Wohnqualität und Erreichbarkeit der Innenstadt. Günstigere Alternativen mit Mieten zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter sind hauptsächlich in Randlagen wie Neugraben, Marmstorf oder im Bezirk Bergedorf zu finden.

Prognose und Ausblick

Für den Mietmarkt bei Häusern wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des moderaten Wachstums erwartet. Die Mietpreise dürften jährlich um drei bis fünf Prozent steigen, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und der Einkommensentwicklung der Zielgruppen abhängen wird.

Die strukturelle Knappheit in diesem Segment wird sich voraussichtlich nicht auflösen, da weiterhin nur wenige neue Mietshäuser auf den Markt kommen werden. Besonders gefragt bleiben werden Objekte mit moderner Energietechnik, Garten und guter Verkehrsanbindung. Familien werden zunehmend bereit sein, höhere Mieten für qualitativ hochwertige Objekte in familienfreundlichen Stadtteilen zu zahlen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 13,04 Euro pro Quadratmeter liegt das aktuelle Niveau 1,32 Prozent über dem Vorquartal, in dem 12,87 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurden. Diese moderate, aber stetige Steigerung setzt den Trend der vergangenen Quartale fort und reflektiert die anhaltend angespannte Marktsituation.

Im Jahresvergleich wird die Dynamik noch deutlicher sichtbar. Gegenüber dem dritten Quartal 2024, als die Durchschnittsmiete bei 12,31 Euro lag, entspricht dies einem beachtlichen Anstieg von sechs Prozent. Eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung kostet somit aktuell 912,80 Euro Kaltmiete, was für viele Haushalte eine erhebliche finanzielle Belastung darstellt und die Diskussion um bezahlbaren Wohnraum weiter anheizt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Mietwohnungen ist geprägt von einem deutlichen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Das verfügbare Angebot bleibt trotz verstärkter Neubauaktivitäten knapp, während die Nachfrage auf konstant hohem Niveau verharrt. Die Leerstandsquote bewegt sich weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter zwei Prozent, was den Vermietern eine starke Verhandlungsposition verschafft.

Die Neubauaktivität hat sich mit einem Plus von fünf Prozent bei Wohnungsbauplätzen leicht verbessert, kann aber den akkumulierten Nachfrageüberhang nicht kurzfristig ausgleichen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei weniger als einer Woche, wobei attraktive Objekte in gefragten Lagen oft binnen Stunden vergeben sind. Die Anzahl der Bewerber pro Wohnung hat sich auf hohem Niveau stabilisiert, wobei für gut geschnittene Wohnungen in zentralen Lagen regelmäßig über 100 Interessenten registriert werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Hamburger Stadtteilen haben sich im dritten Quartal 2025 weiter verfestigt. Absolute Spitzenmieten von über 16 Euro pro Quadratmeter werden in der HafenCity, in Teilen von Eppendorf und Rotherbaum erzielt. Diese Quartiere profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem hochwertigen Wohnungsbestand.

Das breite Mittelfeld mit Mieten zwischen 12 und 14 Euro pro Quadratmeter umfasst etablierte Stadtteile wie Eimsbüttel, Altona, Winterhude und Teile von Wandsbek. Diese Bezirke bieten eine gute Mischung aus urbanem Leben und Wohnqualität. Deutlich unter dem Durchschnitt liegen die Mieten in peripheren Lagen wie Wilhelmsburg, Billstedt oder Jenfeld, wo Quadratmeterpreise zwischen 9 und 11 Euro die Regel sind. Diese Preisdifferenz von teilweise über 70 Prozent zwischen teuersten und günstigsten Lagen unterstreicht die sozialräumliche Segregation der Hansestadt.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Hamburg deuten auf eine Fortsetzung des Aufwärtstrends hin, wenn auch mit leicht abgeschwächter Dynamik. Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktbeobachter jährliche Mietsteigerungen von vier bis sechs Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von politischen Interventionen und der Neubauaktivität abhängen wird.

Die geplanten Wohnungsbauprojekte werden voraussichtlich erst mittelfristig zu einer spürbaren Marktentlastung führen. Kurzfristig dürfte die Nachfrage das Angebot weiterhin deutlich übersteigen. Besonders angespannt bleibt die Situation im Segment der bezahlbaren Wohnungen für Normalverdiener. Die energetische Modernisierung des Bestands könnte zu weiteren Mietpreissteigerungen führen, da die Kosten häufig auf die Mieter umgelegt werden.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Während der Kaufmarkt für Häuser eine Konsolidierung auf hohem Niveau zeigt, verzeichnen Eigentumswohnungen und der Mietmarkt weiterhin dynamische Zuwächse. Die strukturelle Knappheit an Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage bleibt das bestimmende Merkmal des Marktes.

Die deutlichen Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtlagen haben sich weiter verfestigt und spiegeln die unterschiedlichen Qualitäten und Nachfrageprofile der einzelnen Quartiere wider. Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass eine differenzierte Betrachtung und strategische Positionierung wichtiger denn je sind. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die angekündigten Neubauinitiativen tatsächlich zu einer Entspannung der Marktsituation beitragen können oder ob Hamburg weiterhin zu den teuersten Wohnstandorten Deutschlands zählen wird.