Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend stabile Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 verzeichnen sowohl Kauf- als auch Mietpreise leichte Aufwärtsbewegungen, wobei die Nachfrage weiterhin das begrenzte Angebot übersteigt. Die folgenden Analysen basieren auf aktuellen Marktdaten und zeigen die Entwicklungen in den vier Hauptsegmenten des Wohnimmobilienmarktes.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Preissteigerung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis liegt aktuell bei 5.704 Euro, was einer Steigerung von 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 entspricht, als der Durchschnittspreis noch bei 5.594 Euro pro Quadratmeter lag. Diese Entwicklung spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Eigenheimen in der Hansestadt wider.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine Preissteigerung von 2 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, was auf eine stetige, aber moderate Wertsteigerung hindeutet. Die Preisentwicklung verläuft damit weniger dynamisch als in den Boomjahren vor 2022, zeigt aber eine gesunde Marktkonsolidierung auf hohem Niveau.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt im dritten Quartal 2025 stabil und zeigt keine signifikanten Veränderungen im Vergleich zum Vorquartal. Die Nachfrage hingegen bleibt ungebrochen hoch, besonders in den etablierten Wohnlagen wie Eppendorf, Harvestehude und Blankenese. Diese Diskrepanz zwischen Angebot und Nachfrage führt zu einem anhaltenden Verkäufermarkt, in dem qualitativ hochwertige Objekte in guten Lagen schnell Abnehmer finden.

Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilien- und Reihenhäuser bleibt weiterhin gering. Dies ist hauptsächlich auf die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland im Stadtgebiet sowie auf die gestiegenen Baukosten und strengeren Auflagen zurückzuführen. Das limitierte Angebot an Neubauhäusern verstärkt den Druck auf den Bestandsmarkt zusätzlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Hamburgs bleiben signifikant. In den Toplagen des Zentrums und der zentrumsnahen Viertel wie Harvestehude und Eppendorf bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 7.000 und 9.000 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zur Alster und dem gehobenen Wohnumfeld.

Am Stadtrand, in Gebieten wie Bergedorf oder Wandsbek, liegen die Preise deutlich niedriger zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen bieten oft mehr Grundstücksfläche fürs Geld und sind besonders für Familien attraktiv, die mehr Platz suchen und längere Pendelzeiten in Kauf nehmen.

Besonders begehrt bleiben die klassischen Villenviertel wie Blankenese sowie die familienfreundlichen Stadtteile wie Altona-Altstadt, die eine gute Balance zwischen urbaner Infrastruktur und Wohnqualität bieten.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preisentwicklung. Das vierte Quartal 2025 dürfte eine Seitwärtsbewegung mit leichtem Aufwärtstrend zeigen, wobei die Toplagen voraussichtlich stärkere Wertsteigerungen verzeichnen werden als der Gesamtmarkt. Die strukturelle Angebotsknappheit bei gleichbleibend hoher Nachfrage wird den Markt weiterhin stützen.

Mittelfristig könnten politische Maßnahmen zur Förderung des Eigenheimbaus sowie mögliche Zinssenkungen der Europäischen Zentralbank zu einer leichten Belebung der Nachfrage führen. Allerdings wird das begrenzte Baulandangebot in Hamburg weiterhin als preistreibender Faktor wirken.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg verzeichnet im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von 1,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, als der Durchschnittspreis bei 6.213 Euro pro Quadratmeter lag. Die Preisentwicklung zeigt damit eine etwas geringere Dynamik als im Segment der Kaufhäuser.

Im Jahresvergleich liegt die Preissteigerung bei 2 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024. Diese moderate Entwicklung deutet auf einen ausgereiften Markt hin, der sich nach den turbulenten Jahren der Pandemie und der anschließenden Zinserhöhungen stabilisiert hat.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 weitgehend stabil, wobei ein leichter Rückgang bei Neubauwohnungen im Vergleich zum Vorquartal zu verzeichnen ist. Diese Entwicklung ist auf verzögerte Bauprojekte und die zurückhaltende Projektentwicklung der vergangenen Quartale zurückzuführen.

Die Nachfrage bleibt besonders für Neubauwohnungen und modernisierte Bestandswohnungen in guten Lagen hoch. Käufer suchen verstärkt nach energieeffizienten Wohnungen mit modernem Standard, was sich in schnellen Verkaufszeiten für entsprechende Objekte niederschlägt. Die Neubauaktivität bleibt weiterhin gedämpft, was das limitierte Angebot an modernen Wohnungen verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur bei Eigentumswohnungen zeigt deutliche Unterschiede je nach Lage. In den zentralen Stadtteilen wie St. Pauli, Eppendorf und Harvestehude liegen die Quadratmeterpreise zwischen 7.500 und 9.000 Euro. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und dem urbanen Lebensgefühl.

Am Stadtrand, in Bezirken wie Bergedorf oder Wandsbek, bewegen sich die Preise zwischen 5.000 und 6.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und ziehen besonders Familien und Ersterwerbern an, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen.

Besonders begehrt bleiben die Stadtteile Altona-Altstadt und St. Pauli, die eine lebendige Mischung aus Kultur, Gastronomie und Wohnen bieten und bei jüngeren Käufern sowie Kapitalanlegern gleichermaßen beliebt sind.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate eine stabile Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen. Experten erwarten für das vierte Quartal 2025 eine Seitwärtsbewegung mit einem leichten Aufwärtstrend, insbesondere in den Toplagen.

Langfristig wird die Entwicklung stark von der allgemeinen Wirtschaftslage, der Zinspolitik und der Neubauaktivität abhängen. Die anhaltende Urbanisierung und der Zuzug nach Hamburg werden die Nachfrage weiterhin stützen. Gleichzeitig könnten strengere Energieeffizienzanforderungen zu einer weiteren Spreizung zwischen modernen und älteren Bestandswohnungen führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Miete von 13,04 Euro pro Quadratmeter. Dies bedeutet einen Anstieg von 1,32 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, als die Durchschnittsmiete noch bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag. Die Mietpreisentwicklung verläuft damit moderater als in den Vorjahren, bleibt aber im positiven Bereich.

Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Plus von 5,92 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024 eine deutlichere Steigerung. Diese Entwicklung reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietshäusern bei gleichzeitig begrenztem Angebot.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt im dritten Quartal 2025 stabil und zeigt keine signifikanten Veränderungen im Vergleich zum Vorquartal. Die Nachfrage hingegen bleibt konstant hoch, besonders in den beliebten Wohnlagen wie Eppendorf, Harvestehude und Blankenese. Familien mit gehobenen Einkommen suchen verstärkt nach Mietshäusern als flexible Alternative zum Kauf.

Der Leerstand im Segment der Mietshäuser ist besonders in den Toplagen verschwindend gering. Qualitativ hochwertige Objekte finden meist innerhalb weniger Tage neue Mieter, was die angespannte Marktsituation unterstreicht. Die geringe Fluktuation in diesem Segment trägt zusätzlich zur Verknappung des verfügbaren Angebots bei.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren erheblich je nach Stadtteil. In den Premium-Lagen des Zentrums wie Harvestehude und Eppendorf liegen die Mieten zwischen 15 und 18 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel bieten nicht nur eine exzellente Infrastruktur, sondern auch ein besonderes Wohnambiente mit historischer Bausubstanz und grünen Oasen.

Am Stadtrand, in Gebieten wie Bergedorf oder Wandsbek, bewegen sich die Mieten zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen bieten oft größere Grundstücke und mehr Wohnfläche, was sie besonders für Familien mit Kindern attraktiv macht.

Die Stadtteile Blankenese und Altona-Altstadt erfreuen sich besonderer Beliebtheit bei Mietern, die eine Kombination aus urbanem Leben und gehobener Wohnqualität suchen. Hier verbinden sich städtische Infrastruktur mit ruhigeren Wohnlagen optimal.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate prognostizieren Experten eine Fortsetzung der moderaten Mietpreisentwicklung bei Häusern. Das vierte Quartal 2025 dürfte eine Seitwärtsbewegung mit leichtem Aufwärtstrend zeigen, wobei die Toplagen voraussichtlich stärkere Mietsteigerungen verzeichnen werden.

Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen werden weiterhin dämpfend auf die Preisentwicklung wirken. Gleichzeitig wird die anhaltende Nachfrage nach familiengerechtem Wohnraum in guten Lagen den Markt stützen. Mittelfristig könnte eine Zunahme von möblierten Angeboten und temporären Vermietungen zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg weist im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Miete von 13,04 Euro pro Quadratmeter auf. Dies entspricht einem Anstieg von 1,32 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem die Durchschnittsmiete bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag. Die Mietpreisentwicklung zeigt damit eine kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsbewegung.

Im Jahresvergleich liegt die Steigerung bei 5,92 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024. Diese deutlichere Jahressteigerung zeigt, dass trotz regulatorischer Eingriffe wie der Mietpreisbremse der Aufwärtsdruck auf die Mieten in Hamburg anhält.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 stabil ohne signifikante Veränderungen zum Vorquartal. Die Nachfrage hingegen bleibt ungebrochen hoch, insbesondere nach Neubauwohnungen und sanierten Bestandswohnungen in guten Lagen. Der Trend zu kleineren Haushalten und die anhaltende Zuwanderung nach Hamburg treiben die Nachfrage weiter an.

Der Leerstand bei Mietwohnungen ist besonders in den gefragten Lagen minimal. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für attraktive Wohnungen liegt oft nur bei wenigen Tagen, was die Anspannung am Markt verdeutlicht. Bei Neuvermietungen kommt es regelmäßig zu Massenbesichtigungen mit zahlreichen Interessenten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur bei Wohnungen zeigt deutliche geografische Unterschiede. In den zentralen und besonders beliebten Stadtteilen wie St. Pauli, Eppendorf und Harvestehude liegen die Mieten zwischen 15 und 18 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Flair und der exzellenten Infrastruktur.

In den Randbezirken wie Bergedorf oder Wandsbek bewegen sich die Mieten zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und ziehen besonders preisbewusste Mieter und Familien an, die mehr Wohnfläche benötigen.

Besonders nachgefragt sind Wohnungen in Altona-Altstadt und St. Pauli, die eine lebendige Mischung aus Kultur, Gastronomie und urbanem Wohnen bieten. Diese Stadtteile sprechen besonders junge Berufstätige und Studierende an, was zu einem kontinuierlich hohen Nachfragedruck führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen. Experten erwarten für das vierte Quartal 2025 eine Seitwärtsbewegung mit leichtem Aufwärtstrend, wobei die Entwicklung in den Toplagen dynamischer verlaufen dürfte als im Gesamtmarkt.

Langfristig wird die Entwicklung stark von politischen Rahmenbedingungen, der Neubauaktivität und der wirtschaftlichen Entwicklung abhängen. Die geplanten Wohnungsbauprojekte der Stadt Hamburg könnten mittelfristig zu einer Entspannung beitragen, allerdings wird dies voraussichtlich erst in den kommenden Jahren spürbare Auswirkungen zeigen. Die fortschreitende Digitalisierung und der Trend zum Homeoffice könnten zu einer leichten Verschiebung der Nachfrage von zentralen zu peripheren Lagen führen, wobei Hamburg als attraktiver Wohnstandort insgesamt profitieren dürfte.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer stabilen Verfassung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die Entwicklung vom zweiten zum dritten Quartal 2025 verläuft kontinuierlich mit Steigerungsraten zwischen 1,3 und 2 Prozent. Die strukturelle Knappheit an Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt weiterhin alle Marktsegmente.

Besonders auffällig ist die anhaltende Spreizung zwischen den Toplagen und den Randgebieten, wobei zentrale und besonders nachgefragte Stadtteile deutliche Preisaufschläge verzeichnen. Die geringe Neubauaktivität und das limitierte Baulandangebot werden auch in den kommenden Quartalen als preistreibende Faktoren wirken.

Für Investoren und Selbstnutzer bietet der Hamburger Immobilienmarkt weiterhin solide Perspektiven, wobei die Zeiten explosiver Wertsteigerungen vorerst vorbei scheinen. Die Entwicklung deutet auf eine gesunde Marktkonsolidierung auf hohem Niveau hin, die durch die fundamentalen Standortvorteile Hamburgs und die anhaltende Attraktivität als Wohn- und Arbeitsort gestützt wird.