Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine fortgesetzte Aufwärtsdynamik mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Die Hansestadt bleibt einer der attraktivsten und stabilsten Immobilienmärkte Deutschlands, geprägt von einer anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die positiven Markttendenzen weiter verfestigt, wobei die Preisanstiege in allen Segmenten moderat ausfielen.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Hamburg verzeichnete im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 5.704 Euro. Dies entspricht einer Steigerung von 2,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 5.580 Euro lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Preisanstieg 2,0 Prozent, was die kontinuierliche Wertsteigerung von Häusern in der Hansestadt unterstreicht.

Die moderate aber stetige Preisentwicklung reflektiert die anhaltende Attraktivität Hamburgs als Wohnstandort. Besonders Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften in etablierten Wohnlagen erfahren eine konstante Nachfrage. Die Preisdynamik wird dabei maßgeblich von der Knappheit des verfügbaren Angebots getrieben, während die Nachfrage auf hohem Niveau verharrt.

Marktdynamik

Das Angebotsniveau für Kaufhäuser blieb im dritten Quartal 2025 weitgehend stabil, während die Nachfrage weiterhin auf einem hohen Level verharrt. Die Neubauaktivität hat sich leicht erhöht, kann jedoch die bestehende Angebotslücke nicht schließen. Das limitierte Angebot an verfügbaren Häusern führt zu einer verstärkten Konkurrenzsituation unter potenziellen Käufern, was sich preistreibend auswirkt.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was die hohe Marktdynamik unterstreicht. Qualitativ hochwertige Objekte in gefragten Lagen werden oft bereits innerhalb weniger Wochen verkauft. Die Finanzierungsbedingungen bleiben trotz gestiegener Zinsen für viele Käufer tragbar, was die Nachfrage zusätzlich stützt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben signifikant. In den zentrumsnahen Premium-Lagen wie Eppendorf und Harvestehude liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt und erreichen häufig Werte von über 7.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer exzellenten Infrastruktur, der Nähe zur Alster und dem gehobenen Wohnumfeld.

Am Stadtrand, beispielsweise in Rahlstedt oder Bergedorf, bewegen sich die Preise auf einem moderateren Niveau von oft unter 5.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten insbesondere für Familien attraktive Alternativen mit größeren Grundstücken und einem ruhigeren Wohnumfeld. Die Preisschere zwischen Zentrum und Peripherie hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht geöffnet, da zentrale Lagen überproportional von der Nachfrage profitieren.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Segment der Kaufhäuser. Die fundamentalen Marktfaktoren - knappes Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage - werden voraussichtlich bestehen bleiben. Besonders in den zentralen und zentrumsnahen Lagen wird mit weiteren Preisanstiegen gerechnet, die über dem gesamtstädtischen Durchschnitt liegen dürften.

Die Neubauaktivität wird zwar voraussichtlich zunehmen, kann aber die strukturelle Angebotslücke kurzfristig nicht schließen. Langfristig könnte sich das Preiswachstum etwas abschwächen, wenn mehr Neubauprojekte fertiggestellt werden und auf den Markt kommen. Die Attraktivität Hamburgs als Wirtschaftsstandort und die anhaltende Zuwanderung werden jedoch weiterhin für eine robuste Nachfrage sorgen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im Segment der Eigentumswohnungen erreichte der durchschnittliche Quadratmeterpreis im dritten Quartal 2025 einen Wert von 6.312 Euro. Dies bedeutet eine Steigerung von 1,8 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als der Durchschnittspreis bei 6.200 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beläuft sich der Preisanstieg auf 1,6 Prozent, was eine etwas moderatere Dynamik als bei Häusern zeigt.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen wird stark von der Nachfrage nach Neubauwohnungen getrieben, die besonders bei Kapitalanlegern und jungen Familien beliebt sind. Bestandswohnungen in gepflegtem Zustand erfahren ebenfalls eine solide Wertsteigerung, wobei energetisch sanierte Objekte besonders gefragt sind.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt jedoch weiterhin unterdurchschnittlich im Verhältnis zur Nachfrage. Die Nachfrage nach Wohnungen zum Kauf verharrt auf sehr hohem Niveau, wobei insbesondere Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise stark nachgefragt werden.

Die Vermarktungszeiten für Eigentumswohnungen haben sich weiter verkürzt, was die angespannte Marktsituation verdeutlicht. Viele Objekte werden bereits vor der offiziellen Vermarktung über Vormerkungen verkauft. Die Konkurrenzsituation unter Kaufinteressenten ist besonders in beliebten Stadtteilen intensiv, was zu Geboten über dem Angebotspreis führen kann.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In zentrumsnahen Trendvierteln wie St. Pauli und Altona-Altstadt liegen die Quadratmeterpreise häufig über 7.000 Euro. Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und dem vielfältigen kulturellen Angebot.

In peripheren Lagen wie Billstedt oder Wilhelmsburg bewegen sich die Preise auf einem moderateren Niveau von oft unter 5.500 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten jedoch zunehmend Potenzial für Wertsteigerungen, da sie von Stadtentwicklungsprojekten und Infrastrukturverbesserungen profitieren. Die Nachfrage in diesen Gebieten steigt besonders bei preissensiblen Käufern und jungen Familien.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg deuten auf eine Fortsetzung der positiven Preisentwicklung hin. In den nächsten 12 bis 24 Monaten werden moderate Preissteigerungen erwartet, wobei zentrale Lagen überproportional profitieren dürften. Die anhaltende Urbanisierung und der Trend zum Wohnen in der Stadt werden die Nachfrage weiter stützen.

Neubauprojekte werden zwar das Angebot erweitern, jedoch wird die zusätzliche Menge voraussichtlich nicht ausreichen, um die Nachfrage vollständig zu bedienen. Besonders im mittleren Preissegment bleibt das Angebot knapp, was zu weiteren Preissteigerungen führen dürfte. Langfristig könnte sich das Marktwachstum normalisieren, wenn mehr Großprojekte fertiggestellt werden und demografische Faktoren zu einer Nachfrageabschwächung führen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Hamburg verzeichnete im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Miete von 13,04 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Anstieg von 1,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal, in dem die durchschnittliche Miete bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Mietsteigerung beachtliche 5,9 Prozent, was die angespannte Situation auf dem Mietmarkt widerspiegelt.

Die deutliche Mietpreisentwicklung bei Häusern zur Miete resultiert aus der extremen Knappheit verfügbarer Objekte bei gleichzeitig hoher Nachfrage. Besonders Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Mietshäusern mit Garten, was das ohnehin begrenzte Angebot zusätzlich unter Druck setzt. Die Mietpreisdynamik wird zudem durch die gestiegenen Nebenkosten und Energiepreise beeinflusst.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt aber weiterhin auf einem kritisch niedrigen Niveau. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot deutlich, was zu einer Verschärfung der Konkurrenzsituation unter Mietinteressenten führt. Besonders in zentralen und zentrumsnahen Lagen ist die Verfügbarkeit von Mietshäusern äußerst begrenzt.

Die durchschnittliche Leerstandsquote bei Mietshäusern liegt nahezu bei null, was die extreme Anspannung des Marktes verdeutlicht. Neuverträge werden häufig zu Preisen abgeschlossen, die deutlich über dem Mietspiegel liegen. Die Fluktuation ist gering, da bestehende Mieter aufgrund der Marktlage ihre Mietverhältnisse seltener kündigen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind erheblich. In Premium-Wohnlagen wie Eppendorf und Harvestehude liegen die Mieten für Häuser häufig über 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten ein exklusives Wohnumfeld mit hervorragender Infrastruktur und Nähe zu Grünanlagen wie der Alster.

Am Stadtrand, beispielsweise in Rahlstedt oder Bergedorf, sind die Mieten mit oft unter 12 Euro pro Quadratmeter moderater. Diese Gebiete bieten Familien mehr Wohnfläche für ihr Budget und profitieren von einem ruhigeren, familienfreundlichen Umfeld. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht vergrößert, da zentrale Lagen stärker nachgefragt werden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der Mietpreissteigerungen bei Häusern erwartet. Die strukturelle Unterversorgung mit Mietobjekten wird voraussichtlich bestehen bleiben, da kaum neue Mietshäuser auf den Markt kommen. Die meisten Neubauhäuser werden als Eigenheime verkauft, was das Mietangebot zusätzlich verknappt.

Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse zeigen nur begrenzte Wirkung, da sie hauptsächlich bei Neuvermietungen von Bestandsobjekten greift. In zentralen Lagen wird mit weiteren überdurchschnittlichen Mietsteigerungen gerechnet. Langfristig könnte sich die Situation nur durch eine deutliche Ausweitung des Angebots oder eine Nachfrageabschwächung entspannen, beides ist jedoch kurzfristig nicht absehbar.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im Segment der Mietwohnungen lag die durchschnittliche Miete im dritten Quartal 2025 bei 13,04 Euro pro Quadratmeter, identisch mit dem Niveau bei Mietshäusern. Dies bedeutet einen Anstieg von 1,3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete 12,87 Euro pro Quadratmeter betrug. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich eine deutliche Steigerung von 5,9 Prozent, was die angespannte Lage auf dem Hamburger Mietwohnungsmarkt unterstreicht.

Die Mietpreisentwicklung bei Wohnungen wird maßgeblich durch die anhaltende Zuwanderung nach Hamburg, die begrenzte Neubautätigkeit und die hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum getrieben. Besonders kleine und mittlere Wohnungen sind stark nachgefragt, was zu überproportionalen Preissteigerungen in diesem Segment führt.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen hat sich im dritten Quartal 2025 leicht erhöht, bleibt jedoch weit hinter der Nachfrage zurück. Die Nachfrage nach Mietwohnungen verharrt auf sehr hohem Niveau, wobei besonders Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise begehrt sind. Die Konkurrenzsituation unter Wohnungssuchenden hat sich weiter verschärft.

Die Leerstandsquote bei Mietwohnungen liegt praktisch bei null, was die extreme Marktanspannung verdeutlicht. Wohnungsbesichtigungen ziehen regelmäßig Dutzende von Interessenten an, und die Auswahlkriterien der Vermieter werden zunehmend restriktiver. Die durchschnittliche Suchzeit für eine Mietwohnung hat sich weiter verlängert, während die Verweildauer von Angeboten auf dem Markt minimal ist.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumlichen Preisdisparitäten im Mietwohnungsmarkt sind erheblich. In beliebten zentrumsnahen Stadtteilen wie St. Pauli und Altona-Altstadt übersteigen die Mieten häufig 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Viertel profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, dem vielfältigen gastronomischen und kulturellen Angebot sowie der exzellenten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

In peripheren Stadtteilen wie Billstedt oder Wilhelmsburg liegen die Mieten mit oft unter 12 Euro pro Quadratmeter deutlich niedriger. Diese Gebiete entwickeln sich jedoch zunehmend zu attraktiven Alternativen, besonders für junge Menschen und Familien mit begrenztem Budget. Stadtentwicklungsprojekte und Infrastrukturverbesserungen führen hier zu einer allmählichen Aufwertung und steigenden Mieten.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Hamburg deuten auf eine anhaltende Aufwärtsdynamik der Mietpreise hin. In den nächsten 12 bis 24 Monaten werden weitere Mietsteigerungen erwartet, da die fundamentalen Marktungleichgewichte fortbestehen. Die Nachfrage wird durch kontinuierliche Zuwanderung, Haushaltsverkleinerung und die Attraktivität Hamburgs als Arbeits- und Lebensstandort weiter genährt.

Trotz geplanter Neubauprojekte wird das zusätzliche Angebot voraussichtlich nicht ausreichen, um die Nachfrage zu decken. Besonders im bezahlbaren Segment bleibt die Situation kritisch. Regulatorische Maßnahmen wie die Mietpreisbremse zeigen nur begrenzte Wirkung. Langfristig könnte nur eine massive Ausweitung der Bautätigkeit, kombiniert mit gezielter Förderung des sozialen Wohnungsbaus, zu einer Entspannung führen. Die Realisierung solcher Maßnahmen benötigt jedoch Zeit, sodass kurzfristig keine wesentliche Marktentspannung zu erwarten ist.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robuster und dynamischer Markt mit anhaltenden Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Hansestadt bleibt einer der attraktivsten Immobilienmärkte Deutschlands, geprägt von einer strukturellen Unterversorgung bei gleichzeitig hoher und stabiler Nachfrage. Die moderaten Preissteigerungen im Kaufbereich und die deutlicheren Anstiege im Mietbereich spiegeln die unterschiedlichen Dynamiken der Marktsegmente wider.

Die Herausforderungen bleiben bestehen: knappes Angebot, hohe Nachfrage und begrenzte Neubaukapazitäten. Für Marktteilnehmer bedeutet dies weiterhin eine herausfordernde Situation - Käufer und Mieter müssen mit steigenden Preisen rechnen, während Eigentümer von stabilen Wertsteigerungen profitieren. Die räumlichen Disparitäten innerhalb der Stadt verstärken sich weiter, wobei zentrale Lagen überproportional von der Marktdynamik profitieren.

Mittelfristig wird der Hamburger Immobilienmarkt voraussichtlich seinen Wachstumskurs fortsetzen, getragen von der wirtschaftlichen Stärke der Stadt und ihrer anhaltenden Attraktivität als Wohn- und Arbeitsstandort. Eine nachhaltige Entspannung der Marktsituation erfordert strukturelle Maßnahmen zur Angebotsausweitung und kann nur langfristig erreicht werden.