Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Nach der Stabilisierungsphase der vergangenen Quartale setzt sich die positive Entwicklung fort, wobei die Nachfrage das begrenzte Angebot weiterhin übersteigt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 sind die Preise in allen Segmenten leicht gestiegen, während die Marktdynamik eine fortschreitende Erholung nach dem historischen Tief von 2023 aufweist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.704 Euro. Dies entspricht einem Anstieg von etwa 2 bis 3 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem die Preise zwischen 5.575 und 5.680 Euro pro Quadratmeter rangierten. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung moderate 2 Prozent, was eine Erhöhung von 5.594 Euro pro Quadratmeter darstellt.

Die Preisentwicklung zeigt eine kontinuierliche, aber verhaltene Aufwärtsbewegung, die sich nach der Konsolidierungsphase der vorherigen Jahre etabliert hat. Besonders bemerkenswert ist, dass die Preise für Einfamilienhäuser stabiler geblieben sind als in anderen Marktsegmenten, was auf die anhaltend hohe Nachfrage nach dieser Immobilienart zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Die Neubauaktivität bei Einfamilienhäusern zeigt sich im dritten Quartal 2025 stabil, wobei die Baulandpreise für Einfamilienhausgrundstücke im Vergleich zum Vorquartal unverändert geblieben sind. Ein positives Signal sendet die Entwicklung der Kaufverträge: Nach dem historischen Tief im Jahr 2023 hat sich die Anzahl der Transaktionen wieder auf das Niveau von 2022 erholt, was eine deutliche Nachfrageerholung signalisiert.

Das Angebot bleibt weiterhin knapp, insbesondere bei Bestandsimmobilien in gefragten Lagen. Die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland und die restriktive Kreditvergabe der Banken dämpfen weiterhin das Neubauvolumen, wodurch der Markt angespannt bleibt. Verkäufer profitieren von dieser Situation durch stabile bis leicht steigende Preise, während Käufer mit einem begrenzten Angebot konfrontiert sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben signifikant. Spitzenpreise werden weiterhin in den zentralen und besonders beliebten Stadtteilen erzielt, insbesondere in der Alsterregion und der HafenCity. Hier liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt und können in Einzelfällen 8.000 Euro überschreiten.

Die Stadtrandlagen zeigen sich preislich deutlich moderater, wobei hier Quadratmeterpreise von 4.500 bis 5.000 Euro üblich sind. Allerdings ist in diesen Bereichen auch die Nachfrage geringer, was zu längeren Vermarktungszeiten führt. Besonders gefragt sind weiterhin familienfreundliche Stadtteile mit guter Infrastruktur wie Volksdorf, Wellingsbüttel und Blankenese, die trotz ihrer dezentralen Lage überdurchschnittliche Preise erzielen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs bei Häusern zum Kauf. Die stabile Nachfrage, kombiniert mit dem knappen Neubauangebot, wird voraussichtlich zu jährlichen Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent führen. Die Zinsentwicklung bleibt ein entscheidender Faktor: Sollten die Zinsen weiter sinken oder stabil bleiben, könnte dies die Nachfrage zusätzlich stimulieren und zu stärkeren Preisanstiegen führen.

Mittelfristig wird erwartet, dass der Markt sein Gleichgewicht beibehält, wobei strukturelle Faktoren wie Zuwanderung und begrenzte Flächenverfügbarkeit weiterhin preistreibend wirken werden. Investoren und Eigennutzer sollten sich auf einen stabilen, aber kompetitiven Markt einstellen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Eigentumswohnungen in Hamburg erreichen im dritten Quartal 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 Euro. Dies stellt eine leichte Zunahme von 1 bis 2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 dar. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis bei etwa 6.213 Euro lag, beträgt die Steigerung moderate 1,5 bis 2 Prozent.

Bemerkenswert ist die Preisspanne im Markt: Während Bestandswohnungen in durchschnittlichen Lagen bei etwa 5.200 bis 5.300 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden, erreichen Neubauwohnungen in mittleren Lagen bereits Preise von durchschnittlich 8.200 Euro pro Quadratmeter. Diese Diskrepanz verdeutlicht die anhaltende Nachfrage nach modernem, energieeffizientem Wohnraum.

Marktdynamik

Der Wohnungsmarkt zeigt sich weiterhin von einer starken Nachfrage geprägt, die das verfügbare Angebot deutlich übersteigt. Die Anzahl der zum Verkauf stehenden Wohnungen ist zwar leicht gestiegen, jedoch bleibt das Neubauvolumen begrenzt. Der Leerstand bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau, was die angespannte Marktsituation unterstreicht.

Die Kaufaktivität hat sich nach dem schwachen Vorjahr deutlich erholt. Die Anzahl der Transaktionen nähert sich wieder dem Vorkrisenniveau an, was auf eine wiederkehrende Kaufbereitschaft und verbesserte Finanzierungsbedingungen hindeutet. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen in zentraler Lage sowie familiengerechte Vier-Zimmer-Wohnungen in den Außenbezirken.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Premiumlagen wie die Innenstadt, HafenCity, Rotherbaum und die Elbvororte verzeichnen Spitzenpreise, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. In diesen Gebieten sind Quadratmeterpreise von 8.000 bis 12.000 Euro keine Seltenheit.

Im Gegensatz dazu bieten periphere Stadtteile wie Harburg, Bergedorf oder Wilhelmsburg deutlich günstigere Einstiegsmöglichkeiten mit Quadratmeterpreisen zwischen 3.500 und 4.500 Euro. Diese Stadtteile profitieren zunehmend von Aufwertungstendenzen und verbesserten Verkehrsanbindungen, was sie für Käufer mit begrenztem Budget attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Die anhaltenden Neubauengpässe werden eine schnelle Marktentspannung verhindern, während die starke Nachfrage, getrieben durch Zuwanderung und demografischen Wandel, bestehen bleibt.

Besondere Aufmerksamkeit verdient die Entwicklung im Neubausegment, wo die gestiegenen Baukosten und strengeren Energieeffizienzanforderungen zu weiter steigenden Preisen führen werden. Käufer sollten sich auf einen kompetitiven Markt mit schnellen Entscheidungsprozessen einstellen, insbesondere bei attraktiven Objekten in gefragten Lagen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die durchschnittliche Miete für Häuser in Hamburg liegt im dritten Quartal 2025 bei 13,04 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg von 1,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal darstellt. Im zweiten Quartal 2025 lag die Durchschnittsmiete noch bei 12,87 Euro pro Quadratmeter. Besonders deutlich fällt der Jahresvergleich aus: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 mit 12,31 Euro pro Quadratmeter beträgt die Steigerung beachtliche 6 Prozent.

Diese Entwicklung spiegelt die anhaltende Knappheit im Mietmarkt wider, wobei Einfamilienhäuser zur Miete ein besonders knappes Gut darstellen. Die Mietpreise für freistehende Häuser und Doppelhaushälften variieren stark je nach Größe, Ausstattung und Lage, bewegen sich aber generell in einem Bereich zwischen 2.000 und 4.000 Euro monatlich für durchschnittliche Objekte.

Marktdynamik

Der Markt für Miethäuser ist durch einen extrem niedrigen Leerstand und eine konstant hohe Nachfrage charakterisiert. Die Neubauaktivität von zur Vermietung bestimmten Einfamilienhäusern bleibt auf niedrigem Niveau, da Investoren primär auf den Geschosswohnungsbau fokussiert sind. Dies führt zu einer strukturellen Verknappung in diesem Marktsegment.

Die Nachfrage wird hauptsächlich von Familien mit gehobenen Einkommen getragen, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf noch nicht leisten können. Auch internationale Fachkräfte und Expatriates, die temporär in Hamburg arbeiten, tragen zur starken Nachfrage bei. Das Angebot kann diese Nachfrage bei weitem nicht decken, was zu schnellen Vermietungen und steigenden Preisen führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser folgen einem klaren Muster: Zentrumsnahe und besonders beliebte Stadtteile wie Eppendorf, Winterhude und die Elbvororte verzeichnen Spitzenmieten, die oft 20 bis 30 Prozent über dem städtischen Durchschnitt liegen. Hier sind Mieten von 15 bis 18 Euro pro Quadratmeter für hochwertige Objekte keine Seltenheit.

In den Stadtrandgebieten und weniger zentralen Bezirken wie Rahlstedt, Farmsen oder Neugraben liegen die Mieten deutlich niedriger, typischerweise zwischen 10 und 12 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis, besonders für Familien, die mehr Platz benötigen und dafür längere Pendelwege in Kauf nehmen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietmarkt bei Häusern deutet auf weiter steigende Preise hin. Für die nächsten 12 bis 24 Monate wird mit jährlichen Mietsteigerungen von 4 bis 6 Prozent gerechnet. Die Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich nicht entspannen, da kaum neue Miethäuser auf den Markt kommen werden.

Das aktuelle Finanzierungsumfeld mit seinen erhöhten Zinsen macht Mietobjekte für Investoren weniger attraktiv, was das Angebot zusätzlich verknappt. Mieter müssen sich auf einen anhaltend angespannten Markt einstellen, in dem attraktive Objekte binnen kürzester Zeit vergeben werden. Langfristige Mietverträge werden zunehmend zur Rarität, da Vermieter von der positiven Preisentwicklung profitieren möchten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Miete von 13,04 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einer Steigerung von 1,3 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Durchschnittsmiete bei 12,87 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 ist eine deutliche Erhöhung von 6 Prozent zu verzeichnen, ausgehend von 12,31 Euro pro Quadratmeter.

Die Mietpreisentwicklung zeigt eine beschleunigte Dynamik, die über der allgemeinen Inflationsrate liegt. Besonders stark gestiegen sind die Mieten für kleinere Wohnungen bis 60 Quadratmeter, die aufgrund der hohen Nachfrage von Singles und Paaren überdurchschnittliche Preissteigerungen verzeichnen. Neuvertragsmieten liegen dabei oft 10 bis 15 Prozent über den Bestandsmieten.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt bleibt stark nachfragegetrieben mit extrem niedrigen Leerstandsraten von unter 0,5 Prozent. Die Neubauaktivität bei Geschosswohnungsbauplätzen zeigt mit einem Wachstum von etwa 5 Prozent eine leichte Verbesserung, was das Angebot langsam stärkt. Dennoch reicht dies bei weitem nicht aus, um die strukturelle Wohnungsknappheit zu beheben.

Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren befeuert: kontinuierliche Zuwanderung, steigende Studierendenzahlen, Trend zu kleineren Haushalten und die gestiegenen Kaufpreise, die viele potenzielle Käufer im Mietmarkt verharren lassen. Wohnungsbesichtigungen ziehen regelmäßig Dutzende von Interessenten an, und die Vermietungsdauer beträgt oft nur wenige Tage.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumlichen Preisunterschiede im Mietwohnungsmarkt sind erheblich. Spitzenmieten werden in der Innenstadt, HafenCity und beliebten Stadtteilen wie Eimsbüttel, Ottensen und Winterhude erzielt. Hier liegen die Mieten oft bei 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen und 13 bis 16 Euro für modernisierte Bestandswohnungen.

Die Außenbezirke bieten deutlich günstigere Alternativen. In Stadtteilen wie Jenfeld, Billstedt oder Osdorf bewegen sich die Mieten zwischen 9 und 11 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisunterschiede von bis zu 100 Prozent zwischen den teuersten und günstigsten Lagen verdeutlichen die sozialräumliche Segregation des Hamburger Wohnungsmarktes.

Bemerkenswert ist die Entwicklung in ehemaligen Randlagen wie Wilhelmsburg oder Veddel, die durch Gentrifizierungsprozesse und verbesserte Infrastruktur zunehmende Mietsteigerungen erfahren. Diese Stadtteile entwickeln sich zu attraktiven Alternativen für preisbewusste Mieter, die dennoch zentrumsnah wohnen möchten.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt deuten auf anhaltenden Preisdruck hin. Experten prognostizieren für die nächsten 12 bis 24 Monate weitere Mietsteigerungen im Bereich von 4 bis 6 Prozent jährlich. Die politischen Bemühungen um mehr sozialen Wohnungsbau und Mietpreisbegrenzungen werden voraussichtlich nur begrenzte Wirkung zeigen.

Der leicht zunehmende Neubau wird die Marktanspannung nur graduell lindern können. Die Fertigstellung neuer Wohnungen bleibt hinter dem Bedarf zurück, während die Bevölkerung Hamburgs weiter wächst. Mieter müssen sich auf einen dauerhaft angespannten Markt einstellen, in dem bezahlbarer Wohnraum zur Mangelware wird.

Langfristig könnte sich der Markt nur durch massive Neubauoffensiven oder eine deutliche Abschwächung der Zuwanderung entspannen. Beide Szenarien erscheinen aus heutiger Sicht unwahrscheinlich. Die Stadt Hamburg steht vor der Herausforderung, innovative Lösungen zu finden, um die Wohnraumversorgung für alle Einkommensschichten sicherzustellen.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber angespannter Markt mit moderaten bis deutlichen Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Erholung nach der Schwächephase 2023 setzt sich fort, wobei die strukturellen Herausforderungen von Angebotsmangel und hoher Nachfrage bestehen bleiben.

Käufer und Mieter müssen sich auf einen kompetitiven Markt einstellen, in dem schnelle Entscheidungen und finanzielle Flexibilität entscheidend sind. Die Aussichten für die kommenden Jahre deuten auf eine Fortsetzung der aktuellen Trends hin, wobei politische Interventionen und wirtschaftliche Rahmenbedingungen die Entwicklung beeinflussen können.

Hamburg bleibt ein attraktiver Immobilienstandort mit stabilen Wertzuwächsen und einer dynamischen Wirtschaft, die kontinuierlich neue Bewohner anzieht. Investoren und Eigennutzer können von der positiven Langzeitperspektive profitieren, sollten aber die kurzfristigen Marktrisiken im Blick behalten.