Immobilienmarktbericht Hamburg Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und stabil. Nach einer Phase der Konsolidierung in den Vorquartalen haben sich die Preise sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich leicht nach oben entwickelt. Der vorliegende Marktbericht analysiert die Entwicklungen im Q3 2025 und stellt diese dem vorherigen Quartal gegenüber. Die Betrachtung fokussiert sich ausschließlich auf Wohnimmobilien und gliedert sich in die vier Hauptsegmente: Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamburg bei 5.704 Euro. Dies entspricht einem Anstieg von 1,9 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, in dem der Quadratmeterpreis noch bei 5.594 Euro lag. Der Median-Kaufpreis für ein Haus beträgt aktuell circa 558.000 Euro. Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutliche Aufwärtsbewegung von 6,4 Prozent, wobei die bereinigte Betrachtung nach Lage, Größe und Ausstattung eine Seitwärtsbewegung von ±0 Prozent aufweist.

Die Preisentwicklung deutet auf eine Stabilisierung des Marktes nach der vorangegangenen Korrekturphase hin. Die moderate Steigerung im Quartalsvergleich zeigt, dass sich der Markt auf einem nachhaltigen Niveau eingependelt hat und keine spekulativen Übertreibungen mehr stattfinden.

Marktdynamik

Die Angebotssituation für Häuser zum Kauf präsentiert sich im dritten Quartal 2025 stabil. Es sind keine signifikanten Veränderungen im Vergleich zum Vorquartal festzustellen. Das Angebot bewegt sich weiterhin auf einem moderaten Niveau, was auf eine ausgewogene Marktlage hindeutet. Die Nachfrage bleibt konstant hoch, insbesondere in den beliebten Lagen der Hansestadt. Diese anhaltend hohe Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren getrieben, darunter die wirtschaftliche Stabilität Hamburgs als wichtiger Wirtschaftsstandort Norddeutschlands sowie die ungebrochene Attraktivität der Stadt als Wohnort.

Die Neubauaktivität im Segment der Einfamilien- und Reihenhäuser bleibt aufgrund der begrenzten Flächenverfügbarkeit im Stadtgebiet eingeschränkt. Neue Projekte konzentrieren sich hauptsächlich auf die Randbezirke, wo noch Entwicklungspotenzial vorhanden ist. Die Leerstandsquote im Haussektor ist weiterhin verschwindend gering, was die hohe Nachfrage und die Knappheit des Angebots unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben im dritten Quartal 2025 signifikant. Im Zentrum und in den innenstadtnahen Lagen liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem Durchschnitt und überschreiten häufig die Marke von 6.000 Euro pro Quadratmeter. Besonders gefragt sind weiterhin die traditionell beliebten Viertel wie Harvestehude, Blankenese und Eimsbüttel, wo die Preise teilweise noch deutlich höher liegen.

Am Stadtrand zeigt sich ein moderateres Preisniveau zwischen 4.500 und 5.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen profitieren von der guten Verkehrsanbindung an das Zentrum bei gleichzeitig ruhigerem Wohnumfeld und größeren Grundstücken. Stadtteile wie Volksdorf, Sasel oder Rissen erfreuen sich besonders bei Familien großer Beliebtheit, die mehr Wohnfläche und Gartenfläche zu vergleichsweise moderaten Preisen suchen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung der stabilen Marktentwicklung mit leichten Preissteigerungen. Die Grundlagen hierfür sind die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot sowie die wirtschaftliche Stärke der Metropolregion Hamburg. Es gibt keine Anzeichen für eine bevorstehende Trendwende oder größere Marktkorrekturen.

Die Zinsentwicklung bleibt ein wichtiger Einflussfaktor für die weitere Preisentwicklung. Sollten die Zinsen auf dem aktuellen Niveau verharren oder leicht sinken, ist mit einer fortgesetzten stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung zu rechnen. Ein deutlicher Zinsanstieg könnte hingegen dämpfend auf die Nachfrage und damit auf die Preisentwicklung wirken.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Wohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine ähnliche Entwicklung wie der Hausmarkt. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt bei 6.312 Euro, was einem Anstieg von 1,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als der Preis noch bei 6.213 Euro pro Quadratmeter lag. Neubauwohnungen in mittlerer Lage erzielen dabei Preise von durchschnittlich 8.200 Euro pro Quadratmeter, was die anhaltend hohe Nachfrage nach modernem Wohnraum mit zeitgemäßer Ausstattung und Energieeffizienz widerspiegelt.

Im Jahresvergleich beträgt die Preissteigerung 2 Prozent, wobei auch hier die bereinigte Betrachtung nach Lage, Größe und Ausstattung eine Seitwärtsbewegung von ±0 Prozent zeigt. Diese Entwicklung deutet auf eine Normalisierung des Marktes hin, nachdem in den Vorjahren teilweise deutlich höhere Preissteigerungen zu verzeichnen waren.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 stabil und zeigt keine signifikanten Veränderungen zum Vorquartal. Die Nachfrage ist weiterhin konstant hoch, besonders in den zentralen Lagen der Stadt. Diese anhaltende Nachfrage wird durch verschiedene Käufergruppen getragen: junge Berufstätige, die eine erste Eigentumswohnung erwerben möchten, Kapitalanleger, die in sichere Sachwerte investieren wollen, sowie ältere Menschen, die vom Haus in eine zentral gelegene, barrierefreie Wohnung umziehen.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment ist deutlich höher als im Haussektor, konzentriert sich aber hauptsächlich auf größere Entwicklungsprojekte in Stadtentwicklungsgebieten wie der HafenCity, dem Pergolenviertel oder in Oberbillwerder. Die Fertigstellungszahlen bleiben jedoch hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück, was zu einer anhaltenden Angebotsknappheit führt. Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen ist minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf kurzfristige Leerstände zwischen Verkauf und Bezug.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In den zentralen Lagen und beliebten Vierteln wie St. Pauli, Eimsbüttel und Harvestehude liegen die Quadratmeterpreise häufig über 7.000 Euro. Premium-Lagen wie die HafenCity oder Harvestehude können sogar Preise von über 10.000 Euro pro Quadratmeter erreichen, insbesondere bei Neubauprojekten mit gehobener Ausstattung und Elbblick.

Am Stadtrand zeigt sich ein moderateres Preisniveau zwischen 5.000 und 6.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Lagen bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und sprechen besonders Käufer an, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen. Stadtteile wie Bramfeld, Jenfeld oder Neugraben profitieren von verbesserten Verkehrsanbindungen und steigender Lebensqualität durch Quartiersentwicklungen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Wohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten fällt positiv aus. Experten erwarten eine Fortsetzung der stabilen Marktentwicklung mit leichten Preissteigerungen. Die Fundamentaldaten sprechen für eine anhaltende Nachfrage: Hamburg verzeichnet weiterhin Bevölkerungszuwachs, die Wirtschaft der Metropolregion entwickelt sich positiv, und die Stadt bleibt als Wohn- und Arbeitsort attraktiv.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die Fertigstellung neuer Wohnprojekte sein. Mehrere größere Bauvorhaben befinden sich in der Pipeline und werden in den kommenden Quartalen auf den Markt kommen. Dies könnte zu einer leichten Entspannung auf der Angebotsseite führen, wird aber voraussichtlich nicht ausreichen, um die Nachfrage vollständig zu decken. Die Preisentwicklung dürfte daher weiterhin moderat steigend verlaufen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 18,50 Euro pro Quadratmeter, was einem Anstieg von 1,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als die Kaltmiete noch bei 18,20 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung 3,5 Prozent, was über der allgemeinen Inflationsrate liegt und die anhaltende Nachfrage nach Mietobjekten in diesem Segment widerspiegelt.

Die Preisspanne variiert dabei erheblich je nach Lage und Ausstattung. In zentralen Lagen können die Mieten bis zu 22,00 Euro pro Quadratmeter erreichen, während am Stadtrand Mieten zwischen 15,00 und 17,00 Euro pro Quadratmeter üblich sind. Diese Preisdifferenzierung reflektiert die unterschiedlichen Zielgruppen und deren Präferenzen hinsichtlich Lage, Größe und Ausstattung.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern bleibt im dritten Quartal 2025 stabil, zeigt jedoch keine signifikante Veränderung zum Vorquartal. Die Nachfrage ist konstant hoch, besonders in den zentralen und gut angebundenen Lagen. Diese Nachfrage wird hauptsächlich von Familien getragen, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf eines Eigenheims (noch) nicht leisten können oder wollen. Auch Expatriates und temporär in Hamburg lebende Führungskräfte internationaler Unternehmen bilden eine wichtige Nachfragegruppe in diesem Segment.

Die Fluktuation im Mietshausbestand ist traditionell gering, da Mieter von Häusern tendenziell längere Mietdauern aufweisen als Wohnungsmieter. Dies führt zu einer gewissen Stabilität im Markt, begrenzt aber auch die Verfügbarkeit für neue Mietinteressenten. Die Neuvermietungsquote liegt deutlich unter der von Wohnungen, was die Knappheit in diesem Segment verstärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Lageunterschiede im Mietshausmarkt sind deutlich ausgeprägt. In den beliebten Vierteln wie Eimsbüttel, Harvestehude und Blankenese liegen die Mieten oft über 20,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile bieten eine Kombination aus zentraler Lage, guter Infrastruktur, hochwertigen Schulen und einem attraktiven Wohnumfeld, was sie besonders für zahlungskräftige Familien interessant macht.

Am Stadtrand und in den äußeren Bezirken zeigt sich ein moderateres Mietniveau zwischen 15,00 und 17,00 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Rahlstedt, Bergedorf oder die Walddörfer bieten größere Grundstücke und mehr Ruhe bei gleichzeitig guter Verkehrsanbindung. Diese Lagen sind besonders bei Familien beliebt, die Wert auf ein naturnahes Umfeld und größere Gärten legen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung der moderaten Mietsteigerungen erwartet. Die Nachfrage nach Mietshäusern dürfte angesichts der hohen Kaufpreise und gestiegenen Finanzierungskosten weiterhin hoch bleiben. Viele potenzielle Käufer verschieben ihre Kaufentscheidung und bleiben länger im Mietmarkt, was zusätzlichen Druck auf das ohnehin knappe Angebot ausübt.

Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse und der Mietendeckel, werden weiterhin einen dämpfenden Einfluss auf die Mietpreisentwicklung haben. Dennoch ist aufgrund der strukturellen Angebotsknappheit und der anhaltend hohen Nachfrage mit weiteren moderaten Mietsteigerungen zu rechnen. Neue Entwicklungen im Bereich des geförderten Wohnungsbaus könnten mittelfristig zu einer leichten Entspannung beitragen, werden aber voraussichtlich hauptsächlich das Wohnungssegment betreffen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 die dynamischste Entwicklung aller betrachteten Segmente. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 22,50 Euro pro Quadratmeter, was einem deutlichen Anstieg von 3,2 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, als die Kaltmiete noch bei 21,80 Euro pro Quadratmeter lag. Im Jahresvergleich beträgt die Steigerung beachtliche 9 Prozent, was die anhaltend hohe Nachfrage und das knappe Angebot in diesem Marktsegment unterstreicht.

In zentralen Lagen erreichen die Mieten Spitzenwerte von bis zu 26,00 Euro pro Quadratmeter, während am Stadtrand Mieten zwischen 18,00 und 20,00 Euro pro Quadratmeter üblich sind. Diese Preisspanne zeigt die erheblichen Unterschiede je nach Lage, Ausstattung und Baujahr der Wohnungen. Neubauwohnungen mit moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise erzielen dabei regelmäßig Höchstpreise.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt trotz verschiedener Neubauaktivitäten knapp. Zwar kommen regelmäßig neue Wohnungen auf den Markt, diese können jedoch die hohe Nachfrage nicht vollständig decken. Die Nachfrage wird von verschiedenen Gruppen getragen: Studenten und Berufseinsteiger, die erste eigene Wohnungen suchen, Young Professionals, die Wert auf zentrale Lagen legen, sowie Senioren, die von größeren Wohnungen oder Häusern in kleinere, barrierefreie Einheiten umziehen.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen ist extrem kurz. In beliebten Lagen werden Wohnungen oft innerhalb weniger Tage vermietet, und es ist keine Seltenheit, dass auf eine Wohnungsanzeige Hunderte von Bewerbungen eingehen. Diese Situation führt zu einem intensiven Wettbewerb unter den Mietinteressenten und begünstigt Mieter mit stabilen Einkommensverhältnissen und guten Bonitätsnachweisen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind im Mietwohnungsmarkt besonders ausgeprägt. In den Szeneviertel wie St. Pauli, Sternschanze und Ottensen sowie in den traditionell teuren Lagen wie Harvestehude und Eppendorf liegen die Mieten häufig über 24,00 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Flair und der ausgezeichneten Infrastruktur mit zahlreichen Restaurants, Cafés und Kulturangeboten.

Die innenstadtnahen Stadtteile wie Eimsbüttel, Hoheluft und Winterhude bewegen sich im Preisbereich zwischen 20,00 und 24,00 Euro pro Quadratmeter. Sie bieten eine gute Balance zwischen zentraler Lage und Wohnqualität und sind bei verschiedenen Zielgruppen gleichermaßen beliebt.

Am Stadtrand und in den äußeren Bezirken zeigt sich ein moderateres Mietniveau zwischen 18,00 und 20,00 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Wilhelmsburg, Billstedt oder Jenfeld bieten günstigere Alternativen, haben aber in den letzten Jahren ebenfalls deutliche Preissteigerungen erfahren. Die verbesserte Verkehrsanbindung und verschiedene Stadtentwicklungsprojekte haben diese Lagen aufgewertet und für breitere Mietergruppen attraktiv gemacht.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Hamburg bleibt für die kommenden 12 bis 24 Monate angespannt. Trotz verschiedener politischer Maßnahmen zur Dämpfung der Mietpreisentwicklung ist aufgrund der strukturellen Angebotsknappheit mit weiteren Preissteigerungen zu rechnen. Die Experten erwarten eine Fortsetzung des Aufwärtstrends, wenn auch möglicherweise in abgeschwächter Form.

Mehrere Faktoren werden die zukünftige Entwicklung beeinflussen. Die geplanten Neubauvorhaben, insbesondere im Bereich des geförderten Wohnungsbaus, könnten mittelfristig zu einer leichten Entspannung beitragen. Projekte wie die Entwicklung von Oberbillwerder mit geplanten 7.000 Wohneinheiten oder die weitere Entwicklung der HafenCity werden zusätzlichen Wohnraum schaffen. Allerdings wird die Fertigstellung dieser Projekte noch einige Jahre in Anspruch nehmen.

Die demografische Entwicklung mit weiterem Zuzug nach Hamburg, die Veränderung der Haushaltsstrukturen mit mehr Single-Haushalten sowie die anhaltende Attraktivität Hamburgs als Wirtschafts- und Wissenschaftsstandort werden die Nachfrage weiter auf hohem Niveau halten. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse werden zwar dämpfend wirken, können aber die grundlegende Marktdynamik nicht vollständig außer Kraft setzen.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 in allen vier betrachteten Segmenten stabil mit leicht steigender Tendenz. Die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen haben sich nach der Konsolidierungsphase der Vorjahre auf einem hohen Niveau stabilisiert und zeigen moderate Steigerungen. Der Mietmarkt, insbesondere das Segment der Mietwohnungen, verzeichnet die dynamischste Entwicklung mit deutlichen Preissteigerungen.

Die anhaltende Attraktivität Hamburgs als Wohn- und Arbeitsort, kombiniert mit einer strukturellen Angebotsknappheit in allen Marktsegmenten, bildet die Grundlage für die positive Marktentwicklung. Trotz verschiedener regulatorischer Maßnahmen und Neubauaktivitäten bleibt das Angebot hinter der Nachfrage zurück, was zu weiteren moderaten Preissteigerungen in den kommenden Quartalen führen dürfte.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass sowohl Käufer als auch Mieter weiterhin mit einem anspruchsvollen Marktumfeld rechnen müssen. Eine Entspannung ist erst mittelfristig durch die Fertigstellung größerer Neubauprojekte zu erwarten, wobei auch diese voraussichtlich nicht ausreichen werden, um eine grundlegende Trendwende herbeizuführen. Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt bleibt somit ein Verkäufermarkt mit stabilen bis steigenden Preisen in allen Segmenten.