Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und verzeichnet moderate Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Hansestadt bleibt einer der attraktivsten Immobilienmärkte Deutschlands, geprägt von hoher Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 haben sich die Preise sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich leicht erhöht, wobei die Dynamik je nach Immobilientyp und Lage variiert.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Hamburg verzeichnete im dritten Quartal 2025 eine spürbare Preissteigerung. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser liegt aktuell bei 5.704 €/m², was einem Anstieg von 110 €/m² oder 1,96 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, in dem der Preis bei 5.594 €/m² lag. Diese Entwicklung zeigt eine Stabilisierung des Marktes nach einer Phase der Unsicherheit in den Vorjahren.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung ebenfalls 1,96 Prozent, was auf eine kontinuierliche, aber moderate Wertsteigerung hindeutet. Diese Entwicklung spiegelt die anhaltende Attraktivität von Eigenheimen in Hamburg wider, besonders in Zeiten, in denen Familien verstärkt nach Wohnraum mit Garten und zusätzlichen Rückzugsmöglichkeiten suchen.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Häusern zum Kauf ist weiterhin von einem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Das Angebot ist im Vergleich zum Vorquartal leicht gestiegen, bleibt jedoch insgesamt knapp, insbesondere bei Einfamilienhäusern in zentralen und gut angebundenen Lagen. Die Nachfrage zeigt sich ungebrochen hoch, wobei besonders Objekte mit modernen energetischen Standards, Gärten und zeitgemäßer Ausstattung stark nachgefragt werden.

Die Neubauaktivität bleibt gedämpft, was hauptsächlich auf die weiterhin hohen Baukosten und die gestiegenen Zinsniveaus zurückzuführen ist. Viele Bauträger zeigen sich zurückhaltend bei der Entwicklung neuer Projekte, was die Angebotsknappheit mittelfristig verstärken dürfte. Der Leerstand bei Bestandsimmobilien ist praktisch nicht vorhanden, was die angespannte Marktsituation zusätzlich unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben erheblich. In den Premium-Lagen des Zentrums wie Harvestehude und Eppendorf übersteigen die Quadratmeterpreise regelmäßig die Marke von 7.000 €/m². Diese Stadtteile profitieren von ihrer exklusiven Lage, der historischen Bausubstanz und der gehobenen Infrastruktur.

Am Stadtrand, in Gebieten wie Rahlstedt oder Bergedorf, bewegen sich die Preise zwischen 4.500 und 5.000 €/m². Diese Lagen bieten oft ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis und ziehen besonders Familien an, die mehr Wohnfläche für ihr Budget suchen. Beliebte Viertel wie Altona, Ottensen und Barmbek positionieren sich preislich im mittleren Segment und erfreuen sich aufgrund ihrer lebendigen Kiez-Atmosphäre und guten Infrastruktur großer Beliebtheit.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums bei Häusern zum Kauf. Die Preise dürften stabil bleiben mit einer leichten Aufwärtstendenz, da die Nachfrage weiterhin hoch bleibt und das Angebot strukturell knapp ist. Die demografische Entwicklung Hamburgs mit kontinuierlichem Zuzug und die Attraktivität als Wirtschaftsstandort stützen diese Prognose.

Risikofaktoren für die Preisentwicklung bleiben die weitere Zinsentwicklung und mögliche wirtschaftliche Eintrübungen. Sollten die Zinsen weiter steigen oder die wirtschaftliche Lage sich verschlechtern, könnte dies dämpfend auf die Nachfrage wirken. Mittelfristig wird die geringe Neubautätigkeit jedoch als preistreibender Faktor wirken.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine positive Preisentwicklung. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 €/m² liegt das aktuelle Preisniveau um 99 €/m² oder 1,59 Prozent über dem Vorquartal, als der Preis bei 6.213 €/m² lag. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Preissteigerung ebenfalls 1,59 Prozent, was eine stabile Wertentwicklung signalisiert. Eigentumswohnungen bleiben damit preislich über dem Niveau von Häusern, was die hohe Nachfrage nach zentralem Wohnraum und die Knappheit verfügbarer Objekte widerspiegelt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Eigentumswohnungen ist durch eine anhaltend hohe Nachfrage bei knappem Angebot charakterisiert. Das Angebot hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, bleibt aber insbesondere bei Neubauwohnungen deutlich hinter der Nachfrage zurück. Die Käuferschaft zeigt sich heterogen: Neben Selbstnutzern sind weiterhin Kapitalanleger aktiv, die in der Hansestadt eine sichere und wertstabile Investition sehen.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment leidet unter denselben Herausforderungen wie der Hausmarkt: hohe Baukosten, gestiegene Zinsen und regulatorische Hürden bremsen neue Projekte aus. Der Leerstand ist minimal, und fertiggestellte Neubauprojekte finden schnell Abnehmer. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht verkürzt, was die hohe Marktdynamik unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In zentralen und szenenahen Lagen wie St. Pauli, Altona und Eimsbüttel übersteigen die Quadratmeterpreise regelmäßig 7.000 €/m². Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der exzellenten Infrastruktur und der Nähe zu kulturellen und gastronomischen Angeboten.

In peripheren Lagen wie Wilhelmsburg oder Billstedt bewegen sich die Preise zwischen 5.000 und 5.500 €/m². Diese Stadtteile bieten Potenzial für Wertsteigerungen, da sie zunehmend von der Stadtentwicklung profitieren und für preisbewusste Käufer attraktiv sind. Beliebte Viertel wie Ottensen, Barmbek und Winterhude positionieren sich im gehobenen Mittelfeld und verbinden urbanes Flair mit guter Wohnqualität.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Hamburg bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen, getragen von der anhaltend hohen Nachfrage und dem strukturell knappen Angebot. Die Attraktivität Hamburgs als Wohn- und Arbeitsort sowie die begrenzte Flächenverfügbarkeit für Neubauten werden weiterhin preisstützend wirken.

Mittelfristig könnte eine Belebung der Neubautätigkeit für eine gewisse Entspannung sorgen, allerdings erst, wenn sich die Rahmenbedingungen für Projektentwickler verbessern. Die demografische Entwicklung mit kontinuierlichem Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte und die wirtschaftliche Stärke der Metropolregion Hamburg sprechen für eine nachhaltig positive Marktentwicklung.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Hamburg verzeichnete im dritten Quartal 2025 eine moderate Steigerung. Die durchschnittliche Miete liegt aktuell bei 13,04 €/m², was einem Anstieg von 0,17 €/m² oder 1,32 Prozent gegenüber dem Vorquartal entspricht, in dem die Miete bei 12,87 €/m² lag. Diese Entwicklung zeigt eine Verlangsamung des Mietpreisanstiegs im Vergleich zu den Vorjahren.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Mietsteigerung 0,73 €/m² oder 5,92 Prozent, ausgehend von einem Niveau von 12,31 €/m². Diese überdurchschnittliche Jahressteigerung reflektiert die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietshäusern, insbesondere von Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Kauf noch nicht leisten können.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Miethäuser zeigt ein angespanntes Bild. Das Angebot hat sich gegenüber dem Vorquartal leicht erhöht, bleibt aber deutlich hinter der Nachfrage zurück. Besonders Einfamilienhäuser mit Garten und moderner Ausstattung sind stark nachgefragt und oft innerhalb weniger Tage vermietet. Die durchschnittliche Inseratsdauer hat sich weiter verkürzt.

Die geringe Neubauaktivität im Miethaussegment verschärft die Situation zusätzlich. Investoren konzentrieren sich verstärkt auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbauten, während der Bau von Miethäusern wirtschaftlich weniger attraktiv erscheint. Der Leerstand ist praktisch nicht existent, und bei Neuvermietungen kommt es regelmäßig zu Bewerbungsüberhängen mit zahlreichen Interessenten pro Objekt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Hamburger Stadtteilen sind erheblich. In Premium-Lagen wie Harvestehude und Eppendorf liegen die Mieten für Häuser regelmäßig über 15 €/m². Diese Stadtteile bieten ein exklusives Wohnumfeld mit hervorragender Infrastruktur und sind bei zahlungskräftigen Mietern sehr begehrt.

Am Stadtrand, in Gebieten wie Rahlstedt oder Bergedorf, bewegen sich die Mieten zwischen 10 und 12 €/m². Diese Lagen bieten mehr Wohnraum fürs Geld und sind besonders bei Familien beliebt, die Wert auf ein ruhigeres Wohnumfeld mit guter Verkehrsanbindung legen. Trendviertel wie Altona, Ottensen und Barmbek positionieren sich im mittleren bis gehobenen Preissegment und profitieren von ihrer lebendigen Atmosphäre.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktbeobachter eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs bei Häusern. Die strukturelle Angebotsknappheit und die anhaltend hohe Nachfrage werden weiterhin preissteigernd wirken. Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse könnten den Anstieg jedoch dämpfen.

Mittelfristig könnte eine Entspannung nur durch eine deutliche Ausweitung des Angebots erreicht werden, was angesichts der aktuellen Rahmenbedingungen unwahrscheinlich erscheint. Die demografische Entwicklung Hamburgs mit kontinuierlichem Zuzug wird die Nachfrage weiter stützen. Mieter müssen sich daher auf weiterhin angespannte Marktbedingungen einstellen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamburg zeigt im dritten Quartal 2025 eine moderate Preisentwicklung. Die durchschnittliche Miete liegt bei 13,04 €/m², identisch mit dem Niveau für Miethäuser. Dies entspricht einem Anstieg von 0,17 €/m² oder 1,32 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025, als die Miete bei 12,87 €/m² lag. Die Konvergenz der Mietpreise zwischen Häusern und Wohnungen spiegelt die allgemeine Marktanspannung wider.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung 0,73 €/m² oder 5,92 Prozent, ausgehend von 12,31 €/m². Diese deutliche Jahressteigerung unterstreicht die anhaltende Dynamik im Hamburger Mietwohnungsmarkt, der von starker Nachfrage und begrenztem Angebot geprägt ist.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Mietwohnungen ist durch extreme Knappheit charakterisiert. Trotz einer leichten Erhöhung des Angebots gegenüber dem Vorquartal bleibt die Verfügbarkeit, insbesondere von bezahlbaren Wohnungen, kritisch niedrig. Neubauwohnungen kommen nur zögerlich auf den Markt, da die hohen Baukosten und gestiegenen Zinsen viele Projekte unrentabel machen.

Die Nachfrage bleibt auf einem historisch hohen Niveau. Bei Wohnungsbesichtigungen sind Massenandränge keine Seltenheit, und Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen. Die durchschnittliche Vermietungsdauer hat sich weiter verkürzt, und viele Wohnungen werden bereits vor der öffentlichen Ausschreibung vergeben. Der Leerstand liegt praktisch bei null, was die angespannte Marktsituation verschärft.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografischen Preisunterschiede im Mietwohnungsmarkt sind signifikant. In zentralen und beliebten Stadtteilen wie St. Pauli, Altona und Eimsbüttel übersteigen die Mieten häufig 15 €/m². Diese Lagen profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem vielfältigen Freizeitangebot. Besonders kleine Wohnungen für Singles und Paare erreichen hier Spitzenpreise.

In peripheren Lagen wie Wilhelmsburg oder Billstedt liegen die Mieten zwischen 10 und 12 €/m². Diese Stadtteile werden zunehmend attraktiver für Mieter, die aufgrund der Preisentwicklung in zentralen Lagen ausweichen müssen. Die Stadtentwicklungsprojekte in diesen Gebieten tragen zur steigenden Attraktivität bei. Beliebte Mittellagen wie Ottensen, Barmbek und Winterhude bieten ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Urbanität und Wohnqualität bei moderaten Preisen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Hamburg bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Experten prognostizieren eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs, wenn auch möglicherweise in gedämpfterem Tempo aufgrund regulatorischer Eingriffe und der allmählichen Marktsättigung in einigen Preissegmenten.

Die strukturellen Herausforderungen des Hamburger Wohnungsmarkts – hohe Zuwanderung, begrenzte Flächenverfügbarkeit und schleppende Neubautätigkeit – werden mittelfristig bestehen bleiben. Eine spürbare Entspannung könnte nur durch eine massive Ausweitung des Wohnungsangebots erreicht werden, was politische Initiativen und verbesserte Rahmenbedingungen für Investoren erfordern würde. Die Mietpreisbremse und andere regulatorische Maßnahmen könnten den Preisanstieg dämpfen, lösen aber nicht das grundlegende Problem der Angebotsknappheit.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als robust und von moderaten Preissteigerungen geprägt. Sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich zeigen sich Preisanstiege zwischen 1,3 und 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal, während die Jahresvergleiche deutlichere Steigerungen aufweisen. Die Hansestadt bleibt ein attraktiver, aber herausfordernder Markt für Käufer und Mieter gleichermaßen.

Die zentralen Herausforderungen – knappes Angebot, hohe Nachfrage und geringe Neubautätigkeit – bestimmen weiterhin die Marktdynamik. Die geografischen Preisunterschiede innerhalb der Stadt bleiben erheblich und bieten je nach Budget und Präferenz unterschiedliche Optionen. Während Premium-Lagen weiterhin Höchstpreise erzielen, entwickeln sich periphere Stadtteile zunehmend zu attraktiven Alternativen.

Für die Zukunft ist mit einer Fortsetzung der aktuellen Trends zu rechnen. Moderate Preissteigerungen bei anhaltender Marktanspannung werden den Hamburger Immobilienmarkt prägen. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen kompetitiven Markt einstellen, während Mieter mit weiterhin steigenden Kosten rechnen müssen. Die langfristige Entwicklung wird maßgeblich davon abhängen, ob es gelingt, das Wohnungsangebot deutlich auszuweiten und die Rahmenbedingungen für Neubauaktivitäten zu verbessern.