Immobilienmarktbericht Hamburg - Q3 2025

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Die anhaltende Knappheit des Angebots bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt alle Marktsegmente. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 setzen sich die positiven Preisentwicklungen fort, wobei die Dynamik leicht abgeflacht ist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser zum Kauf in Hamburg liegt im dritten Quartal 2025 bei 5.704 €/m². Dies entspricht einem Anstieg von 54 €/m² (+0,96%) gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der Preis bei 5.650 €/m² lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Steigerung 110 €/m² (+1,97%), was auf eine kontinuierliche, aber moderate Wertsteigerung hindeutet.

Die Preisentwicklung zeigt eine Stabilisierung auf hohem Niveau, wobei die Steigerungsraten im Vergleich zu den Vorjahren deutlich moderater ausfallen. Besonders gefragt sind weiterhin Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften in guten bis sehr guten Lagen, die teilweise deutlich über dem Durchschnittspreis gehandelt werden. Die Nachfrage nach Reihenhäusern bleibt konstant hoch, insbesondere von jungen Familien, die mehr Wohnraum suchen.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zum Kauf bleibt im Q3 2025 weiterhin knapp. Die Neubauaktivität hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, kann jedoch den bestehenden Bedarf nicht decken. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei etwa 45-60 Tagen für Objekte in gefragten Lagen, während Häuser in Randlagen teilweise länger auf dem Markt verweilen.

Die Nachfrage wird hauptsächlich von Familien getragen, die von den weiterhin historisch niedrigen Zinsen profitieren möchten, auch wenn diese im Vergleich zu 2024 leicht gestiegen sind. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, was den Verkäufermarkt weiter stärkt. Bauträger berichten von einer gestiegenen Nachfrage nach energieeffizienten Neubauten, was sich in entsprechenden Preisaufschlägen für KfW-Effizienzhäuser niederschlägt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen bleiben erheblich. In den zentrumsnahen Premiumlagen wie Eppendorf und Harvestehude liegen die Quadratmeterpreise deutlich über 6.000 €/m², wobei Spitzenpreise von bis zu 7.500 €/m² für besonders exklusive Objekte erreicht werden. Diese Lagen profitieren von ihrer Nähe zur Alster, der exzellenten Infrastruktur und dem gehobenen Wohnumfeld.

Die beliebten Viertel Altona und Ottensen bewegen sich im Preisbereich von 5.500 bis 5.800 €/m². Diese Stadtteile profitieren von ihrer lebendigen Atmosphäre, der guten Verkehrsanbindung und der Nähe zur Elbe. Am Stadtrand, in Gebieten wie Bergedorf und Wandsbek, liegen die Preise zwischen 4.800 und 5.300 €/m², was diese Lagen besonders für Familien mit begrenzterem Budget attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs erwartet. Experten prognostizieren eine jährliche Wertsteigerung von 2-3%, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Zinspolitik der Europäischen Zentralbank abhängen wird. Die anhaltende Knappheit des Angebots wird voraussichtlich preistreibend wirken, während steigende Baukosten und strengere Energieeffizienzanforderungen zusätzlichen Druck auf die Neubaupreise ausüben werden.

Mittelfristig könnte sich der Markt durch verstärkte Bautätigkeit in den Randgebieten etwas entspannen, wobei die zentrumsnahen Lagen weiterhin von Knappheit geprägt sein werden. Die Nachfrage nach energieeffizienten Häusern wird voraussichtlich weiter steigen, was zu einer zunehmenden Spreizung zwischen modernisierten und unsanierten Objekten führen könnte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Wohnungsmarkt in Hamburg zeigt im Q3 2025 einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.312 €/m². Gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 mit 6.250 €/m² bedeutet dies einen Anstieg von 62 €/m² (+1,00%). Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Steigerung 99 €/m² (+1,59%), was eine leicht abgeschwächte, aber dennoch positive Preisentwicklung zeigt.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen zeigt sich damit etwas dynamischer als bei Häusern, was hauptsächlich auf die hohe Nachfrage nach zentrumsnahen Wohnungen zurückzuführen ist. Besonders gefragt sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse in guten Lagen. Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung und Energieeffizienzstandard erreichen teilweise Preise von über 8.000 €/m².

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen bleibt im Q3 2025 weiterhin sehr knapp. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot deutlich, was zu kurzen Vermarktungszeiten und häufigen Bietergefechten führt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei attraktiven Objekten in gefragten Lagen bei unter 30 Tagen.

Die Neubauaktivität hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf hochpreisige Segmente. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, was den ausgeprägten Verkäufermarkt unterstreicht. Bestandswohnungen, insbesondere aus den 1960er bis 1980er Jahren, erfahren verstärkt Modernisierungen, um den gestiegenen Energieeffizienzanforderungen gerecht zu werden. Dies führt zu einer zunehmenden Verknappung im günstigen Preissegment.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In den Toplagen wie St. Pauli und Altona-Altstadt bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 6.800 und 7.500 €/m². Diese Stadtteile profitieren von ihrer urbanen Atmosphäre, der kulturellen Vielfalt und der exzellenten Infrastruktur.

Die beliebten Wohnviertel Eimsbüttel und Winterhude liegen preislich bei 6.200 bis 6.600 €/m². Diese Stadtteile sind besonders bei jungen Berufstätigen und Paaren beliebt, die Wert auf eine gute Mischung aus Urbanität und Wohnqualität legen. In den Randlagen wie Billstedt und Wilhelmsburg bewegen sich die Preise zwischen 5.200 und 5.800 €/m², wobei diese Gebiete zunehmend von der Stadtentwicklung und Aufwertung profitieren.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Wohnungsmarkt in Hamburg bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Experten erwarten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs von 2-4% jährlich, wobei die zentrumsnahen Lagen stärker profitieren werden als die Randgebiete. Die anhaltende Urbanisierung und der Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte werden die Nachfrage weiter stützen.

Mittelfristig könnte die verstärkte Entwicklung neuer Stadtquartiere, wie beispielsweise in der HafenCity oder auf dem Grasbrook, zu einer leichten Entspannung im oberen Preissegment führen. Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum wird jedoch voraussichtlich weiter steigen, was politische Interventionen wie verstärkte Förderung des sozialen Wohnungsbaus wahrscheinlicher macht.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Hamburg zeigt im Q3 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 13,04 €/m². Dies entspricht einem Anstieg von 0,17 €/m² (+1,32%) gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem die Miete bei 12,87 €/m² lag. Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Steigerung 0,73 €/m² (+5,92%), was eine deutliche Mietpreisentwicklung zeigt.

Die Nachfrage nach Mietobjekten, insbesondere nach Einfamilienhäusern und Reihenhäusern, bleibt ungebrochen hoch. Familien, die sich den Kauf einer Immobilie nicht leisten können oder wollen, weichen verstärkt auf den Mietmarkt aus. Dies führt zu einer anhaltenden Verknappung des Angebots und entsprechendem Preisdruck. Besonders gefragt sind Häuser mit Garten und moderner Ausstattung in familienfreundlichen Lagen.

Marktdynamik

Das Angebot an Häusern zur Miete ist im Q3 2025 weiterhin sehr knapp. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot bei Weitem, was zu sehr kurzen Inseratslaufzeiten führt. Attraktive Objekte sind oft innerhalb weniger Tage vergeben, wobei Vermieter aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen können.

Der Leerstand ist minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte oder Häuser in weniger gefragten Lagen. Die Neubauaktivität im Mietbereich konzentriert sich verstärkt auf Mehrfamilienhäuser, während klassische Einfamilienhäuser zur Miete eine Rarität bleiben. Institutionelle Investoren zeigen zunehmendes Interesse am Segment der Familienhäuser zur Miete, was zu professionelleren Verwaltungsstrukturen führt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind erheblich. In den Premiumlagen Eppendorf und Harvestehude liegen die Mieten für Häuser zwischen 14,50 und 16,00 €/m². Diese Stadtteile bieten nicht nur eine exzellente Infrastruktur, sondern auch ein gehobenes Wohnumfeld mit Nähe zu Parks und Wasserflächen.

In den beliebten Vierteln Altona und Ottensen bewegen sich die Mieten zwischen 13,00 und 14,00 €/m². Diese Stadtteile sind besonders bei jungen Familien beliebt, die Wert auf ein lebendiges Umfeld mit guter Verkehrsanbindung legen. Am Stadtrand, in Gebieten wie Bergedorf und Wandsbek, liegen die Mieten zwischen 11,00 und 12,50 €/m², was diese Lagen für preisbewusste Mieter attraktiv macht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitere moderate Erhöhung der Mietpreise für Häuser erwartet. Die Prognose geht von einem jährlichen Anstieg von 3-5% aus, wobei die Entwicklung stark von regulatorischen Eingriffen wie der Mietpreisbremse beeinflusst werden könnte. Die anhaltende Knappheit des Angebots wird voraussichtlich preistreibend wirken.

Mittelfristig könnte die verstärkte Entwicklung von Stadtrandlagen zu einer leichten Entspannung führen, wobei die zentrumsnahen Lagen weiterhin von extremer Knappheit geprägt sein werden. Die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt durch Homeoffice könnte die Nachfrage nach Häusern in Randlagen mit mehr Platz verstärken, was zu einer Angleichung der Mietpreise zwischen Zentrum und Peripherie führen könnte.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Wohnungen in Hamburg weist im Q3 2025 eine durchschnittliche Kaltmiete von 13,04 €/m² auf. Gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 mit 12,87 €/m² entspricht dies einem Anstieg von 0,17 €/m² (+1,32%). Im Jahresvergleich zum Q3 2024 beträgt die Steigerung 0,73 €/m² (+5,92%), was die anhaltende Dynamik im Mietmarkt verdeutlicht.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf einem sehr hohen Niveau, getrieben durch den kontinuierlichen Zuzug nach Hamburg sowie die hohen Kaufpreise, die viele Interessenten vom Eigentumserwerb abhalten. Besonders gefragt sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen in guter Lage mit moderner Ausstattung. Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung erreichen teilweise Mieten von über 18 €/m², während unsanierte Altbauwohnungen noch im Bereich von 10-11 €/m² zu finden sind.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt im Q3 2025 extrem knapp. Die durchschnittliche Inseratslaufzeit für attraktive Wohnungen liegt bei unter einer Woche, in besonders gefragten Lagen oft nur bei wenigen Tagen. Massenbesichtigungen mit 50 und mehr Interessenten sind keine Seltenheit, was den ausgeprägten Vermietermarkt unterstreicht.

Der Leerstand liegt praktisch bei null, selbst sanierungsbedürftige Wohnungen finden schnell neue Mieter. Die Neubauaktivität hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, konzentriert sich jedoch hauptsächlich auf das gehobene Segment. Im geförderten Wohnungsbau sind die Fertigstellungszahlen weiterhin zu niedrig, um eine spürbare Entlastung zu bewirken. Die Fluktuation ist gering, da viele Mieter aufgrund der angespannten Marktsituation in ihren bestehenden Wohnungen verbleiben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Hamburger Stadtteilen sind signifikant. In den Toplagen wie St. Pauli und Altona-Altstadt bewegen sich die Mieten zwischen 14,50 und 16,00 €/m², wobei Penthouse-Wohnungen und Objekte mit Elbblick deutlich darüber liegen können. Diese Stadtteile profitieren von ihrer zentralen Lage, dem urbanen Flair und der exzellenten Infrastruktur.

Die beliebten Wohnviertel Eimsbüttel und Winterhude liegen preislich bei 13,00 bis 14,00 €/m². Diese Stadtteile sind besonders bei Young Professionals und Paaren beliebt, die Wert auf eine gute Balance zwischen Urbanität und Wohnqualität legen. In den Randlagen wie Billstedt und Wilhelmsburg bewegen sich die Mieten zwischen 11,00 und 12,50 €/m². Diese Gebiete profitieren zunehmend von Stadtentwicklungsprojekten und verbesserter Infrastruktur, was zu steigenden Mieten führt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Hamburg bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten eine weitere Steigerung der Mieten um 3-5% jährlich, wobei regulatorische Eingriffe wie die Verlängerung der Mietpreisbremse oder neue Regelungen zum Mieterschutz dämpfend wirken könnten.

Die anhaltende Urbanisierung und der Fachkräftemangel werden die Nachfrage weiter befeuern. Mittelfristig könnte die Fertigstellung größerer Neubauprojekte, insbesondere in der HafenCity und anderen Entwicklungsgebieten, zu einer leichten Entspannung im oberen Marktsegment führen. Im bezahlbaren Segment wird die Situation voraussichtlich angespannt bleiben, was den Druck auf die Politik erhöht, verstärkt in den sozialen Wohnungsbau zu investieren.

Die zunehmende Digitalisierung und der Trend zum Homeoffice könnten mittelfristig zu einer Verschiebung der Nachfrage führen, wobei größere Wohnungen in Randlagen an Attraktivität gewinnen könnten. Dies könnte zu einer gewissen Angleichung der Mietpreise zwischen zentrumsnahen und peripheren Lagen führen.

Fazit

Der Hamburger Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im Q3 2025 weiterhin robust mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig hoher Nachfrage prägt sowohl den Kauf- als auch den Mietmarkt. Während sich die Preisdynamik im Vergleich zu den Vorjahren etwas abgeschwächt hat, bleibt der Markt fest in Verkäufer- bzw. Vermieterhand.

Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen bleiben erheblich, wobei zentrumsnahe Lagen weiterhin Premiumpreise erzielen. Die prognostizierte Entwicklung deutet auf eine Fortsetzung des moderaten Wachstums hin, wobei regulatorische Eingriffe und die weitere wirtschaftliche Entwicklung entscheidende Einflussfaktoren bleiben werden.