Immobilienmarktbericht Hamm - Q3 2025

Der Wohnimmobilienmarkt in Hamm zeigt im dritten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung mit leichten Preisrückgängen bei Kaufobjekten und weiterhin steigenden Mieten. Die folgenden Analysen basieren auf aktuellen Marktdaten und stellen eine direkte Gegenüberstellung zum zweiten Quartal 2025 dar.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hamm zwischen 2.452 €/m² und 2.626 €/m², wobei die verschiedenen Erhebungsmethoden zu leichten Abweichungen führen. Der realistische Mittelwert bewegt sich bei etwa 2.540 €/m². Dies stellt einen Rückgang von 2,46% gegenüber dem Vorquartal dar, in dem die Preise noch bei durchschnittlich 2.605 €/m² lagen.

Im Jahresvergleich zeigt sich jedoch eine deutliche Preissteigerung von 6,09%, was die grundsätzlich positive Marktentwicklung unterstreicht. Die quartalsweise Schwankung ist als normale Marktkorrektur nach einer längeren Aufwärtsphase zu interpretieren. Besonders bemerkenswert ist die Spreizung der Preise je nach Objektqualität: Während moderne Häuser mit Baujahr ab 2000 Spitzenpreise von bis zu 3.200 €/m² erzielen, werden ältere Objekte in einfacher Lage bereits ab 1.700 €/m² angeboten.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern hat sich im dritten Quartal 2025 leicht entspannt. Die Neubauaktivität, die bereits im Vorquartal zugenommen hatte, zeigt erste Wirkung auf dem Markt. Dennoch bleibt das Angebot weiterhin knapp, da die Nachfrage trotz gestiegener Zinsen auf hohem Niveau verharrt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer hat sich im Vergleich zum zweiten Quartal um etwa 15 Tage verlängert und liegt nun bei durchschnittlich 85 Tagen.

Die Leerstandsquote bei Häusern bleibt mit unter 2% auf historisch niedrigem Niveau. Neubauprojekte konzentrieren sich hauptsächlich auf energieeffiziente Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften, die trotz höherer Preise eine starke Nachfrage erfahren. Die Fertigstellungsrate liegt bei etwa 120 Einheiten pro Quartal, was einer Steigerung von 20% gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Hamms haben sich im dritten Quartal weiter ausdifferenziert. Die beliebten zentrumsnahen Lagen wie Hamm-Mitte und die südlichen Stadtteile verzeichnen stabile bis leicht steigende Preise trotz des allgemeinen Quartalsrückgangs. Hier werden durchschnittlich 2.800 bis 3.000 €/m² aufgerufen.

Die Stadtrandlagen, insbesondere in den nördlichen und östlichen Bereichen, zeigen hingegen eine stärkere Preiskorrektur. Hier liegen die Quadratmeterpreise zwischen 1.900 und 2.200 €/m². Besonders gefragt sind weiterhin die grünen Vororte mit guter Verkehrsanbindung, wo sich die Preise im mittleren Segment bei etwa 2.400 €/m² stabilisiert haben. Die Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten bleibt ein entscheidender Preisfaktor.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Seitwärtsbewegung mit leichter Erholungstendenz bei den Hauspreisen in Hamm. Die makroökonomischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Zinsentwicklung und die allgemeine Wirtschaftslage, werden dabei eine entscheidende Rolle spielen. Es wird erwartet, dass sich die Preise im vierten Quartal 2025 stabilisieren und ab dem ersten Quartal 2026 wieder moderat steigen werden.

Die Neubauaktivität wird voraussichtlich weiter zunehmen, was mittelfristig zu einer besseren Angebotssituation führen könnte. Allerdings dürften die steigenden Baukosten und strengeren Energieeffizienzanforderungen die Preise für Neubauten weiterhin hochhalten. Experten prognostizieren für Ende 2026 ein Preisniveau von etwa 2.700 bis 2.800 €/m² im Durchschnitt.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hamm zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau zwischen 2.116 und 2.230 €/m², je nach Datenquelle und Erhebungsmethodik. Der realistische Mittelwert liegt bei etwa 2.170 €/m². Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 bedeutet dies einen leichten Rückgang von 1,71%, wobei einzelne Stadtteile auch gegenläufige Entwicklungen mit Preissteigerungen von bis zu 0,8% aufweisen.

Im Jahresvergleich zeigt sich hingegen eine positive Entwicklung mit Preissteigerungen zwischen 2,7% und 4%. Hochwertige Neubauwohnungen in Premiumlagen erreichen Spitzenpreise von bis zu 3.000 €/m², während sanierungsbedürftige Altbauwohnungen bereits ab 1.550 €/m² erhältlich sind. Die Preisspanne hat sich damit im Vergleich zum Vorquartal leicht vergrößert.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt trotz der leichten Preiskorrektur auf hohem Niveau. Das Angebot ist weiterhin knapp, wobei sich die Situation durch mehrere Neubauprojekte im Stadtgebiet langsam entspannt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei etwa 65 Tagen, was eine Verlängerung um 10 Tage gegenüber dem Vorquartal darstellt.

Die Leerstandsquote bei Wohnungen liegt mit 1,5% auf einem historisch niedrigen Niveau. Neubauprojekte konzentrieren sich hauptsächlich auf 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen mit 60 bis 90 Quadratmetern, die besonders bei jungen Familien und Senioren gefragt sind. Pro Quartal werden etwa 180 neue Wohneinheiten fertiggestellt, was einer Steigerung von 15% gegenüber dem Vorjahr entspricht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die zentralen Lagen Hamms, insbesondere die Bereiche um den Bahnhof und die Innenstadt, erzielen weiterhin die höchsten Preise mit durchschnittlich 2.500 bis 2.794 €/m². Diese Lagen profitieren von der guten Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen und Versorgungseinrichtungen. Die Nachfrage übersteigt hier deutlich das Angebot.

In den Stadtrandlagen liegen die Preise deutlich niedriger bei etwa 1.700 bis 1.900 €/m². Besonders die westlichen und nördlichen Stadtteile bieten noch vergleichsweise günstige Kaufgelegenheiten. Die mittleren Lagen mit guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr bewegen sich preislich zwischen 2.000 und 2.300 €/m² und zeigen die stabilste Preisentwicklung.

Prognose und Ausblick

Für den Wohnungsmarkt in Hamm wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine moderate Preisentwicklung mit saisonalen Schwankungen erwartet. Die kurzfristigen Rückgänge werden hauptsächlich auf Zins- und Inflationsängste zurückgeführt, die mittelfristig durch die anhaltend hohe Nachfrage ausgeglichen werden dürften.

Experten prognostizieren eine Stabilisierung der Preise im vierten Quartal 2025 und eine leichte Aufwärtsbewegung ab 2026. Die verstärkte Neubautätigkeit wird voraussichtlich zu einer leichten Entspannung auf der Angebotsseite führen, ohne jedoch zu einem Überangebot zu führen. Für Ende 2026 wird ein durchschnittliches Preisniveau von 2.300 bis 2.400 €/m² erwartet.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Hamm zeigt im dritten Quartal 2025 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 9,54 €/m², was einem Anstieg von 3,36% gegenüber dem zweiten Quartal 2025 entspricht, in dem die Mieten noch bei durchschnittlich 9,23 €/m² lagen. Diese Entwicklung steht im Gegensatz zum Kaufmarkt und unterstreicht die zunehmende Attraktivität von Mietobjekten.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Steigerung von 9 bis 10%, was die angespannte Situation auf dem Mietmarkt verdeutlicht. Die Preisspanne reicht von etwa 8 €/m² für einfache Objekte am Stadtrand bis zu über 10 €/m² für hochwertige Häuser in Toplagen. Besonders gefragt sind moderne Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit Garten, die Mieten von 1.200 bis 1.800 Euro monatlich erzielen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietshäusern ist im dritten Quartal 2025 weiter gestiegen, was hauptsächlich auf die Kaufzurückhaltung vieler Interessenten aufgrund der gestiegenen Zinsen zurückzuführen ist. Das Angebot an Mietshäusern bleibt hingegen sehr begrenzt, was zu einer durchschnittlichen Vermietungsdauer von nur 25 Tagen führt.

Die Leerstandsquote bei Mietshäusern ist mit unter 1% praktisch nicht existent. Neubauprojekte im Mietsegment sind noch selten, gewinnen aber zunehmend an Bedeutung. Institutionelle Investoren zeigen verstärktes Interesse an der Entwicklung von Mietshaussiedlungen, insbesondere im mittleren Preissegment. Pro Quartal kommen etwa 30 bis 40 neue Mietshäuser auf den Markt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind beim Häusermarkt besonders ausgeprägt. In den zentralen und südlichen Stadtteilen werden Spitzenmieten von über 10 €/m² aufgerufen, wobei moderne Neubauhäuser mit gehobener Ausstattung sogar bis zu 11 €/m² erzielen können.

Die Randgebiete, insbesondere im Norden und Osten der Stadt, bieten günstigere Alternativen mit Mieten zwischen 7,50 und 8,50 €/m². Die mittleren Lagen mit guter Verkehrsanbindung und Infrastruktur bewegen sich preislich zwischen 9 und 10 €/m². Besonders familienfreundliche Stadtteile mit Nähe zu Schulen und Kindergärten verzeichnen überdurchschnittliche Mietsteigerungen.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter moderat steigen. Experten erwarten jährliche Steigerungsraten von 3 bis 5%, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen Wirtschaftslage und der Zinsentwicklung abhängen wird.

Die anhaltende Kaufzurückhaltung wird die Nachfrage nach Mietshäusern weiterhin hochhalten. Gleichzeitig ist mit einer leichten Ausweitung des Angebots durch neue Miethausprojekte zu rechnen, was die Preissteigerungen etwas dämpfen könnte. Für Ende 2026 wird ein durchschnittliches Mietniveau von 10 bis 10,50 €/m² prognostiziert.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hamm zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche, wenn auch moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Kaltmiete liegt bei 7,71 €/m², was einem leichten Anstieg von 0,91% gegenüber dem zweiten Quartal entspricht, in dem die Mieten bei 7,64 €/m² lagen. Diese verhaltene Quartalsentwicklung täuscht jedoch über die dynamische Jahresentwicklung hinweg.

Im Jahresvergleich beträgt die Mietsteigerung 4,05%, was die anhaltende Nachfrage nach Mietwohnungen unterstreicht. Die Preisspanne reicht von günstigen 6,50 €/m² in einfachen Lagen bis zu über 8,50 €/m² für moderne Neubauwohnungen in Premiumlagen. Besonders kleine Wohnungen bis 50 Quadratmeter zeigen überdurchschnittliche Quadratmeterpreise von oft über 9 €/m².

Marktdynamik

Das Angebot an Mietwohnungen bleibt im dritten Quartal 2025 sehr knapp. Die durchschnittliche Vermietungsdauer liegt bei nur 20 Tagen, bei attraktiven Objekten oft sogar unter einer Woche. Die Nachfrage wird durch verschiedene Faktoren getrieben: gestiegene Kaufpreise, höhere Zinsen und die zunehmende Mobilität der Arbeitnehmer.

Die Leerstandsquote bei Mietwohnungen liegt mit 1,2% auf einem historisch niedrigen Niveau. Neubauprojekte tragen nur marginal zur Entlastung bei, da die Fertigstellungsrate von etwa 200 Wohneinheiten pro Quartal die Nachfrage bei weitem nicht deckt. Der Fokus liegt dabei auf 1- bis 3-Zimmer-Wohnungen, die besonders von Singles, Paaren und kleinen Familien nachgefragt werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die innenstadtnahen Quartiere und beliebten Viertel wie Hamm-Mitte und die südlichen Stadtteile erzielen die höchsten Mieten mit durchschnittlich über 8 €/m². Hier ist die Nachfrage besonders von jungen Berufstätigen und Studenten getrieben, die kurze Wege zu Arbeit und Freizeitangeboten schätzen.

Am Stadtrand, besonders in den nördlichen und östlichen Bereichen, liegen die Mieten mit 6,50 bis 7 €/m² deutlich niedriger. Diese Gebiete werden hauptsächlich von Familien nachgefragt, die mehr Wohnraum für ihr Budget suchen. Die mittleren Lagen mit guter ÖPNV-Anbindung bewegen sich preislich zwischen 7,20 und 7,80 €/m² und zeigen die stabilste Nachfrage über alle Zielgruppen hinweg.

Prognose und Ausblick

Für den Mietwohnungsmarkt in Hamm wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine fortsetzung der moderaten Preissteigerungen erwartet. Die jährlichen Steigerungsraten werden voraussichtlich zwischen 3 und 4% liegen, wobei lokale Unterschiede zu berücksichtigen sind. Die anhaltend hohen Baukosten und die starke Nachfrage werden weiterhin Druck auf die Mietpreise ausüben.

Eine Entspannung ist frühestens ab Mitte 2026 zu erwarten, wenn mehrere größere Neubauprojekte fertiggestellt werden. Dennoch wird das strukturelle Defizit an Wohnraum in Hamm mittelfristig bestehen bleiben. Experten prognostizieren für Ende 2026 ein durchschnittliches Mietniveau von 8,10 bis 8,30 €/m². Die Vermietbarkeit wird auf absehbare Zeit auf sehr hohem Niveau bleiben, was Hamm zu einem attraktiven Markt für Kapitalanleger macht.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Hamm präsentiert sich im dritten Quartal 2025 zweigeteilt: Während die Kaufpreise eine leichte Korrektur erfahren, setzen die Mietpreise ihren Aufwärtstrend fort. Diese Entwicklung spiegelt die makroökonomischen Rahmenbedingungen mit gestiegenen Zinsen und einer zurückhaltenden Kaufbereitschaft wider. Die Grundnachfrage nach Wohnraum bleibt jedoch ungebrochen hoch, was sich besonders im Mietmarkt zeigt. Investoren und Eigennutzer sollten die aktuellen Marktbedingungen genau analysieren und ihre Entscheidungen an den langfristigen Perspektiven ausrichten, die trotz kurzfristiger Schwankungen weiterhin positiv bleiben.