Immobilienmarktbericht Hannover - Q3 2025

Der Immobilienmarkt in Hannover zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend robuste Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Die Landeshauptstadt Niedersachsens profitiert weiterhin von ihrer stabilen Wirtschaftsstruktur und der hohen Lebensqualität, was sich in einer konstant hohen Nachfrage nach Wohnraum niederschlägt. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 zeigen sich überwiegend stabile bis leicht steigende Tendenzen, wobei der Mietmarkt eine dynamischere Entwicklung aufweist als der Kaufmarkt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Hannover liegt im dritten Quartal 2025 bei etwa 3.900 bis 4.000 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisspanne ergibt sich aus verschiedenen Datenquellen, wobei Engel & Völkers einen Durchschnittswert von 3.917 Euro pro Quadratmeter angibt und Accio bei etwa 3.905 Euro pro Quadratmeter liegt. Die Angebotspreise bei ImmoScout24 zeigen mit durchschnittlich 3.000 Euro pro Quadratmeter eine etwas konservativere Einschätzung, was auf die Unterscheidung zwischen Angebots- und tatsächlichen Transaktionspreisen zurückzuführen ist.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine moderate Preissteigerung. Laut dem Certa-Gutachten für Q2 2025 lagen die Preise damals noch leicht unter dem aktuellen Niveau, was auf eine kontinuierliche, aber verhaltene Aufwärtsbewegung hindeutet. Im Jahresvergleich berichtet Accio von einem Preisanstieg von 6,7 Prozent für Häuser, was die positive Marktentwicklung unterstreicht. Diese Steigerung liegt über der allgemeinen Inflationsrate und zeigt die anhaltende Attraktivität von Häusern als Wertanlage.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Häusersegment ist geprägt von einer ausgeprägten Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Besonders in familienfreundlichen Stadtteilen wie der Südstadt, Kleefeld und Bothfeld übersteigt die Nachfrage deutlich das verfügbare Angebot. Die Neubauaktivität ist dramatisch zurückgegangen, was die Angebotssituation zusätzlich verschärft. Im Jahr 2024 wurden lediglich etwa 2.600 Wohneinheiten fertiggestellt, was einem Rückgang von 55 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Auch die Baugenehmigungen sind um 26 Prozent zurückgegangen, was auf eine anhaltend schwache Neubaudynamik in den kommenden Quartalen hindeutet.

Diese Entwicklung führt zu einer angespannten Marktsituation, in der Verkäufer von einer starken Verhandlungsposition profitieren. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich verkürzt, und in besonders gefragten Lagen kommt es häufig zu Bieterwettbewerben. Die geringe Neubauaktivität ist hauptsächlich auf gestiegene Baukosten, höhere Zinsen und regulatorische Herausforderungen zurückzuführen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Hannover zeigt erhebliche stadtteilspezifische Unterschiede. Besonders dynamisch entwickelt sich die Südstadt mit einem Preisanstieg von 35,3 Prozent, wo Quadratmeterpreise mittlerweile bis zu 5.500 Euro erreichen. Diese Premium-Lage profitiert von ihrer zentralen Lage, der hervorragenden Infrastruktur und dem hochwertigen Altbaubestand. Vahrenwald verzeichnet ebenfalls eine überdurchschnittliche Preissteigerung von 18,7 Prozent, was auf die zunehmende Attraktivität dieses aufstrebenden Stadtteils zurückzuführen ist.

Im Gegensatz dazu zeigt die Nordstadt eine stagnierende Entwicklung mit einem leichten Preisrückgang von 0,2 Prozent. Hier wirken sich sozioökonomische Faktoren und ein höherer Sanierungsbedarf im Bestand preisdämpfend aus. Die Randlagen und Vororte wie Misburg oder Ricklingen bieten weiterhin moderate Preise und stellen für Familien mit begrenztem Budget eine attraktive Alternative dar. Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen haben sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verstärkt, was auf eine zunehmende Polarisierung des Marktes hindeutet.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate weitere Preissteigerung im Häusersegment erwartet. Experten prognostizieren einen Anstieg von 5 bis 8 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Zinspolitik der Europäischen Zentralbank abhängen wird. Die erwarteten Zinssenkungen könnten die Nachfrage zusätzlich stimulieren und zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen.

Gleichzeitig bestehen Marktrisiken durch die anhaltend geringe Neubauaktivität und die unsichere globale Wirtschaftslage. Die Nachhaltigkeitstrends und strengeren energetischen Anforderungen werden voraussichtlich zu einer weiteren Differenzierung zwischen modernisierten und unsanierten Objekten führen. Häuser mit guter Energieeffizienz werden überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren, während energetisch schlechte Objekte mit Preisabschlägen rechnen müssen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Hannover zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Preisniveau von 3.200 bis 3.400 Euro pro Quadratmeter. Engel & Völkers beziffert den Durchschnittspreis auf 3.414 Euro pro Quadratmeter, während die Angebotspreise bei ImmoScout24 bei etwa 3.200 Euro pro Quadratmeter liegen. Neubauwohnungen in Top-Lagen erreichen Spitzenpreise von 6.500 bis 6.700 Euro pro Quadratmeter, was die erhebliche Preisspanne im Wohnungsmarkt verdeutlicht.

Die Preisentwicklung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 zeigt eine stabile bis leicht steigende Tendenz. Laut dem Certa-Gutachten für Q2 2025 war bereits im zweiten Quartal ein Preisanstieg zu verzeichnen, der sich im dritten Quartal fortsetzt. Im Jahresvergleich liegt die Preissteigerung bei Eigentumswohnungen zwischen 1,3 und 4 Prozent, was eine moderatere Entwicklung als im Häusersegment darstellt. Diese verhaltene Preisentwicklung ist teilweise auf das größere Angebot im Wohnungssegment zurückzuführen, insbesondere durch Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf hohem Niveau, wobei insbesondere zentrale Lagen wie die List und die Südstadt stark nachgefragt sind. Der Wohnungsmarkt zeigt sich dynamisch, allerdings ist das Mietwachstum stärker ausgeprägt als die Kaufpreisentwicklung, was auf eine gewisse Zurückhaltung bei Kaufinteressenten hindeutet. Die begrenzte Neubauaktivität mit nur etwa 2.600 fertiggestellten Wohneinheiten im Jahr 2024 wirkt als Angebotslimitierer und verhindert eine stärkere Entspannung des Marktes.

Die Marktdynamik wird zunehmend von Nachhaltigkeitsaspekten geprägt. Wohnungen mit moderner Energietechnik und nachhaltiger Bauweise erfahren eine überdurchschnittliche Nachfrage, während ältere, unsanierte Objekte länger auf dem Markt verweilen. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen liegt bei etwa drei bis vier Monaten, wobei attraktive Objekte in gefragten Lagen oft innerhalb weniger Wochen verkauft werden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Hannovers sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Die List und die Südstadt verzeichnen stabile bis steigende Preise auf hohem Niveau, wobei hier vorwiegend gehobene Wohnungen gehandelt werden. In Linden und der Nordstadt zeigt sich eine heterogene Preissituation mit solider Nachfrage, aber stärkeren Schwankungen je nach Mikrolage und Objektqualität.

Die Randlagen wie Misburg und Ricklingen bieten moderatere Preise und sprechen vor allem Ersterwerber und junge Familien an. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise noch unter 2.500 Euro, was diese Gebiete zu attraktiven Alternativen für preissensible Käufer macht. Die Preisschere zwischen Zentrum und Peripherie hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht geöffnet, da die zentralen Lagen stärker von der Nachfrage profitieren.

Prognose und Ausblick

Für den Wohnungsmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine moderate Preissteigerung erwartet. Die Nachhaltigkeitstrends werden sich verstärkt auf die Preisbildung auswirken, wobei energetisch moderne und innovative Wohnungen überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren werden. Die demografische Entwicklung mit einem wachsenden Anteil an Single- und Zwei-Personen-Haushalten stützt die Nachfrage nach Wohnungen mittelfristig.

Die erwarteten Zinssenkungen könnten die Nachfrage zusätzlich beleben, allerdings wird die geringe Neubauaktivität weiterhin als limitierender Faktor wirken. Experten rechnen mit einer Stabilisierung der Preise auf dem aktuellen Niveau mit leichten Wachstumsraten von 2 bis 4 Prozent jährlich. Besondere Aufmerksamkeit gilt der Entwicklung der Baukosten und der regulatorischen Rahmenbedingungen, die maßgeblichen Einfluss auf die zukünftige Angebotssituation haben werden.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Hannover zeigt im dritten Quartal 2025 ein durchschnittliches Mietpreisniveau von 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisspanne reflektiert die unterschiedlichen Qualitäten und Lagen der verfügbaren Mietobjekte. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist eine kontinuierliche Steigerung der Mietpreise zu beobachten, die sich aus der hohen Nachfrage und dem begrenzten Angebot ergibt.

Die Mietpreisentwicklung zeigt sich dynamischer als die Kaufpreisentwicklung, was auf die gestiegenen Finanzierungskosten für potenzielle Käufer und die damit verbundene Verlagerung der Nachfrage auf den Mietmarkt zurückzuführen ist. Im Jahresvergleich liegen die Steigerungsraten bei Häusern zur Miete über denen der allgemeinen Inflationsrate, was die angespannte Situation auf dem Mietmarkt unterstreicht.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietobjekten im Häusersegment ist außerordentlich hoch, insbesondere von Familien, die aufgrund der gestiegenen Kaufpreise und Finanzierungskosten vom Erwerb absehen. Die Leerstandsquote ist entsprechend niedrig, und verfügbare Objekte werden meist innerhalb kürzester Zeit vermietet. Die Neubautätigkeit für Mietobjekte ist gering, was das Angebot zusätzlich verknappt.

Vermieter profitieren von der starken Marktposition und können bei Neuvermietungen oft deutliche Mieterhöhungen durchsetzen. Die durchschnittliche Mietdauer hat sich verlängert, da viele Mieter aufgrund der hohen Preise und des knappen Angebots länger in ihren bestehenden Mietverhältnissen verbleiben. Dies führt zu einer geringeren Fluktuation und einem noch knapperen Angebot an verfügbaren Mietobjekten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind erheblich. In beliebten Lagen wie der Südstadt und Kleefeld werden Spitzenmieten von bis zu 18 Euro pro Quadratmeter für moderne, familiengerechte Häuser erzielt. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur, der Nähe zu Schulen und Kindergärten sowie der hohen Lebensqualität.

Im Stadtrandbereich und in den Vororten sind die Mieten deutlich günstiger, hier liegen sie teilweise noch unter 10 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten für Familien mit begrenztem Budget eine Alternative, erfordern jedoch oft längere Pendelzeiten und Kompromisse bei der Infrastruktur. Die Preisunterschiede haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verstärkt, da die Nachfrage in den zentralen Lagen überproportional gestiegen ist.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreise für Häuser werden voraussichtlich auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten weiter steigen. Experten rechnen mit jährlichen Steigerungsraten von 4 bis 6 Prozent, wobei energetisch moderne und familiengerechte Häuser überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen erfahren werden. Die anhaltend hohen Kaufpreise und Finanzierungskosten werden weiterhin viele potenzielle Käufer auf den Mietmarkt drängen.

Die geringe Neubauaktivität und die strengeren energetischen Anforderungen werden das Angebot an attraktiven Mietobjekten weiter verknappen. Gleichzeitig könnten regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen oder verschärfte Mieterschutzbestimmungen die Preisentwicklung dämpfen. Langfristig wird die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl an Haushalten die Nachfrage nach Mietobjekten auf hohem Niveau halten.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Hannover zeigt im dritten Quartal 2025 eine durchschnittliche Miete von 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter. Für Neubauwohnungen in Top-Lagen werden Spitzenmieten von bis zu 18,20 Euro pro Quadratmeter erzielt, was die erhebliche Preisspanne im Mietwohnungsmarkt verdeutlicht. Diese Preise liegen deutlich über dem Niveau des Vorjahres und zeigen die anhaltende Dynamik im Mietsektor.

Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 ist ein deutlich stärkeres Mietwachstum als bei den Kaufpreisen zu verzeichnen. Diese Entwicklung reflektiert die Verlagerung der Nachfrage vom Kauf- auf den Mietmarkt, bedingt durch die gestiegenen Finanzierungskosten und die hohen Kaufpreise. Trotz der hohen Nachfrage ist die Leerstandsquote leicht auf 5,8 Prozent gestiegen, was auf strukturelle Veränderungen im Markt hindeutet.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist von einer anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig geringem Neubauvolumen geprägt. Mit nur 2.600 fertiggestellten Wohneinheiten im Jahr 2024 liegt die Neubauaktivität weit unter dem Vorkrisenniveau und kann die steigende Nachfrage nicht decken. Die starke Nachfrage kommt insbesondere von jungen Fachkräften, Singles und kleineren Familien, die in zentralen und gut angebundenen Stadtteilen wohnen möchten.

Die durchschnittliche Verweildauer von Mietwohnungsangeboten auf dem Markt hat sich deutlich verkürzt. Attraktive Wohnungen in gefragten Lagen werden oft innerhalb weniger Tage vermietet, wobei es häufig zu Massenbesichtigungen mit zahlreichen Interessenten kommt. Die Vermieter können aus einer Vielzahl von Bewerbern auswählen und durchsetzen zunehmend strengere Auswahlkriterien bezüglich Bonität und Einkommen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumlichen Preisunterschiede im Mietwohnungsmarkt sind ausgeprägt. In den beliebten Stadtteilen Südstadt, List und Zoo werden die höchsten Mieten erzielt, hier liegen die Quadratmeterpreise oft über 15 Euro. Diese Gebiete profitieren von ihrer zentralen Lage, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl. Die Nachfrage übersteigt hier das Angebot deutlich, was zu einem intensiven Wettbewerb unter den Wohnungssuchenden führt.

In den Randbezirken sind die Mieten moderater und stabiler. Hier finden sich noch Wohnungen zu Quadratmeterpreisen von unter 10 Euro, allerdings meist in älteren Beständen mit einfacherer Ausstattung. Diese Gebiete bieten vor allem für Haushalte mit geringerem Einkommen noch bezahlbaren Wohnraum, wobei auch hier die Preise kontinuierlich steigen. Die Preisschere zwischen zentralen und peripheren Lagen hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter geöffnet.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt wird voraussichtlich auch in den kommenden 12 bis 24 Monaten angespannt bleiben. Die Mietpreissteigerungen werden sich fortsetzen, wobei insbesondere Neubauten und sanierte Bestandswohnungen überdurchschnittliche Preissteigerungen erfahren werden. Experten rechnen mit jährlichen Steigerungsraten von 5 bis 7 Prozent, wobei in gefragten Lagen auch zweistellige Wachstumsraten möglich sind.

Die politischen Rahmenbedingungen werden eine wichtige Rolle für die weitere Entwicklung spielen. Mögliche regulatorische Eingriffe wie eine Verschärfung der Mietpreisbremse oder neue Vorgaben zum Mieterschutz könnten die Preisentwicklung dämpfen. Gleichzeitig wird die demografische Entwicklung mit einer steigenden Zahl von Ein- und Zwei-Personen-Haushalten die Nachfrage nach Mietwohnungen weiter antreiben. Die Herausforderung für die Stadt Hannover wird darin bestehen, durch gezielte Wohnungsbaupolitik und Fördermaßnahmen das Angebot zu erhöhen und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Hannover zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer robusten Verfassung mit anhaltenden Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich. Die Kombination aus hoher Nachfrage, geringem Neubauvolumen und attraktiven Standortfaktoren sorgt für eine angespannte Marktsituation, die sich voraussichtlich auch mittelfristig fortsetzen wird. Während der Kaufmarkt moderate Preissteigerungen verzeichnet, zeigt der Mietmarkt eine dynamischere Entwicklung mit stärkeren Preisanstiegen.

Die stadtteilspezifischen Unterschiede verstärken sich weiter, wobei zentrale und beliebte Lagen überdurchschnittliche Preisentwicklungen aufweisen. Die Herausforderungen durch die geringe Neubauaktivität und die steigenden energetischen Anforderungen werden den Markt auch in Zukunft prägen. Für Marktteilnehmer bedeutet dies, dass eine sorgfältige Analyse der individuellen Situation und der langfristigen Perspektiven unerlässlich ist, um fundierte Entscheidungen im Hannoveraner Immobilienmarkt zu treffen.