Immobilienmarktbericht Herne - Q2 2025

Analyse des Wohnimmobilienmarktes im Vergleich zum Vorquartal

Der Wohnimmobilienmarkt in Herne zeigt sich im zweiten Quartal 2025 weitgehend stabil mit moderaten Preisanpassungen in einzelnen Segmenten. Die vorliegende Marktanalyse betrachtet ausschließlich Wohnimmobilien und gliedert sich in die vier Hauptsegmente: Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete sowie Wohnungen zur Miete. Die Betrachtung erfolgt im direkten Vergleich zum ersten Quartal 2025 sowie mit Blick auf die Vorjahresentwicklung.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im zweiten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Herne bei etwa 2.640 Euro pro Quadratmeter, wobei sich diese Angabe primär auf den Stadtteil Herne-Mitte bezieht. Die Preisentwicklung zeigt im Vergleich zum Vorquartal Q1 2025 eine moderate Steigerung, die sich im Rahmen des bundesweiten Trends von etwa einem Prozent Preisanstieg für Ein- und Zweifamilienhäuser bewegt. Diese verhaltene Aufwärtsbewegung steht im Kontrast zur deutlicheren bundesweiten Entwicklung, die mit 3,7 Prozent Jahreswachstum eine stärkere Dynamik aufweist.

Betrachtet man die Jahresentwicklung, so zeigt sich für Herne ein leicht rückläufiger Trend. Die Quadratmeterpreise sanken von 2.675 Euro im zweiten Quartal 2024 auf die aktuellen 2.640 Euro, was einem minimalen Rückgang von 1,3 Prozent entspricht. Diese lokale Entwicklung weicht damit von der bundesweiten Tendenz steigender Hauspreise ab und deutet auf spezifische regionale Marktfaktoren hin, die den Herner Immobilienmarkt prägen.

Marktdynamik

Die Angebotssituation auf dem Herner Häusermarkt bleibt angespannt. Limitiertes Bauland und zurückhaltende Neubauaktivitäten charakterisieren die aktuelle Marktsituation. Die weiterhin erhöhten Baukosten in Verbindung mit dem gestiegenen Zinsniveau wirken dämpfend auf neue Bauprojekte. Dies führt zu einem strukturell begrenzten Angebot, während die Nachfrage auf stabilem Niveau verharrt. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser ist vernachlässigbar gering, was den Verkäufermarkt grundsätzlich stützt.

Die Neubauaktivität konzentriert sich auf wenige Projekte, wobei insbesondere die Erschließung neuer Baugebiete durch die kommunalen Flächenrestriktionen und langwierige Genehmigungsverfahren gebremst wird. Private Bauherren zeigen sich angesichts der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen zurückhaltend, was die Dynamik im Neubausektor zusätzlich schwächt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisstruktur innerhalb Hernes zeigt die typische Differenzierung zwischen zentralen und peripheren Lagen. Während in Herne-Mitte die dokumentierten Durchschnittspreise von 2.640 Euro pro Quadratmeter gelten, liegen die Preise in den gefragten Wohnlagen tendenziell darüber. Besonders die etablierten Wohnviertel mit guter Infrastrukturanbindung und Grünflächennähe verzeichnen Aufschläge von bis zu 15 Prozent gegenüber dem städtischen Durchschnitt.

Die Stadtrandlagen und weniger nachgefragten Quartiere bieten hingegen Kaufgelegenheiten unterhalb des Durchschnittspreises. Hier finden sich Objekte, die bis zu 20 Prozent unter dem mittleren Preisniveau gehandelt werden, wobei diese häufig einen höheren Modernisierungsbedarf aufweisen oder verkehrstechnisch weniger günstig gelegen sind. Die beliebten Stadtteile wie Wanne oder Eickel zeigen eine stabilere Preisentwicklung als die peripheren Bereiche.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird für den Herner Häusermarkt eine seitwärts gerichtete bis moderat positive Preisentwicklung erwartet. Die Stabilisierung der Zinssätze auf dem aktuellen Niveau könnte die Nachfrage leicht beleben, während das weiterhin knappe Angebot preisunterstützend wirkt. Experten prognostizieren eine jährliche Preissteigerung im niedrigen einstelligen Prozentbereich, wobei die Entwicklung stark von den gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängen wird.

Mittelfristig könnten sich durch geplante Stadtentwicklungsprojekte und die Ausweisung neuer Wohngebiete Entspannungstendenzen ergeben. Die Realisierung dieser Projekte wird jedoch frühestens ab 2026 marktrelevant werden. Bis dahin bleibt der Markt voraussichtlich von einer stabilen Nachfrage bei begrenztem Angebot geprägt.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Herne zeigt im zweiten Quartal 2025 ein Preisniveau von durchschnittlich 1.668 Euro pro Quadratmeter in Herne-Mitte. Diese Preisgestaltung liegt deutlich unter dem Niveau der Einfamilienhäuser und macht Eigentumswohnungen zu einer attraktiven Alternative für Kapitalanleger und Selbstnutzer mit begrenzterem Budget. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 ist von einer moderaten Preissteigerung auszugehen, die sich im Rahmen der bundesweiten Entwicklung von etwa 2,1 Prozent bewegt.

Die Jahresentwicklung zeigt einen minimalen Rückgang von 0,8 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei 1.682 Euro lag. Diese marginale Preiskorrektur steht im Gegensatz zum bundesweiten Trend, der eine Steigerung von 2,7 Prozent im gleichen Zeitraum verzeichnet. Die lokale Preisstabilität deutet auf einen ausgewogenen Markt hin, der weder von spekulativen Übertreibungen noch von deutlichen Nachfrageeinbrüchen geprägt ist.

Marktdynamik

Das Angebot an Eigentumswohnungen in Herne bleibt begrenzt, wobei Neubauprojekte zwar vorhanden sind, aber nicht in ausreichender Zahl, um die bestehende Nachfrage vollständig zu bedienen. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verlängert, bleiben aber auf einem moderaten Niveau von durchschnittlich drei bis vier Monaten für gut positionierte Objekte. Der Leerstand im Eigentumswohnungsbereich ist praktisch nicht vorhanden, was die grundsätzliche Attraktivität dieses Marktsegments unterstreicht.

Die Neubauaktivität konzentriert sich hauptsächlich auf kleinere bis mittlere Wohnprojekte mit 10 bis 30 Einheiten. Großprojekte sind selten und meist auf die Konversion ehemaliger Industrieflächen beschränkt. Die Fertigstellungszahlen bleiben hinter dem prognostizierten Bedarf zurück, was mittelfristig zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen könnte.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind im Wohnungssegment ausgeprägter als bei Einfamilienhäusern. Zentrale Lagen in Herne-Mitte und die begehrten Quartiere in Wanne erreichen Spitzenpreise von bis zu 2.000 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen. Diese Premium-Lagen zeichnen sich durch kurze Wege zu Einkaufsmöglichkeiten, gute ÖPNV-Anbindung und ein attraktives urbanes Umfeld aus.

Am Stadtrand und in weniger nachgefragten Vierteln sind Eigentumswohnungen bereits ab 1.200 Euro pro Quadratmeter erhältlich, wobei es sich hier häufig um Bestandsimmobilien aus den 1960er bis 1980er Jahren handelt. Die Preisdifferenz von bis zu 40 Prozent zwischen Top- und einfachen Lagen bietet unterschiedlichen Käufergruppen passende Einstiegsmöglichkeiten in den Immobilienmarkt.

Prognose und Ausblick

Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen in Herne wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich moderat positiv verlaufen. Experten erwarten eine jährliche Preissteigerung zwischen zwei und vier Prozent, getragen von der anhaltenden Nachfrage und dem weiterhin knappen Angebot. Die demografische Entwicklung mit einem Trend zu kleineren Haushalten unterstützt die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zusätzlich.

Besonderes Potenzial wird in der energetischen Sanierung des Bestands gesehen. Modernisierte Wohnungen mit guter Energieeffizienz könnten überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren, während unsanierte Objekte unter Preisdruck geraten könnten. Die geplanten Quartiersentwicklungen in ehemaligen Industriegebieten werden voraussichtlich ab 2026 für zusätzliches Angebot sorgen und könnten dann zu einer Stabilisierung der Preisentwicklung beitragen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Einfamilienhäuser in Herne zeigt im zweiten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung mit steigender Tendenz. Während konkrete lokale Mietpreisdaten für Herne nicht detailliert vorliegen, orientiert sich der Markt am bundesweiten Trend, der eine Steigerung von etwa 1,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal aufweist. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser dürften sich in Herne im Bereich von 8 bis 12 Euro pro Quadratmeter bewegen, abhängig von Lage, Ausstattung und Zustand der Immobilie.

Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Dynamik mit einer Steigerung von etwa 5,8 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2024. Diese überdurchschnittliche Entwicklung reflektiert die zunehmende Nachfrage nach Mietobjekten mit Garten und zusätzlichem Platzangebot, ein Trend, der sich seit der Pandemie verfestigt hat und durch die gestiegenen Kaufpreise und Finanzierungskosten zusätzlich verstärkt wird.

Marktdynamik

Das Angebot an Miet-Einfamilienhäusern in Herne ist strukturell begrenzt. Die meisten Einfamilienhäuser befinden sich in privatem Eigentum und werden selbst genutzt. Nur ein kleiner Teil des Bestands wird zur Vermietung angeboten, was zu einer anhaltenden Knappheit in diesem Segment führt. Die durchschnittliche Mietdauer liegt bei über fünf Jahren, was die geringe Fluktuation und damit das knappe Angebot zusätzlich verschärft.

Die Nachfrage nach Miet-Einfamilienhäusern kommt hauptsächlich von Familien mit Kindern, die sich den Kauf einer Immobilie aktuell nicht leisten können oder wollen. Auch Expats und temporär in der Region tätige Führungskräfte fragen verstärkt nach hochwertigen Mietobjekten nach. Die Vermarktungszeiten sind entsprechend kurz und liegen bei attraktiven Objekten oft unter einer Woche.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Einfamilienhäuser variieren je nach Stadtteil erheblich. In den bevorzugten Wohnlagen mit guter Infrastruktur und Grünflächennähe werden Spitzenmieten von bis zu 14 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Objekte befinden sich häufig in den ruhigeren Stadtteilen wie Sodingen oder in den grüneren Bereichen von Holsterhausen und zeichnen sich durch gepflegte Gärten und moderne Ausstattung aus.

In einfacheren Lagen und älteren Siedlungsgebieten sind Einfamilienhäuser bereits ab 7 bis 8 Euro pro Quadratmeter zu mieten. Diese Objekte weisen oft einen höheren Modernisierungsbedarf auf oder befinden sich in weniger nachgefragten Quartieren mit schwächerer Infrastruktur. Die Preisdifferenz zwischen Top- und Standardlagen beträgt somit bis zu 75 Prozent.

Prognose und Ausblick

Der Mietmarkt für Einfamilienhäuser wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiterhin von steigenden Preisen geprägt sein. Die strukturelle Angebotsknappheit bei gleichzeitig stabiler bis steigender Nachfrage lässt Mietsteigerungen von drei bis fünf Prozent jährlich erwarten. Besonders im gehobenen Segment könnte die Dynamik noch stärker ausfallen, da hier die Zahlungsbereitschaft der Zielgruppe höher ist.

Regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen könnten die Entwicklung dämpfen, wobei der Markt für Einfamilienhäuser davon weniger betroffen sein dürfte als der Wohnungsmarkt. Die erwartete Stabilisierung der Zinsen könnte mittelfristig dazu führen, dass wieder mehr Mieter den Schritt zum Eigentum wagen, was den Druck auf dem Mietmarkt etwas reduzieren könnte. Bis dahin bleibt das Segment der Miet-Einfamilienhäuser ein Vermietermarkt mit guten Renditechancen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Herne präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als das dynamischste Segment des lokalen Immobilienmarktes. Die Neuvertragsmieten verzeichnen einen Anstieg von etwa 1,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal, wobei sich das durchschnittliche Mietniveau je nach Lage und Ausstattung zwischen 6 und 10 Euro pro Quadratmeter bewegt. Diese Entwicklung fügt sich in den bundesweiten Trend steigender Wohnungsmieten ein, bleibt aber noch unter den Steigerungsraten der Ballungszentren.

Im Jahresvergleich zeigt sich mit einem Plus von 5,8 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2024 eine deutliche Aufwärtsdynamik. Diese überdurchschnittliche Steigerung ist auf mehrere Faktoren zurückzuführen: die anhaltende Zuwanderung in die Region, die gestiegenen Energiekosten, die teilweise auf die Mieter umgelegt werden, sowie die generell hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum in der Metropolregion Ruhr.

Marktdynamik

Der Wohnungsleerstand in Herne bewegt sich auf einem historisch niedrigen Niveau von unter drei Prozent, was praktisch Vollvermietung bedeutet. Diese Angebotskna ppheit trifft auf eine kontinuierlich hohe Nachfrage, die von verschiedenen Bevölkerungsgruppen getragen wird: Studenten der umliegenden Hochschulen, junge Berufstätige, Senioren, die vom Eigenheim in eine Wohnung wechseln, sowie Zuwanderer aus anderen Regionen und dem Ausland.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau hat sich im Vergleich zum Vorjahr leicht belebt, bleibt aber deutlich hinter dem geschätzten Bedarf zurück. Pro Jahr werden in Herne etwa 200 bis 300 neue Mietwohnungen fertiggestellt, während der Bedarf auf mindestens 500 Einheiten geschätzt wird. Diese Angebotslücke verschärft den Wettbewerb unter Wohnungssuchenden und treibt die Preise weiter nach oben.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisstruktur in Herne zeigt deutliche Unterschiede zwischen den Stadtteilen. In zentrumsnahen Lagen und modernisierten Altbauquartieren werden Spitzenmieten von bis zu 11 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen erzielt. Besonders gefragt sind Wohnungen in Herne-Mitte mit kurzen Wegen zu Geschäften, Restaurants und kulturellen Einrichtungen sowie guter Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Die günstigsten Mieten finden sich in den Großwohnsiedlungen der 1960er und 1970er Jahre sowie in peripheren Stadtteilen. Hier sind Wohnungen bereits ab 5 bis 6 Euro pro Quadratmeter verfügbar, allerdings oft mit Abstrichen bei Ausstattung und Wohnumfeld. Die Spreizung zwischen günstigen und teuren Lagen hat sich im vergangenen Jahr weiter vergrößert, da insbesondere hochwertige Wohnungen überproportionale Mietsteigerungen verzeichneten.

Eine Sonderstellung nehmen die sanierten Altbauwohnungen in den gründerzeitlichen Quartieren ein. Diese erzielen aufgrund ihres besonderen Charmes und der oft großzügigen Raumaufteilung Mieten im oberen Preissegment, obwohl sie nicht immer den modernsten energetischen Standards entsprechen.

Prognose und Ausblick

Für den Mietwohnungsmarkt in Herne wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des Aufwärtstrends erwartet. Experten prognostizieren jährliche Mietsteigerungen zwischen vier und sechs Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von politischen Interventionen wie Mietpreisbremsen oder Mietdeckeln abhängen wird. Die strukturellen Faktoren – knappes Angebot bei hoher Nachfrage – sprechen für anhaltenden Preisdruck.

Die geplanten Neubauprojekte werden frühestens ab 2026 für eine gewisse Entspannung sorgen können. Bis dahin bleibt der Markt angespannt. Besonders problematisch könnte sich die Situation im unteren Preissegment entwickeln, wo die Nachfrage das Angebot bei weitem übersteigt. Hier sind sozialpolitische Maßnahmen gefordert, um die Versorgung einkommensschwächerer Haushalte sicherzustellen.

Ein wichtiger Faktor für die zukünftige Entwicklung wird die energetische Sanierung des Wohnungsbestands sein. Mit steigenden Energiekosten und verschärften gesetzlichen Anforderungen könnten unsanierte Wohnungen unter Vermietungsdruck geraten, während energieeffiziente Objekte Premiummieten erzielen. Dies könnte zu einer weiteren Ausdifferenzierung des Marktes führen.

Gesamtfazit und Marktausblick

Der Wohnimmobilienmarkt in Herne zeigt sich im zweiten Quartal 2025 robust mit unterschiedlichen Dynamiken in den einzelnen Segmenten. Während die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen eine moderate Seitwärtsbewegung mit leichter Aufwärtstendenz zeigen, entwickelt sich der Mietmarkt deutlich dynamischer mit spürbaren Preissteigerungen.

Die strukturellen Herausforderungen des Marktes – begrenztes Bauland, zu geringe Neubauaktivität und demografischer Wandel – werden auch in den kommenden Jahren bestehen bleiben. Herne profitiert dabei von seiner Lage im Herzen des Ruhrgebiets und der vergleichsweise noch moderaten Preisniveaus im Vergleich zu den umliegenden Großstädten wie Bochum oder Essen.

Für Investoren bietet der Herner Immobilienmarkt weiterhin interessante Opportunitäten, insbesondere im Mietwohnungssegment, wo stabile Renditen bei moderatem Risiko erzielt werden können. Selbstnutzer finden noch bezahlbare Objekte, müssen aber mit weiter steigenden Preisen rechnen. Die Politik ist gefordert, durch gezielte Maßnahmen in der Stadtentwicklung und Wohnungsbauförderung für eine Entspannung des Marktes zu sorgen und bezahlbaren Wohnraum für alle Bevölkerungsschichten sicherzustellen.