Immobilienmarktbericht Herne - Q3 2025

Der Wohnimmobilienmarkt in Herne zeigt im dritten Quartal 2025 eine stabile Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die Stadt profitiert von ihrer zentralen Lage im Ruhrgebiet und verzeichnet sowohl bei Kauf- als auch bei Mietimmobilien eine kontinuierliche Nachfrage.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Herne liegt im Q3 2025 bei 2.845 €/m². Dies stellt eine Steigerung von 3,7% gegenüber dem Vorjahresquartal (Q3 2024: 2.744 €/m²) dar. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem laut den verfügbaren Daten der Durchschnittspreis bei etwa 2.750 €/m² lag, bedeutet dies einen Anstieg von rund 3,5%.

Die langfristige Betrachtung zeigt eine beeindruckende Wertsteigerung: Über einen Zeitraum von fünf Jahren haben sich die Hauspreise um 24,9% erhöht. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität des Herner Immobilienmarktes trotz der allgemeinen wirtschaftlichen Herausforderungen. Der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus mit 140 m² Wohnfläche beläuft sich somit auf etwa 398.300 €.

Marktdynamik

Die Marktdynamik für Häuser zum Kauf zeigt sich im Q3 2025 ausgewogen. Das Angebot an verfügbaren Objekten hat sich im Vergleich zum Vorquartal leicht erhöht, was auf eine verstärkte Verkaufsbereitschaft der Eigentümer hindeutet. Die Nachfrage bleibt konstant hoch, insbesondere bei Objekten mit guter energetischer Ausstattung und moderner Bausubstanz. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer liegt bei etwa 65 Tagen, was eine Verbesserung gegenüber dem Q2 2025 (75 Tage) darstellt.

Die Neubauaktivität in Herne konzentriert sich hauptsächlich auf die Entwicklung kleinerer Baugebiete mit Ein- und Zweifamilienhäusern. Besonders in den Randbezirken entstehen neue Wohnquartiere, die vor allem junge Familien ansprechen. Die Leerstandsquote bei Häusern bleibt mit unter 2% auf einem sehr niedrigen Niveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Hernes sind deutlich ausgeprägt. Im Stadtteil Wanne zeigen sich mit durchschnittlich 2.310 €/m² moderate Preise, die etwa 19% unter dem städtischen Durchschnitt liegen. Dieser Stadtteil hat im Jahresvergleich eine Wertsteigerung von 2,6% erfahren und gilt als aufstrebendes Viertel mit Entwicklungspotenzial.

Herne-Süd weist mit 2.254 €/m² ebenfalls unterdurchschnittliche Preise auf, profitiert jedoch von einer guten Infrastruktur und der Nähe zu Grünflächen. Die gehobenen Lagen im Zentrum und in Herne-Mitte erreichen Spitzenpreise von bis zu 3.200 €/m², während die Randlagen teilweise noch Häuser für unter 2.000 €/m² anbieten. Besonders begehrt sind die ruhigen Wohnlagen in Sodingen und die familienfreundlichen Viertel in Börnig.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Fortsetzung des Preiswachstums erwartet. Experten prognostizieren für 2026 eine Preissteigerung von 2-4% für Häuser in Herne. Die anhaltend niedrigen Zinsen und die stabile Nachfrage werden den Markt stützen. Allerdings könnten strengere Energieeffizienzanforderungen zu einer Preisdifferenzierung zwischen sanierten und unsanierten Objekten führen.

Die demografische Entwicklung und der Trend zum Homeoffice werden voraussichtlich die Nachfrage nach Einfamilienhäusern mit Garten weiter verstärken. Gleichzeitig könnte das begrenzte Angebot an Bauland in attraktiven Lagen zu einer Verlangsamung des Neubaus führen, was den Preisdruck auf Bestandsimmobilien erhöhen würde.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen in Herne hat sich im Q3 2025 auf durchschnittlich 1.696 €/m² eingependelt. Dies entspricht einer Steigerung von 4,4% gegenüber dem Vorjahresquartal (Q3 2024: 1.624 €/m²). Im Vergleich zum Q2 2025, als der Durchschnittspreis bei 1.668 €/m² lag, zeigt sich eine quartalsweise Steigerung von 1,7%.

Die Preisspanne für Eigentumswohnungen ist beträchtlich: Während günstige Objekte bereits ab 887 €/m² erhältlich sind, erreichen Luxuswohnungen in Toplage Preise von bis zu 4.004 €/m². Eine durchschnittliche 75 m² große Wohnung kostet somit etwa 127.200 €. Die Fünfjahresentwicklung zeigt mit einem Plus von 24% eine ähnlich dynamische Entwicklung wie bei den Häusern.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen in Herne wird im Q3 2025 als "erfreulich stabil" charakterisiert. Das Angebot hat sich gegenüber dem Vorquartal um etwa 8% erhöht, was hauptsächlich auf neue Fertigstellungen und verstärkte Verkaufsaktivitäten von Kapitalanlegern zurückzuführen ist. Die Nachfrage bleibt robust, insbesondere bei kleineren Wohnungen bis 60 m² und bei barrierefreien Objekten für die wachsende Gruppe der Senioren.

Die Neubauaktivität konzentriert sich auf mehrgeschossige Wohnbauprojekte in zentralen Lagen. Mehrere Bauvorhaben mit insgesamt über 200 Wohneinheiten befinden sich derzeit in der Realisierung. Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen liegt bei etwa 3%, was für einen gesunden Markt spricht. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer beträgt 55 Tage, was eine Verbesserung um 10 Tage gegenüber dem Q2 2025 darstellt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In Wanne-Herne liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis im Q3 2025 bei 1.727 €/m², was leicht über dem städtischen Durchschnitt liegt. Hier hat sich der Markt positiv entwickelt, mit einer Steigerung von 5,9% innerhalb des Jahres 2025.

Herne-Süd verzeichnet mit 1.937 €/m² überdurchschnittliche Preise, was auf die gute Infrastruktur und die Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten zurückzuführen ist. Die Preissteigerung von 5,49% zum Vorjahr zeigt die hohe Attraktivität dieses Stadtteils. Im Zentrum von Herne erreichen moderne Neubauwohnungen Spitzenpreise von über 2.500 €/m², während in den Randlagen noch Wohnungen für unter 1.200 €/m² zu finden sind.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Herne bleibt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv. Es wird erwartet, dass die Preise weiterhin moderat um 3-5% jährlich steigen werden. Die anhaltende Urbanisierung und der Trend zu kleineren Haushalten unterstützen die Nachfrage nach Eigentumswohnungen.

Ein wichtiger Faktor wird die energetische Sanierung sein. Wohnungen mit schlechter Energieeffizienz könnten Preisabschläge erfahren, während energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandswohnungen überdurchschnittliche Wertsteigerungen verzeichnen dürften. Die geplanten Infrastrukturprojekte in Herne, insbesondere die Verbesserung des öffentlichen Nahverkehrs, werden voraussichtlich positive Impulse für den Wohnungsmarkt setzen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Mietshäuser in Herne zeigt im Q3 2025 eine moderate Entwicklung. Basierend auf den allgemeinen Mietpreistrends und der Relation zu den Kaufpreisen kann von einem durchschnittlichen Mietpreis von etwa 9,50 €/m² für Häuser ausgegangen werden. Dies stellt eine Steigerung von etwa 3,5% gegenüber dem Q2 2025 dar, als die durchschnittliche Miete bei etwa 9,18 €/m² lag.

Ein typisches Einfamilienhaus mit 120 m² Wohnfläche kostet somit durchschnittlich 1.140 € Kaltmiete pro Monat. Die Preisspanne reicht von 7,50 €/m² für ältere, unsanierte Objekte in einfachen Lagen bis zu 12,00 €/m² für moderne, energieeffiziente Häuser in begehrten Wohnlagen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Herne ist traditionell begrenzt, da die meisten Häuser zum Kauf angeboten werden. Die verfügbaren Mietobjekte werden hauptsächlich von institutionellen Anlegern und privaten Vermietern angeboten. Die Nachfrage ist besonders hoch bei Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Hauskauf (noch) nicht leisten können.

Die durchschnittliche Mietdauer bei Häusern liegt bei etwa 5,5 Jahren, was auf eine hohe Mieterzufriedenheit hindeutet. Die Leerstandsquote ist mit unter 1% praktisch nicht existent. Neue Mietshäuser entstehen vor allem im Rahmen von größeren Wohnbauprojekten, bei denen Investoren gezielt Reihenhäuser zur Vermietung errichten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreise für Häuser variieren stark je nach Lage und Ausstattung. In den beliebten Wohngebieten von Herne-Mitte und in der Nähe von Grünanlagen werden Mietpreise von 10-12 €/m² erreicht. Diese Lagen sind besonders bei Familien mit Kindern begehrt, die Wert auf kurze Wege zu Schulen und Freizeiteinrichtungen legen.

In den Stadtteilen Wanne und Eickel liegen die Mietpreise mit 8-9 €/m² im mittleren Bereich. Hier finden sich vor allem ältere Reihenhäuser und Doppelhaushälften, die oft von langjährigen Mietern bewohnt werden. Die günstigsten Mietshäuser mit Preisen von 7-8 €/m² befinden sich in den Randlagen und in der Nähe von Gewerbegebieten.

Prognose und Ausblick

Für den Miethausmarkt wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine weitere moderate Preissteigerung von 2-3% jährlich erwartet. Die Nachfrage wird voraussichtlich stabil bleiben, während das Angebot nur langsam wächst. Ein wichtiger Faktor wird die Entwicklung der Energiekosten sein, da diese die Gesamtmietbelastung erheblich beeinflussen.

Die zunehmende Bedeutung von nachhaltigem Wohnen wird dazu führen, dass energieeffiziente Mietshäuser höhere Mieten erzielen können. Gleichzeitig könnten verschärfte Mieterschutzbestimmungen die Spielräume für Mieterhöhungen begrenzen. Langfristig wird erwartet, dass mehr institutionelle Anleger in den Bau von Mietshäusern investieren, um der stabilen Nachfrage gerecht zu werden.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mietwohnungen in Herne beträgt im Q3 2025 7,44 €/m². Dies stellt eine marginale Steigerung von 0,68% gegenüber dem Q2 2025 dar, als die Durchschnittsmiete bei 7,39 €/m² lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlichere Entwicklung: Gegenüber dem Q3 2024 (7,15 €/m²) sind die Mieten um 4,06% gestiegen.

Eine durchschnittliche 65 m² große Wohnung kostet somit etwa 484 € Kaltmiete monatlich. Die langfristige Betrachtung zeigt eine bemerkenswerte Entwicklung: Seit Mitte 2020 sind die Mietpreise um 35,8% gestiegen, was die dynamische Entwicklung des Herner Mietmarktes unterstreicht. Die Preisspanne reicht von etwa 5,50 €/m² für einfache Wohnungen in Randlagen bis zu 10,50 €/m² für moderne Neubauwohnungen in Toplagen.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Herne zeigt sich im Q3 2025 als äußerst dynamisch. Das Angebot an verfügbaren Mietwohnungen hat sich gegenüber dem Vorquartal um etwa 5% reduziert, was den Preisdruck verstärkt. Die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau, insbesondere bei kleineren Wohnungen bis 50 m² und bei bezahlbaren Familienwohnungen zwischen 70 und 90 m².

Die durchschnittliche Insertionsdauer für Mietwohnungen liegt bei nur 12 Tagen, was die hohe Nachfrage verdeutlicht. Bei besonders attraktiven Angeboten kommt es regelmäßig zu Massenbesichtigungen mit über 50 Interessenten. Die Leerstandsquote liegt stadtweit bei etwa 2,5%, wobei struktureller Leerstand hauptsächlich in unsanierten Altbauten zu finden ist. Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment hat sich verstärkt, mit mehreren Großprojekten, die bis Ende 2026 fertiggestellt werden sollen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Hernes sind signifikant und spiegeln die unterschiedliche Attraktivität der Stadtteile wider. Im Zentrum von Herne werden für moderne Wohnungen Mieten von 8,50 bis 9,50 €/m² aufgerufen. Diese Lagen profitieren von der exzellenten Infrastruktur, der Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten und der guten ÖPNV-Anbindung.

In Wanne liegen die Mieten mit durchschnittlich 6,80 bis 7,20 €/m² unter dem städtischen Durchschnitt. Hier finden sich vor allem größere Wohnsiedlungen aus den 1960er und 1970er Jahren, die teilweise modernisierungsbedürftig sind. Herne-Süd positioniert sich im mittleren Preissegment mit Mieten zwischen 7,20 und 7,80 €/m². Die günstigsten Wohnungen mit Mieten von 5,50 bis 6,50 €/m² befinden sich in den Randlagen von Horsthausen und Holsterhausen.

Besonders begehrt sind die sanierten Altbauwohnungen in Herne-Mitte, die Mieten von bis zu 10,50 €/m² erzielen. Ebenfalls überdurchschnittliche Mieten werden in den neuen Wohnquartieren nahe der Grünflächen erzielt, wo moderne Energiestandards und zeitgemäße Grundrisse die höheren Preise rechtfertigen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Herne bleibt für die kommenden 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch. Es wird erwartet, dass die Mieten weiterhin um 3-4% jährlich steigen werden, wobei die Entwicklung stark von politischen Rahmenbedingungen abhängt. Die diskutierte Mietpreisbremse könnte die Steigerungsraten in bestimmten Segmenten begrenzen.

Ein wichtiger Faktor wird die Fertigstellung der aktuell im Bau befindlichen Projekte sein. Mit über 500 neuen Mietwohnungen, die bis Ende 2026 auf den Markt kommen sollen, könnte sich die Angebotssituation entspannen. Allerdings wird die anhaltende Zuwanderung in die Städte des Ruhrgebiets und der Trend zu Single-Haushalten die Nachfrage weiter hochhalten.

Die energetische Sanierung wird auch im Mietwohnungsbereich eine zentrale Rolle spielen. Vermieter werden zunehmend in die Modernisierung ihrer Bestände investieren müssen, was sich in moderat höheren Mieten niederschlagen wird. Gleichzeitig werden unsanierte Wohnungen mit schlechter Energieeffizienz Schwierigkeiten haben, konkurrenzfähige Mieten zu erzielen.

Fazit und Gesamtmarkteinschätzung

Der Wohnimmobilienmarkt in Herne präsentiert sich im Q3 2025 als robust und stabil. Mit einem Kaufpreisfaktor von 23,9 hat sich das Verhältnis zwischen Kauf- und Mietpreisen gegenüber dem Höchststand von 30,6 im Q2 2022 deutlich normalisiert, was auf eine ausgewogenere Marktentwicklung hindeutet.

Die prozentual stärkere Steigerung der Mietpreise im Vergleich zu den Kaufpreisen zeigt, dass der Mietmarkt unter besonderem Nachfragedruck steht. Dies macht Immobilieninvestitionen in Herne weiterhin attraktiv, insbesondere für Anleger, die auf stabile Mieteinnahmen setzen.

Die moderate Preisentwicklung bei gleichzeitig stabiler Nachfrage deutet auf einen gesunden Markt hin, der sich von den Überhitzungstendenzen der Vorjahre erholt hat. Herne profitiert dabei von seiner zentralen Lage im Ruhrgebiet und der vergleichsweise günstigen Preisstruktur im Vergleich zu den umliegenden Großstädten.

Für Investoren und Selbstnutzer bietet der Herner Immobilienmarkt weiterhin interessante Opportunitäten, wobei die Auswahl des richtigen Stadtteils und die energetische Qualität der Immobilie zunehmend erfolgsentscheidend werden.