Immobilienmarktbericht Ingolstadt - Q2 2025

Der Immobilienmarkt in Ingolstadt zeigt sich im zweiten Quartal 2025 weitgehend stabil mit leichten Preisanpassungen in einzelnen Segmenten. Die Stadt profitiert weiterhin von ihrer starken Wirtschaftsstruktur als Automobilstandort und der damit verbundenen hohen Kaufkraft der Bevölkerung. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigen sich moderate Veränderungen, wobei der Markt insgesamt von einer anhaltend hohen Nachfrage bei knappem Angebot geprägt ist.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im zweiten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Ingolstadt bei 4.737 Euro. Dies entspricht einer marginalen Stabilisierung gegenüber dem Vorquartal Q1 2025, in dem vergleichbare Preise verzeichnet wurden. Im Jahresvergleich zeigt sich eine leichte Abschwächung gegenüber dem Q2 2024, als der Quadratmeterpreis noch bei etwa 4.766 Euro lag. Diese minimale Preiskorrektur von knapp 0,6 Prozent deutet auf eine Konsolidierung des Marktes nach den starken Preissteigerungen der vergangenen Jahre hin.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 450.000 Euro für ältere Bestandsobjekte in Randlagen und bis zu 750.000 Euro für moderne Neubauten in bevorzugten Wohnlagen. Besonders energieeffiziente Neubauten mit KfW-Standard erzielen dabei Aufpreise von bis zu 15 Prozent gegenüber konventionellen Objekten.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser ist geprägt von einer anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot. Der Leerstand ist mit unter einem Prozent praktisch nicht existent. Die Neubauaktivität zeigt erste Anzeichen einer Erholung, nachdem die Baubewilligungen deutschlandweit um 4,9 Prozent gestiegen sind. In Ingolstadt selbst stagniert die Zahl der Baustarts jedoch weiterhin auf niedrigem Niveau, was hauptsächlich auf die gestiegenen Baukosten und die begrenzte Verfügbarkeit von Bauland zurückzuführen ist.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser hat sich im Vergleich zum Vorquartal von etwa 90 auf 85 Tage leicht verkürzt, was auf eine leichte Belebung der Nachfrage hindeutet. Besonders gefragt sind Objekte mit modernen Energiestandards und guter Verkehrsanbindung. Die Anzahl der Besichtigungen pro Objekt liegt im Schnitt bei 12 bis 15 Interessenten, wobei besonders attraktive Objekte deutlich höhere Zahlen erreichen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung zeigt deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Stadtteilen. Der Stadtteil Rothenturm hat sich zu einem besonders gefragten Wohngebiet entwickelt, was sich in stabilen bis leicht steigenden Preisen widerspiegelt. Die Nähe zur Industrie bei gleichzeitig guter Wohnqualität und ausgebauter Infrastruktur macht diesen Bereich besonders für Familien attraktiv. Hier liegen die Quadratmeterpreise etwa 5 bis 8 Prozent über dem städtischen Durchschnitt.

Die Stadtrandgebiete wie Großmehring profitieren ebenfalls von einem Nachfragezuwachs. Mit durchschnittlichen Hauspreisen um 500.000 Euro für Einfamilienhäuser bieten diese Lagen ein attraktives Preis-Leistungs-Verhältnis für Familien, die mehr Wohnfläche und Gartenfläche suchen. Die zentrumsnahen Lagen bleiben weiterhin hochpreisig, wobei hier vor allem sanierte Altbauten und moderne Stadthäuser gefragt sind.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine moderate Stabilisierung auf dem aktuellen hohen Preisniveau erwartet. Die Nachfrage wird voraussichtlich weiterhin robust bleiben, getrieben durch die starke Wirtschaftsleistung der Region und den kontinuierlichen Zuzug qualifizierter Arbeitskräfte. Allerdings dürfte das begrenzte Baulandangebot weiterhin als preistreibender Faktor wirken.

Die Entwicklung der Bauzinsen wird einen entscheidenden Einfluss auf die weitere Marktentwicklung haben. Bei einer Stabilisierung oder leichten Senkung der Zinsen könnte die Nachfrage wieder anziehen, was zu moderaten Preissteigerungen von 2 bis 3 Prozent pro Jahr führen könnte. Energieeffiziente und nachhaltige Neubauten werden voraussichtlich überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt sich im zweiten Quartal 2025 dynamischer als das Häusersegment. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.939 Euro liegt das Preisniveau etwa 4 Prozent über dem der Häuser. Im Vergleich zum Vorquartal Q1 2025 setzte sich die moderate Aufwärtsentwicklung fort, wobei die Preise um etwa 1,2 Prozent gestiegen sind. Im Jahresvergleich zum Q2 2024 beträgt die Preissteigerung beachtliche 4,8 Prozent, was die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen in Ingolstadt unterstreicht.

Die absoluten Kaufpreise variieren stark je nach Größe und Ausstattung. Zweizimmerwohnungen mit 60 Quadratmetern werden durchschnittlich für 296.000 Euro angeboten, während großzügige Vierzimmerwohnungen mit 100 Quadratmetern Preise um 494.000 Euro erzielen. Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung und optimaler Energieeffizienz erreichen Spitzenpreise von bis zu 6.000 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf einem sehr hohen Niveau, insbesondere für Neubau- und energiesparende Wohnungen. Das Angebot kann mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die Leerstandsquote liegt praktisch bei null, und neu auf den Markt kommende Objekte finden in der Regel innerhalb von 60 bis 70 Tagen neue Eigentümer.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment zeigt erste positive Signale mit einem leichten Anstieg der Baubeginne. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich in der Planungs- oder frühen Bauphase, was mittelfristig zu einer gewissen Entspannung führen könnte. Aktuell werden pro Quartal etwa 150 bis 180 neue Wohneinheiten fertiggestellt, wobei der Bedarf bei geschätzten 250 Einheiten liegt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Das Stadtzentrum erlebt eine Renaissance durch mehrere hochwertige Neubauprojekte, die urbanes Wohnen mit kurzen Wegen verbinden. Hier liegen die Preise mit durchschnittlich 5.500 Euro pro Quadratmeter deutlich über dem städtischen Mittel. Der Stadtteil Rothenturm bestätigt seinen Aufwärtstrend mit Preissteigerungen von 5 Prozent im Jahresvergleich und etabliert sich als Premium-Wohnlage mit hoher Lebensqualität.

In den Außenbezirken und weniger zentralen Lagen bewegen sich die Preise zwischen 4.200 und 4.600 Euro pro Quadratmeter. Diese Bereiche sind besonders für Ersterwerber und junge Familien attraktiv, die ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis suchen. Die Nachfrage konzentriert sich hier vor allem auf Drei- bis Vierzimmerwohnungen mit Balkon oder Terrasse.

Prognose und Ausblick

Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter moderat steigend verlaufen. Experten rechnen mit jährlichen Preissteigerungen zwischen 3 und 5 Prozent, wobei Neubauwohnungen mit optimaler Energiebilanz überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren dürften.

Das wachsende Interesse an nachhaltigen Wohnkonzepten wird den Markt nachhaltig prägen. Wohnungen mit Photovoltaikanlagen, Wärmepumpen und Smart-Home-Technologie werden zunehmend zum Standard und erzielen Preisaufschläge von 10 bis 15 Prozent. Die demografische Entwicklung mit einer alternden Gesellschaft führt zudem zu steigender Nachfrage nach barrierefreien Wohnungen, was dieses Segment besonders interessant für Investoren macht.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Ingolstadt zeigt sich im zweiten Quartal 2025 weitgehend stabil. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für neu vermietete Häuser liegt bei etwa 10 Euro pro Quadratmeter, wobei je nach Wohnwert und Ausstattung Spannen zwischen 9,80 und 11,10 Euro pro Quadratmeter realisiert werden. Im Vergleich zum Vorquartal Q1 2025 sind keine signifikanten Veränderungen zu verzeichnen, was auf eine Konsolidierung des Mietmarktes hindeutet.

Interessant ist die langfristige Betrachtung: Nach einem Höchststand im Jahr 2019 sind die Mietpreise leicht gefallen und haben sich seitdem auf dem aktuellen Niveau stabilisiert. Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche bedeutet dies monatliche Kaltmieten zwischen 1.372 und 1.554 Euro. Hinzu kommen Nebenkosten von durchschnittlich 2,50 Euro pro Quadratmeter, sodass die Warmmiete für ein solches Objekt bei etwa 1.722 bis 1.904 Euro liegt.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietobjekten im Häusersegment bleibt weiterhin sehr begrenzt. Die Leerstandsquote ist mit unter 0,5 Prozent praktisch nicht existent, was den anhaltend hohen Nachfragedruck widerspiegelt. Neu auf den Markt kommende Objekte finden in der Regel innerhalb von zwei bis drei Wochen neue Mieter, wobei pro Objekt durchschnittlich 20 bis 30 Anfragen eingehen.

Die Neubauaktivität im Mietsektor für Häuser ist marginal, da sich Bauträger hauptsächlich auf den lukrativeren Verkaufsmarkt konzentrieren. Lediglich einige institutionelle Investoren realisieren vereinzelt Reihenhaussiedlungen zur Vermietung, was jedoch nur begrenzt zur Marktentspannung beiträgt. Pro Quartal kommen schätzungsweise nur 20 bis 30 neue Mietobjekte im Häusersegment auf den Markt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die innenstadtnahen und gut angebundenen Stadtteile weisen überdurchschnittliche Mietpreise auf. Hier werden für moderne Reihenhäuser oder Doppelhaushälften Mieten von 11 bis 12 Euro pro Quadratmeter erzielt. Besonders gefragt sind Objekte in fußläufiger Entfernung zu Schulen, Kindergärten und Einkaufsmöglichkeiten.

In den ländlicheren Vororten wie Großmehring liegen die Mietpreise etwas günstiger bei durchschnittlich 9,50 bis 10 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete sind vor allem für Familien attraktiv, die mehr Platz und Gartenfläche zu moderaten Preisen suchen. Die etwas weitere Entfernung zum Stadtzentrum wird durch die größeren Wohnflächen und die ruhigere Wohnlage kompensiert.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine weitgehend stabile Entwicklung der Mietpreise für Häuser erwartet. Die gesetzlichen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse, limitieren größere Preissprünge. Allerdings könnte der anhaltende Nachfragedruck bei gleichzeitig knappem Angebot zu moderaten Steigerungen von 1 bis 2 Prozent pro Jahr führen.

Die Nachfrage wird voraussichtlich weiter hoch bleiben, da viele potenzielle Käufer aufgrund der gestiegenen Zinsen zunächst zur Miete wohnen. Gleichzeitig dürfte das Angebot knapp bleiben, da kaum neue Mietobjekte im Häusersegment entstehen. Energieeffiziente Häuser mit modernen Heizungssystemen werden zunehmend bevorzugt und können Mietaufschläge von 5 bis 10 Prozent erzielen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Ingolstadt präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 stabil mit leichten regionalen Unterschieden. Die mittleren Mieten für neu vermietete Bestandswohnungen bewegen sich in einer Spanne zwischen 9,80 und 11,10 Euro pro Quadratmeter nettokalt, abhängig von Lage, Ausstattung und Baujahr. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 sind keine wesentlichen Preisveränderungen zu verzeichnen, was die Stabilisierung des Marktes nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre unterstreicht.

Die langfristige Entwicklung zeigt ein interessantes Muster: Nach einem Rückgang von den Höchstständen 2019 bis 2024 haben sich die Mieten auf dem aktuellen Niveau eingependelt. Für eine durchschnittliche Dreizimmerwohnung mit 75 Quadratmetern bedeutet dies Kaltmieten zwischen 735 und 833 Euro monatlich. Neubauwohnungen mit gehobener Ausstattung erreichen Spitzenmieten von bis zu 13 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Marktsituation im Segment der Mietwohnungen bleibt angespannt. Leerstände sind praktisch nicht vorhanden, und die hohe Nachfrage trifft auf ein knappes Angebot. Besonders gefragt sind Neubauwohnungen mit guter Energiebilanz, für die Mieter bereit sind, Aufschläge von 10 bis 15 Prozent gegenüber Bestandswohnungen zu zahlen.

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen liegt bei nur 10 bis 14 Tagen, wobei attraktive Objekte oft schon nach der ersten Besichtigung vergeben sind. Pro Wohnungsanzeige gehen durchschnittlich 50 bis 80 Anfragen ein, was den enormen Nachfragedruck verdeutlicht. Die Fluktuation liegt bei stabilen 8 bis 10 Prozent pro Jahr, was für einen gesunden Mietmarkt spricht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die attraktiven innerstädtischen Lagen und moderne Stadtteile wie Rothenturm verzeichnen die höchste Nachfrage und entsprechend höhere Mieten. In diesen Bereichen werden für Neubauwohnungen Mieten von 11,50 bis 12,50 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die Nähe zu Arbeitsplätzen, Bildungseinrichtungen und kulturellen Angeboten rechtfertigt diese Preise.

Die Stadtrandlagen bieten mit Mieten zwischen 9 und 10 Euro pro Quadratmeter eine preisgünstigere Alternative. Diese Gebiete sind besonders für Familien und Senioren attraktiv, die Wert auf ein ruhigeres Wohnumfeld legen. Die gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr macht auch diese Lagen zunehmend interessant für Berufspendler.

Ein besonderer Trend zeigt sich in der Nachfrage nach möblierten Wohnungen, die vor allem von Projektmitarbeitern der ansässigen Industrie gesucht werden. Diese erzielen Aufschläge von 30 bis 50 Prozent gegenüber unmöblierten Wohnungen und stellen ein lukratives Marktsegment dar.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreisentwicklung für Wohnungen wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich moderat bleiben. Die regulatorischen Rahmenbedingungen, insbesondere die Mietpreisbremse und der qualifizierte Mietspiegel, begrenzen größere Preissprünge. Experten erwarten Steigerungen im Bereich der Inflationsrate von 2 bis 3 Prozent jährlich.

Die Nachfrage nach energieeffizienten und barrierefreien Wohnungen wird weiter zunehmen. Der demografische Wandel und das gestiegene Umweltbewusstsein treiben diese Entwicklung voran. Wohnungen mit Energieeffizienzklasse A oder B werden zunehmend zum Standard und können höhere Mieten durchsetzen.

Die Neubautätigkeit wird sich voraussichtlich leicht erhöhen, bleibt aber hinter dem tatsächlichen Bedarf zurück. Schätzungen gehen von einem jährlichen Bedarf von etwa 1.000 neuen Wohnungen aus, während die tatsächliche Fertigstellung bei etwa 700 bis 800 Einheiten liegt. Diese Angebotslücke wird den Mietmarkt weiterhin unter Druck setzen.

Zusammenfassung und Gesamtausblick

Der Wohnimmobilienmarkt in Ingolstadt zeigt sich im zweiten Quartal 2025 robust und weitgehend stabil. Die Stadt profitiert von ihrer starken wirtschaftlichen Basis als bedeutender Automobilstandort und der damit verbundenen hohen Kaufkraft. Die Bevölkerungsentwicklung bleibt positiv, was die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin stützt.

Die wichtigsten Trends, die den Markt in den kommenden Jahren prägen werden, sind die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz, der demografische Wandel mit steigender Nachfrage nach barrierefreiem Wohnraum sowie die Digitalisierung des Wohnens mit Smart-Home-Technologien. Investoren und Eigentümer, die diese Trends frühzeitig erkennen und umsetzen, werden überdurchschnittlich von der Marktentwicklung profitieren.

Die größte Herausforderung bleibt das knappe Angebot bei anhaltend hoher Nachfrage. Nur durch verstärkte Neubauaktivitäten und intelligente Nachverdichtung kann mittelfristig eine Entspannung erreicht werden. Die Politik ist gefordert, durch beschleunigte Genehmigungsverfahren und die Ausweisung neuer Baugebiete die Rahmenbedingungen zu verbessern.

Insgesamt bietet der Immobilienmarkt Ingolstadt sowohl für Selbstnutzer als auch für Kapitalanleger weiterhin attraktive Perspektiven. Die Kombination aus wirtschaftlicher Stärke, hoher Lebensqualität und strategisch günstiger Lage im Herzen Bayerns macht Ingolstadt zu einem der stabilsten Immobilienmärkte in Deutschland.