Immobilienmarktbericht Ingolstadt – Q3 2025

Der Immobilienmarkt in Ingolstadt zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer anhaltend hohen Nachfrage geprägt. Nach den dynamischen Entwicklungen der vergangenen Jahre hat sich der Markt auf einem hohen Preisniveau stabilisiert, wobei sich je nach Segment unterschiedliche Tendenzen abzeichnen. Der vorliegende Bericht analysiert die aktuelle Marktsituation für Wohnimmobilien in Ingolstadt und stellt die Entwicklungen des dritten Quartals 2025 dem vorherigen Quartal gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Ingolstadt zeigt im dritten Quartal 2025 eine bemerkenswerte Stabilität. Mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.737 Euro liegt das Preisniveau exakt auf dem Niveau des Vorquartals. Diese Seitwärtsbewegung markiert eine Konsolidierungsphase nach Jahren kontinuierlicher Preissteigerungen. Im Vergleich zum Vorjahresquartal (Q3 2024) ist sogar eine minimale Preiskorrektur von 0,6 Prozent zu verzeichnen, was auf eine gewisse Marktberuhigung hindeutet.

Die Preisentwicklung spiegelt die aktuelle Marktlage wider, in der sich Angebot und Nachfrage auf hohem Niveau eingependelt haben. Während die Zeiten zweistelliger jährlicher Preissteigerungen vorerst vorbei zu sein scheinen, bleibt das absolute Preisniveau für Häuser in Ingolstadt im bayerischen und bundesweiten Vergleich weiterhin überdurchschnittlich hoch. Dies unterstreicht die anhaltende Attraktivität des Standorts Ingolstadt als Wohn- und Arbeitsort.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser wird weiterhin von einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Die Nachfrage nach Einfamilienhäusern, Doppelhaushälften und Reihenhäusern bleibt ungebrochen hoch, während das Angebot deutlich hinter dem Bedarf zurückbleibt. Der Leerstand liegt mit unter einem Prozent auf einem historisch niedrigen Niveau, was die angespannte Marktsituation unterstreicht.

Besonders problematisch erweist sich die stagnierende Neubauaktivität. Auf dem weiterhin niedrigen Niveau des Vorquartals verharrend, kann die Baubranche den bestehenden Nachfrageüberhang nicht abbauen. Die Gründe hierfür sind vielfältig und reichen von hohen Baukosten über Fachkräftemangel bis hin zu langwierigen Genehmigungsverfahren. Diese strukturellen Herausforderungen sorgen dafür, dass der Markt trotz stabiler Preise angespannt bleibt und Kaufinteressenten oft lange Suchzeiten in Kauf nehmen müssen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen Ingolstadts bleiben signifikant. Besonders begehrt und entsprechend hochpreisig sind Häuser in den zentralen Lagen sowie in den etablierten Wohnvierteln wie der Altstadt, dem Südwesten und dem Norden der Stadt. Hier liegen die Quadratmeterpreise teilweise deutlich über dem städtischen Durchschnitt, wobei gut erhaltene Altbausubstanz und moderne Neubauten in diesen Lagen Spitzenpreise erzielen.

Am Stadtrand und in den eingemeindeten Ortsteilen wie Manching oder Weichering zeigt sich ein differenzierteres Bild. Während diese Lagen preislich attraktiver sind, profitieren sie zunehmend von der Überlaufsituation aus den teureren Innenstadtlagen. Junge Familien weichen verstärkt in diese Bereiche aus, was dort zu einer steigenden Nachfrage und mittelfristig auch zu Preisanpassungen nach oben führt. Die gute Verkehrsanbindung und die oft familienfreundlichere Infrastruktur machen diese Randlagen zu einer interessanten Alternative.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist von einer weiteren Stabilisierung des Marktes für Kaufhäuser auszugehen. Die Experten erwarten keine signifikanten Preissprünge mehr, jedoch auch keine nennenswerten Preisrückgänge. Die fundamentalen Faktoren, die den Ingolstädter Immobilienmarkt stützen – starke Wirtschaftsstruktur, attraktive Arbeitgeber, Bevölkerungswachstum – bleiben intakt.

Mittelfristig könnte sich das Angebot leicht verbessern, sofern die angekündigten Neubaugebiete tatsächlich realisiert werden und die Baubranche ihre Kapazitäten ausweiten kann. Dies könnte zu einer gewissen Entspannung führen, ohne jedoch zu dramatischen Preiskorrekturen zu führen. Vielmehr ist von einer Normalisierung des Marktes auf hohem Niveau auszugehen, bei der sich Preise moderat und im Einklang mit der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung bewegen werden.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Ingolstadt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.939 Euro auf einem historischen Höchststand. Im Vergleich zum Vorquartal blieben die Preise stabil, was nach den deutlichen Steigerungen der Vorjahre eine gewisse Marktberuhigung signalisiert. Bemerkenswert ist jedoch der Jahresvergleich: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 verzeichnen Eigentumswohnungen eine Preissteigerung von 4,8 Prozent, was deutlich über der allgemeinen Inflationsrate liegt.

Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage und zur Eigennutzung. Insbesondere moderne, energieeffiziente Neubauwohnungen in guten Lagen erzielen Spitzenpreise, die teilweise deutlich über dem Durchschnitt liegen. Die Preisstabilität zum Vorquartal deutet darauf hin, dass der Markt eine gewisse Sättigung erreicht hat, wobei das hohe Preisniveau die Kaufkraft vieler Interessenten zunehmend ausreizt.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Eigentumswohnungen bleibt lebhaft, geprägt von einer kontinuierlich hohen Nachfrage bei weiterhin knappem Angebot. Die Neubauaktivität zeigt eine leichte Aufwärtstendenz, bleibt jedoch deutlich unter dem geschätzten jährlichen Bedarf von etwa 1.000 Wohnungen. Mit tatsächlichen Fertigstellungen von 700 bis 800 Einheiten pro Jahr klafft weiterhin eine erhebliche Lücke zwischen Angebot und Nachfrage.

Diese Diskrepanz führt zu einem intensiven Wettbewerb unter Kaufinteressenten, insbesondere bei attraktiven Objekten in guten Lagen. Verkaufszeiten sind entsprechend kurz, und Bietergefechte bei besonders begehrten Wohnungen keine Seltenheit. Die anhaltende Niedrigzinsphase, obwohl sich langsam abschwächend, unterstützt weiterhin die Nachfrage nach Wohneigentum als Alternative zur Miete und als Kapitalanlage.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Spitzenpreise werden in der Altstadt und den angrenzenden zentrumsnahen Vierteln erzielt, wo die Quadratmeterpreise nicht selten die 6.000-Euro-Marke überschreiten. Die Stadtteile Südwest und Nord, traditionell beliebte Wohnlagen mit guter Infrastruktur und Grünanbindung, folgen mit Preisen im oberen Marktsegment.

In den Außenbezirken und Randlagen wie Manching oder Weichering sind Eigentumswohnungen deutlich erschwinglicher, wobei auch hier eine Aufwärtsentwicklung zu beobachten ist. Diese Gebiete profitieren von der Verdrängung preissensibler Käufer aus den Kernlagen und entwickeln sich zunehmend zu attraktiven Alternativen. Die verbesserte Verkehrsanbindung und der Ausbau der lokalen Infrastruktur tragen zur Wertsteigerung in diesen Bereichen bei.

Prognose und Ausblick

Die Perspektiven für den Eigentumswohnungsmarkt in Ingolstadt bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv, wenngleich mit gedämpften Wachstumserwartungen. Die Experten gehen von einer Fortsetzung des stabilen Preisniveaus aus, mit möglichen moderaten Steigerungen im niedrigen einstelligen Prozentbereich. Die Zeiten zweistelliger jährlicher Wertzuwächse dürften vorerst der Vergangenheit angehören.

Entscheidend für die weitere Entwicklung wird sein, inwieweit es gelingt, das Wohnungsangebot durch verstärkte Neubautätigkeit zu erhöhen. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich in der Planungs- oder frühen Bauphase, deren Fertigstellung in den kommenden Jahren für eine gewisse Marktentlastung sorgen könnte. Gleichzeitig bleibt die Nachfrage durch Zuzug und demografische Faktoren robust, sodass von einem ausgeglichenen, aber weiterhin angespannten Markt auszugehen ist.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Ingolstadt zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittliche Neuvertragsmiete für Neubauobjekte liegt bei etwa 13,30 Euro pro Quadratmeter, was die Premium-Positionierung dieses Segments unterstreicht. Im Vergleich zum Vorjahresquartal entspricht dies einer Steigerung zwischen 2,4 und 2,7 Prozent, was zwar moderat erscheint, aber dennoch über der allgemeinen Teuerungsrate liegt.

Die Mietpreisentwicklung für Häuser folgt damit dem generellen Trend am Ingolstädter Immobilienmarkt, zeigt sich aber etwas verhaltener als im Wohnungssegment. Dies liegt unter anderem an der kleineren Zielgruppe für Miethäuser und den absolut höheren Mietkosten, die naturgemäß die Nachfrage begrenzen. Dennoch bleibt das Segment attraktiv für Familien, die flexibel bleiben möchten oder sich den Hauskauf (noch) nicht leisten können.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietobjekten im Haussegment übersteigt weiterhin deutlich das verfügbare Angebot. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser mit Garten, die familiengerechtes Wohnen ermöglichen. Das Angebot in diesem Segment ist traditionell begrenzt, da viele Hausbesitzer ihre Immobilien selbst nutzen oder verkaufen, anstatt sie zu vermieten.

Die geringe Verfügbarkeit führt zu kurzen Inseratszeiten und einem Vermietermarkt, in dem Anbieter aus mehreren Interessenten auswählen können. Dies stärkt die Position der Vermieter bei Preisverhandlungen und führt zu einer kontinuierlichen Aufwärtsdynamik bei den Mietpreisen. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an potenzielle Mieter hinsichtlich Bonität und Einkommensnachweisen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Wie im Kaufsegment zeigen sich auch bei Miethäusern deutliche Preisunterschiede je nach Lage. In den beliebten zentralen und zentrumsnahen Vierteln werden Spitzenmieten verlangt, die oft deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Hier konkurrieren Miethäuser direkt mit dem Kaufmarkt, da die monatlichen Mietkosten teilweise an Finanzierungsraten für Eigentum heranreichen.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken sind Miethäuser erschwinglicher, wobei auch hier die Preise in den letzten Quartalen angezogen haben. Diese Lagen profitieren von Familien, die mehr Platz für ihr Budget suchen und dafür längere Pendelwege in Kauf nehmen. Die Entwicklung der Randlagen zu attraktiven Wohnquartieren mit eigener Infrastruktur trägt zur Stabilisierung der Nachfrage in diesen Bereichen bei.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs bei Häusern zu rechnen. Die strukturelle Knappheit in diesem Segment wird bestehen bleiben, da kaum mit einer signifikanten Ausweitung des Angebots zu rechnen ist. Neubauprojekte im Haussegment zielen primär auf den Verkauf ab, nur wenige Investoren bauen gezielt Häuser zur Vermietung.

Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Familien in Ingolstadt wird die Nachfrage weiter stützen. Gleichzeitig könnte die mögliche Stabilisierung der Kaufpreise einige Mietinteressenten zum Eigentumserwerb motivieren, was den Druck auf dem Mietmarkt leicht reduzieren könnte. Insgesamt bleibt der Markt für Miethäuser jedoch ein Nischensegment mit anhaltend hoher Nachfrage und begrenztem Angebot.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Ingolstadt verzeichnet im dritten Quartal 2025 mit einer durchschnittlichen Kaltmiete von 12,44 Euro pro Quadratmeter einen neuen Höchststand. Dies entspricht einem Anstieg von 1,89 Prozent gegenüber dem Vorquartal (12,21 Euro/m²) und einer beachtlichen Steigerung von 4,45 Prozent im Jahresvergleich. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Dynamik im Mietwohnungssegment, das von allen Marktsegmenten die stärkste Preisentwicklung aufweist.

Die kontinuierliche Mietpreissteigerung reflektiert die angespannte Situation am Wohnungsmarkt Ingolstadts. Mit einer jährlichen Steigerungsrate, die deutlich über der Inflationsrate und den durchschnittlichen Einkommenszuwächsen liegt, wird Wohnen für viele Haushalte zu einer zunehmenden finanziellen Belastung. Besonders betroffen sind Berufseinsteiger, Studenten und Haushalte mit niedrigeren Einkommen, für die der Zugang zu bezahlbarem Wohnraum immer schwieriger wird.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist geprägt von einem eklatanten Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt auf einem historisch hohen Niveau, angetrieben durch Zuzug, demografische Entwicklung und die hohen Kaufpreise, die viele Haushalte von Eigentumserwerb abhalten. Das Angebot kann mit dieser Entwicklung nicht Schritt halten, was zu einem ausgeprägten Vermietermarkt führt.

Besonders gefragt sind bezahlbare Wohnungen im mittleren Preissegment sowie größere Wohnungen mit drei bis vier Zimmern für Familien. Bei Neuvermietungen sind Besichtigungstermine mit 20 oder mehr Interessenten keine Seltenheit, was den Wettbewerbsdruck auf Wohnungssuchende erhöht. Die durchschnittliche Suchdauer hat sich verlängert, und viele Mieter akzeptieren Kompromisse bei Lage oder Ausstattung, um überhaupt eine Wohnung zu finden.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind erheblich und haben sich im vergangenen Quartal weiter ausdifferenziert. In den begehrten zentralen Lagen und beliebten Vierteln wie der Altstadt werden Spitzenmieten von teilweise über 15 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen verlangt. Die Stadtteile Südwest und Nord folgen mit Mieten im oberen Marktsegment, wobei hier die gute Infrastruktur und Lebensqualität die höheren Preise rechtfertigen.

Am Stadtrand und in den Außenbezirken liegen die Mieten zwar unter dem städtischen Durchschnitt, aber auch hier ist eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung zu beobachten. Die Randlagen profitieren vom Verdrängungseffekt aus den teuren Innenstadtlagen und entwickeln sich zunehmend zu vollwertigen Wohnquartieren. Die Preisunterschiede zwischen Zentrum und Peripherie verringern sich allmählich, bleiben aber weiterhin signifikant genug, um unterschiedliche Zielgruppen anzusprechen.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Ingolstadt bleibt für die kommenden 12 bis 24 Monate angespannt. Experten erwarten eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs, wenngleich sich das Tempo möglicherweise etwas verlangsamen könnte. Die fundamentalen Faktoren – knappes Angebot, hohe Nachfrage, Bevölkerungswachstum – bleiben bestehen und werden den Markt weiterhin prägen.

Hoffnung auf eine Entspannung könnte von verstärkter Neubautätigkeit kommen, wobei mehrere größere Wohnbauprojekte in der Pipeline sind. Deren Fertigstellung in den kommenden Jahren könnte das Angebot spürbar erhöhen. Gleichzeitig könnten regulatorische Eingriffe wie Mietpreisbremsen oder verstärkter sozialer Wohnungsbau die Dynamik dämpfen. Mittelfristig ist jedoch davon auszugehen, dass Ingolstadt ein Hochpreisstandort für Mietwohnungen bleibt, mit Mieten, die sich am oberen Ende des bayerischen Durchschnitts bewegen.

Fazit

Der Immobilienmarkt in Ingolstadt präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiler, aber weiterhin angespannter Markt auf hohem Preisniveau. Während sich die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen nach Jahren starker Steigerungen konsolidiert haben, zeigt der Mietmarkt weiterhin eine deutliche Aufwärtsdynamik. Die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum bei gleichzeitig robuster Nachfrage bleibt die zentrale Herausforderung.

Die wirtschaftliche Stärke Ingolstadts als Industriestandort mit attraktiven Arbeitgebern stützt weiterhin die Immobiliennachfrage. Gleichzeitig führt dies zu sozialen Spannungen, da insbesondere Haushalte mit niedrigeren und mittleren Einkommen zunehmend Schwierigkeiten haben, angemessenen und bezahlbaren Wohnraum zu finden. Die Politik ist gefordert, durch gezielte Maßnahmen – von der Baulandausweisung über beschleunigte Genehmigungsverfahren bis zum sozialen Wohnungsbau – gegenzusteuern.

Für Investoren und Eigennutzer bleibt Ingolstadt trotz des hohen Preisniveaus ein attraktiver Standort mit stabilen Wertsteigerungsperspektiven. Die Konsolidierung im Kaufsegment bietet Chancen für langfristig orientierte Käufer, während der Mietmarkt weiterhin interessante Renditen für Kapitalanleger verspricht. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die angekündigten Neubauvorhaben tatsächlich zu einer spürbaren Marktentlastung führen oder ob die strukturelle Wohnraumknappheit in Ingolstadt ein Dauerthema bleibt.