Immobilienmarktbericht Jena – Q2 2025

Wohnimmobilien im Quartalvergleich

Der Immobilienmarkt in Jena zeigt im zweiten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung bei Wohnimmobilien. Nach der Stabilisierungsphase des ersten Quartals setzt sich die Erholung des Marktes fort, wobei sowohl Kauf- als auch Mietpreise leichte Zuwächse verzeichnen. Die anhaltende Verknappung des Angebots bei gleichzeitig stabiler Nachfrage prägt weiterhin die Marktdynamik in der thüringischen Universitätsstadt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Im zweiten Quartal 2025 bewegen sich die Quadratmeterpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in Jena auf einem stabilen Niveau von durchschnittlich 3.600 bis 3.650 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem moderaten Anstieg von etwa 1,2 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025. Im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 zeigt sich eine Preissteigerung von rund 3,6 Prozent, was die kontinuierliche Wertsteigerung von Wohnhäusern in Jena unterstreicht.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für ein typisches Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern Wohnfläche liegen somit bei etwa 504.000 bis 511.000 Euro. Gegenüber dem Vorquartal bedeutet dies eine Erhöhung um durchschnittlich 6.000 Euro. Diese Preisentwicklung liegt im bundesweiten Trend, wobei Jena als Universitätsstadt eine konstante Nachfrage aufweist, die die Preise stabilisiert.

Marktdynamik

Die Marktdynamik bei Häusern zum Kauf zeigt sich im zweiten Quartal 2025 weiterhin durch ein knappes Angebot geprägt. Die Neubauaktivität bleibt trotz eines leichten Anstiegs der Baugenehmigungen um 4,9 Prozent auf niedrigem Niveau. Besonders auffällig ist der drastische Rückgang der tatsächlichen Baustarts, die im Vergleich zu 2022 um 73 Prozent eingebrochen sind. Diese Diskrepanz zwischen Genehmigungen und Baubeginnen deutet auf anhaltende Unsicherheiten bei Bauherren und Entwicklern hin.

Die Nachfrage nach Eigenheimen in Jena bleibt stabil bis leicht steigend. Die stabilisierten Bauzinsen im Bereich von 3,5 bis 4 Prozent haben zu einer gewissen Planungssicherheit bei potenziellen Käufern geführt. Der Leerstand bei bestehenden Objekten ist praktisch nicht vorhanden, was den Verkäufermarkt weiter stärkt. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut gepflegte Objekte in attraktiven Lagen beträgt derzeit etwa drei bis vier Monate.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Innerhalb Jenas zeigen sich deutliche Preisunterschiede je nach Lage. Die beliebten Wohnviertel wie Jena-West und die Bereiche um den Landgrafen verzeichnen Quadratmeterpreise von bis zu 4.200 Euro. In diesen etablierten Wohngebieten mit guter Infrastruktur und Nähe zur Universität ist die Nachfrage besonders hoch.

Die Stadtrandlagen, insbesondere in den eingemeindeten Ortsteilen wie Lobeda-West oder Winzerla, bieten hingegen günstigere Alternativen mit Quadratmeterpreisen zwischen 2.800 und 3.200 Euro. Hier profitieren Käufer von größeren Grundstücken und einem ruhigeren Wohnumfeld, müssen jedoch längere Wege ins Zentrum in Kauf nehmen. Die Preisentwicklung in den Randlagen zeigt interessanterweise eine etwas dynamischere Entwicklung als in den zentralen Bereichen, da hier noch Potenzial für Wertsteigerungen gesehen wird.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs bei Häusern zum Kauf in Jena. Die Prognosen gehen von jährlichen Steigerungsraten zwischen 2 und 4 Prozent aus. Diese Einschätzung basiert auf mehreren Faktoren: Die anhaltend knappe Neubautätigkeit wird das Angebot weiterhin limitieren, während die Nachfrage durch die attraktiven Arbeitsmarktbedingungen in Jena, insbesondere im Hightech- und Wissenschaftssektor, gestützt wird.

Die erwartete Zinsentwicklung mit möglicherweise leicht sinkenden Leitzinsen ab Ende 2025 könnte zusätzliche Kaufimpulse setzen. Allerdings werden die strengeren Kreditvergaberichtlinien und die gestiegenen Baukosten dämpfend auf die Preisentwicklung wirken. Insgesamt wird der Markt für Häuser zum Kauf in Jena als stabil mit leichtem Aufwärtstrend bewertet.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Jena zeigt im zweiten Quartal 2025 eine positive Entwicklung mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von etwa 4.000 Euro. Dies markiert einen Anstieg von 1,9 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025 und eine Jahressteigerung von 2,0 Prozent im Vergleich zum zweiten Quartal 2024. Eine durchschnittliche 3-Zimmer-Wohnung mit 75 Quadratmetern kostet somit aktuell rund 300.000 Euro.

Die Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen verläuft damit etwas dynamischer als bei Häusern, was hauptsächlich auf die höhere Nachfrage im mittleren Preissegment zurückzuführen ist. Neubauwohnungen erreichen Spitzenpreise von bis zu 5.200 Euro pro Quadratmeter, während sanierte Bestandswohnungen je nach Baujahr und Ausstattung zwischen 3.200 und 4.500 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in Jena bleibt im zweiten Quartal 2025 auf hohem Niveau. Besonders gefragt sind 2- bis 3-Zimmer-Wohnungen im Preisbereich zwischen 200.000 und 350.000 Euro, die sowohl von Selbstnutzern als auch von Kapitalanlegern nachgefragt werden. Die Universität und die zahlreichen Forschungseinrichtungen sorgen für eine konstante Nachfrage nach Anlageobjekten.

Das Angebot an Eigentumswohnungen ist weiterhin verknappt. Die begrenzte Neubautätigkeit kann die Nachfrage nicht decken, was zu einer durchschnittlichen Vermarktungsdauer von nur sechs bis acht Wochen für gut geschnittene Wohnungen in attraktiven Lagen führt. Der Leerstand ist mit unter einem Prozent praktisch nicht existent. Die wenigen verfügbaren Neubauprojekte sind häufig bereits in der Planungsphase zu großen Teilen reserviert.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Jenas sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. Im Zentrum und in den beliebten innenstadtnahen Quartieren wie dem Damenviertel oder der Westvorstadt werden Quadratmeterpreise zwischen 4.500 und 5.200 Euro erzielt. Diese Lagen profitieren von der fußläufigen Erreichbarkeit der Universität, der Innenstadt und der kulturellen Einrichtungen.

In den Plattenbaugebieten Lobeda und Winzerla liegen die Preise deutlich niedriger bei 2.400 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter. Hier bieten sich insbesondere für Kapitalanleger interessante Renditemöglichkeiten. Die Zwischenlagen wie Jena-Nord oder die Bereiche um den Westbahnhof bewegen sich preislich im Mittelfeld zwischen 3.500 und 4.200 Euro pro Quadratmeter und erfreuen sich zunehmender Beliebtheit bei jungen Familien.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Jena fällt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv aus. Experten erwarten eine Fortsetzung des moderaten Preisanstiegs mit jährlichen Steigerungsraten zwischen 2,5 und 3,5 Prozent. Die stabile Wirtschaftslage Jenas mit seinem starken Fokus auf Zukunftstechnologien und Forschung wird die Nachfrage weiterhin stützen.

Besonders im mittleren Preissegment wird mit anhaltend hoher Nachfrage gerechnet. Die geplanten Stadtentwicklungsprojekte, insbesondere im Bereich der Nachverdichtung und der Konversion ehemaliger Gewerbeflächen, könnten mittelfristig für eine leichte Entspannung auf der Angebotsseite sorgen. Allerdings wird dies frühestens ab 2026 spürbare Auswirkungen zeigen. Die Attraktivität von Eigentumswohnungen als Kapitalanlage bleibt bei den aktuellen Mietrenditen von 3 bis 4 Prozent weiterhin gegeben.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Jena zeigt im zweiten Quartal 2025 eine moderate Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser sind gegenüber dem ersten Quartal 2025 um etwa 0,8 Prozent gestiegen, im Jahresvergleich beträgt der Anstieg rund 3,8 Prozent. Ein typisches Einfamilienhaus mit 120 bis 140 Quadratmetern Wohnfläche wird derzeit für monatlich 1.800 bis 2.400 Euro kalt angeboten, was einer durchschnittlichen Quadratmetermiete von 12 bis 15 Euro entspricht.

Die Mietpreisentwicklung bei Häusern verläuft damit etwas verhaltener als im Kaufsegment, was teilweise auf die höheren Nebenkosten und die gestiegenen Energiepreise zurückzuführen ist. Dennoch bleibt die Nachfrage nach Mietobjekten mit Garten und mehr Platz, insbesondere von Familien, ungebrochen hoch.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietobjekten im Haussegment ist in Jena äußerst begrenzt. Die geringe Neubautätigkeit und die Tatsache, dass viele Eigentümer ihre Häuser selbst nutzen oder verkaufen statt zu vermieten, führen zu einem sehr knappen Markt. Die durchschnittliche Inseratsdauer für Häuser zur Miete beträgt weniger als zwei Wochen, wobei attraktive Objekte oft bereits nach wenigen Tagen vergeben sind.

Die Nachfrage kommt hauptsächlich von Familien mit Kindern sowie von Fach- und Führungskräften, die temporär in Jena arbeiten. Auch die internationale Community der Universität und der Forschungseinrichtungen sucht verstärkt nach hochwertigen Mietobjekten. Der Leerstand in diesem Segment ist praktisch null, und Vermieter können aus mehreren Interessenten auswählen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Bei Miethäusern zeigen sich deutliche Preisunterschiede je nach Lage und Ausstattung. In den bevorzugten Wohnlagen wie Jena-West, dem Mühltal oder in Zentrumsnähe werden Mietpreise von 14 bis 18 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Objekte zeichnen sich meist durch moderne Ausstattung, Energieeffizienz und gute Verkehrsanbindung aus.

In den Randlagen und eingemeindeten Ortsteilen wie Cospeda, Drackendorf oder Maua liegen die Mietpreise zwischen 9 und 12 Euro pro Quadratmeter. Hier finden Familien größere Grundstücke und mehr Ruhe, müssen aber längere Pendelzeiten in Kauf nehmen. Die Nachfrage in diesen Gebieten ist dennoch stabil, da das Preis-Leistungs-Verhältnis für viele Familien attraktiv ist.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate wird eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs bei Häusern erwartet. Experten prognostizieren jährliche Steigerungsraten zwischen 3 und 4 Prozent, wobei die Entwicklung stark von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und den Energiekosten abhängen wird. Das strukturelle Angebotsdefizit wird sich kurzfristig nicht auflösen lassen.

Die geplanten Neubaugebiete am Stadtrand könnten mittelfristig für eine leichte Entspannung sorgen, allerdings werden diese Projekte frühestens ab 2026/2027 marktrelevant. Die Nachfrage nach Miethäusern wird durch den anhaltenden Zuzug von Fachkräften und die wachsende Bedeutung von Homeoffice-Lösungen weiter gestützt. Vermieter können daher auch in Zukunft mit stabilen Mieteinnahmen und geringen Leerstandsrisiken rechnen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Jena verzeichnet im zweiten Quartal 2025 einen kontinuierlichen Preisanstieg. Die durchschnittlichen Angebotsmieten sind gegenüber dem ersten Quartal 2025 um 0,8 Prozent gestiegen, im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 beträgt der Anstieg 3,8 Prozent. Die durchschnittliche Nettokaltmiete für Wohnungen liegt aktuell bei 10,50 bis 12,00 Euro pro Quadratmeter, wobei je nach Lage, Ausstattung und Baujahr erhebliche Unterschiede bestehen.

Für eine typische 3-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern bedeutet dies eine monatliche Kaltmiete zwischen 735 und 840 Euro. Neubauwohnungen erreichen Spitzenmieten von bis zu 14,50 Euro pro Quadratmeter, während unsanierte Altbauwohnungen teilweise noch für 7,50 bis 8,50 Euro pro Quadratmeter zu haben sind.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Jena bleibt im zweiten Quartal 2025 auf sehr hohem Niveau. Besonders gefragt sind 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen für Studierende und Young Professionals sowie 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen für Familien. Die etwa 25.000 Studierenden der Friedrich-Schiller-Universität und der Ernst-Abbe-Hochschule sorgen für eine konstant hohe Grundnachfrage, die durch den Zuzug von Fachkräften in die Hightech-Unternehmen noch verstärkt wird.

Das Angebot kann mit der Nachfrage nicht Schritt halten. Die Leerstandsquote liegt bei unter einem Prozent und ist damit praktisch nicht vorhanden. Neubauprojekte kommen nur schleppend voran, und die wenigen fertiggestellten Wohnungen werden meist sofort vermietet. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für normal ausgestattete Wohnungen beträgt weniger als eine Woche. Bei Besichtigungsterminen sind regelmäßig 20 bis 30 Interessenten anwesend.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede innerhalb Jenas sind erheblich. In der Innenstadt und den beliebten Stadtteilen wie dem Damenviertel, der Westvorstadt oder Jena-Nord werden Mieten zwischen 12,00 und 14,50 Euro pro Quadratmeter verlangt. Diese Lagen profitieren von kurzen Wegen zur Universität, zum Zentrum und zu den Arbeitsplätzen in den Technologieparks.

Die großen Plattenbaugebiete in Lobeda und Winzerla bieten mit Mieten zwischen 6,50 und 8,50 Euro pro Quadratmeter die günstigsten Optionen. Nach umfangreichen Sanierungen haben sich diese Stadtteile stabilisiert und bieten insbesondere für Familien und Senioren attraktiven Wohnraum mit guter Infrastruktur. Die mittleren Lagen wie Jena-Ost oder die Bereiche entlang der Saale bewegen sich preislich zwischen 9,00 und 11,00 Euro pro Quadratmeter.

Besonders dynamisch entwickeln sich die Mietpreise in den Quartieren, die von Aufwertungsmaßnahmen profitieren. So verzeichnen beispielsweise das Paradies-Viertel und Teile von Jena-Nord überdurchschnittliche Mietpreissteigerungen, da hier verstärkt in die Modernisierung des Bestands investiert wird.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Jena fällt für die nächsten 12 bis 24 Monate eindeutig aus: Die Mieten werden weiter steigen. Experten erwarten jährliche Steigerungsraten zwischen 3,5 und 4,5 Prozent, in besonders gefragten Lagen möglicherweise sogar darüber. Diese Entwicklung wird durch mehrere Faktoren getrieben: Die anhaltend hohe Nachfrage durch Studierende und Arbeitnehmer trifft auf ein strukturell zu geringes Angebot.

Die städtischen Bemühungen um mehr bezahlbaren Wohnraum durch geförderten Wohnungsbau und Nachverdichtung werden erst mittelfristig Wirkung zeigen. Bis 2027 sollen zwar rund 2.000 neue Wohnungen entstehen, dies wird aber die Angebotsknappheit nur teilweise lindern. Die Einführung von Milieuschutzgebieten und die Diskussion um eine lokale Mietpreisbremse könnten die Dynamik in einigen Stadtteilen dämpfen, werden aber den generellen Aufwärtstrend nicht stoppen können.

Besonders kritisch bleibt die Situation für einkommensschwächere Haushalte, da das Angebot an günstigen Wohnungen kontinuierlich abnimmt. Die Stadt Jena wird daher verstärkt wohnungspolitische Maßnahmen ergreifen müssen, um die soziale Durchmischung zu erhalten. Für Investoren und Vermieter bleibt der Jenaer Mietwohnungsmarkt hingegen äußerst attraktiv mit stabilen Renditen und minimalen Leerstandsrisiken.

Fazit und Gesamteinschätzung

Der Wohnimmobilienmarkt in Jena präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als stabiler Wachstumsmarkt mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Universitätsstadt profitiert weiterhin von ihrer starken wirtschaftlichen Basis im Hightech- und Forschungssektor, die für kontinuierlichen Zuzug und damit stabile Nachfrage sorgt. Das strukturelle Angebotsdefizit sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment wird sich kurzfristig nicht auflösen lassen und stützt damit die positive Preisentwicklung.

Für Käufer und Mieter bedeutet dies weiterhin einen herausfordernden Markt mit begrenzten Auswahlmöglichkeiten und steigenden Preisen. Investoren und Eigentümer können hingegen mit stabilen Wertsteigerungen und guten Renditen rechnen. Die Stadt Jena steht vor der Herausforderung, durch aktive Wohnungsbaupolitik und Stadtentwicklung die Balance zwischen Wachstum und Bezahlbarkeit zu wahren.