Immobilienmarktbericht Kassel - Q2 2025

Wohnimmobilien im Fokus

Der Kasseler Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im zweiten Quartal 2025 in einer Phase moderater Stabilisierung mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten. Nach den Turbulenzen der vergangenen Jahre zeichnet sich eine allmähliche Normalisierung ab, wobei die Preisdynamik je nach Immobilientyp und Lage deutliche Unterschiede aufweist. Die vorliegende Analyse betrachtet ausschließlich den Wohnimmobilienmarkt und gliedert sich in die vier zentralen Bereiche: Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete sowie Wohnungen zur Miete. Der Berichtszeitraum Q2 2025 wird dabei konsequent dem Vorquartal Q1 2025 sowie dem Vorjahresquartal Q2 2024 gegenübergestellt.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Kassel präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von etwa 2.580 Euro. Diese Preisebene markiert eine moderate Steigerung gegenüber dem Vorquartal Q1 2025, in dem die Preise um circa 2,0 Prozent zulegten. Im Jahresvergleich zum Q2 2024 zeigt sich eine solidere Aufwärtsentwicklung von 3,7 Prozent, was die allmähliche Erholung des Marktes nach der vorherigen Konsolidierungsphase unterstreicht.

Die durchschnittlichen Gesamtkaufpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 380.000 und 550.000 Euro, wobei besonders nachgefragte Objekte in Toplagen durchaus auch Preise jenseits der 600.000-Euro-Marke erzielen. Reihenhäuser und Doppelhaushälften rangieren typischerweise zwischen 320.000 und 450.000 Euro, was sie für Familien mit mittleren bis gehobenen Einkommen zu einer attraktiven Alternative macht.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser zeigt sich im Q2 2025 zweigeteilt. Während die Anzahl der Eigentumsübergänge im Landkreis Kassel leicht rückläufig ist - von 2.195 auf 2.102 Transaktionen im Vergleich zum Vorjahr - verzeichnet der Bauplatzmarkt eine bemerkenswerte Belebung. Die Anzahl der verkauften Bauplätze stieg um beachtliche 28,6 Prozent, begleitet von einem signifikanten Preissprung bei den Quadratmeterpreisen für Bauland von 97 auf 130 Euro.

Die Nachfrage nach Bestandsimmobilien bleibt auf hohem Niveau stabil, wobei sich qualitativ hochwertige und energetisch sanierte Objekte besonderer Beliebtheit erfreuen. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt und liegen derzeit bei durchschnittlich 75 bis 90 Tagen für gut gepflegte Objekte in bevorzugten Lagen. Sanierungsbedürftige Immobilien benötigen hingegen weiterhin längere Vermarktungszeiträume von teilweise über 120 Tagen.

Die Neubauaktivität zeigt erste Anzeichen einer Erholung. Besonders in den neu erschlossenen Baugebieten wie "Vellmar Nord" ist eine verstärkte Bautätigkeit zu beobachten. Die gestiegenen Baukosten und höheren Finanzierungszinsen dämpfen allerdings weiterhin die Dynamik im Neubausegment, sodass von einem verhaltenen Aufschwung gesprochen werden kann.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Kassel weist erhebliche stadtteilspezifische Unterschiede auf. Die höchsten Quadratmeterpreise werden erwartungsgemäß in den bevorzugten Wohnlagen erzielt. Besonders gefragt sind die grünen Stadtteile Bad Wilhelmshöhe und Kirchditmold, wo Quadratmeterpreise für Häuser regelmäßig die 3.000-Euro-Marke überschreiten. Auch das Vordere Westen mit seiner Nähe zur Innenstadt und seiner charakteristischen Gründerzeitbebauung verzeichnet Spitzenpreise.

Im mittleren Preissegment bewegen sich etablierte Wohngebiete wie Harleshausen, Niederzwehren und Waldau, wo die Quadratmeterpreise zwischen 2.200 und 2.600 Euro rangieren. Diese Stadtteile profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der ausgewogenen Mischung aus gewachsenen Strukturen und Neubaugebieten.

Die günstigsten Kaufpreise finden sich in den Stadtrandlagen und den östlichen Stadtteilen wie Bettenhausen und Forstfeld, wo Quadratmeterpreise teilweise noch unter 2.000 Euro liegen. Allerdings ist auch hier ein allmählicher Preisanstieg zu beobachten, da diese Gebiete zunehmend als Alternative zu den hochpreisigen Innenstadtlagen wahrgenommen werden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums im Segment der Kaufhäuser. Die prognostizierte jährliche Preissteigerung dürfte sich im Bereich von 2 bis 4 Prozent bewegen, wobei besonders nachgefragte Lagen möglicherweise stärkere Zuwächse verzeichnen könnten. Die Stabilisierung der Finanzierungszinsen auf dem aktuellen Niveau und die allmähliche Anpassung der Käufer an die neue Zinsrealität sollten die Nachfrage auf einem soliden Niveau halten.

Mittelfristig wird die demografische Entwicklung Kassels als Universitätsstadt und regionaler Wirtschaftsstandort die Nachfrage nach Wohneigentum stützen. Besonders Familien mit Kindern dürften weiterhin verstärkt nach Eigenheimen in den Randlagen suchen, was dort zu weiteren moderaten Preissteigerungen führen könnte.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Kassel zeigt im Q2 2025 eine robuste Verfassung mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von rund 2.774 Euro. Diese Preisebene repräsentiert einen moderaten Anstieg von 1,1 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q1 2025. Im Jahresvergleich zum Q2 2024 beträgt die Preissteigerung 2,7 Prozent, was eine kontinuierliche, aber verhaltene Aufwärtsentwicklung signalisiert.

Die absolute Preisspanne für Eigentumswohnungen variiert erheblich je nach Größe, Ausstattung und Baujahr. Während kleinere Einzimmerwohnungen bereits ab 120.000 Euro erhältlich sind, erreichen großzügige Neubauwohnungen in Toplage Preise von über 500.000 Euro. Der Schwerpunkt des Marktes liegt bei Zwei- bis Dreizimmerwohnungen im Preisbereich zwischen 200.000 und 350.000 Euro.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt im Q2 2025 auf einem konstant hohen Niveau, während das Angebot weiterhin als knapp zu bezeichnen ist. Diese Angebots-Nachfrage-Konstellation führt zu einer stabilen Preisentwicklung mit leichter Aufwärtstendenz. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Eigentumswohnungen liegt aktuell bei 60 bis 75 Tagen, wobei besonders attraktive Objekte oft bereits innerhalb weniger Wochen einen Käufer finden.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment zeigt sich weiterhin verhalten, wobei einzelne Projekte durchaus positive Impulse setzen. Besonders im innenstadtnahen Bereich entstehen mehrere Wohnkomplexe mit gehobener Ausstattung, die gezielt kaufkräftige Zielgruppen ansprechen. Die Leerstandsquote bei Eigentumswohnungen ist mit unter einem Prozent praktisch nicht existent, was die angespannte Marktsituation unterstreicht.

Bemerkenswert ist die zunehmende Nachfrage nach energetisch sanierten Bestandswohnungen, die oft zu Preisen gehandelt werden, die nur marginal unter dem Neubauniveau liegen. Dies reflektiert das gestiegene Bewusstsein für Energieeffizienz und die Bedeutung niedriger Nebenkosten.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Kassels sind im Eigentumswohnungssegment besonders ausgeprägt. Spitzenreiter sind erwartungsgemäß die zentralen Lagen und beliebten Viertel. Im Vorderen Westen und in der Südstadt werden regelmäßig Quadratmeterpreise von über 3.500 Euro erzielt, insbesondere für modernisierte Altbauwohnungen mit Charme und Charakter.

Die Innenstadt selbst erlebt eine Renaissance als Wohnstandort, getrieben durch urbane Lebensstile und die Nähe zu Arbeitsplätzen, Kultur und Gastronomie. Hier bewegen sich die Preise zwischen 2.800 und 3.200 Euro pro Quadratmeter. Ähnliche Preisniveaus werden in Bad Wilhelmshöhe erreicht, wo die Kombination aus grüner Umgebung und guter Infrastruktur besonders geschätzt wird.

Im mittleren Preissegment zwischen 2.200 und 2.600 Euro pro Quadratmeter finden sich Stadtteile wie Wehlheiden, Nord-Holland und Fasanenhof. Diese Gebiete profitieren von ihrer guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und der soliden Infrastruktur. Am unteren Ende der Preisskala rangieren Stadtteile wie Oberzwehren und Waldau, wo Quadratmeterpreise teilweise noch unter 2.000 Euro liegen, allerdings mit steigender Tendenz.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt in Kassel gestalten sich für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch. Experten prognostizieren eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich. Diese Entwicklung wird getragen von der anhaltend hohen Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Neubauvolumen.

Langfristig dürfte die demografische Entwicklung mit einer zunehmenden Anzahl kleinerer Haushalte die Nachfrage nach Eigentumswohnungen weiter stützen. Besonders Ein- und Zweizimmerwohnungen in zentralen Lagen könnten überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren. Die fortschreitende Urbanisierung und der Trend zum innerstädtischen Wohnen werden diese Entwicklung zusätzlich verstärken.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Kassel präsentiert sich im Q2 2025 als stabiles, aber kleines Marktsegment. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Größe und Ausstattung zwischen 1.200 und 2.000 Euro monatlich, was Quadratmetermietpreisen von etwa 8 bis 12 Euro entspricht. Im Vergleich zum Vorquartal Q1 2025 sind die Mieten weitgehend stabil geblieben, mit marginalen Erhöhungen im Bereich von 0,5 bis 1 Prozent. Der Jahresvergleich zum Q2 2024 zeigt ebenfalls nur moderate Steigerungen von etwa 1 bis 1,5 Prozent.

Reihenhäuser und Doppelhaushälften zur Miete werden typischerweise für 900 bis 1.400 Euro angeboten, wobei die Preisspanne stark von der Lage und dem Modernisierungsgrad abhängt. Besonders gefragt sind familienfreundliche Objekte mit Garten in ruhigen Wohnlagen, die oft Mietpreise am oberen Ende der Skala erzielen.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Kassel ist traditionell begrenzt, da die meisten Einfamilienhäuser von Eigentümern selbst bewohnt werden. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, besonders im Segment der familiengerechten Objekte mit drei oder mehr Zimmern. Diese Knappheit führt zu sehr kurzen Leerstandszeiten und einer hohen Wettbewerbsintensität unter potenziellen Mietern.

Die Vermarktungsdauer für Mietshäuser liegt im Durchschnitt bei nur 14 bis 21 Tagen, wobei attraktive Objekte oft bereits nach wenigen Tagen vergeben sind. Die Fluktuation ist im Vergleich zu Mietwohnungen deutlich geringer, da Familien, die ein Haus mieten, in der Regel langfristige Mietverträge anstreben und seltener umziehen.

Neubauaktivitäten im Mietshaussegment sind praktisch nicht vorhanden, da sich Investoren primär auf den lukrativeren Verkaufsmarkt oder das Segment der Mehrfamilienhäuser konzentrieren. Dies verstärkt die Angebotsknappheit zusätzlich und stabilisiert das Preisniveau.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die geografische Verteilung der Mietpreise für Häuser folgt im Wesentlichen dem Muster des Kaufmarktes. In den bevorzugten Stadtteilen wie Bad Wilhelmshöhe, Kirchditmold und dem Vorderen Westen werden Spitzenmieten von 12 bis 15 Euro pro Quadratmeter erzielt. Hier finden sich vor allem hochwertig ausgestattete Objekte, die oft von Unternehmen für ihre Führungskräfte oder von wohlhabenden Familien auf Zeit gemietet werden.

Im mittleren Preissegment mit Quadratmetermieten zwischen 8 und 10 Euro liegen Stadtteile wie Harleshausen, Jungfernkopf und Niederzwehren. Diese Gebiete sind besonders bei Familien beliebt, die eine gute Balance zwischen Wohnqualität und Erschwinglichkeit suchen.

Die günstigsten Mieten für Häuser finden sich in den Randlagen und weniger nachgefragten Stadtteilen wie Nordshausen oder Helleböhn, wo Quadratmeterpreise teilweise noch unter 8 Euro liegen. Allerdings ist auch hier ein allmählicher Preisanstieg zu beobachten, da die allgemeine Wohnraumknappheit Mieter zunehmend in diese Gebiete drängt.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist im Segment der Mietshäuser mit einer weitgehend stabilen Preisentwicklung zu rechnen. Die erwarteten jährlichen Mietsteigerungen dürften sich im Rahmen der allgemeinen Inflationsrate bewegen und zwischen 1 und 2 Prozent liegen. Stärkere Preissprünge sind aufgrund der bereits hohen Mietbelastung vieler Haushalte und der regulatorischen Rahmenbedingungen unwahrscheinlich.

Mittelfristig könnte sich die Angebotssituation leicht entspannen, wenn mehr institutionelle Investoren den Markt für Mietshäuser als Nische entdecken. Allerdings bleibt abzuwarten, ob sich entsprechende Geschäftsmodelle angesichts der hohen Baukosten und der begrenzten Mieterhöhungsspielräume als rentabel erweisen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Kassel zeigt sich im Q2 2025 als das volumenstärkste Segment des Wohnimmobilienmarktes. Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt aktuell bei etwa 9,50 Euro pro Quadratmeter, wobei die Spanne je nach Lage, Ausstattung und Baujahr zwischen 7 und 14 Euro variiert. Im Vergleich zum Vorquartal Q1 2025 sind die Mieten um moderate 0,7 Prozent gestiegen. Der Jahresvergleich zum Q2 2024 zeigt eine Erhöhung von 2,7 Prozent, was im bundesweiten Vergleich eine durchschnittliche Entwicklung darstellt.

Die absolute Mietpreisspanne reicht von etwa 350 Euro für kleine Einzimmerwohnungen in einfachen Lagen bis zu über 1.500 Euro für großzügige Neubauwohnungen in Toplagen. Der Schwerpunkt des Marktes liegt bei Zwei- bis Dreizimmerwohnungen mit Mieten zwischen 550 und 900 Euro, die besonders von Paaren und kleinen Familien nachgefragt werden.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen in Kassel bleibt im Q2 2025 auf einem konstant hohen Niveau. Besonders angespannt ist die Situation im Segment der bezahlbaren Wohnungen für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen. Die durchschnittliche Leerstandsquote liegt bei unter 2 Prozent und damit deutlich unter der als marktgerecht geltenden Quote von 3 Prozent.

Die Vermarktungsdauer für Mietwohnungen hat sich weiter verkürzt und liegt aktuell bei durchschnittlich 10 bis 14 Tagen. Besonders nachgefragte Objekte, insbesondere preisgünstige Wohnungen in guten Lagen, werden oft innerhalb weniger Tage vergeben. Bei Besichtigungsterminen sind Bewerberschlangen von 20 bis 30 Interessenten keine Seltenheit.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungssegment zeigt erste positive Signale. Mehrere größere Wohnbauprojekte befinden sich in der Realisierung oder Planung, darunter auch geförderte Wohnungen, die zur Entspannung im unteren Preissegment beitragen sollen. Allerdings wird es noch einige Quartale dauern, bis diese Projekte merkliche Markteffekte zeigen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Kasseler Stadtteilen sind erheblich und haben sich im Q2 2025 weiter ausdifferenziert. Die höchsten Mieten werden in der Innenstadt sowie in den beliebten Stadtteilen Vorderes Westen und Bad Wilhelmshöhe erzielt, wo Quadratmetermieten von 12 bis 14 Euro keine Seltenheit sind. Diese Lagen profitieren von ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und dem urbanen Flair.

Im mittleren Preissegment zwischen 8,50 und 10,50 Euro pro Quadratmeter bewegen sich etablierte Wohngebiete wie Wehlheiden, Südstadt und Nord-Holland. Diese Stadtteile bieten eine gute Mischung aus Wohnqualität und Erreichbarkeit und sind besonders bei jungen Berufstätigen und Studenten beliebt.

Die günstigsten Mieten mit 7 bis 8,50 Euro pro Quadratmeter finden sich in den Stadtrandlagen und den östlichen Stadtteilen wie Bettenhausen, Forstfeld und Waldau. Diese Gebiete erleben jedoch eine zunehmende Aufwertung, da sie als bezahlbare Alternative zu den hochpreisigen Innenstadtlagen entdeckt werden. Besonders entlang der Tramlinien ist eine verstärkte Nachfrage und damit einhergehende Mietpreissteigerungen zu beobachten.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Kassel für die nächsten 12 bis 24 Monate deuten auf eine Fortsetzung des moderaten Mietpreiswachstums hin. Experten erwarten jährliche Steigerungsraten zwischen 2 und 3 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von der Realisierung geplanter Neubauprojekte und der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung abhängen wird.

Ein wichtiger Faktor wird die Umsetzung der kommunalen Wohnungsbaustrategie sein. Die Stadt Kassel hat sich zum Ziel gesetzt, den Anteil bezahlbaren Wohnraums zu erhöhen und die Schaffung von gefördertem Wohnraum zu intensivieren. Sollten diese Bemühungen fruchten, könnte sich die Angebotssituation im unteren und mittleren Preissegment mittelfristig entspannen.

Langfristig wird der Kasseler Mietwohnungsmarkt von mehreren Trends geprägt sein: Die fortschreitende Urbanisierung und der Zuzug von Fachkräften werden die Nachfrage weiter stützen. Gleichzeitig könnten steigende Baukosten und strengere energetische Anforderungen das Neubauvolumen begrenzen. Die demografische Entwicklung mit einer zunehmenden Anzahl von Single- und Zwei-Personen-Haushalten wird besonders die Nachfrage nach kleineren Wohnungen verstärken.

Fazit und Gesamtausblick

Der Kasseler Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im Q2 2025 in einer Phase der moderaten Konsolidierung mit differenzierten Entwicklungen in den einzelnen Marktsegmenten. Während die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen moderate Steigerungen von 2 bis 4 Prozent jährlich verzeichnen, bleiben die Mietmärkte mit Wachstumsraten von 1 bis 3 Prozent relativ stabil.

Die anhaltende Knappheit an verfügbarem Wohnraum, besonders im bezahlbaren Segment, bleibt die zentrale Herausforderung des Kasseler Immobilienmarktes. Die Stadt und private Investoren sind gefordert, durch verstärkte Neubauaktivitäten und innovative Wohnkonzepte zur Entspannung der Marktsituation beizutragen.

Für Investoren bietet der Kasseler Markt weiterhin attraktive Opportunitäten, insbesondere in aufstrebenden Stadtteilen und bei energetischen Sanierungsprojekten. Selbstnutzer sollten sich auf weiterhin stabile bis leicht steigende Preise einstellen und bei passenden Objekten zügig handeln. Mieter müssen sich auf eine anhaltend angespannte Marktsituation einstellen, wobei Flexibilität bei der Standortwahl die Chancen auf eine passende Wohnung erhöhen kann.

Insgesamt zeigt sich der Kasseler Wohnimmobilienmarkt robust und krisenresistent, getragen von einer soliden wirtschaftlichen Basis und einer positiven demografischen Entwicklung. Die kommenden Quartale werden zeigen, ob die eingeleiteten Maßnahmen zur Schaffung von mehr Wohnraum greifen und zu einer Entspannung der Angebotssituation führen können.