Marktübersicht
Der Immobilienmarkt in Kassel zeigt sich im dritten Quartal 2025 in einer Phase der Konsolidierung. Nach den turbulenten Jahren der Pandemie und der anschließenden Zinserhöhungen hat sich der Markt auf einem stabilen Niveau eingependelt. Die Preise für Wohnimmobilien zeigen eine differenzierte Entwicklung: Während Kaufpreise eine leichte Seitwärtsbewegung bis minimale Rückgänge verzeichnen, steigen die Mietpreise weiterhin moderat an. Diese Entwicklung spiegelt die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum in der nordhessischen Metropole wider, bei gleichzeitig verhaltener Neubautätigkeit.
1. Häuser zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Im dritten Quartal 2025 bewegen sich die durchschnittlichen Quadratmeterpreise für Häuser in Kassel zwischen 2.580 Euro und 2.610 Euro. Diese Preisspanne zeigt eine bemerkenswerte Stabilität im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem die Preise bei durchschnittlich 2.595 Euro pro Quadratmeter lagen. Der minimale Rückgang von etwa 0,26 bis 0,5 Prozent deutet auf eine Marktberuhigung hin, die sowohl Käufern als auch Verkäufern Planungssicherheit bietet.
Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 zeigt sich hingegen eine leichte Aufwärtsbewegung von 0,2 bis 0,5 Prozent. Diese moderate Entwicklung unterscheidet sich deutlich von den zweistelligen Wachstumsraten der Vorjahre und signalisiert eine nachhaltige Normalisierung des Marktes. Besonders bemerkenswert ist, dass energieeffiziente Häuser und solche mit modernen Heizungssystemen deutlich stabilere Preise aufweisen als unsanierte Bestandsimmobilien.
Marktdynamik
Die Angebots- und Nachfragesituation hat sich im dritten Quartal 2025 weitgehend ausgeglichen. Die Nachfrage zeigt sich konsolidiert, wobei potenzielle Käufer wieder vermehrt auf den Markt zurückkehren, angelockt durch die stabilisierten Zinsen und die verbesserten Finanzierungsbedingungen. Das Angebot bleibt jedoch weiterhin knapp, was hauptsächlich auf die zurückhaltende Neubautätigkeit zurückzuführen ist.
Die Leerstandsquote bei Häusern bleibt auf einem historisch niedrigen Niveau, was die Attraktivität des Standorts Kassel unterstreicht. Neubauaktivitäten konzentrieren sich vorrangig auf energieeffiziente Projekte, die den gestiegenen Anforderungen an Nachhaltigkeit und Energieeffizienz entsprechen. Die moderate Bautätigkeit verhindert eine Überhitzung des Marktes und trägt zur Preisstabilität bei.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Kassels bleiben signifikant. In zentrumsnahen und besonders beliebten Wohngebieten wie dem Vorderen Westen oder Bad Wilhelmshöhe liegen die Quadratmeterpreise deutlich über dem städtischen Durchschnitt, teilweise werden hier Preise von über 3.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Premiumlagen profitieren von ihrer Nähe zu kulturellen Einrichtungen, der guten Infrastruktur und dem hohen Freizeitwert.
Am Stadtrand und in den eingemeindeten Ortsteilen wie Lohfelden oder Fuldabrück bewegen sich die Preise hingegen im Bereich von 2.450 bis 2.650 Euro pro Quadratmeter. Diese Gebiete bieten Familien oft mehr Platz für ihr Budget und erfreuen sich daher besonders bei jungen Familien großer Beliebtheit. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie beträgt somit teilweise über 20 Prozent.
Prognose und Ausblick
Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine fortsetzende Stabilisierung des Häusermarktes in Kassel. Die Prognosen gehen von moderaten Preissteigerungen zwischen 1 und 4 Prozent aus, wobei insbesondere energieeffiziente Immobilien und Häuser in guten Lagen überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren dürften.
Die sinkenden Finanzierungskosten und die sich stabilisierende Wirtschaftslage schaffen günstige Rahmenbedingungen für potenzielle Käufer. Gleichzeitig bleibt das Angebot voraussichtlich knapp, was moderate Preissteigerungen unterstützen wird. Investoren und Selbstnutzer sollten sich auf einen ausgeglichenen Markt einstellen, in dem faire Preise und realistische Verhandlungsspielräume dominieren.
2. Wohnungen zum Kauf
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Markt für Eigentumswohnungen in Kassel zeigt im dritten Quartal 2025 ein differenziertes Bild. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise liegen bei etwa 2.774 Euro, wobei die Spanne je nach Lage und Ausstattung zwischen 2.569 Euro und 2.899 Euro variiert. Neubauwohnungen erreichen Spitzenpreise von 2.896 bis 2.999 Euro pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen im Durchschnitt etwas günstiger zu erwerben sind.
Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, als die Preise bei durchschnittlich 2.785 Euro pro Quadratmeter lagen, zeigt sich eine leichte Stagnation bis minimaler Rückgang von etwa 0,3 Prozent. Diese Entwicklung ist primär auf eine Normalisierung nach den überhitzten Vorjahren zurückzuführen. Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 hingegen verzeichnen Eigentumswohnungen ein moderates Plus von 4,3 Prozent, was die anhaltende Attraktivität dieser Wohnform unterstreicht.
Marktdynamik
Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen bleibt auf hohem Niveau, insbesondere bei Neubauprojekten mit moderner Ausstattung und energieeffizienter Bauweise. Die Neubautätigkeit hat sich auf einem stabilen Niveau eingependelt, wobei Entwickler zunehmend auf qualitativ hochwertige Projekte setzen statt auf Masse.
Ein interessantes Phänomen zeigt sich bei der Leerstandssituation: Während bei Mietwohnungen teilweise höhere Leerstände zu verzeichnen sind, bleiben Kaufobjekte knapp. Dies deutet auf eine strukturelle Verschiebung hin, bei der immer mehr Menschen trotz gestiegener Preise den Erwerb von Wohneigentum anstreben, um sich gegen steigende Mieten abzusichern.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Preisdifferenzen zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind bei Eigentumswohnungen besonders ausgeprägt. In Toplagen des Zentrums und in begehrten Vierteln wie der Südstadt oder dem Vorderen Westen werden Spitzenpreise von fast 5.000 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Premiumsegmente sprechen vor allem vermögende Käufer und Investoren an, die Wert auf erstklassige Lage und Ausstattung legen.
In Randgebieten und weniger zentralen Stadtteilen bewegen sich die Preise hingegen zwischen 1.600 und 2.000 Euro pro Quadratmeter. Diese deutliche Spreizung von über 200 Prozent zwischen Spitzen- und Einstiegslagen zeigt die Heterogenität des Kasseler Wohnungsmarktes. Besonders gefragt sind derzeit Wohnungen in aufstrebenden Vierteln wie dem Kulturbahnhof-Areal, wo städtebauliche Entwicklungen für Wertsteigerungspotenzial sorgen.
Prognose und Ausblick
Die Expertenmeinungen für die Entwicklung des Wohnungsmarktes in den nächsten 12 bis 24 Monaten sind vorsichtig optimistisch. Erwartet wird eine Preisstabilisierung mit moderaten Wachstumsraten zwischen 1 und 4 Prozent, wobei die Entwicklung stark segmentabhängig sein wird. Neubauwohnungen in guten Lagen und energieeffiziente Bestandswohnungen dürften überdurchschnittlich performen.
Die Nachfrage wird voraussichtlich selektiver werden, mit einem klaren Fokus auf Qualität und Energieeffizienz. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten hingegen Preisdruck erfahren, da Käufer zunehmend die langfristigen Nebenkosten in ihre Kaufentscheidung einbeziehen. Investoren sollten sich auf einen Käufermarkt einstellen, in dem Verhandlungsspielräume wieder größer werden.
3. Häuser zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietmarkt für Häuser in Kassel zeigt im dritten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise liegen bei 8,88 Euro pro Quadratmeter, was einen Anstieg von 1,6 Prozent gegenüber dem zweiten Quartal 2025 darstellt, als der Durchschnittspreis bei 8,74 Euro lag. Diese Entwicklung setzt den moderaten, aber stetigen Aufwärtstrend der vergangenen Quartale fort.
Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt die Steigerung 3,6 Prozent, was über der allgemeinen Inflationsrate liegt und die angespannte Situation am Mietmarkt widerspiegelt. Besonders stark gestiegen sind die Mieten für moderne, energieeffiziente Häuser sowie für Objekte in gefragten Familienvierteln mit guter Infrastruktur.
Marktdynamik
Mit einer Mietwohnquote von über 66 Prozent gehört Kassel zu den Städten mit einem traditionell hohen Mieteranteil. Diese strukturelle Gegebenheit sorgt für eine konstant hohe Nachfrage nach Mietobjekten. Der Leerstand bei Mietwohnungen bewegt sich auf einem niedrigen bis moderaten Niveau, wobei qualitativ hochwertige Objekte praktisch keinen Leerstand aufweisen.
Die Neubautätigkeit im Mietsektor konzentriert sich zunehmend auf energieeffiziente Projekte, die trotz höherer Kaltmieten aufgrund niedrigerer Nebenkosten attraktiv für Mieter sind. Institutionelle Investoren zeigen verstärktes Interesse am Kasseler Mietmarkt, was zu einer Professionalisierung des Angebots führt, aber auch zu steigenden Preisen beiträgt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die Mietpreisunterschiede innerhalb Kassels folgen einem klaren Muster. Zentrumsnahe Lagen und etablierte Wohnviertel wie Wilhelmshöhe oder die Südstadt verlangen Mieten von über 9 Euro pro Quadratmeter, teilweise werden für besonders attraktive Objekte auch zweistellige Quadratmetermieten erzielt.
Am Stadtrand und in den Außenbezirken liegen die Mieten hingegen unter 8 Euro pro Quadratmeter, in einigen Gebieten sogar bei nur 7 Euro. Diese Preisdifferenz von etwa 30 Prozent macht die Randlagen besonders für preissensible Mieter und Familien mit größerem Platzbedarf attraktiv. Die gute Anbindung durch den öffentlichen Nahverkehr macht auch diese Lagen zunehmend beliebter.
Prognose und Ausblick
Die Prognose für den Mietmarkt der kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung des moderaten Mietwachstums hin. Experten erwarten jährliche Steigerungsraten zwischen 2 und 4 Prozent, wobei die Entwicklung stark von politischen Rahmenbedingungen wie möglichen Mietpreisbremsen oder Regulierungen abhängen wird.
Der anhaltende Zuzug nach Kassel, getrieben durch die Universität und die stabile Wirtschaftslage, wird die Nachfrage weiter stützen. Gleichzeitig könnte die zunehmende Bedeutung von Homeoffice-Möglichkeiten dazu führen, dass größere Wohnungen und Häuser mit zusätzlichen Zimmern für Arbeitsbereiche verstärkt nachgefragt werden. Dies könnte besonders dem Segment der Einfamilienhäuser zur Miete zugutekommen.
4. Wohnungen zur Miete
Aktuelles Preisniveau und Entwicklung
Der Mietwohnungsmarkt in Kassel präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als der dynamischste Sektor des lokalen Immobilienmarktes. Mit durchschnittlichen Mietpreisen von 8,88 Euro pro Quadratmeter liegt das Niveau 1,6 Prozent über dem Vorquartal Q2 2025, als die Durchschnittsmiete 8,74 Euro betrug. Diese kontinuierliche Aufwärtsbewegung zeigt die ungebrochene Attraktivität Kassels als Wohnstandort.
Der Jahresvergleich offenbart mit einem Plus von 3,6 Prozent gegenüber Q3 2024 eine robuste Mietpreisentwicklung, die über der allgemeinen Teuerungsrate liegt. Neubauwohnungen erzielen dabei deutlich höhere Mieten als der Durchschnitt, oft im Bereich von 10 bis 12 Euro pro Quadratmeter, während unsanierte Altbauwohnungen teilweise noch für unter 7 Euro zu haben sind.
Marktdynamik
Die hohe Mietwohnquote Kassels sorgt für eine strukturell starke Nachfrage im Mietwohnungssektor. Besonders gefragt sind sanierte und moderne Wohnungen mit guter Energiebilanz. Der Trend zu kleineren Haushalten führt zu einer verstärkten Nachfrage nach Ein- und Zweizimmerwohnungen, während das Angebot in diesem Segment knapp bleibt.
Neubauprojekte spielen eine zunehmend wichtige Rolle am Mietmarkt, wobei diese meist im höherpreisigen Segment angesiedelt sind. Die Knappheit an bezahlbarem Wohnraum im unteren und mittleren Preissegment bleibt eine Herausforderung. Viele Vermieter nutzen Mieterwechsel für Modernisierungen und anschließende Mieterhöhungen, was den Preisdruck verstärkt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Die räumliche Differenzierung der Mietpreise folgt einem deutlichen Zentrum-Peripherie-Gefälle. In den zentralen Stadtteilen und beliebten Vierteln wie dem Vorderen Westen, der Nordstadt oder Wilhelmshöhe werden regelmäßig Mieten über 10 Euro pro Quadratmeter verlangt. Besonders kleine, moderne Apartments in Uni-Nähe erzielen Spitzenmieten von bis zu 15 Euro pro Quadratmeter.
In den Randgebieten und weniger gefragten Stadtteilen liegen die Mieten hingegen oft unter 7,50 Euro pro Quadratmeter. Diese Preisunterschiede von über 50 Prozent zwischen Premium- und Einstiegslagen zeigen die Segmentierung des Marktes. Aufstrebende Viertel wie das Schillerviertel oder Bereiche entlang der Fulda erfahren derzeit überdurchschnittliche Mietsteigerungen aufgrund von Gentrifizierungsprozessen.
Prognose und Ausblick
Die Aussichten für den Mietwohnungsmarkt in Kassel bleiben für die nächsten 12 bis 24 Monate verhalten optimistisch aus Vermietersicht und herausfordernd aus Mietersicht. Experten prognostizieren weitere moderate Mietsteigerungen im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich, wobei die Entwicklung stark von politischen Interventionen und der allgemeinen Wirtschaftslage abhängen wird.
Die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz wird den Markt weiter segmentieren. Wohnungen mit schlechter Energiebilanz könnten Vermietungsschwierigkeiten erfahren, während energieeffiziente Objekte überdurchschnittliche Mietsteigerungen durchsetzen können. Die demografische Entwicklung mit einer wachsenden Zahl von Single-Haushalten und die anhaltende Urbanisierung werden die Nachfrage weiter stützen. Gleichzeitig könnte die verstärkte Neubautätigkeit mittelfristig zu einer Entspannung in einzelnen Marktsegmenten führen.
Gesamtfazit und Marktausblick
Der Immobilienmarkt in Kassel präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als weitgehend stabilisiert und ausbalanciert. Nach Jahren starker Preisanstiege ist eine Phase der Konsolidierung eingetreten, die allen Marktteilnehmern mehr Planungssicherheit bietet. Die unterschiedliche Entwicklung zwischen Kauf- und Mietmarkt zeigt dabei die strukturellen Besonderheiten des lokalen Marktes.
Während die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen eine Seitwärtsbewegung mit leichter Abwärtstendenz zeigen, steigen die Mieten weiterhin moderat an. Diese Divergenz bietet interessante Opportunitäten für verschiedene Marktteilnehmer: Käufer finden wieder bessere Verhandlungspositionen vor, während Vermieter von der anhaltend hohen Nachfrage profitieren.
Die zunehmende Bedeutung der Energieeffizienz wird in den kommenden Jahren zu einer weiteren Differenzierung des Marktes führen. Immobilien mit guter Energiebilanz werden sich deutlich besser entwickeln als energetisch schlechte Objekte. Dies gilt sowohl für den Kauf- als auch für den Mietmarkt. Investoren und Eigentümer sollten daher Modernisierungsmaßnahmen in Betracht ziehen, um die Werthaltigkeit ihrer Immobilien zu sichern.
Die Stadt Kassel bleibt als Universitätsstadt und regionales Zentrum Nordhessens ein attraktiver Immobilienstandort. Die stabile Wirtschaftslage, die gute Infrastruktur und die hohe Lebensqualität werden auch in Zukunft für eine solide Nachfrage sorgen. Gleichzeitig verhindert die moderate Neubautätigkeit eine Überhitzung des Marktes.
Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der aktuellen Trends zu rechnen: moderate Preisentwicklungen im Kaufsegment mit leichtem Aufwärtspotenzial in guten Lagen und bei energieeffizienten Objekten, sowie weiterhin steigende Mieten im Bereich von 2 bis 4 Prozent jährlich. Diese Entwicklung bietet Chancen für langfristig orientierte Investoren und Selbstnutzer, erfordert aber auch politische Aufmerksamkeit zur Sicherstellung bezahlbaren Wohnraums für alle Bevölkerungsschichten.
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