Immobilienmarktbericht Kiel - Q2 2025

Berichtszeitraum: April - Juni 2025

Der Kieler Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im zweiten Quartal 2025 weiterhin robust und stabil. Während die Kaufpreise sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen moderate Zuwächse verzeichnen, entwickeln sich die Mietpreise inflationsbereinigt nahezu seitwärts. Die Nachfrage bleibt auf hohem Niveau, während das Angebot in allen Segmenten knapp bleibt. Der folgende Bericht analysiert detailliert die vier Hauptsegmente des Kieler Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuelle Entwicklung dem Vorquartal sowie dem Vorjahreszeitraum gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Kaufhäuser in Kiel zeigt im zweiten Quartal 2025 eine kontinuierlich positive Entwicklung. Der durchschnittliche Kaufpreis für Einfamilienhäuser hat sich auf circa 360.000 Euro eingependelt, was einer moderaten Steigerung von 2,0 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025 entspricht. Im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 beträgt der Preisanstieg 3,7 Prozent. Diese Entwicklung deutet auf eine gesunde Marktdynamik hin, die weder überhitzt noch stagnierend ist.

Die Quadratmeterpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich je nach Lage und Ausstattung in einer breiten Spanne, wobei das moderate Wachstum über alle Preissegmente hinweg erkennbar ist. Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung der Transaktionszahlen: Mit einem Anstieg von neun Prozent im Jahresvergleich zeigt sich eine deutlich gestiegene Marktaktivität, die auf zunehmendes Käufervertrauen und verbesserte Finanzierungsbedingungen hindeutet.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bei Häusern zum Kauf bleibt weiterhin angespannt. Trotz vorhandener Neubauaktivitäten kann das Angebot die stabile bis leicht steigende Nachfrage nicht vollständig befriedigen. Dies führt zu einer Verkürzung der durchschnittlichen Vermarktungszeiten, wobei gut gepflegte Objekte in attraktiven Lagen oft innerhalb weniger Wochen einen Käufer finden.

Die Neubautätigkeit im Segment der Einfamilienhäuser zeigt sich zwar präsent, kann jedoch die strukturelle Angebotsknappheit nicht nachhaltig beheben. Viele Bauprojekte konzentrieren sich auf bereits erschlossene Gebiete am Stadtrand, während innerstädtische Verdichtungspotenziale aufgrund begrenzter Flächenverfügbarkeit nur eingeschränkt genutzt werden können. Der Leerstand in diesem Segment ist praktisch nicht existent, was den Verkäufermarkt zusätzlich stärkt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Kiels sind weiterhin deutlich ausgeprägt. Hochpreisige Lagen wie Düsternbrook und Teile von Ravensberg verzeichnen die stärkste Nachfrage und entsprechend die höchsten Preise. Hier werden für erstklassige Einfamilienhäuser Preise deutlich oberhalb des städtischen Durchschnitts erzielt, wobei die Nähe zur Kieler Förde einen erheblichen Preisaufschlag rechtfertigt.

Die Stadtrandgebiete zeigen eine moderatere Preisentwicklung, bieten jedoch für Familien mit Kindern oft das bessere Preis-Leistungs-Verhältnis. Stadtteile wie Wellsee, Elmschenhagen oder Russee profitieren von ihrer guten Infrastruktur und der relativen Nähe zum Stadtzentrum, bleiben preislich aber deutlich unter den Toplagen. Diese Gebiete verzeichnen eine stabile Nachfrage, insbesondere von jungen Familien, die bezahlbaren Wohnraum mit Garten suchen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Häusermarkt in Kiel bleiben verhalten optimistisch. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung des moderaten Preiswachstums. Große Preissprünge werden nicht erwartet, vielmehr deutet alles auf eine graduelle Entwicklung mit jährlichen Steigerungsraten zwischen zwei und vier Prozent hin.

Die Nachfrage wird voraussichtlich auf hohem Niveau verbleiben, gestützt durch die anhaltend attraktiven Finanzierungsbedingungen und die stabile wirtschaftliche Lage in der Region. Allerdings könnten steigende Baukosten und strengere energetische Anforderungen die Neubautätigkeit dämpfen, was mittelfristig zu einer weiteren Verknappung des Angebots führen könnte. Käufer sollten sich daher auf weiterhin kurze Entscheidungszeiträume und begrenzte Verhandlungsspielräume einstellen.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Kiel präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als eines der dynamischsten Segmente. Die durchschnittlichen Kaufpreise bewegen sich zwischen 3.700 und 4.500 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Lage, Baujahr und Ausstattungsstandard. Neubauwohnungen in Premiumlagen erreichen Spitzenpreise von über 5.500 Euro pro Quadratmeter, was die anhaltend hohe Zahlungsbereitschaft für hochwertige Objekte unterstreicht.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 stiegen die Kaufpreise um moderate 0,7 Prozent, während der Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 ein Plus von 2,7 Prozent zeigt. Diese Entwicklung liegt leicht über der allgemeinen Inflationsrate und deutet auf eine reale Wertsteigerung hin. Besonders bemerkenswert ist der Anstieg der Transaktionszahlen um 16 Prozent im Jahresvergleich, was auf eine deutliche Belebung des Marktes und gestiegenes Käuferinteresse hindeutet.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen übersteigt das verfügbare Angebot deutlich, insbesondere in den zentralen Stadtteilen. Die durchschnittlichen Vermarktungszeiten haben sich weiter verkürzt, wobei attraktive Objekte oft bereits nach wenigen Besichtigungsterminen verkauft werden. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, was den ausgeprägten Verkäufermarkt unterstreicht.

Die Neubauaktivität im Wohnungssegment konzentriert sich hauptsächlich auf größere Projektentwicklungen in Konversionsgebieten und auf einzelne Nachverdichtungsprojekte in bereits erschlossenen Quartieren. Trotz dieser Bemühungen bleibt das Neuangebot hinter der Nachfrage zurück, was zu einem anhaltenden Angebotsdefizit führt. Die Fertigstellungszahlen bleiben aufgrund gestiegener Baukosten und Finanzierungsherausforderungen hinter den ursprünglichen Planungen zurück.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisdifferenzierung nach Stadtteilen ist im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. Toplagen wie Düsternbrook, Schilksee und zentrale Bereiche der Innenstadt verzeichnen die höchsten Quadratmeterpreise und die stärkste Nachfrage. Hier profitieren Eigentumswohnungen von der Nähe zur Kieler Förde, der exzellenten Infrastruktur und dem urbanen Lebensgefühl.

Das Stadtzentrum selbst erlebt eine Renaissance als Wohnstandort, wobei insbesondere sanierte Altbauwohnungen und moderne Neubauprojekte hohe Preise erzielen. Die Stadtrandbereiche bieten demgegenüber deutlich günstigere Einstiegspreise, wobei die Preissteigerungsraten hier moderater ausfallen. Stadtteile wie Gaarden oder Mettenhof, die lange als weniger attraktiv galten, profitieren zunehmend von Aufwertungsprozessen und gezielten Stadtentwicklungsmaßnahmen.

Prognose und Ausblick

Die Aussichten für den Eigentumswohnungsmarkt in Kiel bleiben positiv. Experten prognostizieren für die kommenden 12 bis 24 Monate eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen, wobei eine Stabilisierung auf hohem Niveau wahrscheinlich ist. Das anhaltend hohe Interesse von Kapitalanlegern und Selbstnutzern wird die Nachfrage weiterhin stützen.

Die demografische Entwicklung mit einem wachsenden Anteil kleinerer Haushalte und die zunehmende Urbanisierung sprechen für eine anhaltend starke Nachfrage nach Eigentumswohnungen. Allerdings könnten steigende Zinsen und verschärfte Kreditvergaberichtlinien die Nachfrage mittelfristig dämpfen. Investoren sollten sich auf eine Phase der Konsolidierung mit moderaten Renditeerwartungen einstellen, während Selbstnutzer weiterhin mit einem knappen Angebot und entsprechend begrenzten Auswahlmöglichkeiten rechnen müssen.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Kiel zeigt im zweiten Quartal 2025 eine verhaltene Entwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise für Häuser liegen zwischen 10,50 und 13,00 Euro pro Quadratmeter, wobei die Spanne stark von Lage, Größe und Ausstattung abhängt. Im Vergleich zum Vorquartal stiegen die Mieten nominal um etwa 0,7 Prozent, inflationsbereinigt ist jedoch eine Stagnation oder sogar ein leichter Rückgang zu verzeichnen.

Diese Entwicklung deutet darauf hin, dass die Mietpreise für Häuser an eine natürliche Grenze der Zahlungsfähigkeit und -bereitschaft der Mieter gestoßen sind. Im Jahresvergleich zeigt sich inflationsbereinigt praktisch keine Veränderung, was für Mieter eine gewisse Entlastung bedeutet, für Vermieter jedoch schmälere Renditezuwächse impliziert.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Miedhäusern bleibt auf hohem Niveau, wobei sich die Vermarktungsdauer deutlich verkürzt hat. Attraktive Objekte finden oft innerhalb weniger Tage neue Mieter, was auf einen ausgeprägten Nachfrageüberhang hindeutet. Der Leerstand in diesem Segment ist minimal und konzentriert sich hauptsächlich auf renovierungsbedürftige oder überteuerte Objekte.

Die Neubautätigkeit im Bereich der Miedhäuser ist äußerst gering, da sich Investoren verstärkt auf den profitableren Geschosswohnungsbau konzentrieren. Dies führt zu einer strukturellen Verknappung des Angebots, die sich mittelfristig in steigenden Mieten niederschlagen dürfte. Die wenigen verfügbaren Miedhäuser werden hauptsächlich von Familien mit Kindern nachgefragt, die den zusätzlichen Platz und den eigenen Garten schätzen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen sind auch im Häusersegment deutlich ausgeprägt. Premium-Lagen im Zentrum und in beliebten Vierteln wie Schilksee oder Düsternbrook erzielen die höchsten Mietpreise, wobei hier moderne oder kürzlich sanierte Häuser besonders gefragt sind.

Die Stadtrandbereiche bieten deutlich günstigere Mieten, verzeichnen jedoch ebenfalls einen steigenden Preistrend. Stadtteile wie Wellsee, Suchsdorf oder Kronshagen sind bei Familien beliebt, die mehr Wohnfläche zu moderaten Preisen suchen. Die Nachfrage in diesen Gebieten wird durch die gute Anbindung an das Stadtzentrum und die vorhandene soziale Infrastruktur gestützt.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietmarkt bei Häusern deuten auf moderate Mietpreissteigerungen in den kommenden 12 bis 24 Monaten hin. Der anhaltende Nachfragedruck, kombiniert mit dem begrenzten Angebot, wird voraussichtlich zu weiteren nominalen Mieterhöhungen führen, die sich jedoch im Rahmen der allgemeinen Inflationsentwicklung bewegen dürften.

Die zunehmende Regulierung des Mietmarktes durch gesetzliche Vorgaben wie die Mietpreisbremse wird die Spielräume für Mieterhöhungen begrenzen. Gleichzeitig könnten steigende Energie- und Nebenkosten die Gesamtbelastung für Mieter erhöhen, was die Zahlungsfähigkeit für die Kaltmiete einschränkt. Vermieter sollten sich auf eine Phase moderater Renditen bei gleichzeitig steigenden Instandhaltungskosten einstellen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Kiel, das größte Segment des lokalen Immobilienmarktes, zeigt im zweiten Quartal 2025 eine differenzierte Entwicklung. Die durchschnittlichen Angebotsmieten bewegen sich zwischen 10,50 und 13,00 Euro pro Quadratmeter, wobei in Spitzenlagen wie Schilksee oder Strande auch deutlich höhere Mieten erzielt werden. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 stiegen die Mieten nominal um 0,7 Prozent, inflationsbereinigt ergibt sich jedoch ein leichter Rückgang von 0,2 Prozent.

Diese Entwicklung zeigt, dass der Mietwohnungsmarkt in Kiel eine gewisse Sättigung erreicht hat. Im Jahresvergleich sind die Mieten nominal leicht gestiegen, real jedoch aufgrund der Inflation praktisch stabil geblieben oder sogar leicht gefallen. Dies deutet auf eine Normalisierung nach Jahren starker Mietpreissteigerungen hin und bietet Mietern eine gewisse Verschnaufpause.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen bleibt außerordentlich hoch, was sich in extrem kurzen Vermarktungszeiten niederschlägt. Wohnungsinserate sind oft binnen Stunden nach Veröffentlichung mit Anfragen überflutet, und Besichtigungstermine gleichen regelrechten Massenveranstaltungen. Der Leerstand ist mit unter einem Prozent praktisch nicht existent und beschränkt sich auf schwer vermietbare Objekte mit erheblichen Mängeln.

Die Neubautätigkeit kann trotz verschiedener größerer Bauprojekte die hohe Nachfrage nicht vollständig decken. Insbesondere in den beliebten innerstädtischen Quartieren bleibt das Angebot deutlich hinter der Nachfrage zurück. Die Fertigstellung neuer Wohnungen wird durch gestiegene Baukosten, Fachkräftemangel und langwierige Genehmigungsverfahren verzögert, was die Angebotsausweitung zusätzlich hemmt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Kieler Stadtteilen sind erheblich und haben sich im zweiten Quartal 2025 weiter verfestigt. Spitzenreiter sind nach wie vor die zentrumsnahen und wassernahen Lagen. Das Stadtzentrum selbst, Düsternbrook, Schilksee und andere gefragte Viertel verzeichnen Mietpreise, die deutlich über dem städtischen Durchschnitt liegen. Hier zahlen Mieter für die Kombination aus urbaner Infrastruktur, kurzen Wegen und hoher Lebensqualität einen erheblichen Aufpreis.

Die Stadtrandgebiete und die traditionellen Arbeiterviertel bieten demgegenüber deutlich günstigere Mieten. Stadtteile wie Gaarden, Mettenhof oder Ellerbek sind für einkommensschwächere Haushalte oft die einzige Option, wobei auch hier die Mieten in den letzten Jahren spürbar gestiegen sind. Interessant ist die Entwicklung in diesen Quartieren: Durch gezielte Aufwertungsmaßnahmen und den Zuzug von Studierenden und jungen Familien beginnen sich auch diese Stadtteile zu wandeln, was mittelfristig zu steigenden Mieten führen könnte.

Prognose und Ausblick

Die Perspektiven für den Mietwohnungsmarkt in Kiel bleiben komplex. Experten erwarten für die nächsten 12 bis 24 Monate eine Stabilisierung der Mietpreise auf hohem Niveau mit moderaten nominalen Steigerungen. Die hohe Nachfrage wird weiterhin bestehen bleiben, getrieben durch den anhaltenden Zuzug in die Landeshauptstadt, die wachsende Zahl der Studierenden und den Trend zu kleineren Haushalten.

Regulatorische Eingriffe wie die Mietpreisbremse und der diskutierte Mietendeckel werden die Spielräume für Mieterhöhungen weiter einschränken. Gleichzeitig könnten steigende Energie- und Betriebskosten die Gesamtwohnkosten erhöhen, ohne dass dies den Vermietern zugutekommt. Die angekündigten Neubauoffensiven von Stadt und Land könnten mittelfristig für eine gewisse Entspannung sorgen, wobei die Effekte frühestens in zwei bis drei Jahren spürbar werden dürften.

Gesamtfazit und Marktausblick

Der Kieler Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als robust und stabil, jedoch mit deutlichen Unterschieden zwischen den einzelnen Segmenten. Während die Kaufmärkte sowohl bei Häusern als auch bei Wohnungen moderate Preissteigerungen verzeichnen, zeigen die Mietmärkte Anzeichen einer Konsolidierung auf hohem Niveau.

Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das dominierende Merkmal des Marktes und wird auch in den kommenden Jahren die Preisentwicklung maßgeblich bestimmen. Die Stadt Kiel steht vor der Herausforderung, durch gezielte Stadtentwicklung und Neubauförderung das Wohnungsangebot zu erweitern, ohne dabei die Lebensqualität und den Charakter der Stadt zu gefährden.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Käufer und Mieter müssen sich auf weiterhin angespannte Marktverhältnisse einstellen, während Verkäufer und Vermieter von stabilen bis leicht steigenden Preisen profitieren können. Die Zeit der explosiven Preissteigerungen scheint jedoch vorerst vorbei zu sein, was für eine gesündere und nachhaltigere Marktentwicklung spricht.