Immobilienmarktbericht Kiel - Q3 2025

Der Kieler Wohnimmobilienmarkt zeigt im dritten Quartal 2025 eine anhaltend positive Entwicklung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die Marktdynamik hat sich im Vergleich zum Vorquartal weiter verstärkt, wobei die Transaktionszahlen teilweise das Niveau der Boomjahre 2019-2021 erreichen. Die nachfolgende Analyse betrachtet die vier Hauptsegmente des Wohnimmobilienmarktes und stellt die aktuelle Entwicklung dem zweiten Quartal 2025 gegenüber.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Kiel liegt im dritten Quartal 2025 bei etwa 3.398 Euro, wobei der GREIX-Index mit 3.492 Euro pro Quadratmeter einen leicht höheren Wert ausweist. Dies entspricht einer Steigerung von 1,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem der durchschnittliche Quadratmeterpreis noch bei etwa 3.354 Euro lag. Im Jahresvergleich zeigt sich eine noch deutlichere Aufwärtsentwicklung: Gegenüber dem dritten Quartal 2024 sind die Preise um beachtliche 4,3 Prozent gestiegen, was die robuste Marktentwicklung im Häusersegment unterstreicht.

Die Preisentwicklung verläuft dabei differenziert nach Haustyp und Baujahr. Neubauten und kernsanierte Bestandsimmobilien erzielen Spitzenpreise von teilweise über 4.000 Euro pro Quadratmeter, während ältere, renovierungsbedürftige Objekte deutlich unter dem Durchschnittspreis gehandelt werden. Einfamilienhäuser in guten bis sehr guten Lagen verzeichnen die stärksten Preissteigerungen, was die anhaltend hohe Nachfrage nach dieser Immobilienart widerspiegelt.

Marktdynamik

Die Marktaktivität im Häusersegment hat im dritten Quartal 2025 nahezu Boomniveau erreicht. Die Transaktionszahlen liegen um fünf Prozent über dem Durchschnitt der Jahre 2019 bis 2021, was auf eine deutliche Belebung des Marktes nach der Konsolidierungsphase der vergangenen Jahre hindeutet. Das Angebot bleibt jedoch weiterhin knapp, insbesondere bei Bestandsimmobilien in gefragten Lagen.

Die Neubauaktivität zeigt sich weiterhin verhalten, was hauptsächlich auf die begrenzten verfügbaren Bauflächen und die nach wie vor erhöhten Baukosten zurückzuführen ist. Die wenigen realisierten Neubauprojekte konzentrieren sich vorwiegend auf die Stadtrandlagen, wo noch Entwicklungspotenzial vorhanden ist. Der Leerstand im Häusersegment ist praktisch nicht existent, was den anhaltenden Verkäuflermarkt unterstreicht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Kiels bleiben erheblich. Maritime Stadtteile wie Schilksee und Holtenau führen die Preisskala an, hier werden durchschnittlich 4.200 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter für Häuser aufgerufen. Der Stadtteil Pries sticht mit einem Durchschnittspreis von 3.830 Euro pro Quadratmeter ebenfalls hervor und liegt damit deutlich über dem städtischen Durchschnitt.

Zentrale und zentrumnahe Lagen wie Düsternbrook und Blücherplatz bewegen sich im oberen Preissegment zwischen 3.800 und 4.000 Euro pro Quadratmeter. Eine bemerkenswerte Entwicklung zeigt sich in den peripheren Lagen und aufstrebenden Vierteln wie Gaarden, die überdurchschnittliche Preissteigerungen von bis zu acht Prozent im Quartalsvergleich verzeichnen. Diese Stadtteile profitieren von Aufwertungsmaßnahmen und der zunehmenden Nachfrage nach bezahlbarem Wohneigentum.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends bei Häuserpreisen. Die Prognosen gehen von jährlichen Preissteigerungen zwischen drei und fünf Prozent aus, wobei die Entwicklung stark von der weiteren Zinsentwicklung und den gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen abhängen wird. Die anhaltend hohe Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Angebot wird voraussichtlich weiterhin preisstützend wirken.

Besonderes Potenzial wird den Stadtrandlagen und den sich entwickelnden Quartieren zugeschrieben, wo noch Nachholbedarf bei den Preisen besteht. Die Neubautätigkeit dürfte moderat zunehmen, kann aber die strukturelle Angebotslücke kurzfristig nicht schließen. Experten raten zu einer differenzierten Betrachtung einzelner Lagen und betonen die Bedeutung von Zustand und energetischer Ausstattung für die künftige Wertentwicklung.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Wohnungsmarkt in Kiel zeigt im dritten Quartal 2025 ein heterogenes Preisbild. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt laut Engel & Völkers bei etwa 3.698 Euro, während der GREIX-Index eine Spanne von 3.118 bis 3.607 Euro pro Quadratmeter ausweist. Diese Diskrepanz erklärt sich durch unterschiedliche Erhebungsmethoden und Marktsegmente. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, in dem der Durchschnittspreis bei etwa 3.654 Euro lag, entspricht dies einer Steigerung von rund 1,2 Prozent.

Hochwertige Neubauwohnungen in Bestlagen erreichen Spitzenpreise von über 5.000 Euro pro Quadratmeter, während Bestandswohnungen in einfachen Lagen teilweise unter 2.500 Euro pro Quadratmeter gehandelt werden. Im Jahresvergleich zeigt sich eine Preissteigerung von 2,7 Prozent gegenüber dem dritten Quartal 2024, was auf eine stabilisierte, aber weniger dynamische Entwicklung als im Häusersegment hindeutet.

Marktdynamik

Die Transaktionszahlen im Wohnungssegment sind im dritten Quartal 2025 deutlich gestiegen und liegen 14 Prozent über dem Vorjahresniveau. Diese Belebung des Marktes zeigt sich nach einer Phase der Zurückhaltung, die durch Zinserhöhungen und wirtschaftliche Unsicherheiten geprägt war. Das Angebot bleibt jedoch begrenzt, insbesondere bei modernisierten Altbauwohnungen und hochwertigen Neubauten.

Die Neubauaktivität konzentriert sich verstärkt auf aufstrebende Stadtteile wie Gaarden und Wik, wo mehrere größere Wohnbauprojekte realisiert werden. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist minimal und beschränkt sich hauptsächlich auf hochpreisige Luxusobjekte und sanierungsbedürftige Altbauten. Die Vermarktungszeiten haben sich im Vergleich zum Vorquartal leicht verkürzt, was auf eine gestiegene Kaufbereitschaft hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den Kieler Stadtteilen sind im Wohnungssegment besonders ausgeprägt. In zentralen Lagen stagnieren die Preise teilweise auf hohem Niveau, da hier die Kaufkraftgrenze vieler Interessenten erreicht ist. Stadtteile wie Düsternbrook und die Kiellinie bewegen sich weiterhin im Premiumsegment mit Preisen zwischen 4.000 und 4.500 Euro pro Quadratmeter.

Periphere und trendige Viertel verzeichnen hingegen deutliche Aufwärtstrends. In Gaarden liegen die Preise mittlerweile zwischen 2.500 und 3.000 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von etwa zehn Prozent im Jahresvergleich entspricht. Schilksee als maritimer Stadtteil hält sein hohes Preisniveau von über 4.000 Euro pro Quadratmeter. Die Infrastruktur und Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr spielen eine zunehmend wichtige Rolle bei der Preisbildung.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Wohnungsmarkt in Kiel deuten auf weitere moderate Preissteigerungen hin, wobei die Entwicklung je nach Stadtteil unterschiedlich verlaufen wird. Experten erwarten für die kommenden 12 bis 24 Monate jährliche Preissteigerungen zwischen zwei und vier Prozent, wobei aufstrebende Stadtteile überdurchschnittlich profitieren dürften.

Die Bedeutung energetischer Standards wird weiter zunehmen, wodurch sich die Preisschere zwischen sanierten und unsanierten Objekten voraussichtlich weiter öffnen wird. Die Neubautätigkeit dürfte sich auf mittlerem Niveau stabilisieren, kann aber die strukturelle Nachfrage nicht vollständig befriedigen. Marktbeobachter warnen vor möglichen Zinserhöhungen, die die Finanzierungsbedingungen verschlechtern und damit dämpfend auf die Nachfrage wirken könnten.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Kiel zeigt im dritten Quartal 2025 eine verhaltene, aber stetige Aufwärtsentwicklung. Die durchschnittlichen Mietpreise für Einfamilienhäuser bewegen sich in einer Spanne von 10,50 bis 13,00 Euro pro Quadratmeter, wobei die konkrete Höhe stark von Lage, Ausstattung und Zustand abhängt. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025, für das keine exakten Vergleichsdaten für Mietshäuser verfügbar sind, deuten die allgemeinen Marktindikatoren auf eine leichte Steigerung von etwa einem bis zwei Prozent hin.

Neubauhäuser und moderne, energieeffiziente Objekte erzielen Spitzenmieten von bis zu 15 Euro pro Quadratmeter, während ältere Häuser in einfachen Lagen teilweise unter zehn Euro pro Quadratmeter vermietet werden. Die Mietpreisentwicklung verläuft damit moderater als im Kaufsegment, was auf die regulatorischen Rahmenbedingungen und die Mietpreisbremse zurückzuführen ist.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern in Kiel ist äußerst begrenzt, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die Nachfrage übersteigt das verfügbare Angebot deutlich, insbesondere bei familiengerechten Objekten mit Garten in guten Wohnlagen. Der Leerstand ist praktisch nicht vorhanden, und verfügbare Objekte werden meist innerhalb weniger Tage vermietet.

Die Neubauaktivität im Miethaussegment bleibt verhalten, da sich Investoren verstärkt auf Mehrfamilienhäuser und Wohnungsbau konzentrieren. Vereinzelt entstehen in peripheren Lagen neue Reihenhaussiedlungen zur Vermietung, diese können jedoch die hohe Nachfrage nicht annähernd decken. Die demografische Entwicklung mit einem anhaltenden Zuzug nach Kiel und die Tendenz zu größerem Wohnraum verstärken den Nachfragedruck zusätzlich.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede für Häuser zwischen den verschiedenen Kieler Stadtteilen sind erheblich. In zentralen Stadtteilen und maritimen Lagen wie Düsternbrook, Schilksee oder Holtenau werden Spitzenmieten von 13 bis 15 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Diese Lagen sind besonders bei gutverdienenden Familien und Expats beliebt, die bereit sind, entsprechende Mietpreise zu zahlen.

Am Stadtrand und in weniger gefragten Vierteln liegen die Mieten deutlich niedriger, hier sind Häuser teilweise bereits ab neun Euro pro Quadratmeter verfügbar. Stadtteile wie Elmschenhagen oder Wellsee bieten dabei ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis mit familienfreundlicher Infrastruktur. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr und die Nähe zu Schulen und Einkaufsmöglichkeiten gewinnen als Kriterien zunehmend an Bedeutung.

Prognose und Ausblick

Für den Miethausmarkt in Kiel wird in den kommenden 12 bis 24 Monaten eine Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs erwartet. Experten prognostizieren jährliche Steigerungen zwischen zwei und drei Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von regulatorischen Eingriffen und der allgemeinen Wirtschaftslage abhängen wird.

Die strukturelle Knappheit an Mietshäusern wird voraussichtlich bestehen bleiben, da keine nennenswerten Neubauaktivitäten in diesem Segment zu erwarten sind. Die Nachfrage dürfte weiterhin hoch bleiben, getrieben durch den anhaltenden Trend zu mehr Wohnfläche und die demografische Entwicklung. Investoren könnten verstärkt in die energetische Sanierung von Bestandsobjekten investieren, um höhere Mieten rechtfertigen zu können.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Kiel präsentiert sich im dritten Quartal 2025 als stabiles Segment mit moderaten Preissteigerungen. Die durchschnittlichen Mietpreise bewegen sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 10,50 und 13,00 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2025 zeigt sich eine leichte Steigerung von etwa einem Prozent, was die kontinuierliche, aber verhaltene Aufwärtsentwicklung unterstreicht.

Im Jahresvergleich zum dritten Quartal 2024 beträgt der Mietpreisanstieg etwa ein bis zwei Prozent, was nach Jahren der Stagnation eine leichte Trendwende signalisiert. Neubauwohnungen in gehobener Ausstattung erreichen Spitzenmieten von bis zu 14 Euro pro Quadratmeter, während unsanierte Altbauwohnungen in einfachen Lagen teilweise für unter neun Euro pro Quadratmeter vermietet werden.

Marktdynamik

Das Wohnungsangebot zur Miete bleibt in Kiel knapp, besonders in beliebten und zentralen Lagen herrscht ein deutlicher Nachfrageüberhang. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Mietwohnungen hat sich auf wenige Tage reduziert, bei besonders attraktiven Objekten kommt es regelmäßig zu Massenbesichtigungen.

Die Neubauaktivität zeigt erste positive Signale, insbesondere in Randlagen und Entwicklungsgebieten entstehen neue Mehrfamilienhäuser. Projekte in Stadtteilen wie Gaarden, Mettenhof und Hassee schaffen zusätzlichen Wohnraum, können aber die strukturelle Angebotslücke nur teilweise schließen. Der Leerstand liegt weiterhin auf einem historisch niedrigen Niveau von unter zwei Prozent, was den angespannten Markt widerspiegelt.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Kieler Stadtteilen sind signifikant und haben sich im dritten Quartal 2025 weiter ausdifferenziert. Zentrumsnahe Lagen und Stadtteile in Hafennähe wie die Kiellinie oder Düsternbrook führen mit Durchschnittsmieten von 12 bis 14 Euro pro Quadratmeter die Preisskala an. Diese Gebiete profitieren von ihrer urbanen Infrastruktur und der Nähe zu Arbeitsplätzen und Freizeitangeboten.

Eine bemerkenswerte Entwicklung zeigt sich in ehemals weniger gefragten Stadtteilen wie Gaarden, wo die Mieten überdurchschnittlich steigen und mittlerweile bei durchschnittlich zehn bis elf Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Aufwärtsentwicklung ist auf umfangreiche Stadtteilentwicklungsmaßnahmen und die zunehmende Attraktivität für junge Menschen und Kreative zurückzuführen. Traditionelle Arbeiterviertel wie Friedrichsort oder Ellerbek bieten weiterhin bezahlbaren Wohnraum mit Mieten zwischen neun und zehn Euro pro Quadratmeter.

Prognose und Ausblick

Die Perspektiven für den Mietwohnungsmarkt in Kiel deuten auf eine Fortsetzung der moderaten Mietpreissteigerungen hin. Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten jährliche Steigerungsraten zwischen zwei und drei Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von politischen Rahmenbedingungen und der Neubautätigkeit abhängen wird.

Die anhaltend hohe Nachfrage, getrieben durch Zuzug, Verkleinerung der Haushaltsgrößen und die attraktive Lage Kiels als Universitäts- und Wirtschaftsstandort, wird den Markt weiterhin prägen. Innovative Neubauprojekte mit nachhaltigen Konzepten könnten in beliebten Lagen langsam für Entlastung sorgen, werden aber voraussichtlich im oberen Preissegment angesiedelt sein. Die energetische Sanierung des Bestands wird zunehmend wichtiger und könnte zu einer weiteren Spreizung der Mietpreise zwischen modernisierten und unsanierten Wohnungen führen.

Gesamtfazit

Der Kieler Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im dritten Quartal 2025 in robuster Verfassung mit moderaten Preissteigerungen über alle Segmente hinweg. Die Kaufpreise entwickeln sich dynamischer als die Mieten, wobei Häuser stärkere Preissteigerungen verzeichnen als Wohnungen. Die Marktaktivität hat deutlich zugenommen und nähert sich in einigen Bereichen dem Niveau der Boomjahre 2019-2021.

Die strukturelle Angebotsknappheit bleibt das dominierende Merkmal des Marktes, verschärft durch begrenzte Neubauaktivitäten und hohe Nachfrage. Lageunterschiede innerhalb der Stadt werden zunehmend deutlicher, wobei aufstrebende Stadtteile wie Gaarden überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren. Die maritime Lage Kiels und die Funktion als Universitäts- und Landeshauptstadt stützen weiterhin die positive Marktentwicklung.

Für die Zukunft deuten alle Indikatoren auf eine Fortsetzung des moderaten Aufwärtstrends hin, wobei die weitere Entwicklung maßgeblich von Zinsniveau, regulatorischen Eingriffen und der gesamtwirtschaftlichen Lage abhängen wird. Investoren und Eigennutzer sollten die zunehmende Bedeutung energetischer Standards beachten, da sich hier die Preisschere zwischen modernisierten und unsanierten Objekten weiter öffnen dürfte.