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Unverbindlich anfragenQ3 2025
Immobilienmarktbericht Kiel Q3 2025
Veröffentlicht am
10.03.2026
Aktualisiert am
10.03.2026
Zusammenfassung
Der Kieler Wohnimmobilienmarkt zeigt im Q3 2025 über alle Segmente hinweg eine stabile bis moderat steigende Preis- und Mietentwicklung. Käufer und Mieter sehen sich einem knappen Angebot bei anhaltend hoher Nachfrage gegenüber, während Transaktionszahlen insbesondere im Wohnungssegment deutlich zugelegt haben. Lageunterschiede innerhalb der Stadt bleiben ausgeprägt, mit maritimen und zentralen Stadtteilen an der Preisspitze sowie aufstrebenden Vierteln wie Gaarden mit überdurchschnittlichen Zuwächsen. Die Zinsentwicklung bleibt der zentrale Unsicherheitsfaktor für die weitere Marktentwicklung.
1. Häuser zum Kauf
Preisspanne
2.379 € – 4.540 € pro qm
Durchschnitt Ein-/Zweifamilienhäuser
3.398 € pro qm
Kurzfristige Entwicklung
+1,3% (Q2 zu Q3 2025)
Der Markt für Häuser zum Kauf verzeichnete im dritten Quartal 2025 einen Preisanstieg von rund 1,3 % gegenüber dem Vorquartal. Die Marktaktivität nähert sich nahezu dem Niveau der Boomjahre 2019–2021.
Jahresentwicklung (Vorjahresquartal zu
aktuellem Quartal)
aktuellem Quartal)
+4,3% (Q3 2024 zu Q3 2025)
Im Jahresvergleich stiegen die Kaufpreise für Häuser in Kiel um rund 4,3 %, was stärker ausfällt als der Preisanstieg im Wohnungssegment. Insbesondere Einfamilienhäuser verzeichneten einen Transaktionszuwachs von etwa 5 % gegenüber den Boomjahren.
Marktdynamik
Der Kieler Markt für Häuser zum Kauf zeigt im Q3 2025 einen stabilen Aufwärtstrend. Die Transaktionszahlen steigen, die Marktaktivität liegt nahezu auf Boomniveau. Begrenzte Neubauaktivitäten und knappe Bauflächen treffen auf eine anhaltend hohe Nachfrage, was den Preisanstieg von 1,3 % gegenüber dem Vorquartal und 4,3 % gegenüber dem Vorjahr erklärt.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Maritime und zentrale Stadtteile wie Schilksee und Holtenau erzielen die höchsten Preise. Pries liegt mit rund 3.830 €/m² deutlich über dem Stadtdurchschnitt. Periphere und aufstrebende Viertel wie Gaarden verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen, was auf eine zunehmende Attraktivität dieser Lagen hindeutet.
Prognose und Ausblick
Experten des Kiel Instituts und des GREIX erwarten weitere moderate Preissteigerungen, gestützt durch hohe Nachfrage und begrenztes Neubauangebot. Die Zinsentwicklung bleibt ein wesentlicher Unsicherheitsfaktor. Regionale Preisunterschiede innerhalb der Stadt werden auch künftig eine bedeutende Rolle spielen.
2. Wohnungen zum Kauf
Preisspanne
2.500 € – 5.000 € pro qm
Durchschnitt Ein-/Zweifamilienhäuser
3.698 € pro qm
Kurzfristige Entwicklung
+1,2% (Q2 zu Q3 2025)
Die Kaufpreise für Wohnungen stiegen im Q3 2025 um rund 1,2 % gegenüber dem Vorquartal. Die Transaktionszahlen nahmen im Jahresvergleich deutlich zu, was auf eine erhöhte Marktaktivität hindeutet.
Jahresentwicklung (Vorjahresquartal zu
aktuellem Quartal)
aktuellem Quartal)
+2,7% (Q3 2024 zu Q3 2025)
Im Jahresvergleich legten die Wohnungskaufpreise um rund 2,7 % zu, begleitet von einem Transaktionsplus von 14 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Das Preisniveau bleibt über mehrere Quartale hinweg stabil steigend.
Marktdynamik
Der Kieler Wohnungsmarkt zum Kauf zeigt im Q3 2025 stabile bis leicht steigende Preise bei gleichzeitig stark gestiegenen Transaktionszahlen. Der Nachfragedruck ist hoch, das Angebot bleibt begrenzt. Leerstände sind gering, und die Mietnachfrage steigt ergänzend leicht an, was den Investitionsdruck auf Eigentumswohnungen erhöht.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Zentrale Lagen zeigen eine leichte Stagnation durch erreichte Kaufkraftgrenzen, während periphere und aufstrebende Viertel wie Gaarden (2.500–3.000 €/m²) und Schilksee (über 4.000 €/m²) deutliche Preisunterschiede aufweisen. Hochwertige Neubauten in Bestlagen können über 5.000 €/m² erzielen.
Prognose und Ausblick
Experten prognostizieren weitere leichte Preissteigerungen, insbesondere in aufstrebenden Stadtteilen. Neubauprojekte in Gaarden und Wik nehmen zu und könnten mittelfristig das Angebot leicht ausweiten. Die Zinsentwicklung sowie die Standortwahl bleiben laut Marktbeobachtern entscheidende Faktoren für Käufer und Investoren.
3. Häuser zur Miete
Preisspanne
10,50 € – 13,00 € pro qm
Durchschnitt Ein-/Zweifamilienhäuser
11,75 € pro qm
Kurzfristige Entwicklung
+0,8% (Q2 zu Q3 2025)
Die Mietpreise für Häuser zeigen im Q3 2025 eine leicht steigende Tendenz. Das Angebot ist weiterhin knapp, kein nennenswerter Leerstand ist zu verzeichnen.
Jahresentwicklung (Vorjahresquartal zu
aktuellem Quartal)
aktuellem Quartal)
+1,5% (Q3 2024 zu Q3 2025)
Im Jahresvergleich stiegen die Mietpreise für Häuser moderat an, angetrieben durch demografischen Zuzug und geringe Neubauaktivität. Die Marktsituation bleibt für Mieter angespannt.
Marktdynamik
Der Markt für Mietwohnhäuser in Kiel ist im Q3 2025 durch ein geringes Angebot und eine hohe Nachfrage geprägt. Leerstände sind kaum vorhanden, und neue Mietobjekte werden schnell vermittelt. Die Neubauaktivität ist noch moderat, insbesondere in peripheren Lagen beginnt sich jedoch eine leichte Entspannung abzuzeichnen.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Zentrale und maritime Stadtteile verzeichnen die höchsten Mietpreise und die stärkste Nachfrage. Am Stadtrand sind die Mietpreise moderater, doch durch Neubauten steigt auch dort die Attraktivität. Die Preisdifferenzierung spiegelt vor allem Lage, Ausstattung und Infrastrukturanbindung wider.
Prognose und Ausblick
Experten erwarten einen weiteren moderaten Anstieg der Mietpreise für Häuser in Kiel. Die hohe Nachfrage durch Zuzug und demografische Entwicklung wird das Angebot weiterhin übersteigen. Nennenswerte Entlastung ist kurzfristig nicht zu erwarten, da Neubauvorhaben nur langsam realisiert werden.
4. Wohnungen zur Miete
Preisspanne
10,50 € – 13,00 € pro qm
Durchschnitt Ein-/Zweifamilienhäuser
11,75 € pro qm
Kurzfristige Entwicklung
+0,8% (Q2 zu Q3 2025)
Die Mietpreise für Wohnungen zeigen im Q3 2025 eine stabile bis leicht steigende Entwicklung. Das knappe Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage hält den Mietmarkt angespannt.
Jahresentwicklung (Vorjahresquartal zu
aktuellem Quartal)
aktuellem Quartal)
+1,5% (Q3 2024 zu Q3 2025)
Im Jahresvergleich stiegen die Mietpreise für Wohnungen um ca. 1 bis 2 %, nach zuvor rückläufigen Jahren. Insbesondere in aufstrebenden Stadtteilen wie Gaarden sind überdurchschnittliche Mietsteigerungen zu beobachten.
Marktdynamik
Der Kieler Mietwohnungsmarkt verzeichnet im Q3 2025 leichte Preissteigerungen bei weiterhin knappem Angebot. Die Nachfrage wird durch Zuzug und die Verkleinerung von Haushalten zusätzlich gestützt. Neubauprojekte in Randlagen schaffen langsam Entlastung, können den Nachfragedruck in beliebten Lagen jedoch noch nicht wesentlich mindern.
Lageunterschiede innerhalb der Stadt
Zentrumsnahe und hafennahe Lagen sind am teuersten und weisen die geringsten Leerstände auf. Stadtteile wie Gaarden gewinnen zunehmend an Attraktivität, was dort zu überdurchschnittlichen Mietpreissteigerungen führt. Die Bandbreite der Mietpreise variiert deutlich je nach Lage, Zustand und Infrastruktur der Objekte.
Prognose und Ausblick
Experten erwarten moderate Mietsteigerungen, vor allem in aufstrebenden Stadtteilen. Die Zinsentwicklung und die allgemeine Wirtschaftslage bleiben Risikofaktoren, doch die strukturelle Nachfrage wird stabil bleiben. Innovative Neubauprojekte könnten mittelfristig in einzelnen Lagen für leichte Entspannung sorgen.
