Immobilienmarktbericht Koblenz - Q2 2025

Der Wohnimmobilienmarkt in Koblenz zeigt sich im zweiten Quartal 2025 in einer Phase der Stabilisierung nach der Kaufzurückhaltung des ersten Quartals. Die Marktentwicklung ist geprägt von einer anhaltenden Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage, was zu moderaten Preissteigerungen sowohl im Kauf- als auch im Mietbereich führt. Im Vergleich zum Vorquartal Q1 2025 zeichnet sich eine leichte Erholung ab, nachdem die Unsicherheiten durch Zinsanpassungen zu Jahresbeginn nachgelassen haben.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Koblenz liegt im zweiten Quartal 2025 bei circa 2.860 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht einem Anstieg von etwa 2,4 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum Q2 2024. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigt sich eine Stabilisierung des Preisniveaus mit leichten Aufwärtstendenzen. Die Kaufzurückhaltung, die im ersten Quartal durch Zinsanpassungen und Markunsicherheiten geprägt war, hat sich im zweiten Quartal merklich gelegt.

Die Preisentwicklung variiert je nach Objekttyp und Ausstattung. Während modernisierte Bestandsimmobilien weiterhin stabile bis leicht steigende Preise verzeichnen, zeigen sich bei sanierungsbedürftigen Objekten moderate Preisanpassungen. Der durchschnittliche Gesamtkaufpreis für ein Einfamilienhaus bewegt sich je nach Lage und Ausstattung zwischen 450.000 und 650.000 Euro, wobei in den bevorzugten Lagen der Altstadt Spitzenpreise von über 700.000 Euro erreicht werden.

Marktdynamik

Die Angebotslage auf dem Markt für Kaufhäuser bleibt angespannt. Die hohe Nachfrage trifft auf ein begrenztes Angebot, was zu einer schnellen Vermarktung von attraktiven Objekten führt. Neubaugenehmigungen verzeichnen zwar einen leichten Anstieg von 4,9 Prozent im bundesweiten Vergleich, was auch für Koblenz ähnliche Tendenzen erwarten lässt, jedoch gehen die tatsächlichen Baufertigstellungen zurück. Dies verschärft die Angebotsknappheit zusätzlich.

Der Leerstand bei Häusern ist praktisch nicht vorhanden. Objekte, die auf den Markt kommen, finden in der Regel innerhalb von drei bis vier Monaten einen Käufer, sofern sie marktgerecht bepreist sind. Die Verweildauer am Markt hat sich im Vergleich zum ersten Quartal 2025 leicht verkürzt, was auf eine wiederkehrende Kaufbereitschaft hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen Koblenzes sind weiterhin deutlich ausgeprägt. Die Altstadt und zentrumsnahe Lagen führen die Preisskala mit durchschnittlich 2.950 Euro pro Quadratmeter an. Hier ist die Nachfrage besonders hoch, da diese Gebiete durch ihre historische Bausubstanz, die gute Infrastruktur und die Nähe zu kulturellen Einrichtungen punkten.

In den Stadtrandgebieten liegen die Preise merklich unter dem städtischen Durchschnitt. Hier bewegen sich die Quadratmeterpreise zwischen 2.400 und 2.600 Euro. Diese Gebiete profitieren von größeren Grundstücken und einer ruhigeren Wohnlage, verzeichnen jedoch weniger Neubauaktivität. Stadtteile wie Arenberg, Immendorf oder Kesselheim bieten noch vergleichsweise moderate Preise bei gleichzeitig guter Anbindung an das Stadtzentrum.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Marktexperten eine moderate weitere Preissteigerung im Segment der Kaufhäuser. Die anhaltende Angebotsverknappung bei gleichzeitig stabiler Nachfrage wird voraussichtlich zu einem jährlichen Preisanstieg von zwei bis vier Prozent führen. Die Nachfrage wird weiterhin durch die attraktiven Lebensbedingungen in Koblenz, die gute Verkehrsanbindung und die relative Preisstabilität im Vergleich zu Großstädten wie Frankfurt oder Köln gestützt.

Die Neubautätigkeit wird voraussichtlich nur langsam zunehmen, da hohe Baukosten und regulatorische Anforderungen weiterhin Hemmnisse darstellen. Eine deutliche Entspannung der Angebotssituation ist daher mittelfristig nicht zu erwarten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Koblenz zeigt im zweiten Quartal 2025 eine robuste Preisentwicklung. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bewegen sich zwischen 3.250 Euro in der Altstadt und erreichen Spitzenwerte von bis zu 3.557 Euro in besonders gefragten Lagen. Im Jahresvergleich bedeutet dies einen Anstieg von circa 4,8 Prozent, womit Wohnungen eine stärkere Preisentwicklung als Häuser verzeichnen.

Gegenüber dem ersten Quartal 2025 haben sich die Preise stabilisiert und zeigen leichte Aufwärtstendenzen. Die zwischenzeitliche Preiskorrektur, die durch den Zinsanstieg Ende 2024 und Anfang 2025 ausgelöst wurde, scheint überwunden. Besonders gefragt sind Zwei- bis Drei-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse, die sich preislich zwischen 250.000 und 450.000 Euro bewegen.

Marktdynamik

Die Angebotsknappheit im Wohnungsmarkt ist weiterhin spürbar, insbesondere im gehobenen Segment und bei barrierefreien Wohnungen. Neubauprojekte kommen nur zögerlich voran, wobei aktuell ein Projekt mit 21 Wohneinheiten im Hauptstadtgebiet von Koblenz realisiert wird. Diese punktuellen Neubauaktivitäten können die strukturelle Unterversorgung jedoch nicht ausgleichen.

Die Nachfrage konzentriert sich verstärkt auf kleinere und seniorengerechte Wohnungen. Laut dem Wohnungsmarktbarometer 2025 schätzen Experten die Nachfrage in diesem Segment als sehr hoch ein. Der demografische Wandel und die zunehmende Zahl von Single-Haushalten verstärken diesen Trend zusätzlich. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für gut geschnittene Wohnungen in attraktiven Lagen beträgt derzeit nur sechs bis acht Wochen.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen sind bei Wohnungen besonders ausgeprägt. Die Altstadt und die Innenstadt führen mit Quadratmeterpreisen von über 3.500 Euro die Preisskala an. Diese Lagen sind aufgrund ihrer zentralen Lage, der guten Infrastruktur und der Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten und kulturellen Einrichtungen besonders begehrt.

In den Stadtrandgebieten liegen die Preise deutlich moderater bei durchschnittlich 2.800 bis 3.000 Euro pro Quadratmeter. Hier findet verstärkt Neubautätigkeit statt, da noch Bauland verfügbar ist. Stadtteile wie Metternich oder Moselweiß bieten ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis bei gleichzeitig guter Anbindung an das Stadtzentrum. Die südlichen Höhenlagen wie Karthause erfreuen sich aufgrund ihrer Aussichtslage und Ruhe zunehmender Beliebtheit mit entsprechend steigenden Preisen.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Wohnungsmarkt in den kommenden 12 bis 24 Monaten deuten auf eine fortsetzende, wenn auch moderatere Preisentwicklung hin. Experten erwarten, dass die Nachfrage insbesondere im bezahlbaren Segment und für seniorengerechtes Wohnen weiter ansteigen wird. Die Preisentwicklung im gehobenen Segment wird mittelfristig als weniger dynamisch eingestuft, da hier bereits ein hohes Preisniveau erreicht wurde.

Die demografische Entwicklung mit einer zunehmenden Zahl älterer Menschen wird den Bedarf an barrierefreien und altersgerechten Wohnungen weiter verstärken. Gleichzeitig wird die Nachfrage junger Familien nach bezahlbarem Wohnraum eine Herausforderung bleiben. Die Politik ist gefordert, durch geeignete Maßnahmen die Neubautätigkeit zu fördern und damit das Angebot zu erweitern.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Miethäuser in Koblenz zeigt im zweiten Quartal 2025 eine kontinuierliche Aufwärtsentwicklung bei den Mietpreisen. Obwohl spezifische Durchschnittswerte für Koblenz nicht detailliert vorliegen, folgt die Stadt dem allgemeinen Trend steigender Mieten, die über dem Inflationsniveau liegen. Dies ist primär auf die anhaltende Wohnungsknappheit und die geringe Neubautätigkeit im Mietsegment zurückzuführen.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 haben sich die Mieten für Häuser leicht erhöht. Die Steigerungsrate liegt dabei über der allgemeinen Inflation, was die angespannte Marktsituation widerspiegelt. Familienhäuser mit drei bis vier Zimmern und Garten werden je nach Lage und Ausstattung zu Mieten zwischen 1.500 und 2.500 Euro angeboten, wobei moderne oder frisch sanierte Objekte am oberen Ende dieser Spanne liegen.

Marktdynamik

Das Angebot an Miethäusern ist äußerst knapp. Die Neubautätigkeit im Mietsegment ist durch hohe Baukosten und regulatorische Anforderungen stark zurückgegangen. Dies führt zu einer Verschärfung der bereits angespannten Angebotssituation. Leerstände sind praktisch nicht vorhanden, und verfügbare Objekte finden innerhalb kürzester Zeit neue Mieter.

Die Nachfrage nach Miethäusern bleibt auf hohem Niveau. Insbesondere Familien mit Kindern suchen verstärkt nach Häusern mit Garten als Alternative zum Eigenheim, da die gestiegenen Zinsen und hohen Kaufpreise viele potenzielle Käufer vom Immobilienerwerb abhalten. Diese Entwicklung hat zu einer Verschiebung von Kaufinteressenten zu Mietinteressenten geführt, was den Druck auf den Mietmarkt zusätzlich erhöht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die bevorzugten Lagen für Miethäuser befinden sich in den innenstadtnahen Vierteln, wo die Kombination aus guter Infrastruktur, Schulnähe und Verkehrsanbindung besonders geschätzt wird. Hier sind die Mietpreise entsprechend höher und die Verfügbarkeit besonders gering. Stadtteile wie Pfaffendorf oder Ehrenbreitstein sind aufgrund ihrer Rhein- und Moselnähe sowie des dörflichen Charakters besonders begehrt.

In den Stadtrandgebieten finden sich etwas günstigere Mieten, allerdings ist auch hier das Angebot begrenzt. Stadtteile wie Bubenheim oder Rübenach bieten noch vergleichsweise moderate Mietpreise bei gleichzeitig familienfreundlicher Umgebung. Die Nachfrage in diesen Gebieten steigt kontinuierlich, da viele Familien bereit sind, längere Pendelzeiten in Kauf zu nehmen, um bezahlbaren Wohnraum mit Garten zu finden.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate erwarten Experten einen anhaltenden Druck auf die Mietpreise für Häuser. Die geringe Bautätigkeit und die hohen Baukosten werden als zentrale Problempunkte identifiziert, die eine Entspannung der Angebotssituation verhindern. Modernisierungskosten, insbesondere im Hinblick auf energetische Sanierungen, werden voraussichtlich zu weiteren Mietsteigerungen führen.

Die Nachfrage wird weiterhin hoch bleiben, da die Alternative des Immobilienerwerbs für viele Haushalte aufgrund der Preis- und Zinsentwicklung nicht realisierbar ist. Eine signifikante Verbesserung der Angebotssituation ist nur durch eine deutliche Ausweitung der Neubautätigkeit zu erwarten, was jedoch kurzfristig unwahrscheinlich erscheint.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Koblenz verzeichnet im zweiten Quartal 2025 weiterhin steigende Preise. Die Mietpreise entwickeln sich über dem Inflationsniveau, wobei regionale Analysen für 2025 einen kontinuierlichen Aufwärtstrend erwarten lassen. Die durchschnittliche Kaltmiete für eine Wohnung bewegt sich je nach Größe, Lage und Ausstattung zwischen 9 und 14 Euro pro Quadratmeter, wobei Neubauwohnungen und modernisierte Altbauwohnungen am oberen Ende dieser Spanne liegen.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 und zum Vorjahreszeitraum sind die Mieten weiter gestiegen. Besonders deutlich zeigt sich die Preisentwicklung im Segment der kleinen Wohnungen bis 60 Quadratmeter, wo die hohe Nachfrage von Singles und Studierenden auf ein sehr begrenztes Angebot trifft. Die Angebotsdefizite sind insbesondere im preisgünstigen und seniorengerechten Segment gravierend.

Marktdynamik

Die Nachfrage nach Mietwohnungen steigt besonders für kleine und günstige Wohnungen sowie seniorengerechte Wohnungen. Laut Expertenschätzungen sehen 94 Prozent der Marktbeobachter eine steigende Nachfrage in diesem Segment. Die Angebotslage ist sehr angespannt, der Neubau im Mietwohnungsbereich bleibt unzureichend, um die bestehende Nachfrage zu decken.

Die durchschnittliche Leerstandsquote liegt praktisch bei null, was den extremen Nachfrageüberhang verdeutlicht. Neu auf den Markt kommende Wohnungen erhalten innerhalb weniger Tage zahlreiche Bewerbungen. Die Vermieter können sich ihre Mieter aussuchen, was zu steigenden Anforderungen an die Bonität der Mietinteressenten führt. Der soziale Wohnungsbau kann die Nachfrage im unteren Preissegment nicht annähernd decken.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Innenstadtnähe ist bei Mietwohnungen besonders teuer und stark nachgefragt. In der Altstadt und den zentralen Stadtteilen wie der Südlichen Vorstadt oder dem Rauental werden Spitzenmieten von über 14 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen erreicht. Diese Lagen profitieren von der Nähe zu Arbeitsplätzen, Einkaufsmöglichkeiten und der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.

Am Stadtrand halten sich die Mietpreise auf moderaterem Niveau zwischen 8 und 11 Euro pro Quadratmeter. Stadtteile wie Asterstein, Neuendorf oder Lützel bieten noch bezahlbare Mieten, kämpfen jedoch ebenfalls mit einem begrenzten Angebot. Die Nachfrage verschiebt sich zunehmend auch in diese Gebiete, da Mieter bereit sind, längere Wege in Kauf zu nehmen, um bezahlbaren Wohnraum zu finden.

Prognose und Ausblick

Die Prognosen für den Mietwohnungsmarkt in Koblenz deuten auf weiterhin steigende Mietpreise in den kommenden 12 bis 24 Monaten hin. Experten erwarten, dass die Mietpreise infolge des knappen Angebots und der restriktiven Bautätigkeit weiter unter Druck stehen werden. Die Baukosten und die geringe Neubautätigkeit werden als Haupttreiber der Preisentwicklung identifiziert, während Infrastruktur, Demographie und Leerstand kaum eine Rolle als Preistreiber spielen.

Der demografische Wandel wird die Nachfrage nach altersgerechten und barrierefreien Wohnungen weiter verstärken. Gleichzeitig bleibt der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum für junge Menschen und Familien hoch. Ohne eine signifikante Ausweitung des Wohnungsangebots durch verstärkte Neubautätigkeit ist keine Entspannung der Marktsituation zu erwarten. Politik und Wohnungswirtschaft stehen vor der Herausforderung, Lösungen für die strukturelle Unterversorgung zu finden und gleichzeitig die Anforderungen an Klimaschutz und Nachhaltigkeit zu erfüllen.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Koblenz präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 als stabiler, aber angespannter Markt mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die Erholung nach der Kaufzurückhaltung des ersten Quartals ist erkennbar, jedoch bleibt die strukturelle Herausforderung der Angebotsknappheit bestehen. Sowohl im Kauf- als auch im Mietmarkt übersteigt die Nachfrage deutlich das verfügbare Angebot, was zu kontinuierlichen Preissteigerungen führt.

Die Unterschiede zwischen den verschiedenen Stadtlagen bleiben ausgeprägt, wobei zentrale Lagen weiterhin Premiumpreise erzielen. Die Herausforderungen durch hohe Baukosten, regulatorische Anforderungen und die demografische Entwicklung werden den Markt auch mittelfristig prägen. Für Investoren und Selbstnutzer bleibt Koblenz ein attraktiver Standort, allerdings müssen Käufer und Mieter mit weiter steigenden Preisen rechnen. Eine nachhaltige Entspannung ist nur durch eine deutliche Ausweitung der Neubautätigkeit zu erwarten, was jedoch kurzfristig unwahrscheinlich erscheint.