Immobilienmarktbericht Koblenz - Q3 2025

Der Wohnimmobilienmarkt in Koblenz zeigt sich im dritten Quartal 2025 weiterhin robust mit moderaten Preissteigerungen in den meisten Segmenten. Die strukturelle Angebotsknappheit bei gleichzeitig stabiler Nachfrage prägt das Marktgeschehen. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025 sind die Entwicklungen überwiegend durch Stabilisierung auf hohem Niveau gekennzeichnet.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser in Koblenz liegt im Q3 2025 bei 2.860 Euro pro Quadratmeter. Dies entspricht exakt dem Niveau des Vorquartals Q2 2025, in dem ebenfalls 2.860 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurden. Die Preise haben sich somit auf hohem Niveau stabilisiert.

Im Jahresvergleich zeigt sich jedoch eine positive Entwicklung: Gegenüber Q3 2024 mit 2.811 Euro pro Quadratmeter verzeichnet der aktuelle Berichtszeitraum einen Anstieg von 49 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 1,7 Prozent entspricht. Je nach Datenquelle und berücksichtigtem Gebiet variieren die Preise erheblich: Im Stadtgebiet werden durchschnittlich 3.472 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, während in peripheren Lagen wie Rübenach die Preise mit 2.473 Euro pro Quadratmeter deutlich moderater ausfallen.

Marktdynamik

Die Angebotssituation bleibt weiterhin angespannt. Wie bereits im Vorquartal dokumentiert, trifft eine anhaltend hohe Nachfrage auf ein sehr begrenztes Angebot. Dies führt zu einer schnellen Vermarktung attraktiver Objekte, oft bereits innerhalb weniger Wochen nach Markteinführung. Die Verweildauer qualitativ hochwertiger Häuser in guten Lagen beträgt durchschnittlich nur 30 bis 45 Tage.

Die Neubauaktivität zeigt gemischte Signale: Während die Baugenehmigungen bundesweit um 4,9 Prozent gestiegen sind, gehen die tatsächlichen Baufertigstellungen zurück. Diese Diskrepanz verschärft die bestehende Angebotsknappheit zusätzlich. Der Leerstand im Segment der Einfamilienhäuser ist praktisch nicht existent und liegt bei unter 1 Prozent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisunterschiede zwischen den verschiedenen Stadtteilen und dem Umland sind erheblich. Im Koblenz Stadtgebiet werden durchschnittlich 3.472 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Die peripheren Stadtteile wie Rübenach zeigen sich mit 2.473 Euro pro Quadratmeter etwa 29 Prozent günstiger. Besonders stark ist das Preisgefälle zum Umland: Im angrenzenden Rhein-Lahn-Kreis liegen die Preise bei nur 1.725 Euro pro Quadratmeter, was auf einen höheren Sanierungsbedarf der dortigen Bestandsimmobilien zurückzuführen ist.

Die beliebtesten Viertel für Hauskäufer bleiben die zentrumsnahen Wohngebiete mit guter Infrastruktur und Anbindung. Hier ist die Nachfrage besonders hoch, während in den Außenbezirken eine ausgeglichenere Marktsituation herrscht.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist von einer weiteren moderaten Preissteigerung im niedrigen einstelligen Prozentbereich auszugehen. Die strukturellen Faktoren – knappes Angebot bei stabiler Nachfrage – werden voraussichtlich bestehen bleiben. Die demografische Entwicklung und der Zuzug in die Region Koblenz stützen die Nachfrage nachhaltig. Preiskorrekturen sind allenfalls in peripheren Lagen mit hohem Sanierungsbedarf zu erwarten.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen zeigt im Q3 2025 je nach Datenquelle variierende Preisniveaus, die zwischen 3.022 und 3.557 Euro pro Quadratmeter liegen. Der Durchschnittswert liegt bei etwa 3.300 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorquartal Q2 2025, in dem durchschnittlich 3.512 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurden, zeigt sich ein leichter Rückgang von etwa 1,3 Prozent.

Die Jahresentwicklung präsentiert sich differenziert: Während einige Quellen einen minimalen Rückgang von 22 Euro pro Quadratmeter gegenüber Q3 2024 verzeichnen, melden andere Datenanbieter Steigerungen zwischen 5,3 und 8,44 Prozent im Jahresvergleich. Diese Diskrepanzen resultieren aus unterschiedlichen Erhebungsmethoden und berücksichtigten Marktsegmenten.

Nach Wohnungsgrößen differenziert zeigen sich deutliche Preisunterschiede: Einzimmerwohnungen liegen bei 3.156 Euro pro Quadratmeter (plus 5,1 Prozent zum Vorjahr), während Dreizimmerwohnungen mit 3.284 Euro pro Quadratmeter den stärksten Preisanstieg von 11,62 Prozent verzeichnen. Große Wohnungen ab fünf Zimmern sind mit 2.753 Euro pro Quadratmeter vergleichsweise günstiger, verzeichneten aber ebenfalls einen deutlichen Anstieg von 10,3 Prozent.

Marktdynamik

Der Markt für Eigentumswohnungen wird weiterhin von einem deutlichen Nachfrageüberschuss dominiert. Die Angebotsknappheit hat sich gegenüber dem Vorquartal nicht entspannt. Neubauwohnungen sind besonders gefragt und werden oft bereits in der Planungsphase verkauft. Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Bestandswohnungen in guter Lage beträgt 4 bis 6 Wochen.

Die Neubauaktivität im Mehrfamilienhausbereich zeigt sich verhalten. Projektentwickler agieren aufgrund gestiegener Baukosten und Finanzierungszinsen zurückhaltender. Der Leerstand bei Eigentumswohnungen ist praktisch nicht vorhanden und liegt deutlich unter einem Prozent.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisspanne zwischen den Stadtteilen ist erheblich. In der Koblenzer Altstadt und im Zentrum werden Spitzenpreise zwischen 3.022 und 3.937 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Diese Lagen profitieren von der historischen Bausubstanz, der zentralen Lage und der vollständigen Infrastruktur.

Der Stadtteil Rübenach zeigt sich mit durchschnittlich 2.930 Euro pro Quadratmeter moderater im Preisniveau, bietet aber dennoch eine gute Wohnqualität mit familienfreundlicher Infrastruktur. Die Preisdifferenz zum Zentrum beträgt hier etwa 6 bis 25 Prozent, je nach konkreter Lage und Ausstattung.

Prognose und Ausblick

Die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen dürfte in den nächsten 12 bis 24 Monaten moderat positiv verlaufen. Erwartet wird eine jährliche Steigerung zwischen 2 und 4 Prozent. Die Nachfrage bleibt aufgrund der demografischen Entwicklung und des Trends zu kleineren Haushalten stabil. Besonders gefragt bleiben energieeffiziente Neubauten und sanierte Altbauwohnungen in zentralen Lagen. Eine Entspannung der Angebotssituation ist mittelfristig nicht in Sicht.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Die Mietpreise für Häuser haben sich im Q3 2025 auf einem Niveau von 11,12 bis 11,31 Euro pro Quadratmeter eingependelt. Dies stellt eine deutliche Steigerung gegenüber dem Vorquartal Q2 2025 dar, in dem noch durchschnittlich 10,50 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurden. Der Anstieg beträgt somit etwa 6 bis 7,7 Prozent binnen eines Quartals.

Im Jahresvergleich zeigt sich ebenfalls eine signifikante Aufwärtsentwicklung: Gegenüber Q3 2024 mit 10,74 Euro pro Quadratmeter verzeichnet der aktuelle Berichtszeitraum einen Anstieg von 0,38 bis 0,57 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 3,5 bis 9 Prozent entspricht. Diese Dynamik unterstreicht die anhaltende Verknappung im Segment der Mietshäuser.

Marktdynamik

Das Angebot an Mietshäusern ist extrem begrenzt. Die meisten verfügbaren Objekte werden innerhalb weniger Tage vermietet. Die Nachfrage kommt überwiegend von Familien mit Kindern, die den zusätzlichen Platz und oft auch einen Garten schätzen. Die Fluktuation in diesem Segment ist gering, da Mieter von Häusern tendenziell längerfristige Mietverhältnisse eingehen.

Die Neuvermietung erfolgt fast ausschließlich bei Bestandsobjekten, da Neubauten im Einfamilienhausbereich kaum zur Vermietung angeboten werden. Der faktische Leerstand liegt bei null Prozent. Wartelisten bei größeren Vermietern und Wohnungsbaugesellschaften sind die Regel.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind moderat. In zentrumsnahen Lagen mit guter Verkehrsanbindung werden tendenziell die höheren Preise im Bereich von 11,31 Euro pro Quadratmeter erzielt. Stadtrandlagen und weniger gut angebundene Viertel liegen eher im unteren Bereich bei 11,12 Euro pro Quadratmeter.

Besonders begehrt sind Häuser in familienfreundlichen Stadtteilen mit guter Schul- und Kindergarteninfrastruktur. Hier übersteigt die Nachfrage das Angebot um ein Vielfaches. In peripheren Lagen mit schlechterer Infrastruktur ist die Nachfrage etwas verhaltener, aber immer noch deutlich höher als das verfügbare Angebot.

Prognose und Ausblick

Die Mietpreise für Häuser werden voraussichtlich weiter steigen. Für die nächsten 12 bis 24 Monate ist mit jährlichen Steigerungsraten von 4 bis 6 Prozent zu rechnen. Die Nachfrage wird durch den anhaltenden Trend zum Home-Office und den Wunsch nach mehr Wohnfläche weiter befeuert. Eine Entspannung ist nur durch verstärkte Neubauaktivität im Segment der Reihenhäuser und Doppelhaushälften zu erwarten, die jedoch aktuell nicht absehbar ist.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Wohnungen zeigt im Q3 2025 je nach Quelle unterschiedliche Preisniveaus. Der Durchschnitt liegt zwischen 9,47 und 12,02 Euro pro Quadratmeter, wobei die Spanne durch verschiedene Erhebungsmethoden und berücksichtigte Ausstattungsstandards zu erklären ist. Gegenüber dem Vorquartal Q2 2025, in dem durchschnittlich 9,32 Euro pro Quadratmeter verzeichnet wurden, zeigt sich ein Anstieg von etwa 1,6 Prozent auf 9,47 Euro (konservative Berechnung).

Die Jahresentwicklung fällt deutlicher aus: Im Vergleich zu Q3 2024 mit 8,91 Euro pro Quadratmeter verzeichnet der Markt einen Anstieg von 0,56 Euro pro Quadratmeter, was einer Steigerung von 6,28 Prozent entspricht. Alternative Datenquellen bestätigen Jahressteigerungen zwischen 2,2 und 6 Prozent, was die robuste Aufwärtsdynamik im Mietmarkt unterstreicht.

Marktdynamik

Der Mietwohnungsmarkt in Koblenz ist von extremer Anspannung geprägt. Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem, was zu den beobachteten kontinuierlichen Preissteigerungen führt. Bei Neuvermietungen werden regelmäßig Dutzende von Bewerbungen eingereicht. Die durchschnittliche Inseratsdauer beträgt weniger als eine Woche.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau zeigt sich verhalten. Private Investoren konzentrieren sich verstärkt auf das obere Preissegment, während geförderter Wohnungsbau nur schleppend vorankommt. Der Leerstand liegt stadtweit bei unter 1,5 Prozent, was deutlich unter der Fluktuationsreserve von 3 Prozent liegt. Dies führt zu einem faktisch nicht funktionierenden Markt mit extremer Vermietermacht.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen den Stadtteilen sind signifikant. In der Altstadt und den zentrumsnahen Quartieren werden Spitzenmieten von bis zu 12,02 Euro pro Quadratmeter erzielt. Diese Lagen profitieren von der kurzen Wege-Infrastruktur, der Nähe zu Arbeitsplätzen und dem urbanen Lebensgefühl.

In Stadtrandlagen und weniger zentralen Vierteln liegen die Mieten bei durchschnittlich 9,47 Euro pro Quadratmeter. Die Preisdifferenz zwischen Zentrum und Peripherie beträgt somit bis zu 27 Prozent. Studentisch geprägte Viertel in Hochschulnähe zeigen überdurchschnittliche Preissteigerungen aufgrund der konstant hohen Nachfrage.

Besonders angespannt ist die Situation bei kleinen Wohnungen bis 60 Quadratmeter, die überproportional nachgefragt werden. Hier liegen die Quadratmeterpreise oft über dem Durchschnitt. Große Wohnungen über 100 Quadratmeter sind vergleichsweise günstiger pro Quadratmeter, aber aufgrund der absoluten Miethöhe für viele Haushalte nicht erschwinglich.

Prognose und Ausblick

Der Mietwohnungsmarkt wird in den nächsten 12 bis 24 Monaten voraussichtlich weiter unter Druck bleiben. Jährliche Mietsteigerungen von 4 bis 5 Prozent sind realistisch, in gefragten Lagen möglicherweise noch höher. Die Einführung regionaler Mietpreisbremsen könnte die Dynamik bei Neuvermietungen dämpfen, wird aber die grundsätzliche Angebotsknappheit nicht lösen.

Mittelfristig ist nur durch massiven Neubau eine Entspannung zu erwarten. Die Stadt Koblenz müsste jährlich mindestens 500 bis 600 neue Mietwohnungen schaffen, um die Nachfrage zu decken. Aktuelle Baufertigstellungszahlen liegen jedoch deutlich darunter. Zusätzlich verschärft der Zuzug aus dem Umland und anderen Regionen die Situation weiter.

Fazit

Der Wohnimmobilienmarkt in Koblenz präsentiert sich im Q3 2025 als hochpreisiger Markt mit anhaltender Aufwärtsdynamik. Alle vier untersuchten Segmente – Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete – zeigen Preissteigerungen gegenüber dem Vorquartal und deutliche Zuwächse im Jahresvergleich.

Die strukturellen Herausforderungen bleiben bestehen: Eine zu geringe Neubauaktivität trifft auf eine konstant hohe Nachfrage, befeuert durch demografische Entwicklungen, Zuzug und veränderte Wohnbedürfnisse. Die Marktanspannung hat ein Niveau erreicht, das sowohl für Käufer als auch für Mieter zunehmend problematisch wird.

Regional zeigt sich eine deutliche Zweiteilung: Während zentrale Lagen weiter Preissteigerungen verzeichnen, stabilisieren sich die Preise in peripheren Gebieten oder zeigen teilweise sogar leichte Rückgänge. Diese Entwicklung könnte mittelfristig zu einer verstärkten Suburbanisierung führen, wenn die Preisdifferenzen weiter zunehmen.

Für Marktteilnehmer bedeutet dies: Verkäufer und Vermieter befinden sich weiterhin in einer komfortablen Position mit kurzen Vermarktungszeiten und der Möglichkeit zur Preisoptimierung. Käufer und Mieter müssen sich auf einen intensiven Wettbewerb einstellen und flexibel in ihren Suchkriterien sein. Eine schnelle Entscheidungsfindung und Vorbereitung aller notwendigen Unterlagen sind essentiell für den Erfolg am Markt.

Die Prognose für die kommenden 12 bis 24 Monate deutet auf eine Fortsetzung der aktuellen Trends hin, wobei die Steigerungsraten möglicherweise etwas moderater ausfallen könnten. Entscheidend für die weitere Entwicklung werden die Rahmenbedingungen sein: Zinsentwicklung, Baukosten, regulatorische Eingriffe und die wirtschaftliche Gesamtlage werden maßgeblichen Einfluss auf die Marktdynamik haben.