Immobilienmarktbericht Köln – Q2 2025

Analyse des Wohnimmobilienmarktes im zweiten Quartal 2025

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt zeigt sich im zweiten Quartal 2025 weiterhin robust und von einer moderaten Aufwärtsdynamik geprägt. Nach einer Phase der Konsolidierung in den vergangenen Quartalen hat sich der Markt stabilisiert und verzeichnet in allen Segmenten leichte bis moderate Preissteigerungen. Die Entwicklung wird maßgeblich durch die anhaltende Angebotsknappheit, stabile Finanzierungsbedingungen mit leicht rückläufigen Bauzinsen von circa 3,7 Prozent sowie die ungebrochen hohe Nachfrage nach Wohnraum in der Rheinmetropole bestimmt.

Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 zeigen sich in allen vier untersuchten Marktsegmenten – Häuser zum Kauf, Wohnungen zum Kauf, Häuser zur Miete und Wohnungen zur Miete – positive Preisentwicklungen. Diese Entwicklung spiegelt die grundsätzliche Attraktivität des Standorts Köln sowie die strukturellen Herausforderungen des deutschen Wohnimmobilienmarktes wider.

1. Häuser zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser in Köln präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.894 Euro in einer stabilen Verfassung. Im Vergleich zum Vorquartal konnte eine moderate Preissteigerung von 1,2 Prozent verzeichnet werden, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der vergangenen Monate fortsetzt. Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung im Jahresvergleich: Gegenüber dem zweiten Quartal 2024 stiegen die Preise um solide 3,0 Prozent, was die nachhaltige Wertsteigerung in diesem Segment unterstreicht.

Die Preisentwicklung zeigt sich dabei differenziert nach Objektqualität und energetischem Standard. Moderne, energieeffiziente Neubauten und sanierte Bestandsimmobilien mit hohen Energieeffizienzklassen erzielen deutliche Preisaufschläge gegenüber unsanierten Objekten. Diese Entwicklung wird durch die gestiegenen Anforderungen an die Energieeffizienz sowie das wachsende Bewusstsein der Käufer für Nachhaltigkeit und langfristige Betriebskosten getrieben.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Segment der Kaufhäuser ist von einem strukturellen Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage geprägt. Die Nachfrage bleibt trotz der gestiegenen Preise auf hohem Niveau stabil, was insbesondere auf die verbesserten Finanzierungsbedingungen durch die leicht rückläufigen Bauzinsen zurückzuführen ist. Gleichzeitig verschärft sich die Angebotsknappheit durch die rückläufigen Baugenehmigungen in Nordrhein-Westfalen weiter.

Die Neubauaktivität im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser bleibt weiterhin begrenzt. Die hohen Baukosten, verschärfte regulatorische Anforderungen sowie die knappen Grundstücksverfügbarkeiten in attraktiven Lagen führen zu einer anhaltend niedrigen Fertigstellungsquote. Der Leerstand in diesem Segment ist praktisch nicht existent, was die angespannte Marktsituation zusätzlich verdeutlicht. Das Transaktionsgeschehen hat sich im zweiten Quartal 2025 im Vergleich zum ersten Quartal leicht beschleunigt, was auf eine zunehmende Marktaktivität und Kaufbereitschaft hindeutet.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Preisentwicklung in Köln zeigt deutliche räumliche Disparitäten. Zentrale Lagen und etablierte Wohnviertel wie Lindenthal, Marienburg oder das Belgische Viertel verzeichnen die robustesten Preissteigerungen und höchsten absoluten Preisniveaus. Hier werden für hochwertige Einfamilienhäuser Quadratmeterpreise von teilweise über 6.000 Euro erzielt. Die hohe Lebensqualität, die ausgezeichnete Infrastruktur und das begrenzte Angebot in diesen Lagen treiben die Preise kontinuierlich nach oben.

In den Stadtrandgebieten und dem städtischen Umland zeigt sich eine etwas dynamischere Preisentwicklung, was auf eine leichte Verlagerung der Nachfrage hindeutet. Stadtteile wie Widdersdorf, Lövenich oder Weiden profitieren von ihrer guten Verkehrsanbindung bei gleichzeitig moderateren Preisen. Hier liegt das Preisniveau bei durchschnittlich 4.200 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter, wobei die Steigerungsraten teilweise über dem städtischen Durchschnitt liegen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Segment der Kaufhäuser zu rechnen. Die strukturelle Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich nicht kurzfristig auflösen, da die Neubauaktivität weiterhin durch hohe Baukosten und regulatorische Hürden gebremst wird. Die erwartete Stabilisierung der Bauzinsen auf dem aktuellen Niveau dürfte die Nachfrage auf einem soliden Level halten.

Experten prognostizieren für die nächsten zwei Jahre eine jährliche Preissteigerung von 2 bis 4 Prozent, wobei energieeffiziente Objekte überdurchschnittliche Wertsteigerungen erfahren dürften. Die zunehmende Bedeutung von Nachhaltigkeitskriterien und die steigenden Energiekosten werden die Preisdifferenzierung zwischen sanierten und unsanierten Objekten weiter verstärken.

2. Wohnungen zum Kauf

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Markt für Eigentumswohnungen in Köln zeigt im zweiten Quartal 2025 eine dynamische Entwicklung mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.122 Euro. Die Preissteigerung von 1,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal übertrifft damit die Entwicklung im Häusersegment und unterstreicht die anhaltend hohe Attraktivität von Eigentumswohnungen in der Domstadt. Im Jahresvergleich beträgt die Preissteigerung 2,0 Prozent, was eine kontinuierliche, aber moderate Aufwärtsbewegung signalisiert.

Besonders auffällig ist die Preisentwicklung bei energieeffizienten Neubauwohnungen der Effizienzklassen A und B, die Preisaufschläge von bis zu 15 Prozent gegenüber dem Durchschnitt erzielen. Diese Entwicklung reflektiert das gestiegene Bewusstsein der Käufer für langfristige Betriebskosten sowie die verschärften gesetzlichen Anforderungen an die Energieeffizienz von Wohngebäuden.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Eigentumswohnungssegment ist von einer stabilen und hohen Nachfrage geprägt, die auf ein weiterhin knappes Angebot trifft. Die rückläufigen Baugenehmigungen und die gestiegenen Baukosten, insbesondere durch die erhöhten energetischen Standards bei Neubauten, limitieren das Angebotswachstum erheblich. Der Leerstand in diesem Segment ist marginal und konzentriert sich hauptsächlich auf sanierungsbedürftige Objekte in weniger gefragten Lagen.

Die Neubauaktivität bleibt trotz der hohen Nachfrage limitiert. Projektentwickler konzentrieren sich zunehmend auf hochpreisige Segmente, um die gestiegenen Baukosten zu kompensieren. Dies führt zu einer weiteren Verknappung im mittleren Preissegment, was die Preise in diesem Bereich zusätzlich unter Druck setzt. Gleichzeitig ist eine zunehmende Investorennachfrage zu beobachten, die durch die steigenden Mietrenditen und die relative Wertstabilität von Wohnimmobilien in Köln angezogen wird.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Preisdifferenzierung im Wohnungssegment folgt einem klaren Muster. Zentrale Viertel wie die Südstadt, das Agnesviertel oder Ehrenfeld profitieren besonders von ihrer urbanen Lage und der exzellenten Infrastruktur. Hier werden für Neubauwohnungen Spitzenpreise von über 5.500 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die robuste Preisentwicklung in diesen Lagen wird durch die hohe Nachfrage von jungen Berufstätigen und Familien getragen, die die kurzen Wege und das urbane Lebensgefühl schätzen.

Stadtteile am Stadtrand wie Porz, Chorweiler oder Mülheim weisen geringfügig niedrigere Preissteigerungen auf, verzeichnen jedoch ebenfalls kontinuierliche Wertzuwächse. Das Preisniveau liegt hier bei durchschnittlich 3.200 bis 3.800 Euro pro Quadratmeter. Diese Stadtteile profitieren zunehmend von Aufwertungsprozessen und infrastrukturellen Verbesserungen, was mittelfristig zu einer Angleichung der Preisniveaus führen könnte.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Eigentumswohnungsmarkt in Köln fällt für die nächsten 12 bis 24 Monate positiv aus. Experten erwarten eine Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen im Bereich von 2 bis 3 Prozent jährlich. Die anhaltende Urbanisierung, die stabile wirtschaftliche Entwicklung Kölns sowie die begrenzte Flächenverfügbarkeit werden die Nachfrage weiterhin auf hohem Niveau halten.

Besondere Wachstumspotenziale werden in der Entwicklung von Konversionsflächen und in der Nachverdichtung bestehender Quartiere gesehen. Projekte wie die Entwicklung des Deutzer Hafens oder die Umnutzung ehemaliger Industrieareale könnten mittelfristig für eine gewisse Entspannung am Markt sorgen, werden aber voraussichtlich nicht ausreichen, um die strukturelle Angebotsknappheit vollständig zu beheben.

3. Häuser zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietmarkt für Häuser in Köln zeigt sich im zweiten Quartal 2025 von einer moderaten Aufwärtsdynamik geprägt. Analog zu den bundesweiten Tendenzen und der Entwicklung in Nordrhein-Westfalen verzeichnen die Neuvertragsmieten für Einfamilienhäuser einen Anstieg von circa 0,8 Prozent gegenüber dem ersten Quartal 2025. Im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 beträgt die Steigerung etwa 3,8 Prozent, was die kontinuierliche Verteuerung in diesem Marktsegment verdeutlicht.

Die absolute Miethöhe variiert stark je nach Größe, Ausstattung und Lage der Objekte. Für moderne Einfamilienhäuser in guten Lagen werden Kaltmieten von 12 bis 18 Euro pro Quadratmeter erzielt, während ältere Objekte in einfacheren Lagen bei 9 bis 12 Euro pro Quadratmeter liegen. Die Gesamtmieten für Einfamilienhäuser bewegen sich typischerweise zwischen 1.800 und 3.500 Euro monatlich.

Marktdynamik

Das Mietangebot bei Häusern ist in Köln traditionell sehr begrenzt, was zu einer angespannten Marktsituation führt. Die hohe Nachfrage trifft auf ein äußerst knappes Angebot, da viele Eigentümer ihre Häuser selbst nutzen oder zum Verkauf anbieten. Der Leerstand in diesem Segment ist praktisch nicht vorhanden, und verfügbare Objekte werden meist innerhalb weniger Tage vermietet.

Die Neubauaktivität im Miethaus-Segment ist marginal, da sich Neubauprojekte aufgrund der hohen Baukosten wirtschaftlich kaum als Mietobjekte rechnen. Dies führt zu einer weiteren Verknappung des Angebots und verstärkt den Preisdruck. Gleichzeitig steigen die Mietrenditen, was zu einer verstärkten Nachfrage von institutionellen Investoren nach Mietobjekten führt, die jedoch hauptsächlich im Mehrfamilienhausbereich aktiv sind.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die Mietpreisunterschiede zwischen verschiedenen Stadtteilen sind im Häusersegment besonders ausgeprägt. In zentralen und beliebten Stadtteilen wie Lindenthal, Sülz oder Rodenkirchen werden Spitzenmieten erzielt, die teilweise über 15 Euro pro Quadratmeter liegen. Diese Lagen profitieren von ihrer Nähe zum Zentrum, der guten Infrastruktur und dem hochwertigen Wohnumfeld.

In Stadtrandgebieten wie Worringen, Fühlingen oder Langel sind die Mieten moderater, zeigen aber ebenfalls eine leichte Aufwärtsbewegung. Hier liegen die Quadratmeterpreise bei durchschnittlich 9 bis 11 Euro. Diese Stadtteile werden zunehmend von Familien nachgefragt, die mehr Platz und Grün suchen, aber dennoch eine gute Anbindung an die Innenstadt benötigen.

Prognose und Ausblick

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung des moderaten Mietpreisanstiegs im Häusersegment zu rechnen. Die strukturelle Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich nicht auflösen, da kaum Neubauaktivitäten in diesem Segment zu erwarten sind. Experten prognostizieren jährliche Mietsteigerungen von 3 bis 4 Prozent, wobei energieeffiziente Objekte überdurchschnittliche Steigerungen erfahren dürften.

Die zunehmende Flexibilisierung der Arbeitswelt und der Trend zum Homeoffice könnten die Nachfrage nach Mieihäusern weiter verstärken, da viele Mieter mehr Platz für Arbeitszimmer benötigen. Gleichzeitig könnten steigende Energiekosten zu einer stärkeren Differenzierung zwischen energieeffizienten und unsanierten Objekten führen.

4. Wohnungen zur Miete

Aktuelles Preisniveau und Entwicklung

Der Mietwohnungsmarkt in Köln zeigt im zweiten Quartal 2025 eine ähnliche Entwicklung wie der gesamte nordrhein-westfälische Markt. Die Neuvertragsmieten stiegen um 0,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal und liegen damit im moderaten Bereich. Im Jahresvergleich zum zweiten Quartal 2024 beträgt die Steigerung 3,8 Prozent, was die kontinuierliche Aufwärtsbewegung der Mietpreise unterstreicht.

Das durchschnittliche Mietniveau für Wohnungen in Köln variiert stark nach Lage und Ausstattung. In beliebten innenstadtnahen Lagen werden für Neubauwohnungen Kaltmieten von 14 bis 18 Euro pro Quadratmeter erzielt, während in peripheren Lagen die Mieten bei 9 bis 12 Euro pro Quadratmeter liegen. Der stadtweite Durchschnitt für Neuvertragsmieten liegt bei etwa 12,50 Euro pro Quadratmeter.

Marktdynamik

Die Marktdynamik im Mietwohnungssegment ist von einem persistenten Angebotsdefizit geprägt. Die geringen Leerstandsquoten von unter einem Prozent in den meisten Stadtteilen verdeutlichen die angespannte Marktsituation. Das Angebot wird durch rückläufige Neubauaktivitäten weiter verknappt, während die Nachfrage durch Zuzug und Haushaltsverkleinerung auf hohem Niveau bleibt.

Die Neubauaktivität im Mietwohnungsbau ist trotz des offensichtlichen Bedarfs rückläufig. Die hohen Baukosten, gestiegene Finanzierungskosten und verschärfte energetische Anforderungen machen den Neubau von Mietwohnungen für viele Investoren wirtschaftlich unattraktiv. Dies führt zu einer weiteren Verschärfung der Angebotssituation, insbesondere im mittleren und unteren Preissegment.

Lageunterschiede innerhalb der Stadt

Die räumliche Differenzierung der Mietpreise folgt einem klaren Zentrum-Peripherie-Gefälle. Innenstadtnahe Stadtteile wie die Südstadt, Ehrenfeld oder das Belgische Viertel verzeichnen die höchsten Mieten und stärksten Steigerungen. Hier ist die Nachfrage besonders von jungen Berufstätigen und Studenten getrieben, die die urbane Infrastruktur und kurze Wege schätzen. Die Mieten in diesen Lagen liegen teilweise über 15 Euro pro Quadratmeter für Neubauwohnungen.

Stadtrandlagen wie Chorweiler, Seeberg oder Ossendorf weisen moderatere Mietniveaus auf, zeigen aber ebenfalls steigende Tendenzen. Mit durchschnittlich 8 bis 10 Euro pro Quadratmeter sind diese Stadtteile für einkommensschwächere Haushalte noch erschwinglich, wobei auch hier der Preisdruck zunimmt. Die Aufwertungsprozesse in einigen dieser Stadtteile führen zu einer allmählichen Angleichung der Mietpreise an den städtischen Durchschnitt.

Prognose und Ausblick

Die Prognose für den Mietwohnungsmarkt in Köln deutet auf eine Fortsetzung des Mietpreisanstiegs in den nächsten 12 bis 24 Monaten hin. Experten erwarten jährliche Steigerungsraten von 3 bis 5 Prozent, wobei die tatsächliche Entwicklung stark von politischen Interventionen und der wirtschaftlichen Gesamtlage abhängen wird. Die Angebotsknappheit wird sich voraussichtlich nicht kurzfristig auflösen, da die Neubauaktivität weiterhin hinter dem Bedarf zurückbleibt.

Besondere Aufmerksamkeit verdient die Entwicklung im Bereich des geförderten Wohnungsbaus. Die Stadt Köln hat ambitionierte Ziele für die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum formuliert, deren Umsetzung maßgeblich die Marktentwicklung beeinflussen könnte. Gleichzeitig könnten verschärfte Mieterschutzregelungen und mögliche Mietpreisbremsen die Dynamik am Markt dämpfen.

Die zunehmende Bedeutung energetischer Standards wird voraussichtlich zu einer weiteren Spreizung der Mietpreise zwischen energieeffizienten und unsanierten Wohnungen führen. Objekte mit schlechten Energiewerten könnten mittelfristig schwerer vermietbar werden, während moderne, nachhaltige Wohnungen Premiummieten erzielen.

Fazit

Der Kölner Wohnimmobilienmarkt präsentiert sich im zweiten Quartal 2025 in einer stabilen Verfassung mit moderaten Preissteigerungen in allen Segmenten. Die strukturelle Angebotsknappheit bei gleichzeitig hoher Nachfrage bleibt das bestimmende Merkmal des Marktes. Während die Kaufpreise für Häuser und Wohnungen um 1,2 bis 1,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal stiegen, zeigten die Mietmärkte mit 0,8 Prozent eine etwas moderatere Entwicklung.

Die Differenzierung nach Lagen und energetischen Standards wird zunehmend bedeutsamer. Zentrale, urbane Lagen sowie energieeffiziente Objekte erzielen deutliche Preisaufschläge und zeigen die stärkste Nachfrage. Die peripheren Stadtteile profitieren von Aufwertungsprozessen, bleiben aber noch relativ erschwinglich.

Für die kommenden 12 bis 24 Monate ist mit einer Fortsetzung der moderaten Aufwärtsbewegung zu rechnen. Die leicht verbesserten Finanzierungsbedingungen und die anhaltende Attraktivität Kölns als Wohn- und Arbeitsstandort werden die Nachfrage weiterhin stützen. Gleichzeitig wird die Angebotsseite durch hohe Baukosten, regulatorische Anforderungen und begrenzte Flächenverfügbarkeit restringiert bleiben. Diese Konstellation spricht für eine Fortsetzung der aktuellen Marktdynamik mit jährlichen Preissteigerungen im niedrigen bis mittleren einstelligen Prozentbereich.